主持嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　對話嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　海爾地產(chǎn)集團董事兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　金都房地產(chǎn)總經(jīng)理姚金連先生

　　寶嘉地產(chǎn)總經(jīng)理楊文焱先生

圓桌對話

　　黎振偉：我列幾個題目，讓不同的嘉賓來闡述他們的觀點。第一個我們今天的題目是3次調(diào)控下的房企抉擇，我們?nèi)绾慰词袌龅淖邉?。這次的調(diào)控我們怎么理性看待，他們的走勢會更嚴(yán)嗎？我想我們的朱會長跟我們的賈所長怎么理性看待政策走向，是否會更嚴(yán)，我們怎么來看這次政策的走勢。

　　朱中一：今年的調(diào)控政策走勢肯定更加具體化，剛才陳主任也講了，大勢擺在面前，包括今年的政府工作報告，把穩(wěn)定市場的價格作為第一項議程，如果我們經(jīng)濟的增長放慢一點，也要把民生問題解決好，把穩(wěn)定問題解決好，在這個大背景下，我們的調(diào)控政策走勢肯定更加具體化。2008年下半年以后因為金融危機的影響，2008年的調(diào)控沒有達(dá)到具體的目標(biāo)，這次中央政府是明確了，我們的調(diào)控目標(biāo)是怎樣平衡，怎樣合理，房價與消費能力適用。

　　黎振偉：我們的房地產(chǎn)會不會出現(xiàn)什么樣的轉(zhuǎn)機？

　　朱中一：調(diào)控肯定是經(jīng)濟方面的，有什么影響？我們寧愿把經(jīng)濟增長的速度放慢一點也要調(diào)控。

　　黎振偉：另外房產(chǎn)稅的問題，上海、重慶呼聲很高，我們也看到大家的期望。但真正執(zhí)行起來并我們沒有想象的那么有效，有些征稅還征不了多少，是不是有很多的問題？

　　賈康：我們現(xiàn)在可以肯定這兩個地方的房產(chǎn)稅試點沒有出現(xiàn)恐慌，反過來說還不太見效，我覺得這個說法還為時太早，大家不要這么著急，從可執(zhí)行性來說，需要一個過程。我覺得從基本的理論分析和國際經(jīng)驗，回到中國國情來看，還是應(yīng)該對制度建設(shè)給予期待，因為它的正面效應(yīng)，第一首先是給財稅和配套改革的建設(shè)給了很大的關(guān)鍵作用。第二個是抑制了對房地產(chǎn)肆無忌憚的炒作。第三在收入分配的合理化會發(fā)生正面效應(yīng)，這個正面效應(yīng)僅僅是兩個很小的點。我的總體想法是更期待它以后怎么總結(jié)經(jīng)驗。

　　黎振偉：如果執(zhí)行不下去會出現(xiàn)另外的反彈。

　　賈康：如果要挑政策的毛病太容易挑了，因為有方方面面的制約。最后為什么定了這個方案，這個方案的基本方向有沒有錯，它有沒有更清晰的確定性，我們就要有耐心怎么增加這個過程，不確定性是永遠(yuǎn)存在的。

　　朱中一：我希望大家認(rèn)真的學(xué)習(xí)“十二五規(guī)劃”。在這個規(guī)劃里頭，加快發(fā)展社會主義市場體制的時候，在改革的時候我們要以更大的決心和更堅定的信心來推動，同時也講到了我們要做好改革的設(shè)計和規(guī)劃。第二個在房地產(chǎn)里，第一句話是堅定不移搞好房地產(chǎn)的調(diào)控。

　　黎振偉：關(guān)于政策的問題我想我們都會多一些關(guān)注，我們希望政策是科學(xué)的也是可持續(xù)的。還有一個很關(guān)鍵的，也是這次國八條我認(rèn)為是最新的，就是各省市要建立房價指標(biāo)。據(jù)我了解建設(shè)部也在推出，這個問題我想請著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，主任，您覺得怎么定這個指標(biāo)更合理？或者這個指標(biāo)難度在哪里？

　　陳淮：首先這個房價不是一個永遠(yuǎn)的房價，第二個是因地制宜的目標(biāo)。第三個是跟政策所達(dá)到的預(yù)期要相聯(lián)系，所以不存在合理性。

　　黎振偉：廣州已經(jīng)出現(xiàn)了嗎？

　　陳淮：現(xiàn)在已經(jīng)比較清楚的表達(dá)了房價的目標(biāo)，如果今年賣的房子都低于去年的平均價，那漲還是跌？再下一年，我想這本來已經(jīng)是很清楚的指標(biāo)了，我們說不清楚，我就不知道怎么回答了。謝謝！房價指標(biāo)二、三線城市的目標(biāo)不能延伸到一線城市。

　　朱中一：這個問題作為中央政府有一個說法，這次的調(diào)控目標(biāo)最顯著的一個詞就是“房價和消費能力基本適應(yīng)”這個就是目標(biāo)。

　　黎振偉：每個城市的目標(biāo)跟自己城市的指標(biāo)相接近。杜博士您是研究經(jīng)濟的，怎么一房一價？怎么去看這個房價的合理性？

　　杜麗虹：我是不同意房價都是由政府來設(shè)定上線的，我覺得市場經(jīng)濟還是由市場說話。但是，一個城市來說，我不是制訂政策的，所以我只是從研究的角度來說，我們會從每個城市有多大上漲空間和下跌空間的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在很多人討論的目標(biāo)是相對于去年漲多少或者跌多少，就是在跟上年比動量的指標(biāo)，我用一個比較絕對的目標(biāo)我喜歡月收入的指標(biāo)。就是跟消費水平一個層面上。月供收入比包括三個重要因素，一個是月供收入比跟房價有關(guān)，他跟收入有關(guān)，還跟利率有關(guān)，把金融政策的指標(biāo)也包含進去了，月供收入比有一個問題就是，對它的收入有質(zhì)疑，因為有很多灰色收入沒有統(tǒng)計進來。尤其像北京、上海這樣的城市有一個非常好的參考點，就是2009年2月份，因為在08年的調(diào)控下，當(dāng)然主要是降息到2009季度，月供都有一個很大的下降。所以我們說，那時候的月供比應(yīng)該顯示了這個城市的剛性需求可以承受的月供收入比，在北京上海很巧的都是85%，放在國際講比較合理的是30%、40%，在北京剛好承受是85%，有相當(dāng)一個城市灰色收入都包含進來了?，F(xiàn)在北京、上海的月供收入比20%到30%之間。

　　黎振偉：杜博士您說的正好跟我說到一個點子上，房價這個問題對開發(fā)商是很關(guān)鍵的，如果有的城市還有下降空間，那么這個城市在定指標(biāo)的時候就要考慮如何去制訂了，并不是房價按正常的經(jīng)濟增長?，F(xiàn)在有些城市的房價偏高，國家是很擔(dān)心房價的問題，很難把握房價跟經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，我們按正常經(jīng)濟的GDP的增長還是回落到一個收入比或者它的消費能力。

　　賈康：房價的變化也不是隨著經(jīng)濟的增長就一定增長，和經(jīng)濟增長的速度和老百姓的收入相協(xié)調(diào)是一個長期的問題，不是去年不協(xié)調(diào)，今年就立即協(xié)調(diào)了，這個是辦不到的。最后房價的協(xié)調(diào)問題還不僅僅是和經(jīng)濟增長有關(guān)，老百姓收入有關(guān)，關(guān)鍵是要符合中國的國情，中國的國情是我們大中小城市的結(jié)構(gòu)非常不合理，這需要一個長期的調(diào)整。中國的國情就制約了住房建設(shè)和推高的房價、地價。正因為這個長期矛盾需要時間，所以在短期需要政府之手來強制的管制一下，為我們爭取一點時間來把這些長期矛盾逐步緩解。謝謝大家！

　　黎振偉：我們關(guān)注各地的房價執(zhí)行情況。第三個問題就談到選擇了，我們都很關(guān)注開發(fā)商下一輪的選擇很大一部分是保障性住房，還有一塊是商業(yè)地產(chǎn)，也是我們今后發(fā)展的熱點。在中國我們企業(yè)怎么去參與保障性住房，企業(yè)參與利潤很低，新鴻基在中國的發(fā)展大陸并不順利，所以我想問一下，兩位大企業(yè)，一個是我們的海爾、一個是金科怎么做。

　　盧鏗：首先說保障房，一個是廉租房，經(jīng)濟適用房等。我們海爾做過幾個經(jīng)濟適用房，是不賺錢的?？梢宰?，有一種很簡單的辦法，就是地方政府無論在什么地方，你給我兩塊地，都不要去掛牌，一塊地做保障性住房，一塊做商住用房，我從這塊地去賺錢。單純的開發(fā)商去做廉租房，讓他長期做低收入的保障性房有點不合理，但是我大概在十多天前中央電視臺講了一個例子，我不記得是哪個城市了，他是用贊揚的語氣和表達(dá)方式，廉租房80平方，簡裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是400元/平，比較簡單，租金一年是144元，政府會長期背負(fù)起債務(wù)。政府給兩塊地，一塊賺錢，一塊你不賺錢。商業(yè)地產(chǎn)我講一下，其實在做區(qū)域開發(fā)或者大項目的時候，不得不去面對他，而且商業(yè)地產(chǎn)大有可為，一個意大利研究所研究過，商業(yè)零售量的增量就相當(dāng)于意大利。我估計現(xiàn)在90%的商業(yè)地產(chǎn)是不成功的，在很多城市規(guī)劃上商業(yè)規(guī)劃是錯誤的，所以我覺得開發(fā)商在商業(yè)投資上應(yīng)該要慎重。

　　李戰(zhàn)洪：我想89%的人是有房的，還有11%的人沒有房。不要老是打壓房價增加民眾的負(fù)擔(dān)，不要讓開發(fā)商背太多的黑鍋，開發(fā)商在城市化發(fā)展中其實是作出了很大的貢獻(xiàn)，包括城市的發(fā)展和配套，現(xiàn)在還有人說開發(fā)商的血液有問題，我覺得開發(fā)商的血液是非常好的。不要到時候調(diào)整來調(diào)整去導(dǎo)致中央政府不愿意降稅費，地方政府不愿意降地價，開發(fā)商不愿意降房價，老百姓不愿意房產(chǎn)貶值。我擔(dān)心中央政府不滿意，地方政府不滿意，開發(fā)商不滿意，有房產(chǎn)的家庭不滿意，還有11%沒有房的不滿意。

　　黎振偉：如何做好商業(yè)配套跟公租房的建設(shè)很重要。在這一塊香港和新加坡政府都做得很好，我們開發(fā)商在參與保障性住房的時候也要解決配套，在開發(fā)能力可能會得到更大的提高。剛才朱主任提了很多對房地產(chǎn)的擔(dān)憂，這些是毋庸置疑的?，F(xiàn)在問題是很實在的，今年金融要縮緊，放貸要縮緊，面對通脹，開發(fā)商都有金融的困擾，朱主任能不能給我們企業(yè)在當(dāng)前的背景下在金融方面有什么出路？怎么解決貸款？。

　　鐘偉：第一希望在2011年全年不要對金融調(diào)控有僥幸之心，這個心態(tài)不好。目前的貸款利率加強大概是6點多一點，存款的利率是2.75扣掉稅是2點多一點。少去跟銀行討價還價這個是比較明智的做法。到年底儲蓄存款利率會升到3.5點，加強利率可能是6.5到6.7點。房地產(chǎn)企業(yè)要上市融資恐怕幾乎沒有可能，通過信托產(chǎn)品獲得融資難度也大大增加，幾乎所有渠道在今年年內(nèi)不減少已然不錯，所以在今后兩三年信貸會逐步下降。還有房地產(chǎn)企業(yè)是不是缺錢，這個不一定。平均的杠桿是不到一倍，自由基金率超過52%，大開發(fā)商有關(guān)系也有愿望，但未必是資金和對未來的市場有把握，小開發(fā)商是沒有地，所以大家都比較迷茫。大型開發(fā)商或者央企的跟政府利益捆綁越來越密切，房地產(chǎn)市場正在弱化，總體狀況是這樣的，大家不妨停下來，如果房地產(chǎn)市場是這樣，中國還有有很多行業(yè)有前景的，盈利水平和安全比房地產(chǎn)行業(yè)有更加的發(fā)展。我想強調(diào)的是不太聽懂各位討論的前提是什么，就是因為立法的依據(jù)不透明，就是因為公眾沒有參與討論，然后再悄悄的討論這個東西。我不是反對房產(chǎn)稅，政府文件能不能講得明確一點，不要讓人聽不懂，什么叫合適的房價？屬于通脹每年是3%到4%，那房價是不是漲3%到4%是合適的。到底什么是合適的？價格漲價要不要考慮品質(zhì)，這里有一個可以參照讓我們看得懂的指標(biāo)，什么叫月供收入比，這個我也不太清楚，所以到最后就是討論一切事情就是讓我不知道怎么回答和面對。

　　黎振偉：最后一個問題，怎么看待困擾，怎么尋找商機？

　　姚金連：在這樣一個調(diào)控下，作為企業(yè)怎么講也很痛苦，作為這個行業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展到今天應(yīng)該說是很不容易，包括政府、企業(yè)也好。大家都在承受著調(diào)控，開發(fā)商希望政策什么時候可以松動等，調(diào)控也不光光是一個房地產(chǎn)，因為在我們整個中國經(jīng)濟發(fā)展史上有多次調(diào)控，包括對家用電器的調(diào)控，還有對其他行業(yè)等都有調(diào)控，但是房地產(chǎn)行業(yè)牽扯到的下游產(chǎn)業(yè)很多，我們作為這個行業(yè)的從業(yè)者也講，這個調(diào)控也是對這個行業(yè)今后穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。這次調(diào)控是最嚴(yán)厲的，作為企業(yè)來說，我說第一個要堅信誠信。在這個調(diào)控下，作為開發(fā)商要堅信誠信，把自己的產(chǎn)品搞好，要樹立自己產(chǎn)品的理念，不管調(diào)控怎樣，你的產(chǎn)品能夠讓消費者接受，這個是我們在調(diào)控下企業(yè)要做的。第二，要選擇產(chǎn)品。我們現(xiàn)在進城和下鄉(xiāng)，但是我已經(jīng)在農(nóng)村、在城里怎么樣，在這種情況下我做什么樣的產(chǎn)品能滿足消費者的需求，這個是我們企業(yè)應(yīng)該要做的事情。

　　楊文焱：在發(fā)表觀點前，請允許我簡單的介紹一下我們企業(yè)，在房地產(chǎn)這一塊我們目前在廈門是有兩個項目，兩個項目都在開發(fā)當(dāng)中，我們在重慶等多地都有項目。今天討論的話題實際上是房制下的房企選擇，其實我們來源于香港，香港在整個房地產(chǎn)開發(fā)這一塊實際上是經(jīng)過了一個非常成熟的過程，現(xiàn)在為止，香港有非常成熟的體系還有非常非常成熟的理念，我們就希望把這個理念代入到大陸來，帶到廈門來。史上最嚴(yán)厲的調(diào)控企業(yè)怎么做？我有這幾個建議，面對這么嚴(yán)厲的政策，最好不要去看這個政策，而是把投資的心態(tài)或者是開發(fā)心態(tài)放得比較長遠(yuǎn)，這個是極為關(guān)鍵的。真正的做到這種專業(yè)的能力和精神，做專業(yè)的經(jīng)營，我想這樣不管你怎么調(diào)控，你做到這一點這個企業(yè)一定能夠生存下去，并且能夠有發(fā)展。這是第一個。第二個具體來講，在整個經(jīng)營上面，在產(chǎn)品上打造熱點，就要打造最好的產(chǎn)品，在市場上很多企業(yè)做營銷的時候會有一整套的宣傳手段，但最后回歸到消費者選房的時候還是要看你本身這個產(chǎn)品怎么樣，不管怎么樣，要把產(chǎn)品做好。在營銷的點上，尤其是調(diào)控的政策環(huán)境下，要踏踏實實做營銷，不要去炒作，不要去做價格波動，找出產(chǎn)品的需求者。第三個在整個設(shè)計階段，不要看太多政策，要順應(yīng)政策，當(dāng)然也需要找出投資機會。第四個在企業(yè)要做好管理修煉，把管理體系做好，把人才隊伍培訓(xùn)好。我想把方方面面的事情做好，面對政策就會比較從容，我相信這樣的企業(yè)才能夠得到比較快的發(fā)展，得到市場的認(rèn)可。

　　黎振偉：謝謝，我覺得我們企業(yè)的發(fā)展很實在，產(chǎn)品、營銷。我覺得光靠這些還是不行，我覺得還有更重要的是模式。有提問的請大家舉手。

　　現(xiàn)場提問：我前幾天看到一個報道，二季度的房價有降價的可能，請問盧總怎么看？

　　盧鏗：大家都知道房價是跟成本綁在一起，地價、拆遷、管理、財務(wù)包括現(xiàn)在還有一些不合理的規(guī)定引起的成本，很多開發(fā)商不得不去搞一些灰色的交易，所有的成本結(jié)構(gòu)一分析也不可能降價，開發(fā)商有沒有暴利呢，有少數(shù)開發(fā)商有暴利，最近在一兩年拿到地的根本就沒有暴利。這樣的話對價格的下降幅度不要有太多期許。當(dāng)房價降下20%到30%的時候，大家都不高興。盡管你有限購令也會有很多招，如果房價會帶來影響的話，那買不起房子的人還是買不起，如果有大量閑錢的人會大量去買。如果真的房價下降的話，那政府就要應(yīng)該收的錢不要收。謝謝大家！

　　現(xiàn)場提問：我是廈門滕王閣的，我們知道房產(chǎn)稅應(yīng)該是增收價格當(dāng)中的房產(chǎn)價值這一部分，我們在房產(chǎn)稅整個征收過程當(dāng)中，這個稅是怎么計算的，有沒有剔除地價部分。這個地價實際上是70年的租金交完，那這個稅計也把地價算上去的話，相當(dāng)于重復(fù)征稅。

　　鐘偉：其實賈所長說了，我們只是就這個問題看法不一致，我們私下的關(guān)系也好。您說的這個問題不存在，如果您仔細(xì)去看我寫過一篇文章，我最討厭的不是這個稅，而是這個稅偷偷摸摸，不明不白。如果是合理，光明正大的事情我都可以。房產(chǎn)稅的最大問題在這。第二，您跟我說房跟地是分離，在中國的確是這樣，如果你對地面建筑物可以收費可以考慮，因為業(yè)主的房屋這個地不是業(yè)主租的，是開發(fā)商租的，所以跟業(yè)主沒有關(guān)系。我們現(xiàn)在參照是美國的物業(yè)費，包括房屋的維護都放在物業(yè)費，我們的房產(chǎn)稅對于超級物業(yè)費，所以我還是回到稅的根本問題，不反對政府收費，我真的不反對。但是只有納稅人的義務(wù)，沒有納稅人的權(quán)利，政府是要依法辦事的。

　　李戰(zhàn)洪：您再說房子貴就收您的稅，所以大家不要說房子貴，要不然要收您的稅。