原本尚海灣項(xiàng)目計(jì)劃2010年完成60億的銷售，但最后僅完成30億，就是差30億的銷售，不然恒盛就可以完成150億元的銷售。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月23日，恒盛地產(chǎn)召開2010年業(yè)績發(fā)布會(huì)，董事會(huì)副主席兼執(zhí)行董事丁向陽、副總裁姜永進(jìn)、行政總裁兼執(zhí)行董事程立雄、首席財(cái)務(wù)官程如龍出席了此次會(huì)議。

　　2010年，恒盛地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)127億的銷售金額，并未達(dá)成原設(shè)定的150億元銷售目標(biāo)。丁向陽對(duì)此表示，目標(biāo)未能完成主要因?yàn)槿ツ晔苷{(diào)控政策的影響，原應(yīng)實(shí)現(xiàn)60億銷售額的尚海灣項(xiàng)目，僅完成30億元的銷售。

　　但丁向陽指出，實(shí)際上，2010年的業(yè)績比2009年的增長了50%，而2011年，銷售目標(biāo)仍定為150億元。

　　以下為業(yè)績會(huì)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2010年恒盛的年度銷售金額為127億元，并未達(dá)成2010年初所定下的150億銷售目標(biāo)，原因何在？

　　恒盛地產(chǎn)：2010年年初之所以定下150億的銷售計(jì)劃，是因?yàn)槲覀兪切碌纳鲜泄?，希望能給市場(chǎng)一個(gè)好的表現(xiàn)，同時(shí)我們也非常有信心。

　　造成126億與150億之間的差距，主要是因?yàn)樯虾ｍ?xiàng)目尚海灣銷售受市場(chǎng)影響所致。因?yàn)樯泻稠?xiàng)目提供的是高端優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，價(jià)位在7~8萬元/平方米，但自從去年以來上海的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，尤其是4月及9月，對(duì)該項(xiàng)目還是有一定的影響。

　　原本尚海灣項(xiàng)目計(jì)劃2010年完成60億的銷售，但最后僅完成30億，就是差30億的銷售，不然恒盛就可以完成150億元的銷售。

　　但恒盛在去年調(diào)控密集出臺(tái)的期間，還是通過自身的努力，并對(duì)銷售策略、營銷計(jì)劃等做了一些調(diào)整，從而完成120億元的銷售，其實(shí)這已是創(chuàng)造了恒盛歷史的最好價(jià)值。當(dāng)然，該業(yè)績與資本市場(chǎng)的預(yù)期相比略低了些，所以我們對(duì)今年的目標(biāo)做了一個(gè)重新的設(shè)定，是150億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：近期恒盛拿地的速度相當(dāng)頻繁，如此激進(jìn)拿地是出于什么考慮？

　　丁向陽：實(shí)際上，恒盛有非常靈活的拿地策略，土地主要通過二級(jí)市場(chǎng)收購，招拍掛等方式獲得。從2010年年底到現(xiàn)在，恒盛的土地儲(chǔ)備達(dá)1915萬平米，新進(jìn)五個(gè)城市六個(gè)項(xiàng)目。在未來的發(fā)展過程中，目前的土地儲(chǔ)備可維持五年的發(fā)展需要。

　　在接下來的時(shí)間里，我們也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況適當(dāng)增加土地。我們相信今年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)很多的并購機(jī)會(huì)，但我們?nèi)詴?huì)保持一貫的財(cái)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格，也會(huì)在目前所形成的四大區(qū)域，即東北、環(huán)渤海、華東及上海形成新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，因此我們也不排除會(huì)尋找一些拿地的機(jī)會(huì)。

　　程立雄：其實(shí)恒盛在拿地方面是非常審慎和穩(wěn)健的。2010年，我們?cè)谀玫厣匣ㄙM(fèi)的資金僅28億元。反而是在2009年上市之后，至2009年末期間，在拿地上花費(fèi)的資金較多，接近100億。

　　這是因?yàn)槲覀兩鲜泻笫诸^有資金，如果遇到好的項(xiàng)目，可以為公司的發(fā)展提供更好的幫助，那么這個(gè)錢是一定要花的。在那幾個(gè)月時(shí)間里，正好遇到幾個(gè)非常好的項(xiàng)目可以通過收購取得，包括上海項(xiàng)目、南京項(xiàng)目、南通項(xiàng)目等。

　　如果讓大家對(duì)恒盛產(chǎn)生拿地激進(jìn)的誤會(huì)，可能是在那段時(shí)間里面。其實(shí)有些好的項(xiàng)目，我們已經(jīng)預(yù)先做了很長時(shí)間的接觸，待上市完成后，我們就把所募集到的資金投到該些項(xiàng)目中去。其實(shí)2010年，我們總共拿了240多萬平方米的土地，且均位于二三線城市，平均地價(jià)僅1200元/平方米，因此共需支付的地價(jià)款30億不到。

　　而今年我們也沒有定一個(gè)非常明確的拿地計(jì)劃，這是因?yàn)槲覀兿Ｍ谀玫氐牟呗陨夏芨`活些，而且還需要根據(jù)公司具體的財(cái)務(wù)狀況以及市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，我們才會(huì)確定到底是否拿地。大家也看到，恒盛從不會(huì)在土地市場(chǎng)的高位拿高價(jià)地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：恒盛近期是否有融資的計(jì)劃？

　　丁向陽：融資可能是一個(gè)公司發(fā)展過程中經(jīng)常考慮的手段，包括跟銀行的合作、債務(wù)的安排等。但是到今天為止，我們?cè)谌谫Y的安排上還沒有一個(gè)明確的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：數(shù)據(jù)顯示，恒盛2010年的其他收入增加了20多倍，當(dāng)中就包括政府給予的6個(gè)多億的獎(jiǎng)勵(lì)？能否解釋一下該獎(jiǎng)勵(lì)的內(nèi)容？如果剔除投資物業(yè)、其它收入，恒盛的核心利潤大概是多少？土地增長是多少？

　　丁向陽：關(guān)于政府獎(jiǎng)勵(lì)收入，主要因?yàn)楹闶?010年參與了一些城市發(fā)展建設(shè)，包括舊城改造、居民樓改造、土地城鎮(zhèn)化建設(shè)等等，所以政府對(duì)我們參與城市發(fā)展的貢獻(xiàn)給予了一些獎(jiǎng)勵(lì)。

　　政府可能覺得一般的開發(fā)商都是以商品住宅開發(fā)為主，但是如果能參與城市建設(shè)，這對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘刑貏e是土地價(jià)格的提升有很大的幫助。所以政府愿意拿出一部分錢來獎(jiǎng)勵(lì)我們。這在前兩年是沒有的，去年才出現(xiàn)的。

　　獎(jiǎng)勵(lì)的多少應(yīng)該是與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況、發(fā)展商的參與情況有關(guān)系。獎(jiǎng)勵(lì)本身也沒有恒定的標(biāo)準(zhǔn)，我們也不能保證其他開發(fā)商是否也會(huì)有這樣的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)也不能保證自己每年都能獲得獎(jiǎng)勵(lì)。

　　此外，去年所獲得的獎(jiǎng)勵(lì)是屬于整個(gè)集團(tuán)的，不是針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)，去年集團(tuán)參與發(fā)展建設(shè)的城市有12個(gè)，各個(gè)政府都有不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　另外，如果剔除投資性業(yè)務(wù)的增長及政府獎(jiǎng)勵(lì)，我們的核心利潤并沒有過多的增長。主要因?yàn)槿ツ晡覀冊(cè)谀繕?biāo)設(shè)定的時(shí)候?qū)ι泻稠?xiàng)目寄予了較大的希望，但由于調(diào)控的出臺(tái)，使該項(xiàng)目遭受到一些的影響。

　　但我們今年在150億銷售目標(biāo)的設(shè)定時(shí)，對(duì)300萬平方米的銷售資源進(jìn)行的挖掘及對(duì)業(yè)務(wù)的推進(jìn)，我們會(huì)對(duì)核心利潤作出一個(gè)正確的設(shè)定或更好的預(yù)期。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2010年恒盛的業(yè)績所有增長，但卻沒有派息計(jì)劃，是否因?yàn)槭诸^現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力？如果今年的調(diào)控繼續(xù)有所加強(qiáng)，是否會(huì)影響恒盛的資金狀況？

　　丁向陽：根據(jù)目前公司的手頭現(xiàn)金，以及對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于宏觀調(diào)控的判斷，包括在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策環(huán)境下，董事會(huì)經(jīng)過慎重的考慮，決定不派息。

　　恒盛的派息政策會(huì)參考同行業(yè)，同時(shí)也會(huì)考慮公司的經(jīng)營發(fā)展業(yè)務(wù)，再?zèng)Q定是否派息。去年年底恒盛的手持現(xiàn)金是58億多，今年的資本性支出是78億，雖然我們今年會(huì)實(shí)現(xiàn)較多的銷售收入，但因?yàn)楹闶F(xiàn)在才剛處于2011年的計(jì)劃階段，覺得還是穩(wěn)健點(diǎn)比較好，相信投資者也會(huì)理解。

　　程如龍：集團(tuán)今年的現(xiàn)金流比較健康，目前手持現(xiàn)金58億，加上今年的目標(biāo)銷售150億，以及去年的預(yù)售款，若減去建設(shè)款、土地款等約78億的支出，及60億的短期貸款，恒盛的現(xiàn)金流比較充裕。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：根據(jù)報(bào)表，恒盛2010年在長三角的銷售有所虧損，原因是什么？

　　程如龍：在長三角區(qū)域，我們有一個(gè)收入的缺額，大概為2.5億元左右，銷售業(yè)績大約為500多萬。收入出現(xiàn)缺口，不是因?yàn)榉孔犹澅境鍪?，而是因?yàn)槌松虾Ｎ覀冊(cè)陂L三角區(qū)域有很多不同的項(xiàng)目公司，部分項(xiàng)目公司已經(jīng)在開發(fā)貨或預(yù)售，但因?yàn)榉孔尤晕唇桓?，所以還不能確定收入，但相關(guān)的費(fèi)用我們還是會(huì)在當(dāng)期打入相關(guān)款項(xiàng)。

　　所以，要等房子交付之后，收入確認(rèn)了，才能看到真正的利潤情況。今年有部分長三角項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)入賬。

　　其實(shí)2009年恒盛在東北區(qū)域亦有1點(diǎn)多億的虧損，原因也是如此，因?yàn)?009年有部分項(xiàng)目開始預(yù)售，但在10年才開始確認(rèn)收入。收入缺口只是個(gè)時(shí)間差的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：恒盛旗下的樓盤是否也曾遇到拖延或不發(fā)預(yù)售證以實(shí)現(xiàn)拉低均價(jià)的情況？

　　程立雄：現(xiàn)在在上海、北京地區(qū)預(yù)售證的審計(jì)機(jī)關(guān)出現(xiàn)了一些變化，原來預(yù)售證在區(qū)一級(jí)預(yù)售管理部門就可以取得，現(xiàn)在則把發(fā)證件的審計(jì)權(quán)限提至市一級(jí)，特別是這兩個(gè)城市當(dāng)中，對(duì)于整個(gè)預(yù)售市場(chǎng)的管理更加嚴(yán)格。

　　目前我們?cè)谏虾５膬蓚€(gè)項(xiàng)目——尚海灣及奉賢湖畔豪庭，今年尚海灣要銷售的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售證，奉賢的湖畔豪庭項(xiàng)目現(xiàn)在的均價(jià)是1萬元左右，因此不可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)售證不發(fā)的問題。

　　從尚海灣項(xiàng)目目前的情況來看，今年我們會(huì)在銷售策略上作一些變化，主要采取更加靈活的定價(jià)策略，包括在營銷方面將加大力度。

　　當(dāng)然，在2011年整個(gè)計(jì)劃當(dāng)中，尚海灣所占的比重應(yīng)不是非常大，因?yàn)楹闶⒌禺a(chǎn)通過這幾年已經(jīng)基本完成了在上海、長三角、環(huán)渤海、東北地區(qū)的全國性戰(zhàn)略部署，所以2011年來自于上海以外的城市銷售的貢獻(xiàn)比應(yīng)該會(huì)占到絕大部分。

　　二三線城市對(duì)2011年的銷售貢獻(xiàn)會(huì)達(dá)到70-80%。所以，尚海灣雖然仍然是公司的一個(gè)重要項(xiàng)目，但是它的貢獻(xiàn)比重會(huì)逐年降低，而且從2011年開始降低的幅度會(huì)非常大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：如果降價(jià)，會(huì)是什么樣的幅度？管理層對(duì)目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣預(yù)估的？

　　程立雄：自從1月底“國八條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是經(jīng)歷了歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)期，當(dāng)然從長期來看，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展，但短期而言，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

　　無論是成交量、價(jià)格都會(huì)受到一定的影響，特別是一線城市和高端項(xiàng)目，現(xiàn)在來看，上海、北京的成交量也出現(xiàn)大幅度的下降。因此，已有部分同行在采取降價(jià)策略。

　　對(duì)恒盛來說，我們還是采取一貫的靈活、謹(jǐn)慎的銷售策略，根據(jù)市場(chǎng)的情況來定價(jià)。針對(duì)尚海灣項(xiàng)目，我們接下來會(huì)安排一些新的推廣計(jì)劃，并會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況、客戶的具體需求來確定價(jià)格，如果市場(chǎng)需要我們對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，我們也會(huì)調(diào)整。

　　從整個(gè)市場(chǎng)來說，當(dāng)國八條出來以后，尤其限購政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響最大，所以價(jià)格會(huì)有一個(gè)下降的幅度，但該幅度不會(huì)太大，大概是10%~20%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來公司是否會(huì)加大在商業(yè)地產(chǎn)的比重？公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有多少會(huì)進(jìn)行銷售？該部分的銷售是否也會(huì)受到限購令的影響？

　　程立雄：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展是我們其中一個(gè)戰(zhàn)略方向，目前我們?cè)谠摲矫娴囊?guī)劃已經(jīng)達(dá)270多萬平方米，預(yù)計(jì)將在2016年達(dá)到20%~30%的租金收入。

　　我們的商業(yè)策略會(huì)分三個(gè)部分，一個(gè)是在二線城市的核心區(qū)域地段的商業(yè)項(xiàng)目，包括尚海灣的商業(yè)一般都會(huì)持有，因?yàn)檫@些都是黃金地段。其次，在一些三四線城市我們會(huì)在推進(jìn)住宅項(xiàng)目時(shí)結(jié)合城鎮(zhèn)化的建設(shè)形成一些社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，該些項(xiàng)目將有可能銷售，但最終還是要根據(jù)市場(chǎng)情況及公司的經(jīng)營目標(biāo)作靈活安排。

　　從整體的方向性、布局上的考慮，我們對(duì)于持有型物業(yè)還是希望能留存一部分來作為公司未來持續(xù)穩(wěn)定的收入。純粹的住宅項(xiàng)目會(huì)隨著項(xiàng)目的銷售一個(gè)一個(gè)地結(jié)束，而以項(xiàng)目為載體的恒盛他最后形成的價(jià)值應(yīng)該是一個(gè)商業(yè)的布局。

　　所以我們?cè)谝?guī)劃過程中，會(huì)保留一些自持項(xiàng)目，現(xiàn)在持有的比例應(yīng)該會(huì)在70%以上。當(dāng)然不排除一小部分作為銷售的物業(yè)，包括我們?cè)谇岸螘r(shí)間也有部分的商業(yè)做了一些小部分的銷售，還有一些車庫也有銷售。