市場(chǎng)正常供應(yīng)節(jié)奏被打亂以后，供應(yīng)短期大幅度減小，而導(dǎo)致供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)時(shí)間延遲，從而導(dǎo)致今年整個(gè)市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的時(shí)間推遲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2010年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一種逆轉(zhuǎn)的特征：銷售量?jī)r(jià)不斷創(chuàng)出新高，但季度存量也創(chuàng)一年新高，市場(chǎng)在2010年四季度已經(jīng)接近繁榮的極點(diǎn)。

　　這或許是市場(chǎng)自身會(huì)進(jìn)行主動(dòng)調(diào)節(jié)的一個(gè)理論佐證。如果往前推，道理是成立的，在2009年5月以來(lái)啟動(dòng)的土地市場(chǎng)的大量而充足的土地供應(yīng)，在這個(gè)期間都該轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)上來(lái)了。

　　但在12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)以后，就有“新國(guó)八條出臺(tái)”，說(shuō)房地產(chǎn)是政策市，那是相對(duì)于供應(yīng)方而言，對(duì)于需求市場(chǎng)這個(gè)特征并不明顯。

　　我們?cè)俅螌?duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行梳理，2008年市場(chǎng)危機(jī)的爆發(fā)首先是供應(yīng)商危機(jī)，即少數(shù)供應(yīng)量在產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏和現(xiàn)金流周期之間的關(guān)系紊亂導(dǎo)致短期現(xiàn)金流的緊缺，為渡過(guò)現(xiàn)金流危機(jī)而率先降價(jià)導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)。

　　即我們對(duì)08年危機(jī)定義為供應(yīng)商現(xiàn)金流短缺引發(fā)的行業(yè)危機(jī)，而2009年繁榮同樣可以用這個(gè)道理來(lái)進(jìn)行解釋。

　　在08年危機(jī)干擾下，供應(yīng)商集體無(wú)力購(gòu)地，導(dǎo)致2009年三季度以后集體供應(yīng)短缺以及儲(chǔ)備土地短缺，再導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間的產(chǎn)品供應(yīng)短缺而帶來(lái)市場(chǎng)恐慌。在這兩次市場(chǎng)波動(dòng)中，需求市場(chǎng)只是主動(dòng)去迎合供應(yīng)市場(chǎng)而做出的被動(dòng)反映。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因分析中，有一種很重要的原因即成本推動(dòng)，即不斷上升的地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。這里反映的依然是供應(yīng)方的關(guān)系，而不是需求方主導(dǎo)的房?jī)r(jià)的上行。

　　一月的市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)比較平穩(wěn)，供略大于求。以重慶市數(shù)據(jù)為例，2010年新增銷售存量110萬(wàn)方，自2009年以來(lái)，首次實(shí)現(xiàn)季度新增存量為正，且達(dá)到100萬(wàn)方，四季度存量略微上升115萬(wàn)方。2011年一月新增供應(yīng)量達(dá)到164萬(wàn)方，銷售成交為157萬(wàn)方。

　　這里我們首先要考慮的是一個(gè)重要背景因素，即新國(guó)八條和房產(chǎn)稅對(duì)后幾天預(yù)售量的影響，也即一月合理的市場(chǎng)存量應(yīng)該在20萬(wàn)方左右。而在國(guó)八條和房產(chǎn)稅出來(lái)以后，2月的預(yù)售許可證放量創(chuàng)造歷史同期水平最低，僅為71萬(wàn)方，而同期銷售水平也維持了一個(gè)較低的水平，僅為70萬(wàn)方。

　　這里我們需要進(jìn)一步分析，成交的萎縮到底是因?yàn)檎叩囊种疲€是開(kāi)發(fā)商放盤的策略改變。

　　在結(jié)構(gòu)分析中，別墅市場(chǎng)基本平穩(wěn)，洋房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過(guò)于求的關(guān)系，高層即較少受房產(chǎn)稅波及的物業(yè)，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，兩者之間的缺口達(dá)到20%，而分析產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)的時(shí)候，2月數(shù)據(jù)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的異常，即三種產(chǎn)品線的結(jié)構(gòu)依然并沒(méi)有發(fā)生太大的改變。也即從數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2月成交我們沒(méi)能明顯看出需求市場(chǎng)變動(dòng)的影響，供應(yīng)市場(chǎng)萎縮倒是十分明顯的。

　　沿著歷史數(shù)據(jù)繼續(xù)清理，從2010年三季度到四季度末，總共產(chǎn)生了新增銷售存量230萬(wàn)方，今年一二月僅產(chǎn)生存量10萬(wàn)方，總體市場(chǎng)存量這段時(shí)間僅為240萬(wàn)方。如果考慮到部分存量能夠進(jìn)入金融市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)商抵押貸款），市場(chǎng)必須要出清的市場(chǎng)存量可能不足120萬(wàn)方，而2010年重慶月度成交量為167萬(wàn)方，因此市場(chǎng)8個(gè)月新增存量?jī)H僅相當(dāng)于市場(chǎng)20天的銷售量。顯然這樣的市場(chǎng)存量對(duì)整個(gè)賣方市場(chǎng)沒(méi)有任何的壓力。

　　如果我們簡(jiǎn)單點(diǎn)，用幾何關(guān)系來(lái)求解，即假定如果市場(chǎng)三個(gè)月的存量可以讓市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)，那么今年供應(yīng)和需求要用多長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到這個(gè)水平？

　　如果我們用重慶市的數(shù)據(jù)，那么答案顯然相當(dāng)悲觀。即今年一年時(shí)間恐怕也不能完成這個(gè)水平。

　　在其他城市呢？恐怕更難。筆者尋找了一些限購(gòu)的城市，無(wú)一不非常清楚的顯示，限購(gòu)城市供應(yīng)量在這個(gè)期間均呈現(xiàn)出大幅度下滑，其下滑幅度基本與需求保持同樣的步伐，有的城市甚至下滑更加劇烈。

　　我們還將對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行更深層次的解讀，即我們需要反思的政策出臺(tái)以后的效應(yīng)到底指向了何方，現(xiàn)在的供應(yīng)水平是正常水平還是受到政策抑制過(guò)度了的供應(yīng)水平；現(xiàn)在的需求是正常需求水平，還是被政策抑制住了的需求的反應(yīng)。

　　基于房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年彈性較大，這里找不到一個(gè)明確的線性數(shù)據(jù)做支撐。但如果用重慶市開(kāi)工量來(lái)說(shuō)明，2010年重慶市開(kāi)工量較2009年上漲幅度大約80%，但反映出來(lái)的房屋供應(yīng)量卻僅僅10%左右，意味著市場(chǎng)有大量的在建未售的項(xiàng)目存量積壓，在這種背景下表現(xiàn)出來(lái)的供應(yīng)溫和上漲，更準(zhǔn)確的解讀應(yīng)該是供應(yīng)的抑制作用，而需求的萎縮，反過(guò)來(lái)也可以解讀為，因?yàn)楣?yīng)的萎縮導(dǎo)致的需求萎縮，即需求不是被政策抑制的，而是被供應(yīng)抑制的。

　　如果我們對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析是正確的，那么我們認(rèn)為新版調(diào)控政策出臺(tái)以后，市場(chǎng)正常供應(yīng)節(jié)奏被打亂以后，供應(yīng)短期大幅度減小，而導(dǎo)致供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)時(shí)間延遲，從而導(dǎo)致今年整個(gè)市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的時(shí)間推遲。

　　王雪松 觀點(diǎn)新媒體專欄作者