北京長安8號(hào)我們會(huì)看情況安排銷售，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在的調(diào)控比較嚴(yán)格，我們會(huì)看情況做出一些相應(yīng)適當(dāng)?shù)陌才拧?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月23日，奧園地產(chǎn)發(fā)布了2010年的全年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，2010年奧園的合同銷售金額為約48億元，較去年上升65.5%。總銷售面積為約442,400平方米。集團(tuán)收入為約24.42億元；毛利同比上升49.2%至約6.56億元，毛利率為26.9%。股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為約3.21億元。

　　而在財(cái)務(wù)方面，奧園于2010年8月提前以現(xiàn)金贖回總金額6,000萬美元并將于2012年到期的可換股票據(jù)。截至2010年12月31日，奧園銀行存款余額為約38.39億元，并處于凈現(xiàn)金狀態(tài)。奧園方面稱，充裕資金有助集團(tuán)可及時(shí)、準(zhǔn)確地把握市場上良好機(jī)遇，為市場開拓提供充足的資金支持。

　　截止報(bào)告期內(nèi)，奧園目前有17個(gè)在建項(xiàng)目，主要分布在廣東省、沈陽、北京、重慶、江西、和廣西。

　　在當(dāng)日舉辦的奧園2010年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，奧園管理層也系數(shù)出席，并詳細(xì)回答了關(guān)于奧園去年的銷售情況及未來的規(guī)劃發(fā)展。

　　以下為現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：地產(chǎn)調(diào)控的政策實(shí)際上的影響在哪里呢？因?yàn)槲覀兛匆娨恍┢髽I(yè)業(yè)績都挺好的，那么這個(gè)政策最實(shí)質(zhì)的影響在哪里？另外剛才也說了，可能會(huì)在住宅項(xiàng)目以外會(huì)加大持有物業(yè)發(fā)展，這個(gè)政策是不是基于商業(yè)地產(chǎn)還沒有開始調(diào)控呢？那么以后奧園在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展方向和持有比例會(huì)是多少？

　　中國奧園：2000年開始，政府的宏觀調(diào)控一直都陸續(xù)推出來加快調(diào)控市場，我們作為房地產(chǎn)商，當(dāng)時(shí)是一直注意這個(gè)宏觀環(huán)境來繼續(xù)我們的業(yè)務(wù)，我覺得做好我們的業(yè)務(wù)定位和做好高品質(zhì)的產(chǎn)品就好。如果繼續(xù)下去，當(dāng)然我們也會(huì)考慮到市場情況而作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，所以料見到2010年的時(shí)候，奧園的業(yè)績銷售情況是非常非常優(yōu)異的。

　　第二個(gè)問題，因?yàn)檎麄€(gè)市場很大，我們會(huì)看市場的情況而去調(diào)節(jié)當(dāng)下的產(chǎn)量，但是我們堅(jiān)持住我們發(fā)展的利益，發(fā)展的原則去做。

　　未來我們對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，其實(shí)一兩年的目標(biāo)以資產(chǎn)值里頭來說，我們到現(xiàn)在是有12%-13%是屬于商業(yè)項(xiàng)目，我們希望在這個(gè)土地儲(chǔ)備的資產(chǎn)比例來說去到大概20%左右，而2011年預(yù)計(jì)如果從收入來說，我們分開住宅和商業(yè)，我們估計(jì)商業(yè)是接近大概22%。

　　現(xiàn)場提問：請(qǐng)問今年奧園的銷售安排是怎樣的？具體到長安8號(hào)，沈陽項(xiàng)目，中山項(xiàng)目和南沙項(xiàng)目，各自有多少的推貨量呢？另外就是長安8號(hào)今年可以獲得多少的銷售金呢？

　　中國奧園：關(guān)于2011年的銷售目標(biāo)，其實(shí)奧園的目標(biāo)今年來說是大于55億元，銷售合同的目標(biāo)是55億元。最主要的是有幾個(gè)項(xiàng)目，沈陽項(xiàng)目、南沙項(xiàng)目和番禺廣場的項(xiàng)目，這幾個(gè)都是我們預(yù)期目標(biāo)今年最主要的項(xiàng)目。北京長安8號(hào)我們會(huì)看情況安排銷售，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在的調(diào)控比較嚴(yán)格，我們會(huì)看情況做出一些相應(yīng)適當(dāng)?shù)陌才?。我們今年要達(dá)到銷售目標(biāo)是很有信心的，雖然今年圍觀的情況是比較緊張一些，但是剛才提到的幾個(gè)項(xiàng)目，沈陽項(xiàng)目、南沙項(xiàng)目和番禺廣場的項(xiàng)目在2010年已經(jīng)得到了一個(gè)非常好的業(yè)績，非常好的銷售，而且也受到當(dāng)?shù)厥袌龅目隙āＫ晕覀儗?duì)于今年55億元的銷售目標(biāo)是很有信心的。

　　現(xiàn)場提問：其實(shí)現(xiàn)在奧園在廣州除了南沙河番禺之外的土地儲(chǔ)備不是很多的，有沒有計(jì)劃繼續(xù)在廣州補(bǔ)充土地儲(chǔ)備呢？如果是的話是主要是以哪種形式來增加這個(gè)土地呢？

　　中國奧園：我們?cè)趶V州的土地儲(chǔ)備除了番禺和南沙之外有增加土地儲(chǔ)備的想法和計(jì)劃，我們現(xiàn)在在番禺和南沙總共有8個(gè)項(xiàng)目，有一部分已經(jīng)開發(fā)得差不多了，但是起碼有6個(gè)項(xiàng)目還有這個(gè)疏通的開發(fā)源。另外在近期，我們也在廣州的龍江也簽了一塊土地合約，總體在今年會(huì)開發(fā)的。除了這個(gè)之外，由于廣東省開始就制訂了推動(dòng)三舊改造的政策，所以我們?cè)谌ツ觊_始就和政府以及一些企業(yè)進(jìn)行接觸，洽談了三舊改造項(xiàng)目，也包括了南沙區(qū)的項(xiàng)目。去年在南沙舉辦的推介會(huì)上，我們也簽訂了有關(guān)的合作合同，另外我們也和番禺區(qū)政府洽談了一些合作項(xiàng)目，在番禺的比較繁榮的商業(yè)中心，是洽談了各種項(xiàng)目，這些合作項(xiàng)目也會(huì)在近期內(nèi)會(huì)有比較大的進(jìn)展的。

　　現(xiàn)場提問：奧園在2007年上市之后，其實(shí)很少在資本市場做增發(fā)和發(fā)債這些融資的舉動(dòng)的，那么今年奧園會(huì)不會(huì)有一些相應(yīng)的融資計(jì)劃呢？

　　中國奧園：大家看到奧園在地產(chǎn)界的負(fù)債率應(yīng)該算是比較低的，我們會(huì)今年加強(qiáng)和一些金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，會(huì)繼續(xù)拓寬我們低成本的融資的項(xiàng)目。我們以前和工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行以及建設(shè)銀行也還有80多億元的信貸合同。

　　由于奧園在南沙養(yǎng)生城成功開發(fā)出來養(yǎng)生系列的產(chǎn)品之后，受到了很多地區(qū)政府的歡迎，因?yàn)樵谥袊睦淆g化越來越嚴(yán)重的情況下，政府也想在養(yǎng)生住宅和老年住宅方面去加強(qiáng)推動(dòng)力度，那剛好奧園研究了10年的養(yǎng)生和老年住宅已經(jīng)成功的開發(fā)出來了，就吸引了很多政府邀請(qǐng)奧園去參與各地的有關(guān)老年住宅和養(yǎng)生住宅的開發(fā)。在這方面，我們是處一個(gè)比較好的選擇地位，相信應(yīng)該在開發(fā)這類的系列產(chǎn)品上會(huì)獲得比較好的土地資源。

　　現(xiàn)場提問：2010年和09年相比GFA是倒退了的，銷售額也有很大的變化的，這個(gè)是什么原因呢？

　　中國奧園：大家應(yīng)該很清楚，其實(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)并非像工廠那樣兩年三年就能做出來的，而是一個(gè)長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，每個(gè)樓盤都是3年、4年之后才開發(fā)的，這個(gè)發(fā)展計(jì)劃是需要一個(gè)系統(tǒng)的周期。在2009年和2010年的時(shí)候我們做了很多成功的買地和收購，所以09年的時(shí)候，單一年我們就很低的成本在沈陽和廣東拿到了很優(yōu)質(zhì)的土地，而這些項(xiàng)目其實(shí)真正交付的時(shí)間會(huì)在2010底之后先后出現(xiàn)，就是說在2011年、2012年的時(shí)候你會(huì)在報(bào)表上在交付上面才看到這個(gè)數(shù)字，這個(gè)是行業(yè)原則。同時(shí)會(huì)看到在2009年以及2010年，如果是合約銷售，在大峰值還有65%。而大峰值還有65%，2010年48億元的銷售，其實(shí)大部分都會(huì)在我們2011年或者2012的時(shí)候交付和驗(yàn)收的。你要看到均價(jià)會(huì)大幅提升，我們?cè)?010年的合約銷售的均價(jià)是超過1萬元/平方的，而這樣的貢獻(xiàn)已經(jīng)令到銷售會(huì)在2011年和2012年產(chǎn)生出來。

　　現(xiàn)場提問：第二個(gè)問題就是奧園現(xiàn)金在38億元，那么2011年資本開支大概多少，比如說還沒有交的土地大概有多少等等？

　　中國奧園：我們現(xiàn)在年底的時(shí)候手上因?yàn)檫€有38億元，而我們的貸款是大約34億元，所以我們現(xiàn)在在值現(xiàn)金的情況是4億元。在總債務(wù)34億元里邊，大概是有10多億元在香港，15億元在國內(nèi)的，國內(nèi)的那些開發(fā)貸款其實(shí)大家也知道了，開發(fā)貸款就是一個(gè)周期，一年兩年三年按照每個(gè)項(xiàng)目的周期，所以這個(gè)是滾動(dòng)性的。在香港10億元里邊呢真正我們?cè)?011年要去還而不可以去貸的，其實(shí)只有5個(gè)億左右，所以短期的利益已經(jīng)是很飽和的。

　　在2011年其實(shí)我們的土地款上已經(jīng)滿足，現(xiàn)在需要支付的土地款是在2月或者3月剛剛在中山以及上海邊上簽的土地，我們的總代價(jià)大約是5.3億元左右，現(xiàn)在我們已經(jīng)付了的是3億多，剩下的1個(gè)多億元預(yù)計(jì)會(huì)在明年2012年支付完畢。這個(gè)就是我們現(xiàn)在所有土地儲(chǔ)備商業(yè)繳費(fèi)的土地金。

　　現(xiàn)場提問：第三個(gè)問題就是今年的目標(biāo)55億元都是非常保守的，那為什么目標(biāo)那么保守呢？2011年計(jì)劃一共拿多少平方米地呢？

　　中國奧園：定的這個(gè)55億元主要考慮到由于今年出了限購的措施，這個(gè)限購的措施到目前為止我們看到有些城市是受了比較大的影響，特別是一些移民城市影響比較大。作為奧園第一季和第二季和去年比起來是有很大的增長了，同比增長了28%多。但是我們還是要看回全年的反應(yīng)是怎樣的，因?yàn)樾碌恼咭话阌袦笮?，我估?jì)3月份、4月份和5月份政策最終會(huì)反映得比較充分，所以為了比較穩(wěn)妥地推出我們的目標(biāo)，定了的一個(gè)比2010年48億元稍微高一點(diǎn)的銷售目標(biāo)，當(dāng)然我們也希望超出我們的目標(biāo)。

　　關(guān)于土地儲(chǔ)備。今年其實(shí)我們新開工的有5個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)就是在廣州的項(xiàng)目，第二個(gè)就是在昆山的項(xiàng)目，第三在中山的項(xiàng)目會(huì)開工，還有是在廣州洛溪的項(xiàng)目也是新開工，最后還有沈陽會(huì)展中心的項(xiàng)目會(huì)新開工，所以我們今年新開工的項(xiàng)目是有5個(gè)項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)今年新開工部分面積大概是有150萬平方左右的，為了保持我們每年有一定穩(wěn)定的發(fā)展速度，我們計(jì)劃今年會(huì)儲(chǔ)備新的土地大概120萬平方米，作為不斷補(bǔ)充我們新的資本，目前已經(jīng)有意向的土地包括在蘇州已經(jīng)在洽談的一個(gè)新的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說有一個(gè)很快的進(jìn)展。

　　現(xiàn)場提問：雖然上一年的銷售額有48億元，同比是大幅增長，但是其實(shí)去年奧園既定的目標(biāo)是50億元，那么可以說是沒有達(dá)成目標(biāo)嗎？

　　中國奧園：我們?nèi)ツ?0億元的目標(biāo)，其實(shí)后來完成的是差了一點(diǎn)，原因主要就是在廣州原定的項(xiàng)目由于亞運(yùn)會(huì)期間就要求停工，時(shí)間上受到比較大的影響。亞運(yùn)會(huì)期間大概有兩個(gè)月的時(shí)間，我們本來計(jì)劃在那個(gè)時(shí)間推出的項(xiàng)目因?yàn)橥９さ脑?，?duì)項(xiàng)目有一些制約，當(dāng)然這個(gè)是因?yàn)樘厥獾那闆r，相信這個(gè)項(xiàng)目在亞運(yùn)會(huì)之后，今年會(huì)按照正常的進(jìn)度推出來了。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在奧園是正現(xiàn)金狀態(tài)之中，但是會(huì)不會(huì)顯得比較保守呢，管理層有沒有設(shè)定今年的負(fù)債比率大概有多少？

　　中國奧園：我們現(xiàn)在年底的時(shí)候有過正現(xiàn)金的情況，但是我們只會(huì)謹(jǐn)慎而不是保守。我們不是隨便就拿地的，因?yàn)樘珱]有責(zé)任。其實(shí)你要看到很多企業(yè)發(fā)展是很快速，但是不到3年就被收購了，我們會(huì)繼續(xù)看著的。我們?cè)诳春芏嗟捻?xiàng)目，希望挑著一個(gè)好的去做，要有穩(wěn)定增長。奧園會(huì)成為一個(gè)成長性的企業(yè)，向著目標(biāo)去做。

　　今年年底正負(fù)債的目標(biāo)其實(shí)我始終覺得維持40%-50%是非常健康的水平，而我們也會(huì)有全套的方案。那會(huì)拿哪些項(xiàng)目就要看時(shí)機(jī)條件了，我們今年一定會(huì)很積極在這方面尋找機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場提問：奧園有沒有計(jì)劃未來如何運(yùn)作那些商業(yè)地產(chǎn)或者投資性物業(yè)呢？

　　中國奧園：商業(yè)項(xiàng)目剛才也提及到了是商住兩個(gè)一起做。商業(yè)項(xiàng)目我們會(huì)繼續(xù)加重持有的比例，那究竟在商業(yè)項(xiàng)目里面有多少會(huì)屬于我們持有的項(xiàng)目呢？我們會(huì)很認(rèn)真的去考慮的。其實(shí)持有項(xiàng)目好處就是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流了，但是不好的就是也會(huì)屯壓住一定的資金，但已經(jīng)是用一些所謂的日用資產(chǎn)來區(qū)別的，我們這里會(huì)在商業(yè)項(xiàng)目里邊考慮究竟有多少，在哪個(gè)項(xiàng)目做到哪個(gè)程度。

　　現(xiàn)場提問：可以不可以介紹一下發(fā)展養(yǎng)生的項(xiàng)目呢？這個(gè)項(xiàng)目是出售還有出租呢？

　　中國奧園：養(yǎng)生城的產(chǎn)品，其實(shí)我們是瞄準(zhǔn)了以后中國老齡化社會(huì)越來越嚴(yán)重，對(duì)健康居住的環(huán)境的要求高了，這樣的去開創(chuàng)我們的產(chǎn)品線。養(yǎng)生城的產(chǎn)品是分兩類，一類是以銷售為主的，提供健康管理服務(wù)；另一類是以出租為主的，會(huì)以健康管理和體檢服務(wù)以及私人醫(yī)生服務(wù)的管理。

　　我們?cè)谀仙稠?xiàng)目已經(jīng)成功的打造出來之后，我們發(fā)現(xiàn)銷售的那部分產(chǎn)品在同一個(gè)地區(qū)獲得的附加值是明顯比我們的對(duì)手高很多的，比如說周圍的別墅是賣13000元/平方米的，但是我們的別墅是賣到26000元/平方米，而且銷得比別人的還要好，這個(gè)就證明了養(yǎng)生系列的產(chǎn)品是會(huì)獲得比較好的競爭優(yōu)勢。那再一個(gè)就是我們同一些研究機(jī)構(gòu)合作，包括在抗衰老方面都開發(fā)了健康管理的系列產(chǎn)品，對(duì)一些老人是有很大的吸引力，那在這個(gè)方面我們是開發(fā)成功了。我們看到全國各地很多政府官員都來參觀的，也表示邀請(qǐng)我們?nèi)ニ麄儺?dāng)?shù)亻_發(fā)這樣的項(xiàng)目，而且給出吸引力比較強(qiáng)的一些條件，目前我們正在合作的有江西、廣西，這些城市也在跟我們洽談。