走過七載輝煌的城市觀點論壇，將以海西經(jīng)濟(jì)為新起點的廈門作為2011年的首發(fā)之站，揭開城市觀點論壇2011全年精彩大幕。

　　2011城市觀點論壇廈門行將于今日上午9：00開幕，中房協(xié)副會長朱中一，著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康，海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉、金融專家杜麗虹等重量級嘉賓將奉獻(xiàn)精彩演講，同時更多全國及廈門本地的房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士等近五百來賓云集現(xiàn)場。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請關(guān)注！

　　朱中一：3600萬保障房下的地產(chǎn)行業(yè)

　　陳淮：解析“國八條”現(xiàn)在有兩個問題

　　賈康：上海、重慶試點的房產(chǎn)稅

　　鐘偉：增長轉(zhuǎn)型下的房地產(chǎn)調(diào)控

　　直播實錄

　　直播實錄（二）：2011城市觀點論壇廈門行

　　專題：2011城市觀點論壇廈門行

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好！

　　歡迎大家來到2011城市觀點論壇廈門行。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會——博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、青島、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、文登等全國眾多著名城市。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點。創(chuàng)立七年的城市觀點論壇首次登陸廈門。

　　進(jìn)入2011年以來，伴隨國八條、房產(chǎn)稅、限購令等調(diào)控政策的不斷出臺，一直高速向前的房地產(chǎn)行業(yè)開始減速，不少企業(yè)走入觀望與調(diào)整的狀態(tài)。

　　更多的人開始關(guān)心，三次調(diào)控政策將會持續(xù)多長時間？行業(yè)大洗牌是否真的會發(fā)生？在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何抉擇？

　　為此，觀點新媒體邀請當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士齊聚海西特區(qū)廈門，就2011年最為關(guān)注的宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)政策、金融趨勢、企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行深度剖析，及時梳理出中國房地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，找到第三次調(diào)控下房企全新抉擇。

　　我們希望，通過這樣一次分享經(jīng)驗，通過這樣一個平臺去交流和碰撞，我們能夠看到產(chǎn)生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地面對挑戰(zhàn)。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體、海峽導(dǎo)報及恒億集團(tuán)、山東文登及三遠(yuǎn)集團(tuán)等各支持單位歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　◎著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　◎著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　◎海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　◎著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　◎山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生

　　◎金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　◎恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生

　　◎金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　◎三遠(yuǎn)集團(tuán)(福建)有限公司常務(wù)副總裁陳章勃先生

　　◎世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　◎蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生

　　◎新景地集團(tuán)副總經(jīng)理陳冬光先生

　　◎金都房地產(chǎn)總經(jīng)理姚金連先生

　　◎?qū)毤蔚禺a(chǎn)總經(jīng)理楊文焱先生

　　◎海峽導(dǎo)報社社長馬振霖先生

　　◎觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國暨福建實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點論壇廈門行的朋友們。

　　下面有請今天會議的致辭嘉賓為我們致辭。

　　有請海峽導(dǎo)報社長馬振霖先生！

　　馬振霖（海峽導(dǎo)報社長）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，女士們，先生們上午好！

　　2011年城市觀點論壇在廈門舉行，我僅代表海峽代表所有員工向各位領(lǐng)導(dǎo)和專家、朋友的光臨表示熱烈的歡迎和感謝！

　　近年來我國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展已成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，海峽導(dǎo)報作為一份關(guān)系民生和情系兩岸的都市報，我們?yōu)槠髽I(yè)和讀者的需求搭建一個平臺和努力，正因此如此，盡管近年來房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨，但我們堅持不跟風(fēng)，以維護(hù)和營造房地產(chǎn)業(yè)的良好氛圍，也正是因為如此，海峽導(dǎo)報的發(fā)展得到了開發(fā)商的大力支持，今天的海峽導(dǎo)報已發(fā)展成為閩西南第一媒體，它的影響力不斷上升，樓市風(fēng)云變幻，隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，市場走向出現(xiàn)新的變化，不少開發(fā)商開始迷惑未來市場將如何走，調(diào)控之下的房地產(chǎn)企業(yè)又該如何發(fā)展，開發(fā)商如何適應(yīng)這一變化，今天我們有幸邀請到了朱中一副會長等多為學(xué)術(shù)界、開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)界的專家，通過他們對政策的解讀和剖析為我們解剖，海西要發(fā)展，廈門必先行我們有理由相信廈門的房地產(chǎn)市場將更加激進(jìn)和健康。

　　我衷心的祝福本次論壇取得圓滿成功，祝所有的來賓身體健康，萬事如意！

　　陳詩濤（觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，上午好！

　　這個春天真的是很不寧靜，無論是來自日本的陣痛還是利比亞的炮火，但是，我相信今天我們所有的與會者被真實震撼的還是今年非比尋常的限購、限外等多種調(diào)控措施。

　　其實這段時間各上市企業(yè)的年報出來，去年的業(yè)績真的很喜人；不過，我剛從廣州過來，看見滿街的中介都站在店面的門口拉客，我想這就是調(diào)控的威力吧。

　　城市觀點論壇自2005年創(chuàng)立以來，走過全國二十多過省市，今年從廈門出發(fā)，將前往武漢、無錫、長沙、文登及更多的地方。無論是城市論壇還是博鰲房地產(chǎn)論壇，觀點人一直堅持做最專業(yè)最獨特的新媒體，我們希望無論是我們的觀點網(wǎng)、觀點雜志還是所有的論壇活動，都可以為房地產(chǎn)大行業(yè)搭建最有希望、最有價值的平臺。無論市場怎么起起伏伏，我們對未來都充滿信心，就像調(diào)控下那些最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一樣！

　　今天，相信我們的信心可以由出席論壇的朱會長、陳主任、賈所長、盧鏗董事長、鐘教授、杜博士來為我們傳遞，同時感謝我們遠(yuǎn)道而來文登市譚市長，感謝支持我們的恒億集團(tuán)、三遠(yuǎn)集團(tuán)，更感謝廈門房協(xié)黃會長、我們的親密戰(zhàn)友海峽導(dǎo)報，更感謝廈門、福州及漳州泉州等所有出席論壇的企業(yè)及媒體朋友！

　　最后，預(yù)祝2011年城市觀點論壇首站-廈門行取得圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：嘉賓致辭就到這里，接下來我們將進(jìn)行論壇的議程。

　　我們今天廈門行論壇的主題是：三次調(diào)控下的房企抉擇

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生

　　恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生等演講嘉賓，將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先進(jìn)行今天論壇的第一場主旨演講。有請演講嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生，他演講題目是：3600萬保障房下的地產(chǎn)行業(yè)

　　朱中一（先生），您的演講時間為（15分鐘），有請！

　　朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長）：在正式發(fā)言以前，我給這個題目提一個小小的意見。三次調(diào)控下的房企抉擇不太科學(xué)，嚴(yán)格來說，哪年開始的三次，如果是調(diào)控的話，去年就三輪了。今年如果要說的話，這個題目應(yīng)該是2011年房產(chǎn)新政下的房企選擇。實際上沒有多少好講，因為兩會剛開完，政策非常清楚。該講的問題都講了，但是主辦方要我講一下，我覺得還是要講一下。咱們的會議在廈門開，我覺得兩會以后應(yīng)該說對海西是一個很好的發(fā)展機(jī)遇，由于在剛剛閉幕的兩會上，通過的“十二五規(guī)劃”有兩個地方提出了要支持海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，海西由于處于這特定的地帶，跟臺灣遙遙相對，這樣他天時地利人緣關(guān)系都比較好，所以國家處于這樣一個戰(zhàn)略的需要，加快海西的發(fā)展，海西有一個健康發(fā)展對我們廈門也好，對周邊的城市房地產(chǎn)都會是一個很好的發(fā)展機(jī)遇，所以我覺得這個是可以肯定的。

　　另一個，我覺得只要我們的海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，對海峽兩岸都是非常有利的。因為今天的主題是講調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展，今年調(diào)控的特點就是調(diào)控的力度越來越大，而且保障性住房的力度也是加大了。在這種情況下，我們房地產(chǎn)的走勢怎么樣？大家確實比較關(guān)心。我想要講這個問題首先要必須講一下為什么中央政府調(diào)控的力度越來越大？為什么保障性住房的力度越來越大？我想有兩點是必須要看到的。要面對這個問題我們要首先感覺到盡管房地產(chǎn)在這十幾年當(dāng)中取得比較顯著的成績，對老百姓的居住和城鄉(xiāng)面貌的改善取得的作用是巨大的，我覺得這一條是眾所周知的，這個成績是不用否定的。但同時也出現(xiàn)了一些城市房價過高，中低收入家庭買不起房。我們應(yīng)該理性的認(rèn)真的總結(jié)一下經(jīng)驗教訓(xùn)，我們應(yīng)該跳出這個行業(yè)來看我們存在的問題。今天參加這個會議的大多是業(yè)界人士，說實在的在座的專家我們也經(jīng)常交換意見，而且不管是在座的或者其他方面的專家，講房地產(chǎn)的時候所處的位置不一樣，我們的觀點也經(jīng)常碰撞，我們國家的政策是站在國家的全局上去看這個問題，我們應(yīng)該跳出這個行業(yè)來看政策。我們這個行業(yè)，從經(jīng)濟(jì)來看，從社會穩(wěn)定來看，甚至延續(xù)到政策，如果從這個高度來看，我想現(xiàn)行的政策就比較好理解，如果就行業(yè)來看行業(yè)，那現(xiàn)行的政策就比較難以理解。這是第一點需要講的。第二點，我始終是認(rèn)為，中央的政策從2003年以來，不管是怎么調(diào)控，中央調(diào)控政策的目的是為了這個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為了房子這個行業(yè)的大起大落，包括防范金融危險問題，這個是它的目的。調(diào)控的目的要抑制的是投機(jī)性的炒作，而不是打壓房地產(chǎn)，如果是打壓為什么要增加，尤其是這兩年要增加土地，我想這一點需要了解。如果了解了這兩個基本點那么中央的政策就很好了解。

　　具體的我想講3600萬保障房下的房地產(chǎn)。還有這么幾點，住房保障是政府的責(zé)任，這個是所有國家都是這樣的，尤其是發(fā)達(dá)國家政府的力度更大一點，我們國家由于現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實力，投入的還不是太多。即使投入了，它對市場的整個覆蓋面住房保障也就是20%，所以我覺得這一點大家一定要理解，即使3600萬落實了也就是覆蓋到20%，這個是完全符合前景的。

　　第二點，我覺得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善，我們過去的住房政策說實在的沒有明確的，過去我們保障滯后，應(yīng)該說這一次的“十二五”規(guī)劃是明確了，講得比較清楚的就是“保障基本需求，引導(dǎo)合理消費，提供基本保障，以市場為主”。我覺得這個住房政策已經(jīng)比較清楚了，而且“十二五”規(guī)劃提出在“十二五”規(guī)劃要建3600萬套保障性住房，今年是1000萬套，剛才講了，即使3600萬套也就是覆蓋了20%。應(yīng)該說，我的理解是我們的住房實際上還是市場供給和保障性為主的住房政策。市場供給是以市場為主的工業(yè)政策，因為保障性供給只有20%。

　　第三點即使保障性住房3600萬套落實以后，應(yīng)該說使我們住房的結(jié)構(gòu)更加合理了。住房結(jié)構(gòu)更合理是什么？我們協(xié)會已經(jīng)做了預(yù)測，3600萬套，今年開工1000萬套，3600萬套可能真正要建成要延續(xù)到“十三五”的前兩年，真正商品房的建設(shè)可能每年還有五六百萬套，從套數(shù)來講，保障性住房和商品房的套數(shù)是差不多的，但保障性住房的面積比較小，商品房的面積我們預(yù)計是100平方米的三居室比較合適。我們的目標(biāo)是一戶一套，人均一間，我們房地產(chǎn)的企業(yè)還有其他項目可以拓展，像悠閑養(yǎng)老項目等可以拓展，我們的開發(fā)量還是不少的，所以我想，對這個問題大家不需要擔(dān)心。這個對我們是不是有影響，影響有多大，我覺得不用擔(dān)心。

　　現(xiàn)在確實有一個問題是，一個是限購的政策，還有目前除了限購以外，還有一個限價也可以，就是國家發(fā)改委剛剛發(fā)布的一個原來商品房限購和限價的政策可能對這個市場的影響。我覺得限購的政策客觀的理解一下，國家的政策層面上，房價上漲過快，房價過高的地區(qū)要進(jìn)行限購，第二個，確實是考慮到了不管是城鎮(zhèn)化也好，房地產(chǎn)也好，因為它是需要土地的，不管是外來的人口也好不可能都去買房，所以我覺得要考慮政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能調(diào)控的措施要研究，是不是采取行政性還是稅收政策，有些國家是通過稅收政策來調(diào)整的。臺灣現(xiàn)在也有一個方案，我剛看到一個稿子，是要增設(shè)奢侈稅，人家是通過稅收來調(diào)節(jié)，我們是限購的行政措施，我們也要理解它的精神實質(zhì)，所以我想我們要有一個心理準(zhǔn)備，因為住房本身的屬性還是為了住，如果你買了房閑置或者炒房對整個市場也沒有好處，對解決老百姓的住房問題也沒有好處。所以我整體感覺到，3600萬套的保障性住房是增加住房的供應(yīng)量，緩解了供需，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有好處的。作為房地產(chǎn)的企業(yè)要深刻的理解國家出臺這個政策的背景，而且我們應(yīng)該積極的投身到保障性住房工程建設(shè)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，我剛剛講了，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還是比較大的，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至是老年住宅問題大家也可以關(guān)心。我想，我們的房地產(chǎn)是能夠持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的。

　　當(dāng)然我還是講，今年我們是要做好這樣一個思想準(zhǔn)備，可能今年面臨的壓力要大于機(jī)遇，因為調(diào)控的政策中央已經(jīng)講得很清楚了，一個是堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一個標(biāo)志是十二五規(guī)劃里，有一個明確的調(diào)控目標(biāo)，過去的調(diào)控目標(biāo)講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。現(xiàn)在講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房價與消費能力基本適應(yīng)。有這樣一個調(diào)控目標(biāo)這樣一句話的“變”是說明中央對房地產(chǎn)的調(diào)控措施。我想這個大家肯定能理解，為什么把這個問題作為第一項，在這個問題下我們要有充分的思想準(zhǔn)備，中央的調(diào)控是要堅定不移地調(diào)控下去的，所以我們要理性的理解政府的政策，要做好市場定位和產(chǎn)品定位，要以合理的價格促銷，這樣我們才能贏得合理的競爭。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請先到臺下休息。接下來將請出今天我們第二位演講的嘉賓，有請著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生。

　　陳淮（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：給我出的題目是解析“國八條”。現(xiàn)在有兩個問題，很多人問國八條就把房價打回我理想的那個定位。其實大家想了解“國八條”有沒有真正看過，國八條的第八條我不知道諸位知不知道第八條說什么。我覺得大家把政策當(dāng)成房子選擇的第一要務(wù)，我希望大家有這么一個概念，第一我們要敬畏規(guī)律，政策是主觀性的選擇，規(guī)律是客觀的，不以誰的官大就以誰的意志為轉(zhuǎn)移，不以誰站在道德的高點誰的善良愿望為轉(zhuǎn)移，也不以大多數(shù)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。多數(shù)人的聲音不一定都符合客觀規(guī)律，敬畏規(guī)律。第二個還是要敬畏自然比較好。人相對于自然界來說是被動的，是被選擇的，我想海嘯其它一些規(guī)律也好，都給我們很明確的提示。第三要敬畏市場，別以為人可以左右市場，辦不到。第四要敬畏你的衣食父母，需求方和消費者。我認(rèn)為敬畏這四個方面就夠了，然后才是政策。

　　第二，中國我們現(xiàn)在的選擇并不僅僅是國八條或者是國十條，剛才朱會長說了，什么是第三條，數(shù)了一下也不止，這個調(diào)控是永無止境的，我們不妨放開眼界。十二五期間中國的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有四個重要的政策指向區(qū)，政策將不遺余力的向這四個地區(qū)投入，不因為這四個地區(qū)有多么大的市場機(jī)會，第一個是新疆，涉及到中國的領(lǐng)土安全和民族團(tuán)結(jié)，經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展以及石油戰(zhàn)略。我們從中亞石油多元化一個重要的導(dǎo)向。第二個是中盟自由貿(mào)易區(qū)，這個區(qū)域?qū)χ袊黄聘鞣N外部封鎖和獲取各種資源有利。第三個面向外海的拓開口。面對日本還沒有出海口。最后一個是海峽兩岸，它的重要意義不言而喻，我想這四個地區(qū)的發(fā)展值得我們高度關(guān)注并且抱有很樂觀的預(yù)期。

　　第二在十二五期間我建議我們的房企注意到這幾個數(shù)據(jù)，7%，這個7%是意味深長，在1998年至2009年中國兩次政策短期調(diào)控的目標(biāo)是確保國民經(jīng)濟(jì)增長速度不低于8%，這一次主動選擇7%，而且是處于張大過程，只要是低于8%我們就面臨很多很多大的危機(jī)和挑戰(zhàn)，如果把中國的國民經(jīng)濟(jì)比成一個大企業(yè)，咱們家這個企業(yè)每年必須保持一定規(guī)模和速度的擴(kuò)大再生產(chǎn)，這樣一個擴(kuò)大和再生產(chǎn)的規(guī)模就是8%，只要低于“8”就業(yè)危機(jī)就立即顯現(xiàn)。2008年到2009年世界金融危機(jī)，三千萬農(nóng)民工被迫返鄉(xiāng)，極為嚴(yán)重。第二低于8%金融系統(tǒng)就會出現(xiàn)問題，經(jīng)濟(jì)增速下降，甲方不讓乙方。低于8%財政就會立即出現(xiàn)問題，世界金融危機(jī)剛剛爆發(fā)的時候，為什么保民生、保穩(wěn)定，保就業(yè)，就是因為2009年出的時候包括中央財政越是發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財政，有高人給溫家寶總理出一個就是煙酒加稅，就把這個難關(guān)給渡過去了。

　　2010年政府工作報告就講了，低于8%我們的重要技術(shù)產(chǎn)業(yè)屢試不爽。盡管我們知道低于8%有很多問題，為什么還會選擇7%，值得我們企業(yè)關(guān)注了。當(dāng)在一個持續(xù)的十年，二十年的高度增長就像日本海嘯不斷的平衡和不斷的積累就需要強(qiáng)調(diào)的調(diào)整，這個調(diào)整可能打亂我們現(xiàn)代化進(jìn)程，給中國的老百姓帶來很多問題，但累計到后來就會有海嘯危機(jī)，不能我們主動的選擇小鎮(zhèn)，選擇逐步釋放不平衡，包括住房，老百姓改善性住房和保障性住房土地資源短缺等矛盾，降低一定的速度，忍受這個短痛，但是由此帶來給我們企業(yè)家在這五年中力圖尋找暴力和一夜暴富的機(jī)會。這五年在自己的轉(zhuǎn)型和質(zhì)量改進(jìn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品不斷升級，技術(shù)研發(fā)能力不斷提高這個過程中才有活下去的五年，這個是政府、市場都面臨巨大挑戰(zhàn)的五年，我們今天沒有機(jī)會講石油和資源等對我們五年都是極大的考慮。我們要主動選擇吃不飽還得過的“7%”的數(shù)字。

　　第三，十二五規(guī)劃這個期間，我們請注意反通脹這個問題，無論買房還是開發(fā)商，還是其他企業(yè)，銀行金融系統(tǒng)都要高度通脹給我們的經(jīng)濟(jì)帶來的影響，我們2011年面對的通貨膨脹是我們此前曾經(jīng)遇到過的通貨膨脹都不同的一次通貨膨脹，我們有過通貨膨脹的經(jīng)驗，80年代末期，90年代中期兩次惡性通貨膨脹，80年代末的時候不鮮有的彩電冰箱都賣出去了，我們有過。但這些惡性通貨膨脹確實是自己家出毛病了，而且是消費超前或者是投資規(guī)模擴(kuò)大，或者是我們極度釋放之后造成的過熱，都是自己的問題。但這一次面對的通貨膨脹無比注意，不是咱們家自己的問題，不是發(fā)改委用農(nóng)產(chǎn)品的車不收費。比那個都要嚴(yán)峻得多，我們面臨的是國際貨幣戰(zhàn)爭。趨勢很嚴(yán)重，國家統(tǒng)計局解釋，這個通脹率其中有3/4是農(nóng)產(chǎn)品上升。但是請注意，中國沒有一個農(nóng)產(chǎn)品造成出口缺口，始終是明顯而且是供大于求的。2010年，中國糧食總產(chǎn)量5.46億噸糧食，中國從來沒有打過這么多糧食，中國不缺糧食，不缺喂豬的飼料，不缺種菜的地。量化寬松的含義就是人為的，有意的量化增加貨幣，把美國政策欠的錢用欠條贖回來。更重要的一條，給中國出了一個難題，我們的通脹怎么來的，大家知道，到今天早晨石油價格已經(jīng)漲到了1.15億元一桶，利比亞并不是最大的危機(jī)所在，如果這個危機(jī)蔓延到其他地方可能會比現(xiàn)在嚴(yán)重得多，大家可以看看今天早上的消息。但石油價格并非是利比亞的危機(jī)引起的，重要是美元貶值引起的，很不幸二戰(zhàn)之后，商品都是以美元標(biāo)價，因此，石油、鐵礦石以及我們所說的糧食價格上漲暴漲傳導(dǎo)到國內(nèi)形成了我們的通貨膨脹，因此不是中國采取應(yīng)對通脹都能夠不通脹，這個是需要我們格外注意的。而且我們的兩難在于，中國要么忍通貨膨脹，要么人民幣升值。美國給我們出的就是這樣一個兩難的問題。你選一個，中國我說不？堅決使人民幣過快過猛的升值，那么我們選通貨膨脹，行不行？我們有中藥，就是縮緊貨幣，采取更緊的或者政策?，F(xiàn)在是一個不斷縮緊的貨幣市場。我們從最初的基準(zhǔn)利率習(xí)慣以城鎮(zhèn)居民定期存款率為主，經(jīng)過三次升息目前是3%，即便我們在十二五期間，通脹率理想的控制在4%或者略多，這個基準(zhǔn)利率也將提高80%到100%，這個基準(zhǔn)利率至少是5%，昨天我們央行的負(fù)責(zé)人之一說，現(xiàn)在的利率水平很舒服，但很多的存款人不舒服，因為他們存到銀行的金融資產(chǎn)是在不斷的貶值，是在通貨膨脹的壓力下不斷貶值的負(fù)利率，這個用于犧牲全國老百姓的資產(chǎn)利率的辦法來攘外，這個是很愚蠢的辦法。恐怕不管你愿意還是不愿意，也只能這樣。這個問題我想包括購房人，不知道大家有沒有注意到，你還月供在頭三年以90%到95%在還利息，如果你現(xiàn)在月供要還5000元的話，如果利率漲一倍，你還能不能承受，這個是我們要面對的。以上僅供來賓參考！謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講。接下來有請第三位演講嘉賓，海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生，盧鏗先生的演講題目是：后調(diào)控時代海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新選擇。

　　盧鏗（海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官）：我想在現(xiàn)在這個形勢下講話很難講。我先順著陳主任的講一下，如果我們開發(fā)商如果老是站在自己的立場上確實感覺到很多政策是錯誤的，但是站在國家的立場上，確實又是不得不執(zhí)行這個政策。我剛邊聽邊理了一下，確實是取得了很多的成績，但是也存在很多問題。很多事情很僵，你比如房價過高，這個過高的房價其實是難降。第二個是地方財政的依賴是難以改變的，你比如現(xiàn)在已經(jīng)在實行這個房產(chǎn)稅的兩個城市，其實是不咎既往的。還有一個是限購令，我覺得是難持久的，因為保障性住房政策我覺得應(yīng)該有保障性政策，早就應(yīng)該有了，但也是有它的難辦之處。在一些地方和一些政策上，根本就沒有用的政策又是難以糾正。另外一個是，像房價過高，通貨膨脹，民生的感受其實是難平的。房地產(chǎn)被成本綁架這個又是難以降低的，第一招是招，其實是最科學(xué)的方式但不用，這個是難變的。一刀切的政策是難用的，但又不得不用。我們經(jīng)常跟地方政府官員聊，兩會之后還是聊GDP。我們現(xiàn)在實際上用合理的方式占領(lǐng)了非洲，我估計1/3的資源是被中國人買的，今后還會這樣，這個能降嗎？不能。流動性過剩也是難減的，國際金融大戰(zhàn)是難以避免的，我們確實面臨了太多的問題，但這個情況下國家出臺這個政策我覺得大家應(yīng)該理解。限購令實際上存在很多問題，我覺得政府在研究這些政策的時候我覺得要對它長期形成的后果要做研究，保障性住房也存在一些問題，比如說你怎么真正的實現(xiàn)甄別，每一個城市市中心早就沒有土地了，政府也不可能把城市中心僅存的土地建成保障房，先進(jìn)國家是用軌道交通來解決的，用軌道交通的一些站點來建保障房，我們國家二、三線城市是沒有土地了。

　　所以我覺得，有很多問題需要注意到，我們不應(yīng)該去研究政策，研究政策沒有用，因為國家有太多的難處不得不出，至于今后怎么修改也不是開發(fā)商說了算的。開發(fā)商應(yīng)該研究的是適應(yīng)時代的變化。在我們身邊悄然發(fā)生了很多的變化，我們跟十年前，五年前所處的時代已經(jīng)變化了，完全不是我們那時候所處的時代。整個時代發(fā)生了天翻地覆的變化，我理了一下有50多個變化，都是時代的變化。這個時代的變化就使得我們開發(fā)商在這個新的時代該做什么。

　　海爾地產(chǎn)轉(zhuǎn)型簡單的說是綠城+萬達(dá)+麥當(dāng)勞。萬達(dá)通過商業(yè)拿的土地，通過不動產(chǎn)的抵債去形成現(xiàn)金流的循環(huán)。麥當(dāng)勞的模式是海爾特別提出的，因為海爾已經(jīng)有一個很大的物流網(wǎng)系統(tǒng)，在全國有幾千個大小的店鋪，包括維修店、體驗店包括展銷店等等，我們現(xiàn)在集成這個系統(tǒng)，通過這個其實又形成了一個新的商業(yè)模式，海爾地產(chǎn)我們要做什么事？在后調(diào)控時代，我們想通過一套自己的模式解決自己的產(chǎn)品問題以及市場變動等問題。

　　所以我們做五件事，一個是大區(qū)域開發(fā)，我們跟政府一起分享土地開發(fā)價值，優(yōu)先獲取土地機(jī)會。第二個是商業(yè)不動產(chǎn)，就是要留下優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)，讓它成為未來升值的一個潛能的資產(chǎn)。第三個是創(chuàng)新型住居，以前買的房子是大家不斷的換房子，現(xiàn)在二、三十歲買房的就需要一步到位，不換房子可以，但不換品質(zhì)不行，就要通過云社區(qū)來形成房子可以不換，但生活不可以一成不變。第四個是雙贏式合作，我們集成了海爾許多的資源包括我們的品牌、還有創(chuàng)新的理念等來跟人家談雙贏式合作，而不是簡單的用錢去吃掉別人。所以這個是我們現(xiàn)在調(diào)整的幾個方向。這個是關(guān)于小戶大家的理念，當(dāng)今后房價降下來的時候是選擇小戶大家，像日本、香港早就實現(xiàn)了這一點，它的主題思想是家的空間不要太大，總價和生活品質(zhì)就改變了，你不做房奴。這個大戶是指商業(yè)配套。我們正在研發(fā)第九代商業(yè)就是科學(xué)+藝術(shù)+哲學(xué)。第一代是路邊商戶，第二代是百貨公司，第三代是連鎖便利店，第四代是大賣場和專業(yè)大市場。第五代是購物中心，第六是綜合體，第七是城市生活中心。

　　最終，在強(qiáng)勢的政策之下，我們看到了中國一流的企業(yè)，二月份和一月份相比，銷售點下降了60%到70%，整個行業(yè)都下降了這么多，這個時候你必須做什么？就是做“首選”。比如說，買冰箱人家會不會買“海爾”一定要做到當(dāng)?shù)氐氖走x。你的居住產(chǎn)品用戶首選。商業(yè)項目要商家首選，區(qū)域開發(fā)要政府首選。并購合作要對方首選，專業(yè)協(xié)同要乙方首選，“試驗田”要集團(tuán)首選。我們今年的目標(biāo)已經(jīng)很清楚了，指標(biāo)調(diào)低了，明年是沖擊200億，戰(zhàn)略、理念、產(chǎn)品、品牌、土地儲備都做了調(diào)整。企業(yè)管理目標(biāo)也做了調(diào)整，工業(yè)革命200多年以來是首次改變了傳統(tǒng)管理的思想，我們是近水樓臺，同時也學(xué)到了很多東西，今年要做好企業(yè)內(nèi)部的管理修煉。最后祝各位在這樣一個嚴(yán)峻的政策之下選擇自己的道路，我們海爾的模式可能大家都適用，但希望跟大家有更多的合作機(jī)會。謝謝！

　　主持人：謝謝盧鏗先生。接下來有請我們今天論壇的第四位演講嘉賓，山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生，演講題目是：國家戰(zhàn)略中的養(yǎng)生之都——山東文登。

　　譚遠(yuǎn)國（山東省文登市人民政府副市長）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們，先生們，朋友們：大家上午好！

　　今年是十二五規(guī)劃啟動實施的第一年，今年國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃是什么？是1月4日批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。

　　　文登與這個規(guī)劃有什么關(guān)系？位于膠東半島東端的文登市正處于山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域。在《發(fā)展規(guī)劃》中，文登被規(guī)劃為三個國家級旅游度假區(qū)之一、三個海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一、九個集中集約用海片區(qū)之一。作為一個縣級市，能在國家級戰(zhàn)略規(guī)劃中被多次提及，充分表明文登的發(fā)展已經(jīng)引起全省乃至全國的重視。下面，我向各位簡要介紹一下文登發(fā)展的八大優(yōu)勢。

　　（1）氣候溫潤宜人。文登地處“神奇緯度”北緯37度，擁山抱海，屬溫帶海洋氣候，四季分明，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，不濕不燥，全年空氣優(yōu)良率達(dá)到100%，優(yōu)質(zhì)天氣190天以上，每立方厘米空氣中負(fù)氧離子達(dá)11000多個，是中國知名的避暑勝地、四季養(yǎng)生福地。

　?。?）戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。文登是中國最適合人類居住的城市--威海下轄的縣級市，是中國距離韓國、日本最近的城市之一，綜合經(jīng)濟(jì)實力居全國百強(qiáng)縣第14位?！渡綎|半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》被批準(zhǔn)后，國家和山東省將在財稅、金融、土地等方面予以大力扶持，為文登發(fā)展提供了千載難逢的重大機(jī)遇和強(qiáng)勁動力。

　?。?）黃金海岸宜居宜業(yè)。文登擁有156公里的海岸線，12公里長的金灘天然海水浴場、綿延數(shù)十里的萬畝松林。我們于2007年初啟動建設(shè)了規(guī)劃面積160平方公里的南海新區(qū)，其中92平方公里的旅游度假區(qū)，68平方公里的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，此外，國家還批準(zhǔn)了120平方公里的集約用海區(qū)域。目前已投入40多億元進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主干路網(wǎng)、十通一平配套設(shè)施基本完備，22萬伏變電站、實驗學(xué)校、高檔醫(yī)院、供熱基地、污水處理廠等投入使用，北京交通大學(xué)、大連理工大學(xué)研究生院今年開工建設(shè)，明年對外招生，中國工程物理研究院、中國科學(xué)院在這里設(shè)立技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，引進(jìn)了80多個過億元的大項目。今年，旅游度假區(qū)重點實施“一島一湖兩軸”景觀工程，一島就是2平方公里的世威明珠島，一湖就是千畝藍(lán)湖休閑商務(wù)區(qū)，兩軸就是12公里濱海景觀軸、8公里濱河景觀軸。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)正在抓緊推進(jìn)一港兩路重點工程。一港就是30萬噸級的南海新港，今年2個萬噸級泊位可投入運(yùn)營，兩路就是33公里的疏港公路和38公里的疏港鐵路，疏港公路今年10月份建成通車，疏港鐵路近期將開工建設(shè)，屆時南海新區(qū)將成為具有國際水準(zhǔn)、國內(nèi)一流的度假天堂、養(yǎng)生樂園和創(chuàng)業(yè)寶地。

　　（4）交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。文登位于青島、煙臺、威海三市中心區(qū)域，威海國際機(jī)場就在文登境內(nèi)，距城區(qū)15公里，目前已開通韓國、俄羅斯等20多條國內(nèi)外航線。高速公路、濟(jì)威鐵路穿境而過，青煙威城際輕軌正在建設(shè)，計劃2012年通車。還有正在建設(shè)中的30萬噸級南海新港，使文登成為中國北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級城市。

　?。?）仙山之祖聲名遠(yuǎn)播。文登北依綿延百里的昆崳山，是國家級自然保護(hù)區(qū)，擁有全世界保存最完好的赤松林，是山東半島生命環(huán)境系統(tǒng)不可替代的重要支持系統(tǒng)，享有“江北小九寨”、“海上仙山之祖”的美譽(yù)。

　　（6）溫泉之都獨具特色。文登是中國“溫泉之都”，有五處高品質(zhì)天然溫泉，已建成了天沐、湯泊兩個五星級溫泉度假村，均被評為國家4A級景區(qū)。海爾地產(chǎn)投資的大英國際溫泉旅游度假區(qū)近期可開工建設(shè)。

　?。?）文化之城底蘊(yùn)深厚。文登是道教全真派發(fā)祥地，王重陽率丘處機(jī)等7弟子在此修煉，并留下了巨幅《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻等眾多遺跡，形成獨特的道家文化。文登是進(jìn)士之鄉(xiāng)，隋唐以來102位進(jìn)士榮登金榜，形成獨特的詩學(xué)文化。文登是將軍之鄉(xiāng)，為共和國培養(yǎng)了120多位將軍，形成獨特的紅色文化。文登也是禿尾巴李龍王的故鄉(xiāng)，擁有獨特的李龍文化。多種文化共同積淀形成具有地方特色的“文登學(xué)”。

　?。?）長壽之鄉(xiāng)享譽(yù)全國。文登全市80歲以上老人19000多人，百歲以上老人47人，是全國十三個“長壽之鄉(xiāng)”之一。文登的15項創(chuàng)建中國長壽之鄉(xiāng)指標(biāo)，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國老年學(xué)學(xué)會的評審標(biāo)準(zhǔn)。

　　文登依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，擁有山、海、泉、林、島、灘等多元復(fù)合養(yǎng)生資源，是最適合人類居住的地方，非常適宜人們前來養(yǎng)身、養(yǎng)心。經(jīng)與中國房地產(chǎn)報、清華城市規(guī)劃設(shè)計院研究，確立了打造“中國長壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”的戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　開發(fā)理念：堅持“四季養(yǎng)生、復(fù)合休閑、錯位發(fā)展、山海泉城并舉”的開發(fā)理念，塑造以特色養(yǎng)生文化為靈魂，以道家養(yǎng)生和溫泉養(yǎng)生為核心，以養(yǎng)生旅游、養(yǎng)生地產(chǎn)為輔助，各項功能要素齊全、配套設(shè)施完善的養(yǎng)生度假服務(wù)體系，努力將文登打造成為立足三北、面向全國、輻射國際的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)聚集地、養(yǎng)生旅游度假目的地城市。

　　整體布局：精心打造“一軸一環(huán)一帶雙核多節(jié)點”的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。一軸：南北山泉海立體養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。一環(huán)：繞城溫泉養(yǎng)生環(huán)。一帶：濱海養(yǎng)生休閑度假帶。雙核：城區(qū)和南海新區(qū)兩個綜合服務(wù)核心。多節(jié)點：多個養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)節(jié)點。

　　行動計劃：采取“政府經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)經(jīng)營市場，百姓經(jīng)營文化，三方共舉，三方共贏”的發(fā)展模式，分為啟動期、成長期和成熟期三個階段來實施。（1）啟動期（2010年－2012年）。開發(fā)思路是旅游先導(dǎo)，山泉聯(lián)動，濱海輝映，點亮文登，集聚產(chǎn)業(yè)，形成養(yǎng)生產(chǎn)品樣板區(qū)域，成為“三北”客群的養(yǎng)生度假旅游目的地、半島休閑度假新名片。（2）成長期（2013年－2015年）。開發(fā)思路是由點到線，構(gòu)建軸帶，舞動文登，山海泉城，全面開花，構(gòu)建比較完整的養(yǎng)生產(chǎn)品和服務(wù)體系，使文登成為北方高端養(yǎng)生度假重要目的地。（3）成熟期（2016年－2020年）。開發(fā)思路是配套升級，高端薈萃，產(chǎn)業(yè)延展，全面提升，重塑文登、服務(wù)全國，輻射國際，使文登真正成為“中國長壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”。

　　為此，我們自去年啟動了城市品牌營銷行動，舉辦了首屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會暨第三屆中國威海（文登）國際溫泉節(jié)，在中央電視臺、山東衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視、旅游衛(wèi)視、臺灣東森等電視媒體，以及高鐵、航空雜志以及北京、上海、廣州、深圳、黑龍江、遼寧等60多個大中城市投放了城市形象廣告，取得了良好效果，城市知名度、名譽(yù)度大幅提升。

　　各位嘉賓，隨著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)這一國家戰(zhàn)略的深入實施，人才、資金等多種要素的匯集，文登必將成為“富裕安定、人海和諧”的濱海宜居城市典范和國際知名的度假旅游目的地。方向比努力更重要，投資城市最重要是投資城市的未來。踏遍千山萬水，唯有文登更美，道盡千言萬語，不如親身體會。借此機(jī)會，真誠邀請各位朋友到文登旅游度假、投資興業(yè)。青山綠水紅櫻桃，碧海藍(lán)天金沙灘，“中國長壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”文登歡迎大家。

　　最后，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓身體健康、事業(yè)騰達(dá)、萬事如意！謝謝大家！

　　主持人：下面有請第五位演講嘉賓，恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生，演講題目是：聚焦城市新興區(qū)域的發(fā)展機(jī)會。

　　郭建平（恒億集團(tuán)董事局主席、總裁）：各位領(lǐng)導(dǎo)、專家，女士先生大家上午好！我今天演講的題目是聚焦城市新興區(qū)域的發(fā)展機(jī)會。在談?wù)撚^點之前，我想讓大家先了解一下恒億集團(tuán)。恒億集團(tuán)有20多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是生產(chǎn)在閩西紅土地的企業(yè)，成立1958年，是一家有五十多年的民營企業(yè)，在福建省50多年的民營企業(yè)也是比較少的，是福建百強(qiáng)企業(yè)。集團(tuán)成長于1978年，跟中國大多數(shù)的企業(yè)一樣，隨著改革開放的浪潮，前身是西坡建設(shè)工程有限公司，在龍巖市80%的項目是恒億集團(tuán)承建的。房地產(chǎn)組建于1992年，早期開發(fā)實際上積累了舊城改造等一些項目，最主要的是來自于1998年，承接了政府的一條公路的修建，給我們集團(tuán)積累了大量的財富。我們定位為資源型產(chǎn)業(yè)，我們規(guī)劃了短期、中期、長期的投資，為了集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展最重要。

　　接下來談?wù)勎业挠^點，選擇進(jìn)軍什么樣的二、三線城市？首先我覺得選擇一定有人口規(guī)模的城市，從我的觀點來看，要有百萬人口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平增長較快的城市，恒億在發(fā)展過程中也走過很多的城市，到中西部去投資了，所以我們的體會也比較深。第二個是樓面地價選擇適中的地方，到寧夏一些地方一畝地才賣20、30多萬，賣得便宜說明這個市場需求有問題。土地成本這個是非常重要的指標(biāo)。第三個是房地產(chǎn)市場供需旺盛，市場的需求量很重要。像山東我們也去投資了，有些城市每年供應(yīng)的土地量一年是幾千畝，所以它的價格也沒有辦法上升。第四個是人文環(huán)境，像深圳、廈門有包容性的城市發(fā)展空間是比較大的。第五個還要選擇有人脈資源的，大家都知道房地產(chǎn)開發(fā)有相當(dāng)之多煩瑣的手續(xù)，那么如果有政府出面的話會提高辦事的效率。第六個金融產(chǎn)品以及銀行的配套很重要。在中西部地區(qū)我們也接觸了很多，有些銀行沒有規(guī)模，有些跟我們以前十多年以前要拿指標(biāo)，所以跟開發(fā)商成本投入有很大的關(guān)系。

　　恒億要選擇新興區(qū)域，政府的規(guī)劃跟發(fā)展方向保持一致，政府投入的，配套相對完善，土地增值空間比較大，而且鼓勵政策比較多，大家都知道，開發(fā)商最主要取得儲地。第二個，同樣買市中心的地塊，買100畝的市中心地塊，到新興區(qū)域的地塊可以買200、300畝。產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化空間大，有很多創(chuàng)新的東西，節(jié)能減排等創(chuàng)新材料使用幾率高，可創(chuàng)造新的人居環(huán)境，引導(dǎo)人們一種新的生活方式。還有我們會有限選擇發(fā)達(dá)地區(qū)或區(qū)域，有利于銷售，實現(xiàn)資金快速回籠，資金利用率高。這個是我們的經(jīng)驗積累。

　　廈門新興區(qū)域?qū)ξ覀兊臋C(jī)會以及環(huán)東海域的發(fā)展前景。我把廈門的習(xí)慣給大家介紹一下，前不久，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃得到國務(wù)院的規(guī)劃批準(zhǔn)，廈門的快速發(fā)展也會促進(jìn)海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的騰飛，目前廈門正在推進(jìn)島內(nèi)外一化建設(shè)，現(xiàn)在的廈門城市格局已經(jīng)由原來集中于島內(nèi)發(fā)展成為廈門島，海滄、環(huán)東海域等組團(tuán)。環(huán)動海域是廈門市政府十二五規(guī)劃重點打造的區(qū)域。環(huán)東海域是未來發(fā)展空間最大的部分，去年11月，我們在同安環(huán)東海區(qū)域拿下了兩塊地，這兩副地塊坐擁優(yōu)美宜人的自然環(huán)境。此外，地塊還近鄰環(huán)東海域同安西柯樞紐站，是大廈門真正意義上的集合中心，交通便捷，水、陸、空四通八達(dá)，我們相信三年后這里將崛起一座新興的城市。

　　最后，我們愿與您真誠攜手共創(chuàng)美好未來！

　　主持人：接下來進(jìn)行論壇的第六場演講，有請演講嘉賓金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士，演講題目是：租售并舉的資金平衡策略。

　　杜麗虹（金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士）：我今天跟大家交流的題目是租售并舉的資金平衡策略。現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，像海爾企業(yè)等都提到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，當(dāng)一個國家或者一個城市人均GDP達(dá)到一個水平的時候商業(yè)地產(chǎn)就步入了一個發(fā)展的階段。

　　2010年，中國的人均GDP是突破了4千美元，像北京、上海、深圳包括廈門這樣的城市人均GDP突破了1萬美元，所以在這樣一個城市增大供給的空間并不大，隨著商業(yè)和物業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和物業(yè)都占到了資產(chǎn)中越來越重要的位置。在香港上市的一家內(nèi)地企業(yè)更加看中出租物業(yè)的發(fā)展，比重達(dá)到了20%到25%的水平。像富利等一些企業(yè)持有投資性的物業(yè)達(dá)到了很高的水平。從全球來看，真正能夠做到租售并舉的企業(yè)僅活躍于亞洲市場，在歐美國家尤其是在美國它的投資性物業(yè)是被分拆出來的，它的地產(chǎn)企業(yè)是專注于開發(fā)物業(yè)的，但是在亞洲尤其是在香港和新加坡確實是踴躍了一批比較優(yōu)秀的租售并舉的企業(yè)，其實像香港和新加坡兩家的房地產(chǎn)企業(yè)是走兩條完全不同的道路，實際上像我們大陸萬達(dá)走過的是香港的模式就是以售養(yǎng)租的形勢，像在我們國家，更多的是借助商業(yè)地產(chǎn)來完成租售并舉的拓展。香港強(qiáng)調(diào)的重資產(chǎn)下的模式，要取決于市場環(huán)境，還有企業(yè)客觀需求。

　　我們今天主要交流的是香港的房地產(chǎn)發(fā)展。新鴻基的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，第一個階段是成立1963到1967年，這個階段主要是專注于物業(yè)的開發(fā)。1977到1987年，仍然是以物業(yè)為主，嘗試了參與投資物業(yè)，探索商業(yè)地產(chǎn)模式。1988到1991年，集中轉(zhuǎn)型時期，開發(fā)物業(yè)零增長，集中拓展投資物業(yè)，一直到今天都是租售并舉。新鴻基于1977年提出租售并舉的戰(zhàn)略，但此后11年間一直以銷售物業(yè)為主，1988年到1991年這四年在投資物業(yè)上積累現(xiàn)金支出96億港元，4年累計產(chǎn)出凈經(jīng)營現(xiàn)金流是95億港元。我們做地產(chǎn)的都知道，現(xiàn)金流都是負(fù)的，但這個負(fù)是因為我們要擴(kuò)張，就導(dǎo)致現(xiàn)金流是負(fù)的，如果是不擴(kuò)張的時候，現(xiàn)金流是正的。如果我們現(xiàn)在停止了開發(fā)物業(yè)，全力去做我們的投資物業(yè)，用四到五年的時間進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以支撐10到20億的規(guī)模。如果我們停下腳步進(jìn)行集中轉(zhuǎn)型要高度依賴于外部的資源，比如銀行的債務(wù)融資等。就會出現(xiàn)一個問題，如果在轉(zhuǎn)型過程中遭遇到現(xiàn)在類似調(diào)控時期，使得資本市場股票融資基本上是停滯的，在這樣一個情況下就會很容易出現(xiàn)一個很大的資金缺口，這個也是為什么新鴻基從1977年就提出做轉(zhuǎn)型到1988才進(jìn)行轉(zhuǎn)型，要等開發(fā)物業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流每年達(dá)到20億港元的時候才敢去做轉(zhuǎn)型，這樣它可以通過自身的物業(yè)支撐70%的物業(yè)擴(kuò)張。一個強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺是轉(zhuǎn)型的一個基礎(chǔ)。

　　除了現(xiàn)金流的平臺，當(dāng)然管理能力的積累和模式的探索也很重要，實際上從1963年創(chuàng)立到1988年集中轉(zhuǎn)型，這期間已經(jīng)積累了25年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和十多年的地產(chǎn)投資經(jīng)驗，在這個期間，完成了三個非常大的項目，新鴻基中心、酒店等。新鴻基在轉(zhuǎn)型整個過程中，它是處于香港戰(zhàn)后最長的一個地產(chǎn)時期，第二個是在這個期間，香港的商業(yè)、物業(yè)估值是比較合理的，有相對合理的租金回報。當(dāng)然進(jìn)入90年代以后，隨著香港樓價的攀升，現(xiàn)在的投資回報率只有6%，凈資產(chǎn)回報率只有8%。

　　第三點是資本市場的支持，盡管在整個轉(zhuǎn)型過程中，新鴻基都有非常龐大的內(nèi)部現(xiàn)金流，但是在整個轉(zhuǎn)型過程中，資本市場的支撐仍然是不可忽視的，在1988-1989年，1993-1994年、1996年進(jìn)行了3次股權(quán)融資。撇開我們說的外部條件，就內(nèi)部的客觀條件，現(xiàn)金流的規(guī)模來說，今天在內(nèi)地如果要做一個規(guī)?；耐顿Y物業(yè)的轉(zhuǎn)型的話，這個轉(zhuǎn)型的門檻至少在一、二線城市至少是100億，未來隨著土地成本的上升，這個轉(zhuǎn)型的門檻會進(jìn)一步的提高，這100億的投資如果分?jǐn)偟郊修D(zhuǎn)型期就意味著你每年的自由現(xiàn)金流要達(dá)到20億以上，目前A股的上市公司能夠達(dá)到這個自由現(xiàn)金流能力的只有像萬科、保利，加上香港的中海等企業(yè)總共不超過10家，其他的大多數(shù)的企業(yè)都還處在我們說的新鴻基的轉(zhuǎn)型前期。

　　在這個階段，新鴻基做了什么？我們看這一階段累計在開發(fā)物業(yè)上的支出大概是59億港元，同時在投資物業(yè)上的累計支出為23億美元，兩者比例約為7：3。20%的營運(yùn)資金和分拆資金的支持，新鴻基用十年時間，完成了新鴻基中心、帝苑酒店和沙田新城市廣場三個大型項目，并最終選定以新城市廣場為模板，在其他新市鎮(zhèn)核心新區(qū)復(fù)制區(qū)域性MALL。在當(dāng)時的香港，這是一種創(chuàng)新的模式，因為當(dāng)時的香港還跟我們的主流的百貨公司的模式是一樣的，新鴻基的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型非常成功。

　　在整個過程中，新鴻基都把它的負(fù)債率維持在最低的水平，新鴻基從1983年以來都是低于20%，20%對國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該說是一個非常保守的水平，因為地產(chǎn)上市公司中期平均的資產(chǎn)比是6%，即使地產(chǎn)企業(yè)錯誤判斷了宏觀形勢和中期的形勢也能夠安全的完成轉(zhuǎn)型，新鴻基在1997年的時候有一個比較大的錯誤判斷失誤，這是新鴻基從成立到當(dāng)時唯一一次沒有股票融資支持下就大規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)歷，因為他當(dāng)時是非?？春?997年香港回歸的發(fā)展，但很不幸遭遇了香港很長的一次房地產(chǎn)形勢，長達(dá)6到7年。這就使得他雖然錯誤判斷了形勢但仍然安全的度過了整個金融危機(jī)。

　　財務(wù)保守也有它的代價，就是降低了它的增長速度。剛才我們提到，在轉(zhuǎn)型前期是80%的金融資源都用于開發(fā)物業(yè)的擴(kuò)張，在集中轉(zhuǎn)型期是把80%的資金都用于投資物業(yè)的拓展，只有20%的用于維持物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和必要現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)，我們就會發(fā)現(xiàn)新鴻基的土地儲備規(guī)模是不升反降的。其實如果這個時候，新鴻基也大量的增加負(fù)債的話是可以同時實行投資物業(yè)和開發(fā)物業(yè)增長的，我們內(nèi)地也通常選擇這兩個同時增長的，之所以新鴻基放棄了開發(fā)物業(yè)的高增長，根本目的就是要降低外部融資的依賴度，這樣可以應(yīng)對外部沖擊。所以你過度依賴外部融資的話就容易出現(xiàn)資金的缺口。

　　在這個階段另外一個非常有特點的策略就是“貨如輪轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，租售并舉的拓展，到了中后期就開始堅持一個叫“貨如輪轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略，無論什么時候都要保持一定的推盤量，當(dāng)時香港的房價跌六成的時候，但新鴻基一樣要推了很多的盤。一年內(nèi)完成80%以上的銷售率，為此，是不惜大幅降價，其實貨如輪轉(zhuǎn)是現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，這樣才可以支持投資物業(yè)的擴(kuò)張。在完成集中轉(zhuǎn)型之后，從1992年開始，新鴻基就進(jìn)入平衡發(fā)展的階段，在這個階段，實際上大概是把一半的資金投在了物業(yè)上，一半是在開發(fā)物業(yè)上，累計在投資物業(yè)上投入了651億港元。這樣的平衡投資結(jié)構(gòu)也就形成了相對平衡的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，目前投資物業(yè)在它的總資產(chǎn)占比大概是達(dá)到40%到50%的水平，這也就使得投資物業(yè)每年的租金收益，凈租金收益從零增長到83億美元，每年有80多億的凈租金收益就可以應(yīng)對各式各樣的沖擊。

　　新鴻基這樣的轉(zhuǎn)型期對內(nèi)地企業(yè)有什么啟示，第一點就是目前大多數(shù)企業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型前期，需要嚴(yán)格控制投資物業(yè)上的資金沉淀。還有就是探索商業(yè)地產(chǎn)新模式，所謂的租售并舉，目的就絕不僅僅是獲取投資物業(yè)的升值收益，在提高對抗沖擊能力方面，投資物業(yè)的租金收益貢獻(xiàn)遠(yuǎn)比資金收益貢獻(xiàn)更加重要。所以創(chuàng)新模式就顯得更加重要了。第三點就是貨如輪轉(zhuǎn)，新鴻基貨如輪轉(zhuǎn)與租售并舉的結(jié)合并非歐洲，它提示著我們租售并舉的企業(yè)需要更嚴(yán)格控制屯地規(guī)模。第四個就是如果你的投資物業(yè)隨著你的擴(kuò)張比重越來越高的話，你的財務(wù)就需要越來越保守，10%的投資物業(yè)占比將使有息負(fù)債空間縮小18%，每個企業(yè)都有一個能確保自己“抵御持續(xù)調(diào)控風(fēng)險的安全底線”，對于租售并舉的企業(yè)來說，這條安全底線更高，負(fù)債空間更小。最后一點就是不能一口吃成大胖子。這個是我給大家介紹的新鴻基的經(jīng)驗，謝謝大家！

　　主持人：下面請出我們今天論壇第七位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生，演講題目是：上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。

　　賈康（著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長）：謝謝主持人，大家好！我接到的題目是關(guān)于上海、重慶試點的房產(chǎn)稅試點。這個問題因為前些年我們其實在比較早的時候結(jié)合中國整個財稅改革和配套改革，就做了一些經(jīng)驗和研究?，F(xiàn)在這個問題變成熱點和難點，牽扯方方面面的利益和感情，看法見仁見智，有很多的爭論，我作為一家之言在這想比較坦率的就研究給大家介紹一下。請業(yè)界的人批評指正。

　　房地產(chǎn)這方面的調(diào)控，房產(chǎn)稅出臺要看重大背景，今年我們要紀(jì)念辛亥革命一百周年，孫中山在一百年前考慮中國向何處去的問題，現(xiàn)在越來越被歷史證明非常精辟的一些總結(jié)和展望。比如他所說的民主、民生、民權(quán)問題，在這一百來，我們最簡單的說1949中華人民共和國成立，現(xiàn)在進(jìn)一步改善民生，我們實際上還必須解決是怎么樣民主化、法制化的民主問題。在這里我們不能展開講這么多問題，我想提一點，孫中山在辛亥革命之后，他曾經(jīng)到浙江的海寧去觀潮，他提一個字，世界潮流浩浩蕩蕩，顯然他在這個高度上發(fā)的感慨，中華民族真正振興，真正實現(xiàn)我們追求現(xiàn)代化。現(xiàn)在中央決策層的總體總結(jié)是，我們必須實現(xiàn)工業(yè)化。在建國之后，一旦站穩(wěn)腳跟，十一五就開始了，伴隨著是城市化，這和我們分界線就有非常密切的關(guān)系了。這是所有國家都必須承認(rèn)的規(guī)律。

　　現(xiàn)在，在城鎮(zhèn)化的過程中間，我們伴隨著工業(yè)化（一般人判斷是有滯后的），但總體是進(jìn)入了中期，我們整個的城市化也是走到了40%多一點的水平上，今后幾十年一定會走到70%到80%這個區(qū)間。城市化率還要一步往上走，美國現(xiàn)在是90%以上。我們改革開放市場化，必須建立統(tǒng)一市場，我們必須以市場取向的改革進(jìn)行市場的優(yōu)化。鄧小平改革一開始說，改革關(guān)系國家的命運(yùn)，不改革死路一條。開放也是中華民族必須解決的歷史選擇，現(xiàn)在這個格局已經(jīng)鎖定而且這個路越走越開。還有一個信息化或者高科技化，我們必須抓住新興產(chǎn)業(yè)，帶動整個業(yè)界，帶動我們整個的經(jīng)濟(jì)。

　　還有其他的潮流，我們現(xiàn)在只就這個物質(zhì)形態(tài)可以觀察的五個潮流結(jié)合起來說。房地產(chǎn)在這中間處于什么地位，從現(xiàn)在已經(jīng)在改革開放過程中，可以提煉的基本看法就是既然要適應(yīng)這樣的歷史潮流，完成中國的現(xiàn)代化，那么我們?nèi)魏我粋€時期討論短期問題都必須把短期的眼界和中期的眼界放開?，F(xiàn)在勾畫一下中長期的問題，還有回到我們討論當(dāng)下的問題，首先肯定的是中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)一步的發(fā)展和完善。小平南巡之后已經(jīng)基本形成了共識，也有不同的意見，但對整個大勢產(chǎn)生不了什么阻礙作用，市場的建設(shè)要成為城鄉(xiāng)化的市場，跟國際接軌的市場。政府它要發(fā)揮的作用是既不越位又不缺位，我們可以很清楚的說必須以分稅制的財政，必須完成歷史上的建設(shè)就是地方性的稅務(wù)制度，錢從那里來用到那里去的循環(huán)。我更看重的是政策建設(shè)。我們再回過頭來講上海、重慶試點的房產(chǎn)稅，就可以更好的把握完成中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和現(xiàn)代化的全局是什么分量，是一大套政策關(guān)聯(lián)的初始環(huán)節(jié)。

　　2009年下季，是房地產(chǎn)調(diào)控新政，我是覺得總體來說，是一個不斷往前推進(jìn)，任何時候也不可能停下來的調(diào)控過程，一邊是市場機(jī)制，要怎么發(fā)展和發(fā)揮作用，另一方面是政府要增加它的調(diào)控，這里面有很多的討論之處。我們看到總體的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)，回到2009下季，我覺得首先要肯定這么幾點，政府也必須明確的說，是有進(jìn)步的地方。第一，我們前所未有的看到比較清晰的房地產(chǎn)發(fā)展的雙軌統(tǒng)籌框架，典型的是溫家寶總理在回答網(wǎng)民的提問，總經(jīng)理管他們?nèi)ラ_發(fā)建設(shè)商品房，這個是比較形象的話。房地產(chǎn)不能簡單的用適用房來解決住房問題，我個人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房這個概念現(xiàn)在還在，以后應(yīng)該會逐漸淡化下來，這樣才能夠在一個良好的愿望下把這個好事做實，看得準(zhǔn)的我們不去搞廉租房，現(xiàn)在為主題的保障性住房已經(jīng)明確化。前面朱會長講的要解決整個房地產(chǎn)供應(yīng)城市所有的20%的家庭成員住房所居的問題，這個是進(jìn)步。

　　再一個，要肯定的是，保障政策理性現(xiàn)在有進(jìn)一步的提高，特別值得看中的是公租房，我們知道，其實有很多的低保階層他們的住房條件也有種種不滿意的地方，但這些人發(fā)出的聲音比較弱，但隨著矛盾凸顯的，是在城市加速的過程中，收入不上不低的這些人，他們要千方百計買商品房，他們要做房奴。公租房在理念上做了一個很清晰的概念，在經(jīng)濟(jì)消費的前期以租房的方式解決他們的住房問題，這個條件的提供是非常重要的。

　　第三點，我認(rèn)為，相關(guān)的信貸管理的收集總體來說是是必要的配套。我們現(xiàn)在進(jìn)入了后危機(jī)時代，實際上已經(jīng)進(jìn)入了一個經(jīng)濟(jì)相對高漲期的代名詞，我們國家的經(jīng)濟(jì)也不可能和其他國家不一樣來擺脫經(jīng)濟(jì)周期這樣周而復(fù)始，這個變化里指導(dǎo)思想出現(xiàn)重大失誤這樣的威脅大大減少了，調(diào)整力度是在提高水平，調(diào)控的經(jīng)驗正在進(jìn)一步的積累，我們現(xiàn)在進(jìn)入的是相當(dāng)高漲期，按照90年代初以來看，很可能要延續(xù)三到五年，調(diào)控的基調(diào)首先是提防通脹壓力，總體來說貨幣政策完全可以理解，我們前面一段時間，確實存在肆無忌憚的沖擊力量。

　　第四點非常值得肯定的是今天才說到的主題，我認(rèn)為在重慶、上海所率先使用的房地產(chǎn)稅務(wù)改革具有實際意義，既然現(xiàn)在有種種的矛盾合在一起，上海、重慶的地方?jīng)Q策層敢為天下先，他們實際上突破了官場多一事不如少一事的規(guī)則，這是符合改革方向的?？辞辶艘院?，不能簡單的停留于爭議，要在改革大方向上大膽的試大膽的闖，這個闖當(dāng)然要承擔(dān)風(fēng)險的氣概，首先要充分肯定上海、重慶敢為天下先的實驗，就是鄧小平的精神實質(zhì)在現(xiàn)實生活中的形象。我們就說，贊成改革方向，認(rèn)為不過癮，力度不夠，我不太愿意直接從這個角度來評價這兩個地方的改革，實話實說，這兩個地方改革是經(jīng)過了千辛萬苦的努力，中國現(xiàn)在各種競爭力交織在一起，做一件事非常難，你要涉及一個可行的改革方案，讓他確實的啟動起來，要把這個事情實質(zhì)性的往前推。誰不愿意在自己家里安安穩(wěn)穩(wěn)，官場也一樣，有這么多的不同意見，有些人甚至把改革性的可能說得完全沒有，說這個稅是跟農(nóng)業(yè)稅一樣是荒唐的，我認(rèn)為這個看法是很偏激的我不贊同。房產(chǎn)稅是已經(jīng)完成了立法程序的一個稅收，在地方層面上高層允許他先行先試。第二個，這個稅收作為評估的機(jī)制，不是簡單的架構(gòu)，這兩者引入了以后還要觀察今后的發(fā)展，現(xiàn)在最簡單的評價我還沒有來得及作調(diào)研追蹤，既然是試點，那么各個地方有自己的考慮，上海的特色被稱為不動存量，另外一個隱含著把存量拉入進(jìn)來的機(jī)制。再買一套新的房子，對不起，上海的領(lǐng)導(dǎo)層說我們有信心把地面上所有的住房信息已經(jīng)基本掌握好了，你再買一套房子是你的第幾套，總體來說，八九不離十，就給你進(jìn)行征稅。原來還想吃進(jìn)再轉(zhuǎn)手賣的人受到了限制，是把你的存量給你形成一個新稅制。手機(jī)上大家觀察一下，在增強(qiáng)方面引入這個稅收，大家來體會體會，這個稅收以后展開正面效應(yīng)是什么。重慶在這方面似乎比上海力度大一點，一開始強(qiáng)調(diào)在存量的高端也要實施這個稅，我稱為獨立別墅的這種不動產(chǎn)消費方也要納入。我看到第一個案例的報告，200多平米的花園洋房就是獨立別墅，從2月份開始計稅，11個月出來是不到7000元的稅收，這體現(xiàn)了重慶這樣一個地方整個房地產(chǎn)市場的價格條件沒有像上海一樣很高的水平，決策層可以把這個方向做得更靠前一點。另外一個，實際上做起來完全體現(xiàn)了一個所謂支付能力，住200多平米花園洋房的房子在一年繳不到一萬絕對不是傷筋動骨的原則，它的正面效應(yīng)是顯而易見的。但是也應(yīng)該講，這樣的房產(chǎn)稅改革試點啟動以后還有大量的優(yōu)化后續(xù)問題，如果簡單的說一下，我認(rèn)為最可能的發(fā)展軌跡是在增強(qiáng)和高端引入這樣一個稅的調(diào)節(jié)機(jī)制以后，應(yīng)該有耐心的觀察一段，在這兩個試點中間形成。

　　最后簡單的說兩句，需要總結(jié)原來方案設(shè)計的得失，再往下，有了一定的把握之后，其他的地方是不是需要考慮擴(kuò)大試點范圍，按照一般的經(jīng)驗估計，短期之內(nèi)我們不要急于設(shè)想其他地方會紛紛跟進(jìn)，沒有這么快，大的方向是擴(kuò)大范圍，在這樣一個過程中逐步的覆蓋更多的城市，以后一定要覆蓋到全國的各個城市，所謂一線城市還有主要的大城市，其實最遠(yuǎn)的遠(yuǎn)景是城市一體化，它的稅制要走向一體化。同時，我最后再強(qiáng)調(diào)一點，在改革啟動之后，我們看到還要注意一下負(fù)面的，行政手段有可能過度的使用，我們看到管理部門行政手段一來就興奮起來，他們駕輕就熟，有的過度把很明顯的帶有歧視的模式認(rèn)為就是靈丹妙藥，這樣就會形成沖突。還有就是嚴(yán)控，這個度的合理化也要好好把握，需要政府理性的權(quán)衡，還有一個就是在改革試點和相關(guān)的調(diào)控協(xié)調(diào)力度。謝謝大家！