中央是要堅(jiān)定不移地調(diào)控下去的，我們要理解政府的政策，要做好市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，要以合理的價(jià)格促銷(xiāo)，這樣才能贏得競(jìng)爭(zhēng)。

　　走過(guò)七載輝煌的城市觀點(diǎn)論壇，以海西經(jīng)濟(jì)為新起點(diǎn)的廈門(mén)作為2011年的首發(fā)之站，揭開(kāi)城市觀點(diǎn)論壇2011全年精彩大幕。

　　2011城市觀點(diǎn)論壇廈門(mén)行于3月24日上午9：00在廈門(mén)開(kāi)幕，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉、金融專(zhuān)家杜麗虹等重量級(jí)嘉賓出席會(huì)議并奉獻(xiàn)精彩演講。

　　以下為中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生在論壇現(xiàn)場(chǎng)的演講實(shí)錄：

　　兩會(huì)剛開(kāi)完，政策非常清楚，該講的問(wèn)題都講了，但是主辦方要我講一下，我覺(jué)得還是要講一下。

　　會(huì)議在廈門(mén)開(kāi)，我覺(jué)得兩會(huì)以后應(yīng)該說(shuō)對(duì)海西是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，由于在剛剛閉幕的兩會(huì)上，通過(guò)的“十二五規(guī)劃”有兩個(gè)地方提出了要支持海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。海西由于處于特定的地帶，跟臺(tái)灣遙遙相對(duì)，這樣他天時(shí)地利人緣關(guān)系都比較好，所以國(guó)家處于這樣一個(gè)戰(zhàn)略的需要，加快海西的發(fā)展，海西有一個(gè)健康發(fā)展對(duì)我們廈門(mén)也好，對(duì)周邊的城市房地產(chǎn)都會(huì)是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，所以我覺(jué)得這個(gè)是可以肯定的。

　　另一個(gè)，我覺(jué)得只要我們的海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，對(duì)海峽兩岸都是非常有利的。

　　因?yàn)榻裉斓闹黝}是講調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展，今年調(diào)控的特點(diǎn)就是調(diào)控的力度越來(lái)越大，而且保障性住房的力度也是加大了。

　　在這種情況下，我們房地產(chǎn)的走勢(shì)怎么樣？我想要講這個(gè)問(wèn)題首先要必須講一下為什么中央政府調(diào)控的力度越來(lái)越大？為什么保障性住房的力度越來(lái)越大？我想有兩點(diǎn)是必須要看到的。

　　我們要首先感覺(jué)到，房地產(chǎn)在這十幾年當(dāng)中取得比較顯著的成績(jī)，對(duì)老百姓的居住和城鄉(xiāng)面貌的改善取得的作用是巨大的，我覺(jué)得這一條是眾所周知的，這個(gè)成績(jī)是不用否定的。

　　但同時(shí)也出現(xiàn)了一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高，中低收入家庭買(mǎi)不起房。我們應(yīng)該理性的認(rèn)真的總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)該跳出這個(gè)行業(yè)來(lái)看存在的問(wèn)題。

　　今天參加這個(gè)會(huì)議的大多是業(yè)界人士，在座的專(zhuān)家也經(jīng)常交換意見(jiàn)，而且不管是在座的或者其他方面的專(zhuān)家，講房地產(chǎn)的時(shí)候所處的位置不一樣，我們的觀點(diǎn)也經(jīng)常碰撞，我們國(guó)家的政策是站在國(guó)家的全局上去看這個(gè)問(wèn)題，我們應(yīng)該跳出這個(gè)行業(yè)來(lái)看政策。

　　我們這個(gè)行業(yè)，從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，從社會(huì)穩(wěn)定來(lái)看，甚至延續(xù)到政策，如果從這個(gè)高度來(lái)看，我想現(xiàn)行的政策就比較好理解。如果就行業(yè)來(lái)看行業(yè)，那現(xiàn)行的政策就比較難以理解。這是第一點(diǎn)需要講的。

　　第二點(diǎn)，我始終是認(rèn)為，中央的政策從2003年以來(lái)，不管是怎么調(diào)控，中央調(diào)控政策的目的是為了這個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為了房子這個(gè)行業(yè)的大起大落，包括防范金融危險(xiǎn)問(wèn)題，這個(gè)是它的目的。

　　調(diào)控的目的要抑制的是投機(jī)性的炒作，而不是打壓房地產(chǎn)，如果是打壓為什么要增加，尤其是這兩年要增加土地，我想這一點(diǎn)需要了解。如果了解了這兩個(gè)基本點(diǎn)那么中央的政策就很好了解。

　　具體的我想講3600萬(wàn)保障房下的房地產(chǎn)。還有這么幾點(diǎn)，住房保障是政府的責(zé)任，這個(gè)是所有國(guó)家都是這樣的，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家政府的力度更大一點(diǎn)，我們國(guó)家由于現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投入的還不是太多。即使投入了，它對(duì)市場(chǎng)的整個(gè)覆蓋面住房保障也就是20%，所以我覺(jué)得這一點(diǎn)大家一定要理解，即使3600萬(wàn)落實(shí)了也就是覆蓋到20%，這個(gè)是完全符合前景的。

　　第二點(diǎn)，我覺(jué)得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善。我們過(guò)去的住房政策說(shuō)實(shí)在的沒(méi)有明確的，過(guò)去我們保障滯后，應(yīng)該說(shuō)這一次的“十二五”規(guī)劃是明確了，講得比較清楚的就是“保障基本需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)，提供基本保障，以市場(chǎng)為主”。

　　我覺(jué)得這個(gè)住房政策已經(jīng)比較清楚了，而且“十二五”規(guī)劃提出在“十二五”規(guī)劃要建3600萬(wàn)套保障性住房，今年是1000萬(wàn)套，剛才講了，即使3600萬(wàn)套也就是覆蓋了20%。應(yīng)該說(shuō)，我的理解是我們的住房實(shí)際上還是市場(chǎng)供給和保障性為主的住房政策。市場(chǎng)供給是以市場(chǎng)為主的工業(yè)政策，因?yàn)楸Ｕ闲怨┙o只有20%。

　　第三點(diǎn)即使保障性住房3600萬(wàn)套落實(shí)以后，應(yīng)該說(shuō)使我們住房的結(jié)構(gòu)更加合理了。住房結(jié)構(gòu)更合理是什么？我們協(xié)會(huì)已經(jīng)做了預(yù)測(cè)，3600萬(wàn)套，今年開(kāi)工1000萬(wàn)套，3600萬(wàn)套可能真正要建成要延續(xù)到“十三五”的前兩年，真正商品房的建設(shè)可能每年還有五六百萬(wàn)套。

　　從套數(shù)來(lái)講，保障性住房和商品房的套數(shù)是差不多的，但保障性住房的面積比較小，商品房的面積我們預(yù)計(jì)是100平方米的三居室比較合適。我們的目標(biāo)是一戶一套，人均一間，我們房地產(chǎn)的企業(yè)還有其他項(xiàng)目可以拓展，像休閑養(yǎng)老項(xiàng)目等可以拓展，我們的開(kāi)發(fā)量還是不少的，所以我想，對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家不需要擔(dān)心。這個(gè)對(duì)我們是不是有影響，影響有多大，我覺(jué)得不用擔(dān)心。

　　現(xiàn)在確實(shí)有一個(gè)問(wèn)題是，一個(gè)是限購(gòu)的政策，還有目前除了限購(gòu)以外，還有一個(gè)限價(jià)也可以，就是國(guó)家發(fā)改委剛剛發(fā)布的一個(gè)原來(lái)商品房限購(gòu)和限價(jià)的政策可能對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響。

　　我覺(jué)得限購(gòu)的政策客觀的理解一下，國(guó)家的政策層面上，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要進(jìn)行限購(gòu)。

　　第二個(gè)，確實(shí)是考慮到了不管是城鎮(zhèn)化也好，房地產(chǎn)也好，因?yàn)樗切枰恋氐模还苁峭鈦?lái)的人口也好不可能都去買(mǎi)房，所以我覺(jué)得要考慮政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能調(diào)控的措施要研究，是不是采取行政性還是稅收政策，有些國(guó)家是通過(guò)稅收政策來(lái)調(diào)整的。

　　臺(tái)灣現(xiàn)在也有一個(gè)方案，我剛看到一個(gè)稿子，是要增設(shè)奢侈稅，人家是通過(guò)稅收來(lái)調(diào)節(jié)，我們是限購(gòu)的行政措施，我們也要理解它的精神實(shí)質(zhì)。

　　我想我們要有一個(gè)心理準(zhǔn)備，因?yàn)樽》勘旧淼膶傩赃€是為了住，如果你買(mǎi)了房閑置或者炒房對(duì)整個(gè)市場(chǎng)也沒(méi)有好處，對(duì)解決老百姓的住房問(wèn)題也沒(méi)有好處。

　　所以我整體感覺(jué)到，3600萬(wàn)套的保障性住房是增加住房的供應(yīng)量，緩解了供需，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是有好處的。

　　作為房地產(chǎn)的企業(yè)要深刻的理解國(guó)家出臺(tái)這個(gè)政策的背景，而且我們應(yīng)該積極的投身到保障性住房工程建設(shè)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，我剛剛講了，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還是比較大的，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至是老年住宅問(wèn)題大家也可以關(guān)心。我想，我們的房地產(chǎn)是能夠持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的。

　　當(dāng)然我還是講，今年我們是要做好這樣一個(gè)思想準(zhǔn)備，可能今年面臨的壓力要大于機(jī)遇，因?yàn)檎{(diào)控的政策中央已經(jīng)講得很清楚了。

　　一個(gè)是堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一個(gè)標(biāo)志是十二五規(guī)劃里，有一個(gè)明確的調(diào)控目標(biāo)。

　　過(guò)去的調(diào)控目標(biāo)講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。現(xiàn)在講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)。有這樣一個(gè)調(diào)控目標(biāo)這樣一句話的“變”是說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施。

　　我想這個(gè)大家肯定能理解，為什么把這個(gè)問(wèn)題作為第一項(xiàng)，在這個(gè)問(wèn)題下我們要有充分的思想準(zhǔn)備，中央是要堅(jiān)定不移地調(diào)控下去的，所以我們要理性的理解政府的政策，要做好市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，要以合理的價(jià)格促銷(xiāo)，這樣我們才能贏得合理的競(jìng)爭(zhēng)。