在3月23日兩場(chǎng)活動(dòng)上，保利商業(yè)地產(chǎn)的布局表現(xiàn)也成為了股東及投資者最為關(guān)心的問題之一。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 從2006年上市至今，保利地產(chǎn)已經(jīng)從年銷售幾十億迅速發(fā)展至年銷售600億，坐穩(wěn)了國(guó)內(nèi)上市房企的第二把交椅。

　　年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2010年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入357.1億元，同比增55.35%；凈利潤(rùn)49.05億元，同比增39.39%；基本每股收益1.07元，同比增32.1%。截至2010年底，保利總資產(chǎn)達(dá)1500億元，同比增長(zhǎng)68.6%；去年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率則由為17.97%，同比下降0.67%。

　　基金融資

　　3月23日，保利地產(chǎn)股東大會(huì)通過決議，修改2010年度非公開發(fā)行預(yù)案，把原來(lái)17.9元的增發(fā)底價(jià)大幅下調(diào)至11.6元，同時(shí)非公開發(fā)行數(shù)量由此前的7億股增加至9.1億股，以保證96億的融資規(guī)模不變。

　　上述非公開發(fā)行預(yù)案是保利地產(chǎn)在2010年3月19日公布，計(jì)劃向保利大股東在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元，用于開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2010年4月18日，保利發(fā)布公告稱，公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)公司收到國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批復(fù)，同意公司本次非公開發(fā)行及保利集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)公司非公開發(fā)行股份的方案。

　　但保利地產(chǎn)的增發(fā)方案遞交證監(jiān)會(huì)之后再無(wú)動(dòng)靜。

　　事實(shí)上，自2009年8月起，地產(chǎn)公司的再融資計(jì)劃再?zèng)]能得到監(jiān)管層的批準(zhǔn)，叫停地產(chǎn)公司的再融資也成為樓市調(diào)控政策的一部分。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，上市地產(chǎn)公司再融資除證券監(jiān)管部門外，還需國(guó)土部審批。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上市公司增發(fā)獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后至最終實(shí)施，不得超過6個(gè)月，逾期須重新申報(bào)。因此，在市場(chǎng)調(diào)整的量度與長(zhǎng)度尚無(wú)法確定的情況，短期內(nèi)上市公司即使大幅下調(diào)增發(fā)價(jià)，仍無(wú)法確保能順利實(shí)現(xiàn)再融資。

　　時(shí)隔一年之后，保利再次調(diào)整增發(fā)方案，顯然并未完全放棄增發(fā)融資的希望。

　　另一方面，雖然增發(fā)一途不通，但2010年保利地產(chǎn)仍然通過別種融資手段獲得了大量資金。

　　保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)在3月23號(hào)的投資者會(huì)議上介紹了保利去年完成的信?；鹁唧w事宜。

　　岳勇堅(jiān)表示，成立信?；鹗潜＠禺a(chǎn)在房地產(chǎn)金融方面的嘗試。這種融資方式是“未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，像國(guó)外大約有70億左右的資金來(lái)自于房地產(chǎn)基金，包括來(lái)自于銀行或者這種資本市場(chǎng)的融資”，而目前中國(guó)完成發(fā)改委備案的房地產(chǎn)基金只有兩支，信?；鹗瞧渲兄?。

　　岳勇堅(jiān)透露，信?；鹪诙唐趦?nèi)已經(jīng)完成了募集，截至2010年年底融資24億元，同時(shí)迅速的展開了投資。此外，該基金目前也在洽談一個(gè)大的客戶，預(yù)計(jì)今年信?；鸬囊?guī)模有望到60億到100億元。

　　對(duì)于信?；鹞磥?lái)的發(fā)展思路，岳勇堅(jiān)表示目前基金正和幾個(gè)保險(xiǎn)巨頭在做積極的溝通和洽談，將有意結(jié)合保利的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的金融屬性。

　　“我們也在考慮通過基金的平臺(tái)把保利商業(yè)地產(chǎn)做一些資本化的運(yùn)作、一些證券化的考量”。岳勇堅(jiān)稱。

　　保障房盈利模式

　　3600萬(wàn)套保障房計(jì)劃出臺(tái)之后，保障房進(jìn)入市場(chǎng)對(duì)商品房的沖擊和房企的考驗(yàn)成為了無(wú)法逃避的話題。

　　萬(wàn)科總裁郁亮在此之前已經(jīng)表示，萬(wàn)科目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法。萬(wàn)科參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，若建設(shè)保障房政府只要給萬(wàn)科1塊錢利潤(rùn)就夠了。而為何索取1塊錢的利潤(rùn)，郁亮解釋，萬(wàn)科可以告訴股東做這個(gè)項(xiàng)目不虧錢。

　　面對(duì)相同的問題，保利的回答是：保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該是國(guó)家多做一些贊助。

　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表態(tài)稱，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，但同時(shí)也要對(duì)股東負(fù)責(zé)。宋廣菊表示，在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤(rùn)也要去參與保障房建設(shè)。

　　截至目前，保利已經(jīng)擁有3個(gè)共計(jì)84萬(wàn)平方米保障房項(xiàng)目，包括其在2007年獲得的全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目廣州西子灣，其余兩個(gè)項(xiàng)目位于北京。

　　宋廣菊坦言，廣州西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)有10%左右，但北京項(xiàng)目卻處于虧損狀況。原因則是北京項(xiàng)目到了政府之前規(guī)定的銷售時(shí)間，但政府方面的銷售方案還沒有出臺(tái)，導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤不能按時(shí)銷售，參與該項(xiàng)目的7家開發(fā)商全部虧損。

　　保利方面認(rèn)為，在保障房建設(shè)方面成本控制是一個(gè)關(guān)鍵，因?yàn)檫@需要開發(fā)商拿出性價(jià)比非常好的產(chǎn)品回報(bào)給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報(bào)股東。保利稱，這一點(diǎn)上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探討盈利手段和模式。

　　雖然目前保障房有公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房三種模式，但宋廣菊認(rèn)為，目前公租房在管理上尚有難度，因此最可能實(shí)施的還是廉租房模式，不過廉租房目前的管理模式和難度也還是很大。

　　商業(yè)地產(chǎn)的2015

　　在3月23日兩場(chǎng)活動(dòng)上，保利商業(yè)地產(chǎn)的布局表現(xiàn)也成為了股東及投資者最為關(guān)心的問題之一。

　　據(jù)宋廣菊表示，在戰(zhàn)略上保利地產(chǎn)是在積極穩(wěn)妥的拓展自己的商業(yè)。2011年保利獲取了一些成本比較低的綜合性項(xiàng)目，在成本上本身就具有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于是綜合性項(xiàng)目，所以在銀行貸款和住宅是沒有什么兩樣的。

　　宋廣菊強(qiáng)調(diào)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款，目前來(lái)看銀行是非?？春玫?，所以不存在資金上的問題。

　　目前保利地產(chǎn)已經(jīng)成立了自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，在總部有商業(yè)管理中心，同時(shí)在佛山、寧波、天津、成都和廣州的商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)入各種運(yùn)作階段。

　　因此，在有了團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，保利下一步會(huì)尋求更專業(yè)的管理的結(jié)合。

　　回顧保利商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，宋廣菊稱在十一五期間是適當(dāng)?shù)脑龀?，既有主?dòng)也有被動(dòng)的接受，但是保利畢竟沒有像萬(wàn)科那樣完全排斥。所以保利在十一五期間實(shí)際上是適度的增持，帶有被動(dòng)的接受商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)。

　　十二五期間，保利將變成有計(jì)劃的增持，也就是說目前保利的商業(yè)地產(chǎn)有計(jì)劃的、主動(dòng)的發(fā)展，而同時(shí)也接受被動(dòng)的項(xiàng)目。

　　在被動(dòng)接受商業(yè)地產(chǎn)之后，截至2010年底，保利商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入超過5億元。而在主動(dòng)發(fā)展的十二五規(guī)劃期末2015年，保利準(zhǔn)備將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億到25億。

　　保利方面預(yù)期，到2015年會(huì)逐步形成相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)收入的品牌。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)問題，宋廣菊坦言，在國(guó)內(nèi)用成本會(huì)計(jì)法核算的話，可能很難說。

　　以保利在佛山運(yùn)作比較成功的洲際酒店為例，宋廣菊表示，以成本代替法來(lái)計(jì)算的話，4月份開業(yè)到12月底營(yíng)業(yè)收入已接近9千萬(wàn)，這在全國(guó)排名里面應(yīng)該都算是不錯(cuò)的。但是，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，因?yàn)橛?千萬(wàn)的折舊。那么，9千萬(wàn)里面大概有4千萬(wàn)的折舊費(fèi)用，因此回報(bào)率就無(wú)法計(jì)算。