鐘偉(著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任)：非常高興有機會再到廈門來一起聊房地產(chǎn)的調(diào)控問題。我所講的內(nèi)容由于時間有限我會比較簡短的說一下，自奧運會以來，對房地產(chǎn)的遠(yuǎn)景和經(jīng)濟的發(fā)展我不容樂觀，但是也出不了什么大問題。我對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)的看法還是中性，就是不好不壞。更長時間，雖然現(xiàn)在看不清，對中國經(jīng)濟的長期問題不如悲觀一些。

　　第一點的看法，我把中國的未來形容為未富先衰。道理非常簡單，目前全球的經(jīng)濟格局是北美美國及歐洲這兩個經(jīng)濟體加起來GDP大概280萬億美元，是中國加印度的GDP的五倍，他們?nèi)丝诓坏?億，我們中國加印度23億。目前全球的礦物燃料歐美耗到2/3，你認(rèn)為，中國跟印度在未來的世界格局當(dāng)中有多大的增長空間？如果中國和印度的GDP在不超過未來的10年，再增長120%，那世界資源怎么搞？第二個是中國自身的問題，像國外尤其像英國的金融時報形容中國一樣，中國已經(jīng)是人口老齡化，資源嚴(yán)重不足，環(huán)境嚴(yán)重污染的國家，人口老齡化的速度要比我們快，60歲的老齡人口現(xiàn)在占全國人口的12%，14歲以下的兒童和少年人口大概只占20%，中國已經(jīng)是不折不扣的老齡化國家，老齡化就意味著對房地產(chǎn)的需求增長有下降作用。我們的發(fā)鈔量并不比美國小，你認(rèn)為人民幣在過去一段時間是不是可以持續(xù)的增值，如果不是，那么我們可以看到，對中國的長周期的經(jīng)濟增長我們應(yīng)該懷更悲觀的態(tài)度，我們很可能會像日本一樣，甚至比不過日本，極有可能人均GDP還不能達(dá)到日本的高度，中國的衰弱度會比日本更具巔峰。

　　第二個問題是今年的經(jīng)濟增長回歸常態(tài)，我們在去年在廈門匯報的時候，增長一個季度不如一個季度，全年增長大概10%，通貨膨脹沒有太多的問題，大概3.2，回顧過去的預(yù)期，基本上還是靠譜的，對中國今年的經(jīng)濟看法是經(jīng)濟增長略高是6.9%，第一季度增長最慢，通貨膨脹前高后低，大概在6到7月份出現(xiàn)拐點。目前的消費是過去三年最差的，所以今年的中國經(jīng)濟增長大概是9左右的增長加4左右的通脹。我們怎么看待今年的房地產(chǎn)？去年我們預(yù)估2010年的房地產(chǎn)大概是消費面積微幅下降3到5之間，也就是基本沒有增長，略有下降。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)字，我們?nèi)ツ甑念A(yù)估稍微悲觀一點，我們對今年的市場預(yù)估是銷售面積大約會降到從去年的10億平米降到8億平米，全年的房價大約上漲5%，考慮到整個房地產(chǎn)的開發(fā)各個環(huán)節(jié)成本的上升，應(yīng)該會下降更明顯。這個是我們對全年房地產(chǎn)的看法，穩(wěn)中略有回弱。

　　第三個是我們稱為預(yù)期混亂。我們房地產(chǎn)的市場預(yù)期是非常混亂的，沒有人說得清楚這些房地產(chǎn)的政策能夠持續(xù)下去或者不能持續(xù)下去，例如說，今年最大的亮點保障性住房，五年3600萬套，真能做成嗎？有人說能，有人說不能，但至少我們是迷茫。房產(chǎn)稅是否在全國推廣，跟上海、重慶的版本相同，還是不同，不知道；比如限購政策，是不是被規(guī)范內(nèi)容廣泛推開，長期使用，不知道。據(jù)我個人了解，從去年年初到現(xiàn)在，老的政策跟現(xiàn)在的有三個不同：一個是限購；一個是稅費大幅度提高；第三個是房產(chǎn)稅。有的地區(qū)把限購的面積劃的區(qū)域特別窄，而有的地區(qū)劃得寬一點，對本地戶籍和外地戶籍限制也不一樣，那么會導(dǎo)致的結(jié)果是非常復(fù)雜的，總體來說不是一個市場化的手段，更像官員們所使用的行政方式，可是有的地方政府已經(jīng)明確指出了，這種限購令到今年的12月30日到期，那怎么辦？這些限購令覆蓋的銷售面積占全部的銷售面積50%，銷售金額占70%，所以限購政策何去何從如此困惑。但是就這三項政策來講，房地產(chǎn)的稅費，房產(chǎn)稅的推廣以及限購政策來講，限購政策恰恰是被規(guī)范化，普遍性長期化比較可能的一項政策。

　　第二是交易稅費，沒有什么道理，二手房的買賣和開發(fā)商的利益無關(guān)，不買大的買小的，不買新的買舊的是剛性需求的體現(xiàn)。

　　第三項是房產(chǎn)稅，我仍然不改變我的看法，我反對。原因是第一立法的依據(jù)何在，有沒有可靠的立法依據(jù)。第二個是為什么一項涉及公共利益的政策在秘密的決策下進(jìn)行，而沒有進(jìn)行公開討論，這是改革開放三十年來非常罕見的一個事情。我并不看政策的動機，政策的效果如何。如果上海、重慶推出房產(chǎn)稅的政策那么它的目標(biāo)是什么，想要達(dá)到什么目標(biāo)，對推出這個政策的后期目標(biāo)是什么，是解決房價嗎？就像美國打利比亞一樣目標(biāo)是什么？良好的政策用意不能為糟糕的政策結(jié)果所做什么變化？還有是民眾的意見。所以我對房產(chǎn)稅的看法仍然是反對的，當(dāng)然我也很樂意看到上海、重慶推行房產(chǎn)稅，只有這兩個城市先行先試我們才能看到房產(chǎn)稅的政策效果是什么，才能看到他所帶來的問題以及解決的問題要多得多。這個是我們所說的預(yù)期的混亂。

　　第四個我想講保障皆難。地從哪來，錢從哪出，人往哪住。錢從哪出，3600萬套全部建成需要500億，這個錢從哪出？地方政府目前所面臨的困境是各個收入項在減少，例如從政府財政轉(zhuǎn)移這一塊的增長不夠快，例如稅收增長不夠快，銀行信貸增長在減縮，支出項在迅速增長，在農(nóng)村的教育、醫(yī)療和對農(nóng)民的保障要加大投入，還有保障性住房要加大投入，你要讓政府干活總要讓地方政府有能力去做這個，要讓馬跑得快至少要喂點草料。還有什么其他辦法能夠增長地方政府的可支配財力。所以保障我只能說未來的五年目標(biāo)目標(biāo)藍(lán)圖已經(jīng)劃定，但達(dá)到目標(biāo)的預(yù)期難預(yù)定。

　　第五個是進(jìn)城與下鄉(xiāng)。市場有可能發(fā)生怎樣的變化。我也把它形容為進(jìn)城與下鄉(xiāng)。實力非常強的開發(fā)商在一線城市建立綜合體來開發(fā)，開發(fā)和持有并舉，但開發(fā)和持有并舉說起來容易做起來難，對開發(fā)商的要求太高了，并且，即便你從事持有物業(yè)的開發(fā)完全不能彌補住宅開發(fā)量的下降，在2010年我們注意持有性的物業(yè)銷售面積的增長大概有40%，將近40%，住宅只增長10%，總的增量部分住宅目前的開發(fā)量占80%以上，持有性的物業(yè)開發(fā)量只占20%。為什么萬達(dá)在一個城市晉江設(shè)立萬達(dá)，既有寫字樓也有酒店，既有主力商鋪也有可出售的，持有中間也有長期持有和短期持有的精確模式，這個是值得我們好好學(xué)的。進(jìn)城考慮了開發(fā)商的實力和專業(yè)能力。另一個下鄉(xiāng)，就是到非限購城市去，三線城市去。進(jìn)城和下鄉(xiāng)都意味著開發(fā)商的行為發(fā)生了很大的改變，從短期化變成長期化，在2007年08年之前，開發(fā)商的模式被廣泛推崇的就是快速模式，這種模式雖然不能讓你賺最多的錢，但是可以賺最安全的錢。所以開發(fā)商的心態(tài)可能會平穩(wěn)化，長期化，消費者的心態(tài)于此截然相反，消費者的心態(tài)越來越短期化，而不是長期化，如果我們關(guān)注2010年一到十二月份的銷售，大多數(shù)銷售面積大概在6000萬到7000萬平米，也就是目前無論是剛性需求還是普通投資還是高度投機他們的行為是如果政策略有放松就大舉購買，如果是收緊就立即觀望。這樣就使得房價更容易大起大落。

　　回顧一下剛才講的五點，第一個中國會未富先衰，第二點是今年的經(jīng)濟回歸常態(tài)，第三點是我們的房地產(chǎn)市場預(yù)期非?；靵y，是我們總是用各種良好的政策動機為非常糟糕的政策執(zhí)行的后果來做變故，保障性住房目標(biāo)是光明偉大的，但是要達(dá)到這個目標(biāo)的道路還是很艱難的，第五個開發(fā)商可能需要更平穩(wěn)的心態(tài)來覆蓋今后比較長的周期，而消費者的心態(tài)反而會更焦慮，更短期化，謝謝大家！