一家公司如果僅僅是把住宅業(yè)務(wù)做好，那它今后在這個(gè)市場(chǎng)上將沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)意義。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月18日，凌克現(xiàn)身于一眾投資者面前，詳解了他的“再造金地”計(jì)劃。

　　縱觀各大房企近期的表現(xiàn)，金地?zé)o疑是最值得期待的房企之一。

　　調(diào)控以來(lái)，近八成的去化率，龐大的推貨量，加上2010年末超百億的預(yù)收款，讓不少分析機(jī)構(gòu)作出相對(duì)一致的結(jié)論：2011年，預(yù)計(jì)金地將達(dá)到25%左右的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，銷售目標(biāo)將高達(dá)400億，銷售增幅及銷售率或是大房企中最高的。

　　凌克對(duì)此并不否認(rèn)，且擁有十足信心。在前幾分鐘的開(kāi)場(chǎng)白里，凌克就透露，“我們希望不要低于400億，實(shí)現(xiàn)30%到40%的增加，這個(gè)金地還是可以做得到。”

　　但這在凌克的藍(lán)圖里，只是第一步。凌克的目標(biāo)是，把金地打造成一家全球范圍內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力、最具規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)。

　　而具體的產(chǎn)業(yè)定義為“一體兩翼”。所謂“一體”，指的是住宅；而“兩翼”，則是指商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)。

　　“從競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)講，在未來(lái)的十年，一家公司如果僅僅是把住宅業(yè)務(wù)做好，那它今后在這個(gè)市場(chǎng)上將沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)意義。”這是凌克提出“一體兩翼”的原因。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　凌克在當(dāng)天的會(huì)議上，不止一次明確表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地重點(diǎn)發(fā)展的方向。

　　他以土地為例。“好的地段做舊城改造之后一般都是大型綜合體，就像金地去年開(kāi)始在深圳崗廈動(dòng)工拆遷的舊改項(xiàng)目，拆除500戶人家，建成一個(gè)100萬(wàn)平方米的綜合體。其中40萬(wàn)平米還給農(nóng)民，余下60萬(wàn)平米中，35萬(wàn)平米做辦公樓、公寓或酒店等，20萬(wàn)平米做購(gòu)物中心。”

　　“一個(gè)公司能做好住宅地產(chǎn)，但未必能做好綜合體，所以，這是公司培育長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)必然發(fā)展方向。”凌克指出。

　　凌克透露，為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，金地在國(guó)內(nèi)外聘請(qǐng)了最優(yōu)秀的人才進(jìn)入金地，組成一個(gè)很好的管理團(tuán)隊(duì)。

　　“今后金地將會(huì)大力投資，爭(zhēng)取未來(lái)五年里在全國(guó)投資20個(gè)綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億，再創(chuàng)一個(gè)今天的金地集團(tuán)。”

　　凌克也指出，由于綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，業(yè)態(tài)包括住宅及商業(yè)，如果擁有很好的金融工具，這對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展提供很重要的資源。

　　“一方面可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，使收益結(jié)構(gòu)更合理，另一方面，也能增加長(zhǎng)期持有的物業(yè)，但不至于把它理解為土地。”

　　凌克透露，為了讓商業(yè)部分對(duì)公司的貢獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)最大化，金地設(shè)計(jì)了商業(yè)模式和股權(quán)模式，“這個(gè)模式我覺(jué)得最好對(duì)ROE貢獻(xiàn)更多。”

　　房地產(chǎn)金融

　　與商業(yè)地產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)金融也是金地不斷增強(qiáng)的業(yè)務(wù)板塊，凌克亦給出同樣的目標(biāo)規(guī)模：未來(lái)五年內(nèi)達(dá)到600億。

　　“金地現(xiàn)在可以說(shuō)是在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)做金融比較領(lǐng)先的。”在房地產(chǎn)金融方面，凌克很有底氣。

　　“如果過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)的資金百分百都是來(lái)自銀行的話，今后將有40%都是來(lái)自不同形式的金融投資。因此，金地已不斷地增強(qiáng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。”

　　凌克透露，金地今后既會(huì)做住宅的股權(quán)基金，也會(huì)做住宅的加權(quán)基金，還會(huì)做商業(yè)的開(kāi)發(fā)基金和持有基金。此外，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的基金也會(huì)投入。

　　而在投資布局方面，凌克認(rèn)為，二三線城市是一個(gè)不錯(cuò)的方向，因?yàn)樵谀壳暗恼{(diào)控環(huán)境下，這些是具有良好增長(zhǎng)點(diǎn)且規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的地方。

　　凌克表示，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，可能不會(huì)采取目前固有的陣地戰(zhàn)模式，而是選擇“游擊戰(zhàn)”的廣鋪模式。

　　“在這方面不可能說(shuō)進(jìn)去做一兩個(gè)項(xiàng)目后，就能一直做下去。而目前來(lái)看，金地的城市布局和市場(chǎng)占有率實(shí)際上有一個(gè)相對(duì)的平衡。”

　　凌克指出，當(dāng)金融規(guī)模做大以后，對(duì)公司的回報(bào)將提供非常好的貢獻(xiàn)。“未必它有多大的規(guī)模，能賺多少錢(qián)，其實(shí)說(shuō)賺錢(qián)，也是一點(diǎn)點(diǎn)，它主要是為公司提供資金。所以，我想這對(duì)金地來(lái)講，在資金方面會(huì)有很大的幫助。”

　　金地的“老師”

　　為了更好地實(shí)現(xiàn)“一體兩翼”，凌克為金地找來(lái)了三位老師：新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、嘉德置地。

　　但或許對(duì)凌克來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)，更多是為了超越。“我們要瞄準(zhǔn)各方面的各項(xiàng)指標(biāo)，在各項(xiàng)指標(biāo)上要去達(dá)到他們各項(xiàng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的同時(shí)，還要爭(zhēng)取要比他們做得更好。”

　　在三位老師當(dāng)中，凌克最看重嘉德置地的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　凌克分析，嘉德置地的總資產(chǎn)是2800億，銷售額是378億，這說(shuō)明嘉德的住宅業(yè)務(wù)發(fā)展得不是很好，否則銷售總額不應(yīng)只300多億。此外，嘉德市值1800億，利潤(rùn)63億，這幾項(xiàng)指標(biāo)都不算太好，所以金地可以達(dá)到他們而且還可以跟他們競(jìng)爭(zhēng)，甚至超越他們。

　　“但嘉德有一個(gè)非常好的長(zhǎng)處，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里既有住宅又有商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)還是以REITs的方式存在，這值得金地從中學(xué)習(xí)。”

　　而嘉德置地另一個(gè)值得金地學(xué)習(xí)的，就是國(guó)際化。凌克指出，住宅業(yè)務(wù)本質(zhì)上是一個(gè)城市化進(jìn)程業(yè)務(wù)，當(dāng)城市化進(jìn)程完成之后，住宅業(yè)務(wù)很難再提高。

　　“就像美國(guó)的地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)一樣，要等很長(zhǎng)時(shí)間，等經(jīng)濟(jì)迎來(lái)復(fù)蘇，他就賺一筆錢(qián)，但經(jīng)濟(jì)一下跌，他就只能干等。所以，住宅業(yè)務(wù)基本上像個(gè)游牧民族的業(yè)務(wù)，要學(xué)會(huì)像吉普賽人、猶太人一樣可以在全世界去生存，這才是一個(gè)全世界最好的住宅地產(chǎn)商。”

　　而新鴻基極高的凈利潤(rùn)也讓金地艷羨。“新鴻基現(xiàn)在總資產(chǎn)3500個(gè)億，銷售收入332億，數(shù)字也做得不是太好，但是凈利潤(rùn)很高，達(dá)286億，金地要做得非常好才能做到這一點(diǎn)?？偸兄?150億，這個(gè)市值和總資產(chǎn)的配率也非常好，這就是全世界最好的公司。”凌克表示。

　　“新鴻基的利潤(rùn)不錯(cuò)，但大部分都是來(lái)自商業(yè)出租的收益，他們完全有能力做得比現(xiàn)在更好，但他們沒(méi)有這樣做，當(dāng)然這當(dāng)中也考慮到風(fēng)險(xiǎn)。”

　　但同時(shí)，凌克亦承認(rèn)，新鴻基很多長(zhǎng)處金地現(xiàn)在沒(méi)有，所以金地要向他們學(xué)習(xí)，但相信未來(lái)金地能做得比新鴻基更好，因?yàn)樾馒櫥≌瑯I(yè)務(wù)做得不好，“他們不敢走出去，所以就無(wú)法進(jìn)步。”