隨著縣級(jí)城市的城市化步伐加快，建業(yè)進(jìn)入縣級(jí)城市的時(shí)間表有可能提前。今年進(jìn)多少，明年進(jìn)多少，后年進(jìn)多少，建業(yè)有幾個(gè)嚴(yán)格門(mén)檻。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯汪少平 3月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布了2010年業(yè)績(jī)報(bào)告并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。2010年建業(yè)地產(chǎn)總收入55億，股東權(quán)益由于利潤(rùn)的增加也增長(zhǎng)了13.6%，達(dá)到了33.7億人民幣。

　　建業(yè)的毛利和凈利在2009年和2010年分別達(dá)到15億和5.8億，基本毛利率比較穩(wěn)定。

　　據(jù)建業(yè)透露，今年集團(tuán)的合同銷(xiāo)售的目標(biāo)為73億人民幣，面積大概144萬(wàn)平方米，這兩項(xiàng)和上一年度相比基本上是在增長(zhǎng)30%。建業(yè)一、二月份的合同銷(xiāo)售14個(gè)億人民幣，面積13萬(wàn)平方米。

　　建業(yè)表示，建業(yè)未來(lái)的總體策略仍是在堅(jiān)持“省域化”，計(jì)劃在未來(lái)的五年內(nèi)能夠進(jìn)入到50個(gè)城市，做出超過(guò)100個(gè)左右的項(xiàng)目。

　　在建業(yè)地產(chǎn)香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建業(yè)董事會(huì)主席胡葆森，首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事王天也，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書(shū)鄧文祖等高管就外界關(guān)心的問(wèn)題，一一作出了解答。

　　以下為建業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：建業(yè)一年內(nèi)需要還清的貸款是14億多，但2010年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的年報(bào)是66億，這是怎么算出的？這個(gè)表是不是在調(diào)控力度沒(méi)有超過(guò)預(yù)期、今年沒(méi)有買(mǎi)地的情況下做出的預(yù)測(cè)？如果調(diào)控的力度超過(guò)了預(yù)期，而建業(yè)又看中一個(gè)非常好的地，66億的現(xiàn)金流是否足夠？建業(yè)會(huì)不會(huì)另想辦法辦法籌集資金？

　　建業(yè)：那66億是我們跟國(guó)內(nèi)四大主要銀行，中行，建行，工行和農(nóng)行拿的額度。建業(yè)現(xiàn)在的真正貸款，就是有期負(fù)債大概是50億。其中美元債券有4億，其中3個(gè)億是高息債，一個(gè)億是可轉(zhuǎn)債，這部分加起來(lái)就30億。所以建業(yè)真正整個(gè)可用資金也即20多億元。

　　隨著建業(yè)不斷的還款，比如說(shuō)建業(yè)今年大概有14、15億的還款計(jì)劃。還會(huì)獲得銀行新的貸款，這是一個(gè)市場(chǎng)的常規(guī)?，F(xiàn)在發(fā)展商在市場(chǎng)上所取得的銀行貸款基本上的一種叫建筑開(kāi)發(fā)資本。這種貸款是銀行根據(jù)開(kāi)發(fā)商條件提供的貸款。從這里可以看出，建業(yè)有充足的資金。如果能把貸款額減下來(lái)，那獲得的授信額度空間也就更大。

　　第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于建業(yè)的支出。建業(yè)的原則是，在資本支出和現(xiàn)金流發(fā)生緊張的情況下，一定要留有余地?，F(xiàn)在對(duì)現(xiàn)金流影響最大的，一個(gè)是收入，一個(gè)是支出，收入最主要的是銷(xiāo)售和信貸這兩大項(xiàng)，支出是建筑成本和土地款這兩項(xiàng)。

　　如果在市場(chǎng)不好的情況下，首先影響的是銷(xiāo)售。對(duì)于建業(yè)來(lái)講，最可以主動(dòng)調(diào)節(jié)的實(shí)際上是支出項(xiàng)，是現(xiàn)金流出。如果真的不好，建業(yè)通常是每一個(gè)季度，實(shí)際上是每月，都會(huì)在拿地和工程支出上做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整以保證公司的現(xiàn)金流。

　　建業(yè)上市雖只有三年，但公司存在已19年了。公司一貫的原則就是要采取保守穩(wěn)健的策略，建業(yè)是一個(gè)財(cái)務(wù)非常穩(wěn)健的公司。

　　媒體提問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)建業(yè)今后五年內(nèi)將進(jìn)軍50個(gè)城市，那今年的目標(biāo)是要進(jìn)入多少個(gè)城市？王總說(shuō)建業(yè)未來(lái)三年會(huì)有6個(gè)酒店陸續(xù)落成，請(qǐng)問(wèn)建業(yè)是否有更多的收購(gòu)酒店計(jì)劃嗎？這個(gè)投資輸出比例是多少？另外，今年國(guó)家規(guī)劃1000萬(wàn)套保障房，這對(duì)河南的影響有多大，建業(yè)會(huì)不會(huì)參與類(lèi)似保障房的建設(shè)？

　　建業(yè)：50個(gè)城市實(shí)際上已經(jīng)是一個(gè)預(yù)測(cè)的規(guī)模，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入23個(gè)城市了。根據(jù)我剛才講的，河南的縣級(jí)城市的城市化在加速，去年公司調(diào)查顯示房?jī)r(jià)突破3千元的縣級(jí)城市大約已經(jīng)有30個(gè)。

　　建業(yè)八年前開(kāi)始向三線(xiàn)城市擴(kuò)張的時(shí)候，建業(yè)的房最高價(jià)不足2千元。五年前地級(jí)城市大概在2500元。2010年有30個(gè)縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了五年前地級(jí)城市的房?jī)r(jià)。現(xiàn)在正是建業(yè)開(kāi)始進(jìn)入縣級(jí)城市的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在的投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率可以保持在10%以上。原來(lái)公司的計(jì)劃在2013年以后大規(guī)模的進(jìn)入縣級(jí)城市。

　　隨著縣級(jí)城市的城市化步伐加快，建業(yè)進(jìn)入縣級(jí)城市的時(shí)間表有可能提前。今年進(jìn)多少，明年進(jìn)多少，后年進(jìn)多少，建業(yè)有幾個(gè)嚴(yán)格門(mén)檻。

　　建業(yè)的策略是有選擇性的進(jìn)入部分中心縣級(jí)城市。具體條件是，比如說(shuō)人口，現(xiàn)在大縣的人口超過(guò)100萬(wàn)，中等縣的人口在60到80萬(wàn)，50萬(wàn)一下算小縣，建業(yè)進(jìn)入的應(yīng)城市該是在中等或者大一些的，人口在100萬(wàn)以上的，或至少在70、80萬(wàn)的。

　　另外，除了最高房?jī)r(jià)可以賣(mài)到3千元以上的城市，建業(yè)還會(huì)進(jìn)入一些有特殊資源的城市。比如說(shuō)建業(yè)已經(jīng)進(jìn)入的這幾個(gè)縣級(jí)城市，像修武縣，有云臺(tái)山國(guó)家級(jí)的五A級(jí)的景區(qū)，比如沁陽(yáng)縣，有國(guó)家級(jí)五A級(jí)的神龍山，比如淮陽(yáng)縣，市中心有一個(gè)4萬(wàn)平方公里大的湖，比如舞鋼市，也是個(gè)縣級(jí)市，那個(gè)地方除了有湖，有山以外，它還是河南省的縣級(jí)城市城市化的一個(gè)試點(diǎn)縣。建業(yè)進(jìn)入縣級(jí)市是有條件，有選擇性的，這是第一個(gè)問(wèn)題。

　　關(guān)于酒店的問(wèn)題，建業(yè)未來(lái)三年以?xún)?nèi)計(jì)劃建6個(gè)酒店，其中有五個(gè)酒店是保證完工的，另外一個(gè)叫福朋喜來(lái)登的酒店要到三年以后，大概2014年才可以完工。因此，從現(xiàn)在起大概會(huì)在三年左右，最遲會(huì)在2014年底會(huì)有這6個(gè)酒店。

　　關(guān)于這6個(gè)酒店的租售比，目前建業(yè)對(duì)它們要求是希望酒店開(kāi)業(yè)之后三年內(nèi)能夠達(dá)到盈虧平衡。當(dāng)然更重要的是建業(yè)投資酒店是基于這幾個(gè)考慮：

　　第一，酒店必須是建業(yè)所購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)大塊土地其中的一個(gè)服務(wù)性設(shè)施。公司不會(huì)單獨(dú)的買(mǎi)地發(fā)展酒店，只是在諸如買(mǎi)了400畝地，這中大概有60萬(wàn)平方米的GFA，在這個(gè)地上政府可能有一個(gè)附加條件，必須在這個(gè)地上建一個(gè)酒店。比如開(kāi)封福朋喜來(lái)登這個(gè)酒店，就是有100萬(wàn)平方米的GFA我們才會(huì)建這個(gè)酒店。比如說(shuō)在洛河的在一號(hào)城邦，它有60萬(wàn)平方米的GFA，所以就建了個(gè)福朋喜來(lái)登。比如南陽(yáng)縣的森林半島酒店，它大概有70萬(wàn)平方米的GFA。

　　一般來(lái)說(shuō)建酒店的都是公司的大項(xiàng)目。就是在GFA超過(guò)50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目里面才會(huì)建酒店，這作為社區(qū)里的一個(gè)配套設(shè)施，也是整個(gè)建業(yè)大服務(wù)體系的一個(gè)組成部分。

　　第三個(gè)問(wèn)題。我剛才沒(méi)有談到保障房這個(gè)問(wèn)題。1000萬(wàn)套是全國(guó)的概念，河南省今年承擔(dān)了國(guó)家的43萬(wàn)套。43萬(wàn)套一套按60平方米來(lái)算，大概是2000多萬(wàn)平方米，2000多萬(wàn)平方米大概占市場(chǎng)總量的三分之一的左右。但是，今年是開(kāi)建的保障房不一定能夠完工，但即使這樣也開(kāi)始占了市場(chǎng)的很大份額，且一但今年開(kāi)建明后年就會(huì)陸續(xù)的建，所以，河南的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)可能會(huì)在明后年會(huì)發(fā)生一些變化。

　　建業(yè)預(yù)測(cè)，從明年開(kāi)始，保障房在市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)超過(guò)20%，后面可能會(huì)達(dá)到30%。建業(yè)的態(tài)度是如果政府歡迎我們跟他們合作去建這個(gè)保障房，我們也會(huì)響應(yīng)政府的號(hào)召，如果政府沒(méi)有主動(dòng)的找我們，我們也不會(huì)主動(dòng)去申請(qǐng)去建這個(gè)保障房。這是一個(gè)中性的態(tài)度，作為上市公司首先還是要對(duì)股民負(fù)責(zé)，即使參與了保障房建設(shè)估計(jì)在我們的開(kāi)發(fā)總量里面也不會(huì)占太大的比例，應(yīng)不會(huì)超過(guò)10%。

　　媒體提問(wèn)：去年，建業(yè)聯(lián)手河南16家企業(yè)成立股份公司，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前這個(gè)合作進(jìn)展如何？新年項(xiàng)目什么時(shí)候能夠推出市場(chǎng)？建業(yè)在河南省內(nèi)已進(jìn)入的修武縣之類(lèi)的縣級(jí)城市，因?yàn)槠渲杏胸S富的旅游地產(chǎn)資源，旅游地產(chǎn)在公司未來(lái)發(fā)展策略上是怎樣規(guī)劃的？

　　建業(yè)：股份公司是去年8月份成立的，到現(xiàn)在接近半年時(shí)間?，F(xiàn)在這個(gè)公司和河南省其中一個(gè)城市的政府已經(jīng)簽訂了一個(gè)意向型的協(xié)議，準(zhǔn)備在那參與他們這個(gè)城市一個(gè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)，如果不出意外的話(huà)，就是在一個(gè)月之內(nèi)會(huì)簽訂這個(gè)合同，會(huì)開(kāi)發(fā)一個(gè)大約4千畝，至少200萬(wàn)平方米的這樣一個(gè)大型項(xiàng)目。這是第一個(gè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在又準(zhǔn)備聯(lián)合投資來(lái)第二個(gè)項(xiàng)目，就是在下個(gè)月，四月份我們聯(lián)合投資第二個(gè)項(xiàng)目，今后隨著時(shí)間的推移，大家的信任程度會(huì)不斷增強(qiáng)，大家聯(lián)合合作項(xiàng)目的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越多。

　　而我們現(xiàn)在做了一些旅游項(xiàng)目，準(zhǔn)確的講應(yīng)該是旅游配套項(xiàng)目，就是和旅游相配套的商業(yè)，包括酒店配套設(shè)施，我們不直接運(yùn)營(yíng)旅游區(qū)的經(jīng)營(yíng)和管理，我們只是做旅游景區(qū)的商業(yè)和居住的配套設(shè)施，那里面也會(huì)有一些出讓的住宅。但是，通常這些項(xiàng)目整個(gè)占地面積都會(huì)比較大，但是這只是我們進(jìn)入縣級(jí)城市的其中的一種模式，大部分還是做住宅。

　　媒體提問(wèn)：上述合作公司的合作模式是怎么樣的，如何實(shí)現(xiàn)管理？

　　建業(yè)：合作模式就是有項(xiàng)目大家都參與，但是在每一個(gè)項(xiàng)目里面，每一家股東的比例不一定是一樣。這個(gè)公司將來(lái)作為一個(gè)投資公司，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)成立一個(gè)項(xiàng)目公司。而根據(jù)不同的項(xiàng)目，也可能有一些公司不參與其中的一些項(xiàng)目。不一定是16家公司每一個(gè)項(xiàng)目都一起做，但一般多多少少他都會(huì)參與。然后分紅那就按照每一個(gè)項(xiàng)目的投資比例來(lái)分。