在全國(guó)上下都在熱議著保障房時(shí)，潘石屹提出了三年淘汰論，與他三年前的“百日劇變”頗為相似。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  曹萍 潘石屹認(rèn)為，十二五規(guī)劃要建設(shè)3600萬套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山，這將使50%的房地產(chǎn)企業(yè)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。

　　這難免令人們想起，潘石屹在08年提出的“百日劇變”曾在業(yè)內(nèi)卷起一陣不小的風(fēng)暴。

　　三年淘汰

　　3月9日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在每周例行的微訪談中稱，十二五規(guī)劃建設(shè)的3600萬套保障房至少占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，因此，未來兩三年里至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰。

　　淘汰的對(duì)象應(yīng)該是實(shí)力比較差、產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太多差距的企業(yè)，以及沒有特點(diǎn)的房企。

　　潘石屹認(rèn)為，與97、98年房改為行業(yè)帶來春天不同，今年公布的3600萬套的保障性住房的建設(shè)猶如房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的更年期，這將使整個(gè)結(jié)構(gòu)都面臨重大的調(diào)整和變化。

　　在這種變化中受影響最大的，就是住宅開發(fā)商。

　　同時(shí)，這次調(diào)控的根本是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來商品房占市場(chǎng)90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局。

　　但這種轉(zhuǎn)型是需要時(shí)間的，為了使市場(chǎng)不至于失控，目前政府采用了限價(jià)、限購(gòu)的辦法來抑制房?jī)r(jià)，通過凍結(jié)房?jī)r(jià)、甚至凍結(jié)市場(chǎng)的手段來爭(zhēng)取時(shí)間，等50%以上的保障性住房的結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢后，政府就沒必要控制普通商品房的價(jià)格了。

　　老潘指出，這對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)來說都是很大的挑戰(zhàn)，未來中國(guó)房地產(chǎn)的格局和結(jié)構(gòu)應(yīng)該像香港和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣。

　　房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。那些實(shí)力不強(qiáng)，尤其是資金不足的企業(yè)將淘汰出局。

　　據(jù)他觀察，2010年房企的資金應(yīng)該都比較寬松，但從今年恒大、碧桂園等紛紛在港融資及從緊的貨幣政策來看，開發(fā)商對(duì)資金仍存在許多擔(dān)心。

　　百日劇變

　　潘石屹提出的三年淘汰論，與他三年前備受爭(zhēng)議的“百日劇變”頗為相似。

　　08年3月，潘石屹在一次采訪中稱：“未來100天許多房地產(chǎn)公司將發(fā)生劇變”。

　　這是繼07年底王石“拐點(diǎn)論”后的又一行業(yè)預(yù)測(cè)。業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為這是老潘的“陰謀”，意在讓政府有關(guān)部門停止或者減弱宏觀調(diào)控的腳步或力度；也有人認(rèn)為，這是他自我炒作的另一手段。

　　鑒于此，潘石屹公開了自己的依據(jù)。分別是美國(guó)次貸危機(jī)引起國(guó)際經(jīng)濟(jì)的蕭條；國(guó)內(nèi)從緊的貨幣政策；07年開發(fā)商花錢買地過多，普遍手頭偏緊。

　　同時(shí)，他還提供了19家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以此來證明“大部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況不容樂觀”。

　　潘石屹的“百日劇變”的依據(jù)是，由于資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)之間的兼并、重組，與別人尋求合作的方式將會(huì)頻現(xiàn)。

　　對(duì)于老潘的言論，他的好友任志強(qiáng)并不買賬，甚至反對(duì)稱“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，潘石屹的“百日劇變”論引發(fā)了各大銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)查。

　　但100天時(shí)間到了之后，老潘預(yù)計(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)冰火兩重天的局面似乎并沒有那么明顯。對(duì)此，他的答復(fù)是“目前看到的房地產(chǎn)企業(yè)拖欠政府地價(jià)款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這說明行業(yè)劇變表現(xiàn)的方式更具多樣性”。

　　面對(duì)網(wǎng)友對(duì)他預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性的質(zhì)疑，老潘回應(yīng)，“100天只是個(gè)概數(shù)”。這種變化不取決于房地產(chǎn)規(guī)模的大小，而是財(cái)務(wù)狀況的好壞、負(fù)債率的高低以及調(diào)整方向。

　　事實(shí)是，由于后來的全球金融危機(jī)及政府救市，使得潘石屹的預(yù)測(cè)成空，這一次結(jié)果又將如何？