此番在青島涉足舊改項目，不僅土地成本可以得到一定的控制，也能達(dá)到中海目前正在努力想達(dá)到的著力降低凈杠桿比率的目的。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯陶鯉 2月25日，青島李滄區(qū)河南、南莊項目9宗地塊公開拍賣，累計出讓總土地面積37萬平方米，總規(guī)劃建筑面積123萬平方米。該9宗地最終由中海旗下子公司青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司全部競得，成交總價為32.86億。

　　舊改項目

　　青島鵬翔新地投資有限公司總經(jīng)理劉翔表示，中海在青島李滄區(qū)連拿9宗地，不排除中海與李滄區(qū)政府存在某些協(xié)議，政府將9宗地一同出讓給中海。因為這9宗地既有商業(yè)用地，也有保障性住房配建用地，政府要出于一個整體規(guī)劃來考慮。但是現(xiàn)在土地出讓，還是必須走招拍掛的程序。

　　公告顯示，這9幅地塊最低起拍價在3550元/平方米到4720元/平方米之間，土地性質(zhì)包括商住用地、商服用地、住宅用地以及保障性住房配建用地，部分地塊為回遷安置房建設(shè)用地，回遷安置房建成后將由李滄區(qū)政府回購。

　　早在2010年8月7日，青島市規(guī)劃局公布了李滄區(qū)河南、南莊社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)方案。方案顯示，李滄河南、南莊項目總用地面積約48.7公頃，總建筑面積達(dá)156萬平方米，定位于打造新的城市綜合體，住宅部分以高層為主，總計將建70多棟高層住宅。

　　截止目前，中海在青島的項目包括中海銀海一號、中海清江華府及中海紫御觀邸三個項目。其中位于市南區(qū)的中海銀海一號、四方區(qū)的中海清江華府為在售項目，位于市北區(qū)的中海紫御觀邸為在建項目，尚未發(fā)售。中海李滄區(qū)項目則將成為中海在青島的第四個項目。

　　劉翔介紹，李滄區(qū)目前的土地供應(yīng)相對還是比較多，特別是在一些舊城改造項目，但是這些舊改項目的地塊比較分散，而且性質(zhì)也比較復(fù)雜。河南與南莊社區(qū)將是李滄區(qū)未來舊城改造的重點區(qū)域，而中海這次拿下的項目，只是其中的部分地塊。

　　其還分析稱，此次中海在李滄區(qū)拿地，首先是中海自身在青島的發(fā)展需求，要求其不斷補(bǔ)充土地。目前中海海銀海一號已經(jīng)基本售罄，中海清江華府的貨量不大，而中海紫御觀邸尚未入市。

　　其次，李滄區(qū)是一個發(fā)展前景普遍為業(yè)界看好的區(qū)域，目前已有包括萬科、綠城、海爾在內(nèi)的品牌房企進(jìn)駐，而且政府在招商引資這一塊，也有一定的優(yōu)惠政策。

　　據(jù)了解，本次拍賣采取不設(shè)底價，按“價高者得”的原則確定競得人。最終，68號競買人中海報價最高，因此毫無懸念將這9幅地塊整體收入囊中。

　　中海土地軌跡

　　進(jìn)入2011年以來，中海還未有如此大手筆的拿地動作，動輒數(shù)十億的拿地資金，這還是中海進(jìn)入2011年來的首次。

　　2011年1月份，中海只是在廣東中山“小試牛刀”，以4.4億的價格競得中山市石岐區(qū)張溪東河北土名臺灣仔的三塊商住用地，該地塊組團(tuán)總面積僅為7.28萬平方米。

　　相比之下，2010年末，中海曾以樓面價超過2萬元的價格拿下了廣州白云新城的AB2907008-3地塊，總價11.7億元，該地塊起拍價僅為4.04億元。

　　該地塊拿下之后，瑞銀曾發(fā)表了一份針對中海的研究報告稱，中海地產(chǎn)2009年至2010年間拿地太過激進(jìn)，截至2010年6月，中海凈借貸比率達(dá)到45%，已經(jīng)超過其管理層認(rèn)為40%的安全水位，但中海地產(chǎn)買地的步伐不減。

　　2010年底，中海地產(chǎn)又以約6.6億元的價格摘得長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)超然街附近一幅19萬平方米的土地。出讓地塊東至長春超凡大街，南至乙四路，西至超然街，北至規(guī)劃路；樓面地價為1347元/平方米。

　　但總體而言，中海在全國土地市場上的動作仍然可以稱得上是乏善可陳。整個2010年里，中海新增土儲量僅為其2009年時候的6成，而其中大部分還是來自2010年年初中海對蜆殼電器的收購獲得。標(biāo)普分析師符蓓曾認(rèn)為，中海在2010年新增的土儲完全可以得到消化。

　　因此，2011年中海對于土儲的需求仍有可能強(qiáng)勁。此番在青島涉足舊改項目，不僅土地成本可以得到一定的控制，也能達(dá)到中海目前正在努力想達(dá)到的著力降低凈杠桿比率的目的。