應(yīng)該說430億的指標(biāo)是非常審慎的，因?yàn)槲覀儗ζ髽I(yè)的發(fā)展有充分的估量，說出的話一定要能夠做到。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2月7日，大年初五，碧桂園發(fā)布公告稱，公司計劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，并已獲得批準(zhǔn)將于新加坡上市，但具體的細(xì)節(jié)還未確定。隨后，有消息表示碧桂園的融資金額為5億美元。

　　據(jù)碧桂園表示，倘若票據(jù)能夠成功發(fā)行，所得款項將用作為現(xiàn)有和新增房地產(chǎn)項目(包括建筑費(fèi)及土地款)提供資金，并作為一般公司用途。。

　　這不是碧桂園這一年多的首次發(fā)債了。在2月1日召開的2010年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園高層介紹：“集團(tuán)成功于2010年4月發(fā)行5.5億美元七年期優(yōu)先票據(jù)，為6億可換股債券進(jìn)行再投資，亦于8月成功發(fā)行4億五年期優(yōu)先票據(jù)，至今已累計回購可換股債券本金總額69.78%。可動用現(xiàn)金由2009年年底約64.3億元，上升至2010年年底約人民幣81億元。凈借貸比率由2009年年底約52.7%下降到2010年年底的48.4%，每股盈利約人民幣25.89分，較去年同期上升約93%”。

　　以新債還舊債，是碧桂園這一年多來的財務(wù)大計。不過，讓碧桂園如此有把握在春節(jié)假期就匆忙發(fā)債的底氣或許是來自于其2010年不錯的業(yè)績。

　　2月1日，碧桂園公布了去年的銷售情況。

　　公告顯示，2010年全年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約329億元，超額完成目標(biāo)約10%，同比增長約42%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約600萬平方米，同比增長約26%。碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占利潤約42.91億元，同比上升約96%。碧桂園稱其多項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下2007年上市以來的歷史新高。

　　2010年碧桂園凈利潤率約16.6%，同比上升4.1個百分點(diǎn)，2010年底可動用現(xiàn)金約人民幣81億元，凈借貸比率約48.4%。土地增值稅撥備后毛利率約29.5%，同比增加4個百分點(diǎn)。

　　碧桂園透露，根據(jù)目前已取得國土證的項目，計劃今年推出8個新盤，其中廣東省6個，江蘇省1個，安徽省1個。當(dāng)中位于佛山市核心地帶的碧桂園城市花園已于1月22日開盤，首推貨量約490套房于該周末基本售罄，錄得預(yù)售金額約5.8億元。

　　碧桂園今年全年預(yù)計有77個項目在售。根據(jù)市場需求和國家政策導(dǎo)向，以及集團(tuán)自身發(fā)展的實(shí)力，2011年的目標(biāo)繼續(xù)保持在30%的良性增長速度，即2011年全年合同銷售目標(biāo)為430億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，完成430億元的目標(biāo)很有把握。

　　以下為碧桂園2010年業(yè)績會實(shí)錄：

　　媒體提問：碧桂園買地的投入去年比2009年少了很多，內(nèi)地銀行貸款也是下降非常厲害，感覺碧桂園的開發(fā)速度有所減慢，是為什么呢？公司未來的發(fā)展策略會有什么變化？

　　莫斌：我們在2010年買地的確比2009年有所減少，但是我們現(xiàn)在的策略因?yàn)槭菄艺叩膶?dǎo)向，像原來大規(guī)模拿地這種方式國家也是要求越來越嚴(yán)格了。

　　第二、也是我們想拿更加優(yōu)質(zhì)的土地，因?yàn)橥恋貙Ψ康禺a(chǎn)來說是至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，所以我們對優(yōu)質(zhì)的土地看得非常重。

　　第三、集團(tuán)快速開發(fā)、快速銷售、快速資金回籠，所以有充足的現(xiàn)金流來保證企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。我們買土地一定會秉承優(yōu)質(zhì)的土地才買，而且具備快速開發(fā)的土地才會買，而不是哪里有土地就到哪里去買。

　　而且董事局特別是楊主席對土地有非常深的認(rèn)知，所以在買土地方面會非常的慎重。

　　我來碧桂園已經(jīng)超過半年了，原來是在央企，現(xiàn)在到了民企，我覺得也是挑戰(zhàn)。特別是碧桂園的平臺跟央企的平臺還有不同的界限和邊緣，但我覺得在哪里都是在為社會作貢獻(xiàn)。

　　關(guān)于董事變動的情況的確是有，原來的總裁崔健波先生因?yàn)閭€人的原因已經(jīng)辭去了執(zhí)行董事的職位，在這里也特別感謝崔健波對碧桂園集團(tuán)所作出的貢獻(xiàn)。

　　我個人也非常地感謝他，來碧桂園在短短的半年時間能夠很快的上手，能夠帶領(lǐng)碧桂園精英高管層取得相對比較好的成績，如果沒有崔總前期打下的基礎(chǔ)也是做不到的，所以在這里也特別的感謝。

　　媒體提問：今年碧桂園提出了430億目標(biāo)，其目標(biāo)制訂的依據(jù)或者信心來自于哪里？今年是否會有新的融資需求？碧桂園城市花園的項目取得了不錯的成績，今年是不是會繼續(xù)采取這種現(xiàn)成的方式，會有更多這樣的項目？

　　莫斌：應(yīng)該說430億的指標(biāo)是非常審慎的，因?yàn)槲覀儗ζ髽I(yè)的發(fā)展有充分的估量，說出的話一定要能夠做到，所以在這個方面是做了很慎重的研究。

　　碧桂園的產(chǎn)品就是我們的核心競爭優(yōu)勢，就是我們的低成本、高收入和精品質(zhì)，把生產(chǎn)做得更好。

　　通過這種衡量，430億的合同銷售額是完全有信心做到的。我們現(xiàn)在是全國性布局，在2011年準(zhǔn)備要開13個新盤，原有產(chǎn)品的品質(zhì)都在進(jìn)一步的提升，而且配套越來越完善，銷售的速度也是非常的好。

　　剛才我也提過了，就是所有的新盤一經(jīng)推出80%的貨量都銷售一空，所以產(chǎn)品的定價跟市場的需求基本上是吻合的。我相信我們完全有能力完成430億的銷售額。

　　至于城市花園的項目，這個項目在元月份開盤，開盤之后銷售的確非常好，當(dāng)天已經(jīng)超過了5億。

　　應(yīng)該說碧桂園是否進(jìn)城也是根據(jù)市場的需求和自身的發(fā)展能力來決定。首先秉承一貫的優(yōu)勢，就是在二三線城市核心區(qū)這種發(fā)展模式去做，但是一線城市相對來說，不是說一些一線城市就是一線城市中心好的優(yōu)質(zhì)的地塊，我們也不排除我們會進(jìn)駐，因?yàn)槎喾N形式的發(fā)展對企業(yè)的健康持續(xù)是有一定好處的。

　　媒體提問：碧桂園在重慶也有一個項目，重慶實(shí)施房產(chǎn)稅對你們來說會不會受什么影響？碧桂園會不會可能減少去重慶的發(fā)展規(guī)劃？另外碧桂園在各地都有比較多的項目，會不會擔(dān)心重慶和上海實(shí)施了房產(chǎn)稅之后，廣州有可能就會成為下一個房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市？

　　莫斌：我們開發(fā)的是重慶長壽項目，這個項目已經(jīng)開發(fā)完畢了，所以房產(chǎn)稅對項目來講已經(jīng)沒有什么更大的影響。

　　至于重慶上海的開發(fā)去不去的問題，只要認(rèn)為收益能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求，只要土地是優(yōu)質(zhì)的，只要市場能夠接受，我們都應(yīng)該會去。并不是說那個地方有政策、有干擾性的東西就會不去。

　　總體來說，國家對地產(chǎn)的政策一定是保證地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的，所以出臺有其道理，我們并不會有意識的避開哪個城市不做。當(dāng)然我們會更加審慎的去選擇，選擇更能夠確保我們企業(yè)的利益最大化，或者確保收益能夠滿足要求的城市。

　　碧桂園84個樓盤里面有51個在廣東省，廣州會不會實(shí)行房產(chǎn)稅不得而知，但是碧桂園本身的樓面均價不高，加上本身的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品的性價比是滿足了社會大眾的需求，走的線路跟國家政策基本上相吻合，所以房產(chǎn)稅對我們的沖擊，你說會不會有？

　　我相信銷售具體上肯定多少會有，這個我們也做了充足的準(zhǔn)備，做好自己的事情，在產(chǎn)品的品質(zhì)方面進(jìn)一步升級，做得更符合市場的需求。

　　我們元月份銷售額已經(jīng)超過了46億，而且還有15億沒有簽約。元月份已經(jīng)拿出了非常亮麗的成績，所以在春節(jié)期間我們也會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步做樓盤的推售。

　　媒體提問：碧桂園有興趣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目嗎？保障房建設(shè)方面的業(yè)務(wù)呢？

　　莫斌：碧桂園集團(tuán)發(fā)展的優(yōu)勢大家應(yīng)該也都知道，就是在一線城市近郊，二三線城市中心區(qū)開發(fā)園區(qū)，規(guī)模相對來說比較大，建設(shè)就像城鎮(zhèn)一樣的。應(yīng)該說目前這種發(fā)展態(tài)勢對碧桂園起到良性的作用，而且對長遠(yuǎn)的健康發(fā)展的確有起到支撐的作用。

　　進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的想法肯定有，但是商業(yè)地產(chǎn)不是我們的優(yōu)勢，所以我們會進(jìn)行一些嘗試。我們一直認(rèn)為持有性物業(yè)對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有好處，所以會嘗試，如果一旦嘗試的確有利，我們會進(jìn)一步探討和研究是否鋪開。

　　關(guān)于保障性住房建設(shè)方面，這是一個承擔(dān)社會責(zé)任的問題。碧桂園集團(tuán)在地產(chǎn)公司有專業(yè)的管理團(tuán)隊、專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，如果政府需要我們做，我們一定去做。當(dāng)然，在不影響主營業(yè)務(wù)的發(fā)展、不影響企業(yè)集團(tuán)的正常發(fā)展、不占用企業(yè)更多資源的情況下，我們會進(jìn)一步的配合政府做好保障性住房建設(shè)。

　　媒體提問：今年整個房價走勢會怎么樣，尤其是最新的國八條要求各個地方政府要制訂限價政策，對高端房是不是影響比較大？對2011年整體樓市的看法是什么？

　　莫斌：國家政策都是引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的，這次國八條強(qiáng)調(diào)也是打擊投資或者投機(jī)。

　　碧桂園的房價相對比較低，調(diào)控對碧桂園的影響會不會有？一定會有，但是會比較低。

　　從地產(chǎn)的角度來看，我相信政策應(yīng)該對銷售預(yù)期會有影響，因?yàn)榇蠹矣^望態(tài)度比較濃厚。第二、價格方面看，因?yàn)槲覀儾皇翘幱诔鞘兄行膮^(qū)，不是處于高價區(qū)域，所以碧桂園的價格會是平穩(wěn)的。

　　媒體提問：碧桂園的業(yè)主中有多少比例是二次置業(yè)、三次置業(yè)的？國務(wù)院之前已經(jīng)表示一線城市和二線城市有兩套房以上的人都已經(jīng)不可以再買第三套房子了，有沒有評估過這個政策將來會對集團(tuán)造成的影響有多大？

　　莫斌：碧桂園的住宅群體是多方面的，據(jù)我們的初步調(diào)查，改善性住房和自住性住宅是占了大多數(shù)。

　　基本可以肯定，90%以上購買碧桂園的房子都是自住的，有60%左右的都是自有資金去買的，按揭都相對比較少。所以大家買碧桂園的房子可能更多的是自己想擁有的而不是投資或者炒作的。

　　媒體提問：碧桂園現(xiàn)在沒有大規(guī)模的拿地是受政策的影響，未來是不是說這種大規(guī)模拿地公司會慢慢地減少？還是有新的計劃在拿地方面？

　　莫斌：大規(guī)模拿地受政策影響可能不是很全面，我說的政策是因素之一，不是全部。

　　最重要的因素是土地的質(zhì)量，然后是收益的比較，包括開發(fā)速度和土地是否符合集團(tuán)的優(yōu)勢，然后才做決定要不要買土地。