廣州有可能頒布全面叫停“商改住”項(xiàng)目的政策，因?yàn)楹香y廣場被叫停整改，可以看作是一個(gè)信號(hào)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉 廣州市規(guī)劃局日前首次叫停商改住項(xiàng)目，位于廣州環(huán)市東路正佳東方國際廣場（原合銀廣場）被責(zé)令不得再以公寓名義銷售。

　　據(jù)了解，北京已于今年1月份全面叫停“商改住”項(xiàng)目，廣州市“商改住”項(xiàng)目前途多桀。

　　首次叫停

　　廣州市規(guī)劃局2月12日稱，正佳東方國際公寓在之前的行政許可、處罰文件及附圖中，均明確該工程使用功能為商場、辦公，并非住宅、公寓等功能用房。

　　但據(jù)查在實(shí)際銷售中，正佳東方國際公寓擅自將該樓辦公部分作為酒店式公寓進(jìn)行宣傳和銷售，欺瞞購買人或預(yù)購人，涉嫌虛假銷售，在社會(huì)上造成了負(fù)面影響。

　　廣州市規(guī)劃局責(zé)令正佳東方國際公寓限期整改，不得再以公寓名義銷售，并要求正佳東方國際公寓主動(dòng)向已購房人說明一切情況，完善相關(guān)手續(xù)。

　　正佳東方國際廣場位于越秀區(qū)環(huán)市東路花園酒店旁，項(xiàng)目原名為合銀廣場，早在1998年就已經(jīng)動(dòng)工，但十余年來幾度停建，被稱為“廣州第二大爛尾樓”。2009年底項(xiàng)目才正式復(fù)工，并更名為正佳東方國際廣場，開發(fā)商是廣州合銀發(fā)展有限公司，屬廣州正佳集團(tuán)旗下子公司之一。

　　正佳東方國際廣場7至51層為國際公寓，該項(xiàng)目為商業(yè)性質(zhì)，不受限購令影響，但因其商業(yè)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)只有40年。該樓盤目前在售60-600平方米多種戶型的酒店式國際公寓，均價(jià)31000元/平方米，帶3500元/平方米裝修。

　　廣州地產(chǎn)資深專家韓世同表示，由于廣州近年來加大了天河北、珠江新城和琶洲寫字樓建設(shè)的力度，對(duì)東風(fēng)路和環(huán)市路的寫字樓建設(shè)和發(fā)展造成一定的沖擊和影響。目前環(huán)市路一帶的寫字樓市場明顯呈現(xiàn)萎縮和衰落的狀態(tài)，世貿(mào)、好世界以及廣州中心皇冠假日酒店和花園酒店等頂級(jí)寫字樓都已經(jīng)顯現(xiàn)出頹勢。

　　廣州很多無法開發(fā)的爛尾項(xiàng)目都是利用“酒店式公寓”或“商務(wù)公寓”來改變?cè)瓉砭频昊驅(qū)懽謽堑男再|(zhì)和用途，像同樣位于環(huán)市路上的保利中環(huán)廣場以及正佳廣場的塔樓，還有珠江新城許多項(xiàng)目都是利用酒店式公寓才盤活的。

　　韓世同表示，不能理解為什么廣州其他項(xiàng)目可以將酒店或?qū)懽謽怯猛竞托再|(zhì)的項(xiàng)目建成酒店式公寓，而正佳東方國際廣場這個(gè)項(xiàng)目卻不能利用這個(gè)辦法來盤活。

　　合富輝煌首席分析師黎文江則表示，寫字樓難賣，發(fā)展商改為“公寓式寫字樓”情有可原，但是不能在“公寓式寫字樓”設(shè)置廚房類設(shè)施，不能有隔墻，這是判定“擦邊球”還是“出界”的潛規(guī)則。合銀廣場明顯是超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，才被廣州市規(guī)劃局整改。

　　前途堪憂

　　據(jù)了解，廣州“商改住”項(xiàng)目最早可以追溯到位于珠江新城西南部的富力愛丁堡國際公寓。

　　該項(xiàng)目06年取得預(yù)售證，開盤即受投資客與商務(wù)人士追捧。此后，不少開發(fā)商紛紛效仿，廣州“商改住”項(xiàng)目日漸增多。

　　在目前廣州限購令的大背景下，公寓項(xiàng)目由于不限購，逐漸成為投資市場的熱點(diǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州在售的“商改住”項(xiàng)目，除被叫停的正佳東方國際外，還包括保利世貿(mào)公寓、佳潤臨江上品、達(dá)標(biāo)國際公寓、正佳萬豪金殿、飛晟文匯、卡布奇諾、海印星玥、科匯金谷、皇冠國際公寓、富力公園28、君臨國際公寓等十余個(gè)項(xiàng)目。

　　對(duì)于廣州市規(guī)劃局責(zé)令合銀廣場違規(guī)整改對(duì)整個(gè)廣州“商改住”項(xiàng)目的影響，韓世同表示，如果規(guī)劃建設(shè)的酒店或者寫字樓完全不能調(diào)整，那么有些項(xiàng)目就不一定能適應(yīng)市場的需求，合銀廣場違規(guī)整改只能算做個(gè)案，規(guī)劃中的項(xiàng)目能否適當(dāng)調(diào)整，還是應(yīng)該探討，不能一概而論。

　　有業(yè)內(nèi)人士還指出，廣州近年來大量涌現(xiàn)的酒店公寓、寫字樓公寓，均是在打擦邊球。合銀廣場被廣州市規(guī)劃局整改，對(duì)廣州目前正在銷售或正在運(yùn)作的公寓項(xiàng)目，是一個(gè)不好的消息，說明廣州規(guī)劃部門將嚴(yán)控商業(yè)、酒店、寫字樓用地轉(zhuǎn)公寓。

　　資料顯示，繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套(間)銷售后。北京市住建委今年1月份又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割，從而全面叫停“商改住”項(xiàng)目。

　　黎文江預(yù)計(jì)，廣州也有可能步入北京后塵，頒布全面叫停“商改住”項(xiàng)目的政策，因?yàn)楹香y廣場被叫停整改，可以看作是一個(gè)信號(hào)。

　　對(duì)于部分“商改住”項(xiàng)目是否因?yàn)檎娼型?ldquo;商改住”項(xiàng)目而再次面臨成為爛尾樓，黎文江認(rèn)為，隨著目前住宅市場限購與限貸政策的實(shí)行，部分購買力會(huì)再次轉(zhuǎn)移到寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，“商改住”項(xiàng)目會(huì)因?yàn)檎叩母淖兗百徺I力轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)而再次轉(zhuǎn)為商業(yè)項(xiàng)目，從而避免爛尾樓的產(chǎn)生。