此番交易并不小，且又為首個人民幣IPO，為了吸引更多的投資，李嘉誠賦予了該REITs更多的中國概念。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 正如陳啟宗所言，現(xiàn)在內(nèi)地的市場比香港更好些。在兩次打包香港物業(yè)REITs上市之后，李嘉誠亦打起了內(nèi)地項目的主意。

　　不過與前兩次不同的是，這一次打包的資產(chǎn)僅一個項目——北京東方廣場。如若成功，這個REITs將成為香港首只人民幣IPO。

　　消息指，該信托基金擬初步籌資約100億元人民幣，市值最多330億元人民幣。

　　此番交易并不小，且又為首個人民幣IPO，為了吸引更多的投資，李嘉誠賦予了該REITs更多的中國概念。

　　“中國式”賣點

　　看上去，東方廣場確實是一筆不錯的資產(chǎn)。據(jù)了解，東方廣場自2001年開張以來，至今出租率已達(dá)九成多，并一直有很長的輪候名單。

　　此外，東方廣場項目租金更位列北京物業(yè)榜首，租金范圍介于550-2400元/平方米/月，更曾被公認(rèn)為中國最成功的購物中心之一。

　　最重要的一點是，東方廣場并未有背負(fù)龐大的債務(wù)。

　　或正因如此，經(jīng)過市場試水以后，市場對長實原定的3.5厘的息率并不買賬。市場傳言，長實有意把息率提高至4厘，此外，首兩年派息比率擬100%派發(fā)，第三年亦派90%。

　　而長實提息的前提還是預(yù)期東方廣場續(xù)租后租金上調(diào)帶來的收益增加。

　　據(jù)了解，目前東方廣場不少鋪位、寫字樓的租期，將于2012年屆滿，長實屆時或?qū)⒓陜?nèi)地樓市熾熱的環(huán)境，向租戶要求加租，增加資產(chǎn)現(xiàn)金流。

　　香港泓福證券研究部主管鄧聲興對此表示，一般續(xù)租都會有租金上的調(diào)整，平均有20%的增長，大家會覺得未來的收入會上升，因此最后大部分的租金都會分派出去，有利于持有人即投資者的收益。

　　盡管時下國內(nèi)的住宅市場正飽受調(diào)控的沖擊，但這似乎對商業(yè)地產(chǎn)并未形成太大的壓力。而目前商業(yè)地產(chǎn)的日漸升溫，無疑增加了投資者對目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的信心。

　　基于此，商業(yè)物業(yè)的租金亦借勢不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，1月北京商業(yè)地產(chǎn)市場近500個租售活躍項目寫字樓、商鋪中，租售報價最高環(huán)比漲幅達(dá)87.5%。

　　北京在租商鋪項目當(dāng)中，項目報價漲幅最高達(dá)87.5%，在售商鋪項目中，項目報價最高漲幅為7.69%。

　　據(jù)了解，長實預(yù)料連同人民幣預(yù)計可升值3-5%計算，即回報率最高可達(dá)8厘以上，但長實不擬就該REITs作任何租金收入保證。

　　在李嘉誠的商業(yè)故事里，息率提高、續(xù)租期在即毫無疑問成為了最佳賣點。與此同時，人民幣升值也在李嘉誠的計算范圍之內(nèi)。

　　消息透露，發(fā)行人相信4厘的息率加上人民幣升值，應(yīng)對市場有一定吸引力。

　　在人民幣升值的預(yù)期下，香港近年來的人民幣投資需求不斷加大。鄧聲興指出，香港人民幣資金從2010年年初的800多億元到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3000多億元，上漲速度非?？臁?/p>

　　“所以，投資者就想購買一些與人民幣相關(guān)的產(chǎn)品，擺在銀行里面的存款很低，而投資類似的（REITs）產(chǎn)品，除了貨幣增值還有資產(chǎn)增值的空間所在。”鄧聲興表示。

　　鄧聲興此前亦指出，由于該只REITs的交易、報價、股息等都是人民幣的形式，考慮到人民幣的升值空間，仍頗具吸引力。

　　很顯然，李嘉誠對此只REITs的上市信心十足。消息傳言，長實此次將不會引入基礎(chǔ)投資者，反以富戶及散戶為初步銷售目標(biāo)。

　　“這些項目通常銷售反應(yīng)很好，不一定需要基礎(chǔ)投資者?；A(chǔ)投資者主要做一些大的集資，發(fā)行人擔(dān)心投資者認(rèn)購不足，所以找一些大的投資者先認(rèn)購，這樣大部分貨源就不用靠散戶。其實只要你有信心，認(rèn)購基礎(chǔ)好，就不需要找大的投資者。”鄧聲興稱。

　　這種做法并不罕見，此前長和系在對和電國際及和電香港進(jìn)行分拆時，均未有對外公布引入基礎(chǔ)投資者。

　　套現(xiàn)的游戲

　　然而，在長實所擁有的眾多資產(chǎn)當(dāng)中，東方廣場似乎并非是最具增值潛力的商業(yè)物業(yè)。

　　有香港投行人士曾指出，房企做REITs一般傾向于選擇升值潛力及回報有限的物業(yè)，在租金回報穩(wěn)定、估值高峰時打包上市脫手，既可以套現(xiàn)又可以騰出資金投資其他項目。

　　據(jù)最新消息透露，長實此只REITs并未擬發(fā)行新股，僅是現(xiàn)有股東出售舊股，所募集的資金不會用于東方廣場的發(fā)展，也不涉及回流內(nèi)地的問題。

　　種種跡象似乎都在指向一個事實：李嘉誠企圖利用此只REITs套現(xiàn)。

　　據(jù)了解，東方廣場目前現(xiàn)有四名股東，分別是長實、和黃、中國銀行、中國人壽和東方海外，而各股東出售的舊股將約為流通量的四成，倘若正如消息所言，各股東將按比例售舊股套現(xiàn)。

　　若以市傳集資逾10億美元計算，長實、和黃各可套現(xiàn)約33億元人民幣。

　　相關(guān)分析人士指出，即使長實把所募集的資金再用于投資其它項目，但最后該筆資金還是會回流到股東的資產(chǎn)里。

　　換言之，此次REITs上市，或許只是李嘉誠再一次故技重施而已。

　　據(jù)了解，2005年長實拆分泓富REITs就是套現(xiàn)投資的典型案例。據(jù)透露，當(dāng)時工業(yè)大廈租客流動多，加租難，長實選擇在地產(chǎn)熱潮時出手，受到投資者的歡迎。

　　不過，李嘉誠的計劃還沒這么容易實現(xiàn)，因為這只以人民幣計價的房地產(chǎn)信托基金上市時間可能需要押后，預(yù)計將于4月上市。

　　市場傳言，長實REITs至今沒有通過證監(jiān)會的批準(zhǔn)，且即使獲批，只有在上市委員會同意的情況下，才能正式招股。

　　此外，港交所亦在進(jìn)行對人民幣計價新股作電腦系統(tǒng)演習(xí)，演習(xí)亦稍需時。據(jù)了解，演習(xí)的重點是，當(dāng)投資者日后認(rèn)購人民幣新股時，涉及以人民幣計算印花稅及交易徵費等雜費，港交所與證券行的電腦系統(tǒng)如何協(xié)調(diào)。

　　但作為首只人民幣的IPO，分析人士普遍認(rèn)為這只REITs的認(rèn)購反應(yīng)一定不錯，或會創(chuàng)造香港市場的認(rèn)購紀(jì)錄。