　　經(jīng)過上午的論壇之后，相信大家有一些疲憊了，但是下午的論壇更加精采。今天上午的嘉賓精采對話讓我們受益良多，接下來回到行業(yè)本身，戰(zhàn)略固是根本，市場也不能輕視，中國房地產(chǎn)市場雖大，但終有窮時(shí)。在千億時(shí)代開啟之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要重新認(rèn)識自己，也需要重新認(rèn)識市場。

　　首先請出今天下午首位演講的嘉賓，他是廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，中國國土規(guī)劃科技額公司總工程師黃鵬，他的演講題目是廣東城鎮(zhèn)三舊改造之土地探索。

　　黃鵬：各位來賓下午好！非常感謝觀點(diǎn)給我這個(gè)機(jī)會(huì)能向在座的各位專家交流，非常難得的機(jī)會(huì)跟大家對廣東省的三舊改造做探討。今天我跟大家探討的題目是廣東省城鎮(zhèn)三舊改造之土地探索。主要是從以下幾個(gè)方面進(jìn)行不管是時(shí)間上的交流還是理論上的交流。

　　廣東省三舊改造的歷程和典型案例進(jìn)行分析，對廣東省目前經(jīng)過國家給廣東省特殊的三舊改造政策，實(shí)施三兩年的時(shí)間內(nèi)摸索出來的經(jīng)驗(yàn)，分享一些政策經(jīng)驗(yàn)。我們?nèi)f改造提出的背景是城市更新的主動(dòng)的需求，在這個(gè)主動(dòng)的需求下，由于受到土地空間、能源、資源環(huán)境、人口方面的制約，城市需要更新對城市宏觀發(fā)展而言，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等三舊改造，未能發(fā)揮其最大的效應(yīng)，形成最好的良性循環(huán)。另外對我們國家目前土地的嚴(yán)控，土地政策的嚴(yán)格政策，使我們不得不例如三舊改造來去發(fā)展我們的城市。簡單地訴諸就是全國的土地規(guī)劃綱要，規(guī)劃期間下達(dá)給廣東463萬畝，這里包括基礎(chǔ)設(shè)施、交通等等只有29萬畝年均增長，而我們實(shí)際用了有40萬畝左右，這之間有相近11萬畝的差距。但是按照目前2009年廣東省建設(shè)用地總規(guī)模減去全國給的用地規(guī)模，更小了。目前國家廣東省提出了轉(zhuǎn)變提出歷史方式上的政策訴求上面也需要對三舊改造進(jìn)行很好的探索。另外各個(gè)地方都在進(jìn)行三舊改造，雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實(shí)施國家中我們要有所創(chuàng)新也需要我們在這里面不斷地摸索才能給全國其他最后制定整個(gè)國家的三舊改造提供依據(jù)。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上2008年12月20號廣東省簽訂了協(xié)議三舊的重要文件?；仡檹V東省的三舊改造的歷程分為三個(gè)階段：第一上世紀(jì)90年代是自發(fā)無序地改造，主要表現(xiàn)民營企業(yè)自主開發(fā)進(jìn)行的，改造是自發(fā)進(jìn)行的。這個(gè)就不涉及到也不敢違反過程的土地政策，改造完了仍然以單純的土地出租為主。第二段階段21世紀(jì)政府主導(dǎo)的探索階段，這個(gè)階段也是為2008年出臺的文件做鋪墊。特點(diǎn)是由村集體參與的，這里面村民自主投資社會(huì)資本各種方式都有。到了第三階段從2007年到現(xiàn)在，政府和村集體改造鋪開的階段。這就是三舊改造不光是以前的村辦企業(yè)的廠房的改造，已經(jīng)擴(kuò)展到舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上回顧整個(gè)的三舊改造的階段性。由此國家和廣東省在這個(gè)階段過程當(dāng)中，出臺了各種關(guān)于配套三舊改造的意見，最重要的是廣東省人民政府2009年78號文三舊改造的意見里面對今后的三舊改造起了宏觀的指導(dǎo)作用。在這個(gè)文里面實(shí)際上簡單來講，突破原來的土地政策有以下幾個(gè)方面：

　　第一、允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在村民同意的基礎(chǔ)上可以轉(zhuǎn)為國有。如果進(jìn)入了三舊改造的項(xiàng)目里面不需要通過以前的一級市場國家統(tǒng)一，在這個(gè)政策里面是可以農(nóng)村基地建設(shè)用地改為國有。給廣大農(nóng)村保障了利益，改善了整地不滿意的現(xiàn)狀，把這個(gè)利益盡可能還給農(nóng)民。

　　第二、土地出讓收益的處理，政府征收的這一塊土地出讓之后，不高于60%分會(huì)原來企業(yè)。在原來的基礎(chǔ)上有所突破的。

　　第三、相關(guān)手續(xù)補(bǔ)辦的問題。87年1月1號之前的不用叫土地出讓金。之后要補(bǔ)交部分出讓金，但是這個(gè)是已當(dāng)時(shí)的出讓金來進(jìn)行的。

　　第四、邊角地處理問題。

　　第五、出讓金的優(yōu)惠。在78號文里面規(guī)定地比較詳細(xì)，在政策上有重大的突破。這是廣東省的。

　　僅接著廣東省出臺了意見，在這里列名的改造的規(guī)劃，年度實(shí)施計(jì)劃相關(guān)的編制要點(diǎn)等等。包括一些我們在進(jìn)行三舊改造應(yīng)該怎么操作的層面上做了方向性的規(guī)定。這是廣東省大的政策層面上的東西。這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)廣州事，可以看出政策分為三個(gè)層面：一個(gè)是宏觀層面，配套78號文省廳的文件精神出臺了自己三舊改造的工作意見。緊接著出來了一系列的配套政策-包括關(guān)于舊廠房、舊村居的改造等等，按照現(xiàn)在的速度補(bǔ)償指導(dǎo)意見等等，廣州市在政策層面上做得比較完善。包括現(xiàn)在目前做相關(guān)的研究可能馬上出臺我國容積率和建筑密度應(yīng)該怎么確定的研究。這是廣州市的。深圳市主要三舊改造政策目前是城市更新辦法，就叫做更新。如果再一城市內(nèi)部城市更新更適合，但是對于三舊改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三舊改造還有農(nóng)村怎么進(jìn)行。這是深圳市的。東莞市的出臺政策是針對見面土地出讓金和返還。

　　下面和各位交流的是三舊改造的典型案例，我選取了幾個(gè)大家留意的獵德村改造，沒有改造之前沒有綠化，但是改造后綠色很多。建筑密度由原來的60%降低到28.1%，節(jié)約了247畝，達(dá)到了52%。獵德村現(xiàn)在已經(jīng)改造完成了，我們對他的改造有初步的評價(jià)，他的村組織建設(shè)需要完善。不管獵德村成功與否在改造過程中也有他的困難，我們認(rèn)為在村組織一定要反復(fù)向村民宣傳和解讀改造的思路，爭取村民的支持。獵德村能夠順利實(shí)施到現(xiàn)在，關(guān)鍵絕大多數(shù)村民對他支持。第二要注重歷史文化的延續(xù)，雖然獵德村我個(gè)人情感方面不建議對歷史文物拆遷換一個(gè)地方建，對祠堂這一塊沒有什么問題，本身是村內(nèi)的祠堂，對情感上面可以接受。如果大的深層次的歷史上的寶貴的方面的文化，我個(gè)人不太愿意拆出來重建。另外獵德村的改造模式不可簡單地復(fù)制，因?yàn)樗粌H有政府的支持而且開發(fā)商在土地有出讓金的收益。在獵德村的改造教訓(xùn)里面經(jīng)驗(yàn)里面，獵德政府一直在關(guān)注、指導(dǎo)、監(jiān)控，所以獵德村是在政府的指導(dǎo)協(xié)調(diào)下才能走到今天。另外就是容積率，大家也知道他是整個(gè)利益改造的風(fēng)向標(biāo)，正是獵德村把容積率提到5%，我不是個(gè)人認(rèn)為一提出容積率很高這個(gè)東西很錯(cuò)，但是我的容積率高了建筑密度低下來了沒有。就拿剛才的圖來看，背景這個(gè)建筑密度也相當(dāng)大。

　　林和村是一個(gè)村委自主改造，政府不主導(dǎo)參加，不補(bǔ)償，由村委會(huì)改造確定合作商的模式。在這里要提出一點(diǎn)林和村的村民百分之百要求原址回遷，導(dǎo)致安置的房延遲很大，開發(fā)商在不斷調(diào)整容積率的時(shí)候還有更多的提升。另外就是荔灣的，在后面具體跟大家講一下，他的主要障礙力要建新的商品房，整個(gè)荔灣區(qū)補(bǔ)償要求非常高。

　　另外比較好的就是歷史文物保護(hù)的案例，三舊改造佛山祖廟。對他這里的改造拆遷遇到的問題很多，由于佛山有很多的戶主搬出去了，怎么拆遷怎么補(bǔ)償。在整個(gè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)就在這里。另外這里原汁原味保持了祖廟古建筑的風(fēng)貌。最后一個(gè)是深圳市改造的，他提出來改造的漁村的改造，政府一線主導(dǎo)開發(fā)商運(yùn)作統(tǒng)一規(guī)劃整體改造的，但是改造花費(fèi)大量的時(shí)間，2004年開始一直到現(xiàn)在有了效果圖，在這個(gè)基礎(chǔ)上初步總結(jié)了三舊改造的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對三舊改造城中村是推動(dòng)的，并不是資金一下子來了，不斷推動(dòng)三舊改造。另外在廣州市的城中村改造絕大多數(shù)村民是回遷舊地安置的。

　　大部分的改造是結(jié)合建設(shè)或者城市更新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來啟動(dòng)的。這是廣州市舊城改造舊廠房的改造都有自己的特點(diǎn)。深圳市跟其他不一樣，他是全部國有，不存在村民要去轉(zhuǎn)的東西。但是他要承受改造深圳目前的三舊改造的整個(gè)的政策，深圳的進(jìn)入的門檻比較高。這個(gè)就是廣東省目前取得的一些成績，通過三舊改造2008年現(xiàn)在到節(jié)約的土地3萬畝，按照這個(gè)來計(jì)算至少我們今后的1/3的土地可以通過三舊來產(chǎn)生。另外他促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、城市功能的完善，擴(kuò)大的固定資產(chǎn)投資，在某些方面改善的名勝等等，在這個(gè)基礎(chǔ)上整個(gè)廣東省在三舊改造總結(jié)出了自己的模式，在這些模式里就城居政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)，整個(gè)三舊改造大方面是政府參加、開發(fā)商參加。到了城鎮(zhèn)改造大的方面仍然是那幾方面，細(xì)分下來有其他模式。對于舊廠房的改造有自行改造、工藝征收，以及依法流轉(zhuǎn)的模式。

　　以上就是整個(gè)廣東省的進(jìn)程和目前所能提供的參考的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)際在廣東省這一年多的三舊改造的過程當(dāng)中，三舊改造的問題不斷涌現(xiàn)。大的方面政策執(zhí)行方針存在一些問題，監(jiān)管方面、政策設(shè)計(jì)等等都有問題。在政策執(zhí)行過程當(dāng)中對執(zhí)行目的的偏差性。各個(gè)部門那建設(shè)用地指標(biāo)所以做的三舊改造，有很多地方?jīng)]有考慮功能的完善，現(xiàn)在城中村改造，在更大層面了三舊改造真正的目的和城市功能的目的上，就是為了另外一個(gè)改造過程中個(gè)別地方借三舊改造，因?yàn)閺V東省有自己的特點(diǎn)，有很多地方借三舊改造形成違法占地。違法用地納入到歷史遺留問題里面去，如果這樣繼續(xù)下去會(huì)造成大家說反正下來違反了之后，既然國家能給廣東省政策，我想在不遠(yuǎn)的將來也會(huì)對廣東省這個(gè)政策。在政策執(zhí)行上的偏差，比如土地規(guī)范交易性，自行改造的土地可以協(xié)議出讓，把這個(gè)村和開發(fā)商自己定下來的東西自己簽訂了，存在一些不公平、不公正的現(xiàn)象。另外規(guī)范的指引問題，對于建設(shè)機(jī)制的問題現(xiàn)在目前要處理好政府和改革單位的關(guān)系，改造單位和業(yè)務(wù)的利益關(guān)系都存在一定的缺乏。利益機(jī)制的完善問題機(jī)制不清晰，現(xiàn)在廣東省78號文出臺之后大家都進(jìn)來，一旦改善完了之后何去何從大家都沒有考慮。

　　廣東城中村是為亞運(yùn)村來了，之后該怎么做沒有考慮。監(jiān)管方面土地開發(fā)強(qiáng)度，已經(jīng)開始做的三舊改造過程當(dāng)中的土地開發(fā)強(qiáng)度，容積率建設(shè)密度等等因素，我們自己還沒有很好地考慮。反正目前成本核算就是容積率為什么那么高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利潤不變的情況下拆遷水平要提高。唯一我就那么一塊地，我不提高容積率怎么獲得自己利潤。

　　剩下由于時(shí)間關(guān)系在以后的論壇再交流。謝謝！

　　主持人：謝謝黃總工程師，有請臺下稍作休息。下面繼續(xù)年度演講，有請海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼CEO盧鏗先生，演講題目是：海爾云社區(qū)。

　　盧鏗：下午好！我這個(gè)題目曾經(jīng)在上次12月初講過。三年零三個(gè)月前我到了海爾就職，海爾的老總跟我聊天說希望海爾的地產(chǎn)不止是做地產(chǎn)的。我們花了三年終于琢磨清楚了張總他要做什么。希望今天的介紹能夠回答大家跟我一樣的疑問。

　　昨天我在佛山的時(shí)候跟佛山市的市長交流了一下，我們針對海爾產(chǎn)品做交流，他非常感興趣。他們不太清楚我們這個(gè)云社區(qū)究竟怎么樣實(shí)現(xiàn)。海爾在做這些事情，他作為國家第一批的兩個(gè)國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地產(chǎn)業(yè)，這些年一直在開發(fā)和住宅相關(guān)的技術(shù)。應(yīng)該說科技的進(jìn)步都帶來文明的進(jìn)步，張總研究的問題不是家電也不是房產(chǎn)，他研究怎么通過產(chǎn)品和服務(wù)來實(shí)現(xiàn)人們生活方式的改變，從而提升人的個(gè)人價(jià)值。張總也提到一些非常中國的觀點(diǎn)，海爾地產(chǎn)提的意見當(dāng)中也提到轉(zhuǎn)型，我們要成為一個(gè)資源?，F(xiàn)在的企業(yè)如果只是制造不可能成功，當(dāng)許多的技術(shù)環(huán)境海爾要做的是資源整合。我們要做時(shí)代產(chǎn)品不是時(shí)尚產(chǎn)品，時(shí)尚產(chǎn)品都是短命的。日本有一本書中說一個(gè)人下班后的生活方式?jīng)Q定了他的競爭力，多年前愛因斯坦也說過類似的話。在那個(gè)時(shí)候平均壽命只有50多年，除了工作睡覺之外人們還有整整17年時(shí)間，在什么地方渡過將決定他人生的成果和價(jià)值。由此我們思考一個(gè)問題，你要提供什么樣的生活方式，實(shí)際上是未來的思考方向。當(dāng)我們提供的生活空間是讓人的生命價(jià)值的提高，給他帶來真正的便利、審美這個(gè)時(shí)候房子是完全不夠賣的。蘋果看到越來越多的人希望在不同地點(diǎn)和不同方式來享受網(wǎng)絡(luò)，所以創(chuàng)造了人能隨時(shí)隨地享受網(wǎng)絡(luò)的方式。IBM看到越來越的機(jī)構(gòu)需要這些所以也創(chuàng)新了技術(shù)。這個(gè)時(shí)候海爾設(shè)計(jì)的觀念產(chǎn)生了，海爾的觀點(diǎn)簡單說是研究產(chǎn)品主要表現(xiàn)在系統(tǒng)，我們在優(yōu)控的系統(tǒng)上研究升級，希望把家庭能化小網(wǎng)，以及社會(huì)上的物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，讓人們的生活產(chǎn)品更美好，我們?nèi)∫粋€(gè)名字叫做云社區(qū)。

　　應(yīng)該說這個(gè)概念是創(chuàng)造新的生活理念，張總也多次提到希望海爾未來是一個(gè)服務(wù)商，是通過創(chuàng)造的家電和相關(guān)人居生活的許多產(chǎn)品和房地產(chǎn)的人為人們提供一種新的生活，真正讓服務(wù)升級，讓生命升值。為什么在海爾發(fā)生，因?yàn)楹栍幸恍┨厥鈨?yōu)勢，一個(gè)他有強(qiáng)大的研發(fā)能力，不局限于海爾的研發(fā)能力，海爾有一套系統(tǒng)。第二他有產(chǎn)業(yè)鏈的體系，中國的家電有這種完整的產(chǎn)品體系包括家電以外的智能化、節(jié)能產(chǎn)品、衛(wèi)浴這樣的制造業(yè)比較少。海爾有一個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合為云社區(qū)的建立其推廣打造了基礎(chǔ)。他整合全球資源能力，海爾地產(chǎn)在規(guī)模化，去年銷售66個(gè)億，今年的目標(biāo)是200億。希望海爾在業(yè)界有發(fā)言權(quán)，有了發(fā)言權(quán)你所使用的系統(tǒng)才一在也界推廣。

　　接下來海爾云社區(qū)表現(xiàn)的是，最重要的是人網(wǎng)合一，當(dāng)你在家庭里面的時(shí)候你可以關(guān)注到全世界想要關(guān)注的東西。當(dāng)你在任何一個(gè)地方旅游的時(shí)候你可以操控家里的所有東西?；緲?gòu)想是角色和作用，表現(xiàn)了海爾集團(tuán)的服務(wù)業(yè)向服務(wù)轉(zhuǎn)型的方向。海爾的社區(qū)鏈將成群海爾社區(qū)的會(huì)所當(dāng)中出現(xiàn)。社區(qū)店不單是賣產(chǎn)品是體驗(yàn)服務(wù)推廣，海爾集團(tuán)和海爾地產(chǎn)不僅是從產(chǎn)品當(dāng)中引領(lǐng)，可以從服務(wù)當(dāng)中引領(lǐng)。從運(yùn)社區(qū)的系統(tǒng)建立大的渠道。云社區(qū)推廣之后我相信有很多開發(fā)商向海爾采購這套系統(tǒng)。我們作為跟社會(huì)直接接觸的觸角能夠?yàn)楹柼峁┮恍┭邪l(fā)課題，所以海爾地產(chǎn)今后應(yīng)該形成海爾的第二個(gè)研發(fā)中心，駕馭全球的研發(fā)。這樣海爾集團(tuán)的定位就很清楚了，他實(shí)現(xiàn)之后將會(huì)更智慧地操控家電，比如現(xiàn)在的家電一個(gè)家庭里面有許多遙控板，今后海爾家電可以用一個(gè)遙控操作所有的家電。海爾物聯(lián)網(wǎng)的冰箱直接可以監(jiān)控冰箱里面存儲的物品，可以通過冰箱的操控操控你需要添置的物品。還有一個(gè)小小的裝置比手機(jī)大一點(diǎn)，當(dāng)你在家里忙的時(shí)候突然有人按門鈴，你可以通過這個(gè)裝備知道外面是誰，然后對話，操縱這個(gè)裝備就可以開門了。他是一個(gè)更大更薄的IPAD，這種東西可以在任何一個(gè)桌子上，可以移動(dòng)，可以更好地通過家庭隨時(shí)隨地地操控里實(shí)現(xiàn)你的工作，比如購物查詢、結(jié)算等等功能。

　　還有房地產(chǎn)人居產(chǎn)品就變成了一個(gè)集合，包括綠化之家、創(chuàng)新之家、價(jià)值之家、未來之家、健康之家等等這么一個(gè)完整的工具完全顛覆了現(xiàn)在造房子的階段。中國絕大部分開發(fā)商都還是做造房子賣房子階段，當(dāng)你不是造房子，通過只能社區(qū)實(shí)現(xiàn)生活方式的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)就可能發(fā)生根本的改變。這里面提出了很多的方案，有一些已經(jīng)研發(fā)出來，還有一些正在研發(fā)出來。海爾的研發(fā)能力很強(qiáng)，說一個(gè)意大利的商人到海爾去訂購特殊的空調(diào)，但是他們根本就沒有這個(gè)空調(diào)。他們把這個(gè)商人安排住在海爾的酒店，然后27個(gè)小時(shí)之后就把這個(gè)產(chǎn)品送到客人面前了。今后海爾地產(chǎn)我們將更多地成為海爾集團(tuán)的研究前段，我們會(huì)更直接更全面地跟住戶、客戶接觸，這樣為海爾提出一些研究新的方向，最后共同來實(shí)現(xiàn)海爾的智能生活的夢。

　　這方面有很多東西了，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我就不講了。海爾有很多的突破，還有一部分在抓緊研究當(dāng)中，云社區(qū)的理念張總非?？隙?，希望我們通過這套系統(tǒng)通過更加直接的能夠了解到社會(huì)上所有客戶的需求，并且通過社區(qū)的概念，社區(qū)今后是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大概IPAD的系統(tǒng)，這種今后可以不斷地更新軟件來提升人們生活的品質(zhì)。這個(gè)事情是我想起現(xiàn)在有的大開發(fā)商在做一些事情，通過他不同檔次的不同價(jià)格的發(fā)展，來關(guān)照人們一生的生活，當(dāng)你年輕的時(shí)候是在一個(gè)產(chǎn)品期里面，逐漸隨著你的收入的增加和可能審美的追求逐漸提升居住的環(huán)境。海爾這套系統(tǒng)更加符合未來的動(dòng)向，今后中國的資源是不足以讓我們的客人或者用戶一輩子都換很多套房子。因?yàn)楝F(xiàn)在房子越來越貴，這樣為了讓人們享受不斷更新的生活，我覺得最重要通過軟件來改變。恰好云社區(qū)的軟件使你一輩子生活在這個(gè)房子里面，但是你的生活方式是不斷改善的。三大網(wǎng)家庭的小網(wǎng)，社區(qū)的大網(wǎng)和社會(huì)的互聯(lián)網(wǎng)。以上這些系統(tǒng)是海爾基本上研究出來或者基本上研究到位的東西。

　　時(shí)間關(guān)系我就不多講了。這套系統(tǒng)加上我們高品質(zhì)住宿環(huán)境應(yīng)該說可以逐漸地顛覆房地產(chǎn)給人們帶來的生活，這樣我們可以簡單說，新的生活品質(zhì)有12個(gè)，健康、安全、環(huán)保、信息、教育，美國挑戰(zhàn)工作的人都不在辦公室辦公，他們都在星巴克之類的咖啡廳辦公。在家里辦公也是缺乏環(huán)境的，我們在未來的云社區(qū)里面都有小到5000平方米或者辦公室，他會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化地固定空間和設(shè)計(jì)，包括環(huán)境里面也提倡功能，而不只是給人看的風(fēng)景。這也使我們的就業(yè)方式發(fā)生改變，這樣人們可以通過有限的投資去買一個(gè)居室并不大的空間，但是可以在大空間的生活里面享受生活，這是一些特殊的配制。舉例說戶型可以小到幾十平方米，還可以把剩下的錢來做其他的事情。家小了不方便接待，我們會(huì)在社區(qū)里面做配制，這樣可以每次不同的地方接待客人。這樣的配制在上海已經(jīng)出現(xiàn)了，我們帶社區(qū)里面可以給你做很多不同風(fēng)格的大小，這樣的環(huán)境大大節(jié)省了家庭的空間，家里只要睡覺就可以了。當(dāng)你戶型做小了之后，家具不好買，我們把家具的尺寸改變了。對行業(yè)來說，他有很重要的意義，有人說過如果中國人像現(xiàn)在開發(fā)房地產(chǎn)，在過30年可能抹墻的白灰都沒有了。未來可能大多數(shù)人選擇戶型比較小的房子，但是不影響生活方式就通過大的社區(qū)空間和網(wǎng)絡(luò)空間里實(shí)現(xiàn)。對海爾來說有很多的意義，海爾是整體產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中很重要的環(huán)節(jié)。對海爾集團(tuán)來說通過云社區(qū)的觀念形成集團(tuán)的私人平臺，客戶終端研發(fā)平臺等等。對于我們來說已經(jīng)形成自己的特色，這個(gè)特色比其他企業(yè)更早更多一些自己的競爭力。我們提出了海爾競爭力有三條，海爾制造業(yè)，海爾內(nèi)外資源的整合，海外地產(chǎn)型的創(chuàng)造力。這樣就確定了我們在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的核心競爭力。對業(yè)主來說也是有很多的意義，今后面對高的房價(jià)不需要買130平方米的房子，他們只需要在會(huì)所里面就可以了，只需要在家里睡覺就可以了。那么生命的價(jià)值會(huì)在提高，真正改變?nèi)藗兊纳?，讓生活升級。謝謝！

　　主持人：謝謝盧總，為我們描述一個(gè)美好的生活愿景。接下來請出下一位演講嘉賓，他是山東省文登市住房保障和房產(chǎn)管理局局長鞠洪廣，他的題目是中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都-山東文登。

　　鞠洪廣：我來自山東文登市，原來計(jì)劃市長要過來，但是有事沒有來。下面我從文登的情況談一下看法。

鞠洪廣

　　打造產(chǎn)業(yè)化文登，文登地處青島和日本韓國向望，環(huán)渤海核心區(qū)，國家高度重視，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅煌ǚ奖?。威海國際機(jī)場就在文登境內(nèi)。高速公路、鐵路非常近，文登是中國的溫泉之都，有天然溫泉，目前有建成兩個(gè)五星級的溫泉渡假村。海爾地產(chǎn)正在開發(fā)大英溫泉，文登擁有165公里的海岸線。有配套完善的92平方公里的養(yǎng)生度假區(qū)，文登是道家的發(fā)源區(qū)，有獨(dú)特的道家文化。文登形成了獨(dú)特的文化，有地方特色的文化。是居民的四級度假圣地，悠久的歷史豐富的文化，優(yōu)美的環(huán)境和諧的生活，健康長壽成為全國13個(gè)長壽之鄉(xiāng)。根據(jù)世界衛(wèi)生組織研究，養(yǎng)生需求將出現(xiàn)井噴式發(fā)展。文登能夠擁有多種資源和優(yōu)勢不僅在山東沿海城市，在全國也是數(shù)一數(shù)二的。我們重新確定了城市的規(guī)劃是中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都，遵循服務(wù)全國的符合養(yǎng)生整合資源的標(biāo)準(zhǔn)，打造特色養(yǎng)生為靈魂，以道家和溫泉于一體的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)體系，按照政府主導(dǎo)企業(yè)主題參與市場總體運(yùn)行模式，做到十年重塑文登。隨著養(yǎng)生之都的打造，文登必將成為養(yǎng)生的圣地。文登房地產(chǎn)市場樓面地價(jià)在500-1000元，而房價(jià)在4000-7000元左右，都具有投資意義。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝鞠洪廣先生，讓我們對文登有了進(jìn)一步的了解，也希望在座的房地產(chǎn)同仁們到文登投資。接下來請出北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授徐建國先生，題目是融資與資本市場。

　　徐建國：謝謝邀請，讓我有機(jī)會(huì)跟大家交流。主辦方給我的題目是融資和資本市場，這個(gè)題目其實(shí)挺大，今天是一個(gè)房地產(chǎn)論壇，我從房地產(chǎn)說起。第一個(gè)是怎么理解房價(jià)。上午茅老師說這個(gè)房價(jià)是供求決定的，我完全同意。利率是負(fù)，房價(jià)可以無限制高，這非常明顯。2010年利率一直是負(fù)的，在5月份出了政策，房價(jià)稍微降了一點(diǎn)點(diǎn)。所以我本來準(zhǔn)備放第一個(gè)PPT是先把需求供給放在一邊，需求和負(fù)利率的關(guān)系很強(qiáng)，所以這個(gè)話題談到利率上面來了。怎么理解，就要從國家的系統(tǒng)開始講。我們國家的金融系統(tǒng)很有意思，利率是國家定政府定的，通貨膨脹率是很大的一條線。所以現(xiàn)在基本上是負(fù)的利率，我們國家的真實(shí)利率在很大程度上是通貨膨脹導(dǎo)致的，是遠(yuǎn)高于利率的波動(dòng)決定的。所以理解我們國家就要理解通貨膨脹率，跟他們有核心的問題。我們下面講講通貨膨脹。

徐建國

　　2010年的通貨膨脹大概從5、6月開始，12月份的數(shù)據(jù)還沒有出臺，所以通貨膨脹很高。進(jìn)一步理解通貨膨脹發(fā)現(xiàn)2010年通貨膨脹有至少兩點(diǎn)非常奇怪，過去十年的數(shù)據(jù)通貨膨脹有兩個(gè)，一個(gè)是貨幣供應(yīng)，在提前半年是幾乎完美的預(yù)測，只要你長期跟蹤不難預(yù)測。這種預(yù)測這么好就是不可名狀地好跟我們國家的體制有非常大的關(guān)系，這是一個(gè)因素。但是這一點(diǎn)預(yù)測在過去半年失效了，我們沒有相應(yīng)的快速的增加，另外通貨膨脹是同步指標(biāo)，是工業(yè)生產(chǎn)是非常溫和的。過去半年也是這樣的，越來越多的通貨膨脹并沒有伴隨經(jīng)濟(jì)過熱通貨膨脹。所以這次通貨膨脹非常奇怪，我們要進(jìn)一步理解通貨膨脹到底是怎么回事。有各種各樣的假說，其中一個(gè)是社會(huì)上的資金追逐不同的東西，房子、股票、投資、消費(fèi)，從4月份開始房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，對房子的需求下降了，錢的流動(dòng)導(dǎo)致通貨膨脹。這雖然是假說但是也是有一定的道理。另外一個(gè)假說可能更基本一些，關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長率潛在的增長速度是不是有變化。通貨膨脹有兩個(gè)因素來決定，一個(gè)是供給一個(gè)是需求，如果需求不變供給能夠下降也是會(huì)通貨膨脹的。我們潛在的供給能夠在下降，有幾個(gè)因素、技術(shù)、資本，還有中國最基本的勞動(dòng)力。大量的勞動(dòng)力壓低了成本，同時(shí)壓低了通貨膨脹。如果仔細(xì)看紅利概念，勞動(dòng)力供給概念在過去發(fā)生的很大的變化，這個(gè)概念從不同角度來看，可以看勞動(dòng)人口總數(shù)，也可以看勞動(dòng)總數(shù)占人口的比例，還可以看比例隨著時(shí)間的變化是拉開人口的比例變化率，這個(gè)指標(biāo)比別的都快。預(yù)測2036年人口開始每年下降，勞動(dòng)人口到峰值開始下降，如果看變化率這個(gè)峰值在2050年?，F(xiàn)在的通貨膨脹是潛在的供給不足導(dǎo)致的，這很嚴(yán)重了。如果你不找一個(gè)藥方，通貨膨脹是要跟隨我們一段時(shí)間的，我們未來面臨的正常的經(jīng)濟(jì)增長率比過去低了。如果還按以前的差比你就不得不忍受通脹，但是我們都知道通脹是不能忍受的。具體是什么還需要各方面的研究，我看到的證據(jù)是潛在供給的增長率可能是下降的。這意味著通貨膨脹如果是供給方面因素導(dǎo)致的話，這通貨膨脹可能調(diào)起來比較難，短期內(nèi)要有各種各樣的措施，希望有好的效果比較難。

　　剛才扯到供給方面，要多說兩句，未來經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)是什么，從供給方面是研究了很多年的老問題，長期經(jīng)濟(jì)增長的最重要的因素是人民資本，在30年以上的跨度上能夠顯著地增長一個(gè)是人民資本，第二基礎(chǔ)性的變遷。長期來看，人類資本的積累可能需要進(jìn)一步反思，尤其是經(jīng)濟(jì)增長的方式，財(cái)富增長的方式，要有一些變化。制度變遷是一個(gè)蠻通的詞，比如現(xiàn)在做得很多的特別制度都是息息相關(guān)的。一個(gè)簡單的例子農(nóng)村人口勞動(dòng)力消化的過程，農(nóng)村有大量的勞動(dòng)力跑到城里來了，現(xiàn)在你到農(nóng)村去看能進(jìn)行城的大部分都進(jìn)城了。下面需要新增的人口數(shù)量。一個(gè)勞動(dòng)力和另外一個(gè)勞動(dòng)力是不一樣，你需要給他一個(gè)自由的職業(yè)，他可以創(chuàng)造財(cái)富和沒有受過訓(xùn)練在自己喜歡的職業(yè)上得到足夠積累的人高很多。過去的經(jīng)濟(jì)增長的方式比較粗放，人力的機(jī)能的積累重視遠(yuǎn)不夠，可能我們已經(jīng)不重視的方式，提前消耗的未來的勞動(dòng)力資源，而沒有未來提供足夠的積累。從這個(gè)角度通貨膨脹可能在短期以及中期都是蠻嚴(yán)重的問題。

　　回到今天的話題，方式、資本、融資，如果通脹壓不下來，2011年面對的還是通脹的環(huán)境，可能面臨宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)重的環(huán)境，資本市場的環(huán)境就不是那么樂觀了。就這么多，謝謝。

　　主持人：謝謝徐教授的演講，接下來我們講請出易城中國副總裁尹寶軍先生，他的演講題目是城市化和中國商用地產(chǎn)的未來。

　　尹寶軍：各位專家各位朋友下午好！用30秒介紹一下易城中國，我們是致力于中國房地產(chǎn)商用地產(chǎn)的服務(wù)公司，同時(shí)也是利于助開發(fā)商提供基金等等有價(jià)值的合作伙伴。當(dāng)然公司當(dāng)時(shí)是由金融股市類從國際組建的一家新公司，同時(shí)也是由今年的商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展而創(chuàng)立的。

尹寶軍

　　下面提到我今天演講的主題城市化與中國商用地產(chǎn)的未來。商用地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)非常寬的概念，發(fā)達(dá)國家的發(fā)展實(shí)際表明是地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，根據(jù)不同的角度可以細(xì)分成各種各樣物業(yè)的形態(tài)。同時(shí)商用地產(chǎn)也擁有非常多元細(xì)分的產(chǎn)品市場，各個(gè)細(xì)分市場的特性以及需求也有明確的差異，相應(yīng)需求各不相同。商用地產(chǎn)與住宅業(yè)務(wù)基本的差異在于住宅是長期的，商用地產(chǎn)具有經(jīng)營型，商用地產(chǎn)開發(fā)難度風(fēng)險(xiǎn)非常大，也造成中國房地產(chǎn)在發(fā)展過去經(jīng)歷了較長的蜇伏期，未來的十年二十年是商用地產(chǎn)的市場，在這種市場的情況下商用地產(chǎn)的價(jià)值就不斷提出來，我們可以看到過去的20年商用地產(chǎn)的重組市場住宅用地的價(jià)格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商用用地，在2010年第一季度，商用地產(chǎn)的環(huán)比增長首次超過了居住用地。其實(shí)我們可以看到這是一個(gè)明顯的標(biāo)志。從東部、西部各地區(qū)的地價(jià)差異，東部是高度密集市場水平比較高，但是隨著產(chǎn)業(yè)的向中部、西部的轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的市場就逐步進(jìn)入通道。我們可以從2010年的3個(gè)季度的典型城市的商用地價(jià)水平對比可以看到，多數(shù)商用呈現(xiàn)上升的趨勢，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起辦公、商業(yè)完全增長，2009年辦公商業(yè)用房完全超過了住宅。從各用途物業(yè)完成額辦公室商業(yè)用房投資完全額有所上升，而住宅比例顯著下降的趨勢。與其未來的2、3年就有大量的商用物業(yè)入市。

　　我們看2010年上半年商用銷售呈強(qiáng)勢增長，銷售額上，商用物業(yè)增長幅度遠(yuǎn)超過住宅，銷售面積辦公室和商業(yè)運(yùn)行用房住宅銷售面積同比增長53.2%、46.7%，是非?？焖俚脑鲩L。2009年辦公室、商業(yè)平均的銷售單價(jià)跟上一年做的比較上漲了4.6%，商業(yè)上漲2.7%，這樣達(dá)到在平均辦公室價(jià)格達(dá)到了將近9000塊的水平。商業(yè)也達(dá)到6000多元的水平。我們看主要城市上海、北京2009年的物業(yè)投資市場非常活躍，我們可以看到各區(qū)域不同物業(yè)類似的市場的變化，比如辦公樓這個(gè)是商業(yè)各個(gè)區(qū)域的情況。在這之后我們看到巨大的商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)來自于幾個(gè)方面，中國經(jīng)過良好的增長，經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)逐步調(diào)整優(yōu)化，住宅市場調(diào)整壓力加劇，受政策影響比較小，人民幣升值的預(yù)期情況。其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)可以看到當(dāng)人均GDP從3000美元到10000美元的時(shí)候，基礎(chǔ)需求比例降低，2009年大家知道我們的人群GDP已經(jīng)超過3600美元，過去十年的消費(fèi)增長幅度甚至高于GDP的實(shí)際增長，所以消費(fèi)平臺基礎(chǔ)完全建立起來了。對于商用地產(chǎn)平臺而言是推動(dòng)期創(chuàng)新發(fā)展的過程。在2009年大家可以看到在擴(kuò)張性的財(cái)政政策的趨勢下，住宅市場的泡沫擔(dān)憂日趨嚴(yán)重的，但是對于商用是一個(gè)好，長期價(jià)格處于低位，資金溢出效應(yīng)非常明顯。人民幣升值預(yù)期我們可以看到對國際的熱錢所看中，上午很多專家對這方面進(jìn)行了預(yù)測。另外我們覺得非常值得大家關(guān)注的是商用地產(chǎn)在城市化過程，當(dāng)中對商用地產(chǎn)帶來的持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。在過去的一段時(shí)間到2010、2020年黃金發(fā)展的十年，是城市巨大的發(fā)展。我們在過去的30年來中國的整個(gè)的人口在每十年有一億從鄉(xiāng)村到城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其規(guī)模之大是史無前例的。這個(gè)速度其實(shí)是很大程度上拉動(dòng)的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有大量的超千萬人口的大城市，其中有大約10個(gè)城市集群可以在PPT上看到。珠江三角、長三角、黃渤海，這個(gè)區(qū)域形成有很大的區(qū)域效應(yīng)，擴(kuò)張帶動(dòng)周邊城市的發(fā)展。在當(dāng)前的城市化格局給了我們商業(yè)既有危險(xiǎn)，也有機(jī)遇。危險(xiǎn)是城鎮(zhèn)人口擴(kuò)張服務(wù)造成了城市機(jī)構(gòu)的不合理。機(jī)遇在發(fā)展商用地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的資產(chǎn)打造出更多的多核心的合理化的城市機(jī)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)的第三產(chǎn)物平臺。

　　我們在過去一段時(shí)間跟政府談，跟企業(yè)談、跟開發(fā)商談，政府看中商業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樗梢詭?dòng)升級和發(fā)展。但是我們可以看到當(dāng)前城市化機(jī)遇里面，一線、二線城市是城市優(yōu)化，而且我們也可以看到未來是多元的產(chǎn)業(yè)，多元化的資本進(jìn)入到商業(yè)里面來。這里帶來了新的融資渠道，商業(yè)能夠不斷地創(chuàng)新進(jìn)行發(fā)展。所以我們看到從產(chǎn)業(yè)上來講，做制造行業(yè)也進(jìn)入到房地產(chǎn)。我們可以看到在二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對不同的產(chǎn)品相配的物業(yè)平臺是什么，我們也很清楚。

　　增長能量也是開發(fā)商投資的趨勢和設(shè)點(diǎn)，從最近一段時(shí)間大家可以看到萬科，萬科作為過去十年發(fā)展最大、最快的住宅，現(xiàn)在也轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。保利也是將商業(yè)地產(chǎn)增長到30%。龍湖做住宅非常好，但是主攻方向也是商業(yè)街。恒大也是做旅游。SOHO中國也是必須獨(dú)特的例子，他把商業(yè)的概念做到極致。恒隆地產(chǎn)也在做一些創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)娛樂行業(yè)。我們還看到另外一個(gè)非常希望大家能夠注意的方面，高鐵經(jīng)濟(jì)對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)帶來的刺激，在過去幾年大家知道城市之間的距離不是已公里來算是以時(shí)間來算。大家相應(yīng)的高鐵的樞紐他帶來了商業(yè)的物業(yè)的發(fā)展，我也希望大家能夠關(guān)注，一些可以看到包括上海的虹橋樞紐、長沙樞紐這些項(xiàng)目，他也些很有名的開發(fā)項(xiàng)目，像科技黃埔都可以知道，選擇項(xiàng)目就是地鐵，大家需要關(guān)注的。在過去的十幾年商業(yè)其實(shí)從百貨業(yè)到超市生活大廣場經(jīng)歷了很長時(shí)間的過程。大家可以關(guān)注酒店、休閑的產(chǎn)品是大家比較關(guān)注的。這些案例其實(shí)給我們帶來未來的商用物業(yè)其實(shí)是非常廣闊的前景，我們也希望在未來能夠?yàn)殚_發(fā)商在商用物業(yè)的服務(wù)上提供更多的價(jià)值。謝謝。

　　主持人：謝謝尹寶軍非常精采的演講，請稍微休息。下面請年度主旨演講的下一位，有請高和投資董事長蘇鑫先生，題目是人民幣基金與房地產(chǎn)。

　　蘇鑫：各位觀點(diǎn)的朋友大家好！我跟各位分享的其實(shí)就兩個(gè)問題，第一從基金的角度來看一下2011年人民幣基金到底是什么樣的發(fā)展，給各位帶來什么樣的幫助。2010年有人說是房地產(chǎn)調(diào)控年，對基金呢很多的媒體都做了各方面的報(bào)告。地產(chǎn)基金的原由，財(cái)經(jīng)雜志、中國企業(yè)家、新地產(chǎn)、主流的房地產(chǎn)都做了人民幣與房地產(chǎn)基金的大幅的報(bào)告。媒體非常熱門，為什么會(huì)這么熱呢？這個(gè)基金在國內(nèi)發(fā)展的狀況怎么樣？大家看一看，首先看一下從事房地產(chǎn)基金的有哪些人，一類是開發(fā)商直接做，今天上午頒獎(jiǎng)的30人里面我估計(jì)有一半是自己做。第二是外資，現(xiàn)在有一部分機(jī)構(gòu)也要做背景是因?yàn)橥鈳胚M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。第三類是創(chuàng)業(yè)，包括我。創(chuàng)業(yè)類要么是做金融或者是開發(fā)商的，包括經(jīng)濟(jì)出來一些高管。

　　對于基金來說實(shí)際上我們要回答三個(gè)問題：第一是錢從哪里來。從去年的一年的實(shí)踐里看，目前有三個(gè)方面：1、要求基金經(jīng)理人有良好的背景，有成功的案例，難度非常大。2、通過私人銀行來融資；3、通過銀行。錢從哪里去，基金從國際慣例來說分類1、核心基金；2、增值基金；3、特殊機(jī)會(huì)資金，聽起來比較繞口。怎么樣賺錢我手里有一個(gè)小冊子，這是北京的一些做基金的企業(yè)我們搞的基金沙龍，把有些人從而行業(yè)什么樣的行業(yè)模式做了介紹。這一年多的實(shí)踐，不同的人走的路不一樣，到底那種模式適合中國發(fā)展不好講。但是有一點(diǎn)如果完全照搬國外的模式到中國肯定是有問題的。比如國外的資金是先把錢拿過來，投資人不需要放在哪里，具體什么樣的項(xiàng)目，也不能直接參與管理。起步的時(shí)候難，到底怎么去變通，未來怎么出手，怎么賺錢這樣來估計(jì)。有了樣本之后在國外的模式擴(kuò)展規(guī)模。媒體把2010年冠為人民幣地產(chǎn)基金元年，我們看到的現(xiàn)象不僅僅是媒體報(bào)道的一片紅、一片好，我們關(guān)注人民幣三個(gè)主要的合作方面，我們看看他們是怎么看的。作為投入人首先你跟他談基金的時(shí)候他要問你，你是不是合法公司，如果對開發(fā)商需要回答的問題你為什么要求的收益回報(bào)超過，你不就是一個(gè)融資平臺嗎？我們對這個(gè)行業(yè)認(rèn)知有很多的偏差。實(shí)際上基金是有老百姓的錢，要有專業(yè)的能力。他不是簡單地利用這個(gè)平臺，對于政策監(jiān)管的層面，在去年底咱們?nèi)チ艘粋€(gè)非常高端的雜志的封閉論壇，開始很興奮后來感覺實(shí)際上從政府來說對房地產(chǎn)基金還是偏于冷淡，甚至可以用漠視來說。因?yàn)榉旁诜康禺a(chǎn)基金是很好的，如果放在房地產(chǎn)融資平臺也是非常小的支點(diǎn)，而且只要錢和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境上都是不受支持的。

　　但是我開完會(huì)之后我們非常樂觀，我們相信人民幣基金有非常好的未來有三點(diǎn)：

　　1、人民幣基金如果發(fā)展得好，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境有改善。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的直接融資非常少，不到10%，大部分是靠銀行貸款，靠預(yù)售。銀行貸款占地比較很高，如果行業(yè)有波動(dòng)最終沖擊就是經(jīng)濟(jì)，把銀行拖下水。如果增加直接融資對這個(gè)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)有很大的幫助。

　　2、現(xiàn)在基金的投資方向與目前政府對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢方向是不矛盾的。目前政府調(diào)控方向是普通住宅保護(hù)，現(xiàn)在基金投的方向有三類：商業(yè)地產(chǎn)、住宅、保障性住房。投到第二類大家有疑問了，說基金造成了房價(jià)的商家，因?yàn)檎唤o房地產(chǎn)融資的，他就只能降價(jià)了?，F(xiàn)在你給房地產(chǎn)融資你就是幫兇。但是大家想想屬于民間的錢很多，把買房子的錢變成了供給，變成了土地開發(fā)，我們是相當(dāng)于把最終的需求變錢有一部分變成了供給，是抑制了房價(jià)太是提升了房價(jià)。

　　3、我們看到這些年房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)雨雨，其實(shí)背后有很多東西跟行業(yè)沒有關(guān)系。比如房地產(chǎn)泡沫化，說到底是錢多，流動(dòng)性過剩造成的。現(xiàn)在為什么會(huì)出現(xiàn)去年一年投資漲，為什么前幾年比現(xiàn)在流動(dòng)性還大沒有漲呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)程度了吸收流動(dòng)性的海綿，現(xiàn)在政策是不讓房地產(chǎn)做海綿，有沒有一些類海綿的東西呢？比如基金。

　　我們先看看整個(gè)地產(chǎn)金融，今年面臨的狀態(tài)，從整體上來說房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，錢要少一些。但是我判斷不會(huì)少得太多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還不可能快速地收縮，這樣就造成經(jīng)濟(jì)沖突非常大。第二房地產(chǎn)要一個(gè)數(shù)據(jù)，說2010年這個(gè)行業(yè)從預(yù)售和融資拿到6萬億，投出去4萬億，換句話這個(gè)行業(yè)在去年一年凈2萬億，但是很多開發(fā)商是沒有錢的。就造成嚴(yán)重分化，一部分是上市公司錢很多，還有一些企業(yè)是急需錢狀態(tài)。對開發(fā)商我們未來面臨融資的渠道一個(gè)是銀行，但是難度會(huì)越來越大。第二是信托，流動(dòng)性很高，但是從去年地政策上受到了一定的限制，監(jiān)管更嚴(yán)格，因?yàn)楫吘故墙鹑诘男袠I(yè)，政府擔(dān)心控制不好有很大的負(fù)面的作用。第二我們能夠想到的就是基金，背后的背景就是現(xiàn)在整體的流動(dòng)性是收，但是不會(huì)很多。整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性非常強(qiáng)，老百姓民間資本非常強(qiáng)。我們總歸要有一個(gè)出口，開發(fā)商如果需要錢，我們?yōu)槭裁床豢紤]跟基金結(jié)合呢？我們的預(yù)判前面的假設(shè)都能實(shí)現(xiàn)，2011年議定是地產(chǎn)基金年。謝謝各位。

　　主持人：感謝蘇鑫先生的演講，有請?jiān)谂_下休息。各位來賓今天下午論壇部分的演講環(huán)節(jié)到此結(jié)束了。再次感謝演講的嘉賓。