2011年1月6日，全國百家媒體、幾十家金融、專業(yè)機構(gòu)及權(quán)威經(jīng)濟學家、政府官員、行業(yè)精英將駕臨羊城，共同分享城市觀點論壇中國行2010年度論壇的精彩。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請關(guān)注！

　　進入專題：城市觀點論壇中國行2010年度論壇

　　直播實錄（一）：城市觀點論壇中國行2010年度論壇

　　直播實錄（二）：2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜（地產(chǎn)G30）暨卓越表現(xiàn)榜發(fā)布儀式

　　主持人：謝謝各位一起見證這一光榮的時刻。下面我們將進行城市觀點論壇中國行年度論壇每年的保留節(jié)目：年度精英對話環(huán)節(jié)。今天城市觀點論壇精英對話環(huán)節(jié)的主題就是我們本次論壇的主題-宏圖繪重鑄競爭力之大勢全局解讀。順勢而為，不糾纏于一城一地之得失，亦不計較一時一事之艱難，中國房地產(chǎn)延續(xù)輝煌，需要更多的是戰(zhàn)略智慧，而這將是我們行業(yè)精英們的新考驗。

　　我們先請出對話的主持嘉賓，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長，中國行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松先生。接下來請出本次對話的嘉賓上臺，他們是：著名經(jīng)濟學家陳淮先生；著名經(jīng)濟學家茅于軾先生；海爾地產(chǎn)集團盧鏗先生；富力地產(chǎn)呂勁先生；金科集團李戰(zhàn)洪先生；高和投資蘇鑫先生。有請各位上臺。先有請巴曙松先生開始今天的年度精英對話。

　　巴曙松：我想剛才茅老師和陳淮主任和幾位嘉賓都做了很好的演講。還有另外四位企業(yè)的領(lǐng)導沒有做演講。所以我想提出了一個問題，感覺到房地產(chǎn)調(diào)控處于風口浪尖，而且往往是在經(jīng)濟不好的時候要房地產(chǎn)扶持、鼓勵，經(jīng)濟增長比較好的時候，房地產(chǎn)往往要受調(diào)控，這是特定的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度有關(guān)系，而且變化也非常大。所以我想請盧總談一談在行業(yè)變化那么大的情況下，從業(yè)界的角度來看，這一年大勢是什么？政策變動與預(yù)期中的政策變動是什么樣的，市場是什么樣的？

　　盧鏗：已經(jīng)到來的2011年政策會持續(xù)下去，不會有更過嚴的舉動，也不會放松，在土地和銀根方面會收緊，房地產(chǎn)的競爭會加劇，會有一場血的洗禮。因為金融方面的調(diào)控會使一些中小企業(yè)不太容易獲得金融資源而造成困難，但是也會造就一些優(yōu)秀的企業(yè)。有些企業(yè)會有大的換血，在優(yōu)勝劣汰的過程中取得一些資源會發(fā)展得更好。中國房地產(chǎn)行業(yè)也需要到了需要大調(diào)整的時候，大家普遍認為過去的12年一頁是翻過去了。新的一頁重新展開，新的時代到來的時候，所有的房地產(chǎn)商要重新思考問題。作為海爾地產(chǎn)我們也在研究，因為海爾的特殊的背景，有特殊的品牌、金融、資金、土地的資源。更重要有特殊的技術(shù)資源，使得海爾地產(chǎn)在市場研究能夠有新的理念。海爾在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的智能化支持系統(tǒng)，能夠全部地更好地開放式地用在家庭的小網(wǎng)、社會的大網(wǎng)當中，形成未來的方式，海爾的競爭力。

　　巴曙松：同樣的問題我想看看不同的人怎么看，對市場大勢判斷讓幾位企業(yè)家講一講，站在不同的行業(yè)角度的公司判斷和走勢，然后我們請兩位專家給他們思維做點評。

　　呂勁：參加很多各類媒體的論壇，也請了很多對業(yè)內(nèi)深有體會的專家，今天也是。我覺得今天學術(shù)性多一點。我覺得觀點對這個行業(yè)的各個企業(yè)的研究花了很多功夫，研究地產(chǎn)的企業(yè)也離不開整個地產(chǎn)形式。其實我覺得國內(nèi)這么多企業(yè)都做得很好，不然中國經(jīng)濟也到不了這么好的地位。但是我們這個行業(yè)是受到媒體、各類政策變化，從2008年各個地方政府一下子發(fā)覺GDP上不去，國家多年來的支撐出口受到了極大的打擊。所以大家看還得找回地產(chǎn)根本性的行業(yè)，所以馬上各地都出了一些鼓勵性的政策，甚至在2008年其實在一些地區(qū)施行了一些政策，比如港澳臺、外國人限購，突然來了調(diào)整，就暫緩了。這些政策一出來確實跟各地的政府和一線城市、三線城市坐下來算帳。的確為2008年金融危機中國人在世界上有這么出色的表現(xiàn)做了貢獻。后來到了2009年開始整體中國社會的發(fā)展包括流動性的板塊，幾個因素加起來在某些一線城市、二線城市里面發(fā)生的房價突然間攀升，馬上出的嚴酷的調(diào)控措施。特別是今年年中的時候整個行業(yè)感到壓力，為了達到目標突然間市場新政策出臺，大家緩不過來突然間觀望都不買東西。但是作為上市公司業(yè)績增長，我們及時作出的調(diào)整。到年底大家可以看到觀點出了比較準確的數(shù)據(jù)一看還是有大的增長，還是給中國經(jīng)濟特別是給各個地方經(jīng)濟帶來了很大的貢獻。大家都在關(guān)心2011年國家政策怎么樣。我也特意地看了一下總理的動向，總理過去很少在公眾媒體談房地產(chǎn)問題，問總理這個問題，我們總理也很從容地答這個問題。而且我個人覺得總理這次答地很準確，在公眾媒體上的表態(tài)說我們政府只管保障房這一塊，市場還是按照市場規(guī)律去運行，我們中國不按市場規(guī)律也不能有這么好的發(fā)展。

　　巴曙松：今年是怎么樣？

　　呂勁：總體是平穩(wěn)，這個行業(yè)實際是在做貢獻，包括稅收。假如大家有興趣研究一下這個行業(yè)到底交了多少稅，肯定會把大家嚇一大跳，貢獻這么大。所以整體的所有的重要的無論是一線、二線、三線都在迅猛朝城市化發(fā)展。大家也可以看到我們這個行業(yè)特別是一些大公司分頭朝不同的方向做嘗試，所以整體還是樂觀的。

　　巴曙松：我看每一個機構(gòu)都有不同的看法。兩位老總的看法有明顯的差異，一個是說有明顯的洗牌，一個是繼續(xù)發(fā)展。你個人談一談買富力的房子好，還是買富力的股票好呢？房子一直漲，而股票都在跌。

　　呂勁：很簡單我是上市公司的執(zhí)行董事真的很不方便談股票。

　　巴曙松：不談富力談?wù)勓啪訕贰?/p>

　　呂勁：做一個對比，雖然中國經(jīng)濟是排在前幾名，但是看股票到底是排在第幾名。我很經(jīng)常收到短信，說今天又有幾個企業(yè)上市，房產(chǎn)大家可以看到，國家這幾年欠了帳，包括會頻頻地出現(xiàn)地王，但是沒有辦法，各個城市推出地限量供應(yīng)。所以沒有辦法，只能大家包括業(yè)內(nèi)承擔這個事情。確實中國城市化沒有人不想發(fā)展，想發(fā)展供應(yīng)量不夠，最近幾個不同的專家半專訪地統(tǒng)計都說近五年來我們?nèi)珖@些主要城市，基本上都是開發(fā)量少于銷售量。很明顯就造成了價格跟供求之間的關(guān)系。

　　巴曙松：我們請金科集團的李總，麻煩你正式回答2011年大勢的判斷之前，從不上市的房地產(chǎn)股票在調(diào)控，談一下2011年的看法。

　　李戰(zhàn)洪：年底的時候買股票，因為房地產(chǎn)的業(yè)績相當好，發(fā)展速度特別快。上半年買房子，年底的時候買股票，因為業(yè)績相當好。

　　巴曙松：所以現(xiàn)在你的意思股票投資者看錯了，業(yè)績還是好的？

　　李戰(zhàn)洪：在現(xiàn)在高通脹的前提下已經(jīng)由房地產(chǎn)板塊看通脹板塊。

　　巴曙松：對于2011年的看法？

　　李戰(zhàn)洪：金科用一句話來說，我們要在非常態(tài)之下用平常心做平常事。我說的是除去競爭力的出擊，房地產(chǎn)在政策不停出擊的情況下，他達成的走勢極度的波動。剛才陳淮老師和巴博士發(fā)言的時候我用微博發(fā)出去了，支持你的人比較多。在非常態(tài)的情況，出現(xiàn)了一個特征，你不反對我就不加稅了。在這種非常態(tài)的情況下，開發(fā)商應(yīng)該做好每一個事情，我們因為最近開會，我們確定一個方向，不管是紅色浪潮，還是白色恐怖，我們就是產(chǎn)品早期做好定位，中期做好銷售，后期做好服務(wù)。做好兩個市場，一個是銷售市場一個是資本市場。還有就是希望今后能夠進入第三名企業(yè)。

　　巴曙松：你用的是加了V的微博吧。2011年會流行一句話，你可別上微博啊，大家見面都要交代一下。我看三位企業(yè)家一個是從行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一個行業(yè)總體發(fā)展趨勢，行業(yè)戰(zhàn)術(shù)，說得很好。最后請?zhí)K總談?wù)?011年行業(yè)的看法。

　　蘇鑫：我們先分析一下去年調(diào)控的方向是什么？今年還要建1000萬套廉租房，背景是要普通住宅不能投資化，所以做了一些調(diào)控。年底的時候我們看了一些數(shù)據(jù)，土地成交的金額突破了新高，我們沒有看到二手房成交量下了，但是成交金額沒有下跌。因為大家拿地也并不是判斷未來房地產(chǎn)的機會，可能錢很多，那我先把錢買成土地放在這里。這是一個大的背景。我對今年的判斷作為一個投資產(chǎn)品去買，如果開發(fā)商做普通住宅大家一定要小心，除了保障性住房之外，在三線城市出現(xiàn)了大量的圈地行為。

　　巴曙松：昨天看到李嘉誠拿了60億買了地

　　蘇鑫：其實很多的地在去年被大量地圈走了。普通住宅大家一定要小心，供應(yīng)量可能比較大。第二商業(yè)地產(chǎn)是一個機會，但是搞不好會出現(xiàn)泡沫化。錢很多情況下，明年資本就一定投資到商業(yè)地產(chǎn)里面去。有可能出現(xiàn)某些城市短期的泡沫化。還有希望大家不管有沒有錢一定要關(guān)注金融創(chuàng)新。銀行的錢肯定比去年收得緊，信托控制得更嚴格。要想辦法怎么能夠把民間的錢利用起來。謝謝！

　　巴曙松：謝謝蘇總！他是率先響應(yīng)茅于軾的號召，他站在金融的角度反過來審視和評估。接下來請兩位老師對四位企業(yè)和金融家的做點評。首先請茅老師談?wù)勀銓λ麄兯奈荒奈挥∠蟊容^深。

　　茅于軾：其實我是外行，借著這個機會了解一下房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)價值不高，開發(fā)商有了很多的非議，房地產(chǎn)價格抬上去了。我不這么看，我認為還是那句話，需求和價格相關(guān)的，不是大家不夠買恰好是大家不怕貴。開發(fā)商準備的多少套房，他定價不是看成本是看需求。比如100套房出現(xiàn)了120個人要買，他就會漲價，反過來只有80個人買，他就會降價。改革開放30年創(chuàng)造了這么多的財富，開發(fā)商有巨大的貢獻，這么大的財富怎么出來的，是商品房市場通過交換得到的。沒有任何理由回到計劃房地產(chǎn)的角度上，要肯定開發(fā)商對社會所做的貢獻，房地產(chǎn)中間的問題有各種各樣不好的現(xiàn)象，但是我們看主流的方向，房地產(chǎn)從每人平方米只有8平方現(xiàn)在增加到20平方米，商品房為我們創(chuàng)造的財富。

　　第二我想談一下，外行冒險來談建議。有沒有可能像我剛才講的價格越來越高，我建議招標的辦法。拍賣是賣方來主辦的，需求方來買?，F(xiàn)在拍賣是誰主辦呢？一般是政府。我建議要用招標的辦法，誰主辦不是政府，是需求方主辦，不是供給方主辦。你只要開發(fā)商買地，因為開發(fā)商主辦招標會，那就沒有政府的事了。我提出要求要什么樣的土地，大家來提供所有的土地所有者都可以參與招標會?，F(xiàn)在土地所有者大部分是村鎮(zhèn)集體，還有一些國有土地，大家都來滿足這個要求，大家投標，我挑一個價格地的買。有沒有可能實現(xiàn)，拍賣和招標都是有效的，我們現(xiàn)在只有拍賣沒有招標。有沒有可能各個地方都有房地產(chǎn)的協(xié)會，而且很活躍。剛才哪位老師講到，我們要有金融創(chuàng)新，創(chuàng)新才能提高效率，從單純的拍賣到從事有招標，我覺得這是一個創(chuàng)新。當然具體工作很多，我今天在這個地方這個方法真正能創(chuàng)新出來，我想對房地產(chǎn)有很大的改變。

　　呂勁：市場經(jīng)濟有買方有賣方，今天政府官員都是我們買東西的人坐在這里，你要知道賣東西是沒有人愿意低價賣的。

　　巴曙松：不一定自己買，也可以有購地制度。現(xiàn)在北京、廣州的大城市，那么多地產(chǎn)商要買地，所以茅老師說的對公平度是有價值，看茅老師愿不愿意做總結(jié)點評，把這個問題留給了陳淮主任。

　　陳淮：先糾正巴博士的問題，廉租房1000萬是以公租房為主。

　　巴曙松：77塊錢45平方。

　　陳淮：讓我做評論，我在想該評論什么，最后的嘉賓給了我一些靈感。大家有沒有感覺包括剛才四位說的話，幾乎沒有說我們這個房地產(chǎn)企業(yè)和我這個企業(yè)有什么弱點。不認識弱點就是最大的弱點，我們有什么弱點呢，這個行業(yè)到今天還沒有一個在競爭中死。

　　巴曙松：海南死得多了

　　陳淮：那不是競爭死了的，不是死于激烈的市場波動。我剛才說家電，家電和證券市場都死過一大批人，他們現(xiàn)在有些更加強壯了。不管是家電證券也是一樣。我們沒有經(jīng)過過市場的充分洗禮。第二我們和市場的關(guān)系在此前的若干年中，始終高度關(guān)注政策，其實我建議大家官員和企業(yè)家都重復(fù)，在市場有一個重要的基礎(chǔ)，企業(yè)家是唯一一個靠給別人增加利益來謀取自己的利益的群體。是現(xiàn)在經(jīng)濟學的鼻祖起來的地方，企業(yè)家和靠給別人增加利潤才能滿足自己的利益。農(nóng)民自給自足不需要給別人造成利益，官員是靠明得暗得增加自己的利益，企業(yè)家是唯一一個努力滿足別人的利益才能掙錢。順便不好意思地說一句話，他們看不見房地產(chǎn)的利益。我們怎么親和市場，能夠在市場中樹立和市場的需求者共同利益的關(guān)系。在過去幾年恰好是房地產(chǎn)最大的弱點。我們舉一個很有趣的例子，當年2001年家電在初期的輝煌之后，他們開會定價，這實際上是一種敵意的家電政策，我叫你買家電的人不利于買家的形勢。包括國美為首利用的生產(chǎn)商極大的市場錯誤，生產(chǎn)商不講價我給你講價，其實他一個星期賣50臺，把媒體收買做報告。

　　巴曙松：媒體那么容易收買嗎？

　　陳淮：有網(wǎng)絡(luò)推手，我知道巴博士對媒體有另外一個看法。我說得是一個對企業(yè)家很重要的觀點，他這是一個非常成功的案例，有的家電廠商你要低于我們的限價，他說我偏要低于你們的限價。結(jié)果老百姓說你看國美是和我一條戰(zhàn)線的，所以他就把零售定價系統(tǒng)打開了。我們還沒有很好地學會獲得消費者的信任，品牌是一個，但是不完全，降價是一個也不完美。

　　企業(yè)家是施于別人才能得到自己，資本是辯證。剛才大家說增加供給不一定導致價格下滑。在北京修路來的速度越快，來的車越多，結(jié)果就限路。修一個停車場就會引來很多的車，只有增加擁堵。要把中國的二、三線城市建設(shè)好。我還舉一個家電的例子，90年代的時候洋家電比國產(chǎn)家電貴很多，后來我們的品質(zhì)提高了，家電就便宜了。我們把別人的地方建設(shè)好了，北京、上海、廣州自然就沒有這些了，現(xiàn)在的問題是城市結(jié)構(gòu)嚴重失衡了。現(xiàn)在每年的大學生都到北京、上海和廣州了，這樣就算把樓房蓋到天一樣高，也不能解決問題。

　　巴曙松：謝謝陳老師，他講得幾點都非常重要。雖然他舉得示例未必很合適，但是一個行業(yè)沒有反思確實不行。

　　陳淮：最不會反思缺點的就是金融業(yè)，錯永遠都是別人的。

　　巴曙松：第二點親和市場，道理很對，但是不要把國富論拿來嚇唬大家，中國的智慧比起來更早。我先給消費者更高的產(chǎn)品，國富論很多年了，不能在日本留過學就老拿國富論來說，兩條總結(jié)很重要。最后留兩個現(xiàn)場提問的時間。

　　現(xiàn)場嘉賓：各位老師，聽了大家的分享收益良多，有一個問題請較一下陳主任，你剛才說2011年的保障房竣工了60%左右，今年會開工1000萬套，根據(jù)1-11月份的商品房的新開工面積，合到住宅也就100萬套，今天有這么大的規(guī)模會不會對商品房形成影響？

　　陳淮：在廣州賣盒飯的會沖擊賣海鮮的嗎？謝謝！

　　盧鏗：香港的競爭鼓勵，政府的保障房是有限的，因為中國的人口太多，保障要有一個度的問題。當中國的年輕人都需要保障，我在香港曾經(jīng)住了一年只有7平米的分子。所以我覺得國家不應(yīng)該保障過量的房子，這樣會給國家?guī)砗艽蟮睦_。

　　茅于軾：住房補貼，給住房補貼是讓更多的人租得起房子，開發(fā)商設(shè)計什么樣的風格是市場最優(yōu)的方法。

　　巴曙松：去年580萬套，今年是1000萬套，正好是貧困低收入的數(shù)量。關(guān)鍵是要把1580萬套分成城市低收入家庭的手里。這是我們接下來要關(guān)注的問題。

　　請出最后一個問題

　　現(xiàn)場嘉賓：我來自于廣州資產(chǎn)管理咨詢公司，我想咨詢金科集團的李總，我想讓李總分享一下金科的管理體系、流程、人力資源的管理情況，是如何支撐金科的發(fā)展的。

　　李戰(zhàn)洪：用一句話來說就是要把自己的雙規(guī)，在規(guī)模發(fā)展的同時注重規(guī)范發(fā)展。

　　巴曙松：非常好！謝謝各位嘉賓。

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精采對話，請大家稍稍微歇息一下。

　　隨著這論嘉賓精采對話的結(jié)束，今天上午的論壇到此結(jié)束了。來自全國各地的房地產(chǎn)界同仁們在經(jīng)歷了今上午的論壇之后，相信一定會對今天下午的論壇更加期待。今天下午的論壇主題就圍繞戰(zhàn)國策重鑄競爭力之市場篇，下午的論壇一樣精采。

　　請今天上午發(fā)言的嘉賓合影。