上周國家在保障性住房和房地產(chǎn)金融兩大方面推出多項政策，房企融資壓力將進(jìn)一步加大。另據(jù)中原地產(chǎn)9個城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，重點城市一手住宅成交量總體依舊維持低位波動態(tài)勢。

　　公租房獲資金支持，保障房開辟資金源

　　上周出臺的一系列有關(guān)保障房和房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步拓寬保障性住房之路，特別是在供地和融資方面進(jìn)一步對開發(fā)商予以限制。

　　11月16日，財政部、發(fā)改委及住建部3部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，允許土地出讓凈收益等多渠道資金用于發(fā)展公租房，并規(guī)定本次土地出讓凈收益10%可用于公租房建設(shè)。

　　其實，財政部早在2007年就出臺《廉租住房保障資金管理辦法》，提出的廉租房保障資金渠道來源中同樣包括住房公積金增值收益和不低于10%的土地出讓凈收益的要求。本次增加的公租房資金來源渠道，首次將土地出讓金和公積金增值收益納入同廉租房建設(shè)“共享”范疇，這就為為公租房建設(shè)資金來源提供新的渠道。

　　11月17日，審計署發(fā)布2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果。明確指出有22個城市在提取廉租住房保障資金比例方面不達(dá)標(biāo)，北京、上海、重慶、成都等城市共計少提取資金達(dá)到146.23億元。

　　中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，要解決保障房建設(shè)資金問題，一方面要創(chuàng)新融資方式以形成可持續(xù)的運(yùn)作模式；更為重要的就是各級政府必須承擔(dān)責(zé)任，一定要將政策執(zhí)行到實處。

　　房企資金壓力隱現(xiàn)，樓市持續(xù)低位波動

　　上周各地宅地供應(yīng)延續(xù)上周態(tài)勢繼續(xù)收縮，土地市場整體供求維持低位態(tài)勢。

　　據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，京穗等7個城市有宅地供應(yīng)，掛牌面積約131公頃，較“二次調(diào)控”前平均水平下降26%。京、深、津、蓉4城市均有宅地出讓，成交面積157公頃，“二次調(diào)控”前平均水平持平。其中，宅地平均溢價率為38%，深、津、蓉3城市溢價率均超過55%。

　　劉淵介紹，各地宅地掛牌底價偏低及對熱點地塊的看好是造成高溢價率的主要原因。由于標(biāo)桿房企銷售業(yè)績搶眼，年底將依然加速“圈地”。上周萬科、保利、金地和招商在土地市場上均有斬獲。但開發(fā)商報價明顯趨于理性，成交地塊多以最高報價中標(biāo)，總體上標(biāo)桿房企購地溢價率還是平平。但是熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊以及出讓條件優(yōu)厚的地塊繼續(xù)獲得標(biāo)桿房企的青睞，上周推出的21幅到期宅地及4幅到期商辦地塊全部成交。

　　關(guān)注2個最新消息：由于中、農(nóng)、工、建四大行已用盡全年開發(fā)貸額度，上述銀行已停止新增開發(fā)貸款；銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求相關(guān)信托公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險檢查，也就是叫停上市公司增發(fā)、重組及借殼上市。2大舉措表明，年底前開發(fā)商大規(guī)模融資幾無可能性，因此迫使開發(fā)商融資渠道再一次收緊，特別是對中小開發(fā)商影響更大。

　　在國內(nèi)開發(fā)商面臨融資難困境之時，海外融資的相關(guān)政策和措施尚未嚴(yán)格執(zhí)行。上周商務(wù)部公布數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資同比增加約50%，明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。近期主管部門已重申2006年頒布的對境外個人、機(jī)構(gòu)購買房產(chǎn)的限制規(guī)定，對國外熱線投機(jī)內(nèi)地樓市作出防范。劉淵表示，樓市“限外”可能成為下一步政策的著眼點。

　　上周各地樓市成交增減互現(xiàn)，其中，滬、深、渝、漢4個城市環(huán)比上升，其余5個城市環(huán)比下降。

　　據(jù)中原監(jiān)測9城市市場成交量調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：除武漢環(huán)比大增5成外，其余城市波動幅度在1至3成之間；一線城市中，京穗2城市環(huán)比分別下降28%和8%。其中，北京在經(jīng)歷連續(xù)2周大幅回升后于上周有所回落；滬深2城市環(huán)比增幅均在15%，深圳重回5萬平方米以上，但仍處低位。

　　武漢上周成交量激增的原因可能是萬科在當(dāng)?shù)卮黉N引發(fā)眾多開發(fā)商跟進(jìn)有關(guān)，因為武漢市場半年多來成交一直未現(xiàn)前期那種活躍。統(tǒng)計說，9、10月武漢成交量較5月的年度最高值尚有約15%的差距。

　　據(jù)中原對重點城市二手住宅市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周京、滬、深3城市降價盤源的比重有所減少，掛牌價格下跌幅度也出現(xiàn)收窄的跡象。劉淵認(rèn)為，這是因為一線城市房價整體上未現(xiàn)松動所致。但是必須提醒的是，上周陸續(xù)有重慶、成都、西安、杭州、蘭州、青島等多個城市出臺各自的調(diào)控實施細(xì)則，這將為下一步各地市場走勢增加政策壓力。