在當(dāng)前信貸政策相對(duì)嚴(yán)格的情況下，對(duì)于第二套房貸而言，增加數(shù)額已相當(dāng)可觀。

　　10月19日晚，央行宣布自10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。此次加息為央行自07年12月后的首次加息。

　　(一)加息劍指通脹 進(jìn)程謹(jǐn)慎緩慢

　　回顧1996年到2010年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，經(jīng)歷了從軟著陸到增長(zhǎng)放緩再到經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，期間利率作為貨幣政策的重要工具之一，被連續(xù)多次用于宏觀調(diào)控中。自1996年我國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程正式啟動(dòng)至今，我國(guó)利率經(jīng)歷了1996-2002年連續(xù)8次的利率下調(diào)、2004-2007年9次的利率上調(diào)、2008年的5次利率下調(diào)，并于今年10月首次上調(diào)幾個(gè)階段。根據(jù)對(duì)比前后幾次利率的變化周期，我們預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間有望進(jìn)入新一輪的加息周期，但步伐將比較謹(jǐn)慎緩慢。

　　2004經(jīng)濟(jì)恢復(fù)加息周期開(kāi)啟

　　2004年中國(guó)剛剛遭遇過(guò)SARS的影響，經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)的上升期，仍存在一定緊縮的憂患。但期間出現(xiàn)了局部的過(guò)熱現(xiàn)象，主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)為代表的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，帶動(dòng)了鋼材、建材、有色金屬等的大漲。因此從2004年起，中國(guó)開(kāi)始了新一輪宏觀調(diào)控，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策控制信貸規(guī)模，緊縮銀根抑制部分行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題。從當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)財(cái)政措施來(lái)看，由于不確定性因素的存在，在加息等重大問(wèn)題上則采取了“隱忍不發(fā)”的態(tài)度，有針對(duì)性地在“局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”的問(wèn)題上采取了“行業(yè)性宏觀調(diào)控”、“積極財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性”、“行政手段審批和控制物價(jià)上漲”等措施。從而避免貿(mào)然加息從而導(dǎo)致偏冷的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步收縮、擴(kuò)大通貨緊縮的結(jié)果。直到2004年10月29日起，開(kāi)始了第一次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.31%提高到5.58%。

　　自5.31%開(kāi)始了上一輪的加息周期，經(jīng)歷了9次加息至07年12月一年期貸款利率達(dá)7.47%。然后經(jīng)過(guò)了5次降息，至08年12月一年期貸款利率達(dá)到5.31%。2010年10月20日，一年期貸款利率再次由5.31%開(kāi)始上調(diào)，為5.56%。

　　通貨膨脹明顯 加息再次啟動(dòng)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)了08全球金融危機(jī)的影響之后，正逐漸恢復(fù)，但出口和消費(fèi)仍未明顯增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)2009年寬松的貨幣政策與積極的財(cái)政政策刺激，呈現(xiàn)恢復(fù)增長(zhǎng)。2010年一季度、二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，GDP增幅11.9%和11.6%，重回兩位數(shù)。同時(shí)，CPI亦強(qiáng)勢(shì)回升，至2010年8月已連續(xù)7個(gè)月CPI高過(guò)一年期存款利率2.25%，為負(fù)利率，且大宗商品價(jià)格持續(xù)增加，未來(lái)通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈。

　　2010年初中央政府提出，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在流動(dòng)性的影響下，以房地產(chǎn)為首的投資性局部過(guò)熱再次出現(xiàn)，國(guó)家宏觀政策同樣在部分行業(yè)采取了宏觀調(diào)控措施。再加上上半年出口和消費(fèi)依然未有大幅增加，國(guó)際經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的不確定性因素依然存在。

　　因此，政府在加息問(wèn)題上繼續(xù)采取“隱忍不發(fā)”。

　　而第三季度后半程，國(guó)家經(jīng)濟(jì)回升的基調(diào)逐步確立。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月份，制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)達(dá)51.7%，連續(xù)3個(gè)月回落后首度回升，9月份上揚(yáng)至53.8%。同月，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)13.9%，比7月份加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是今年以來(lái)規(guī)模以上工業(yè)增速連續(xù)下滑后第一次出現(xiàn)反彈。因此，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升的情況下，央行于10月20日開(kāi)始了首次加息。

　　(二)調(diào)控遇加息 樓市壓力增加

　　2010年“調(diào)控”成為樓市名副其實(shí)的關(guān)鍵詞。繼“4.17”新政后，經(jīng)歷了幾個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整和觀望期，除有個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降外，不但未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)，而且8月起無(wú)論是土地市場(chǎng)還是住宅市場(chǎng)都迎來(lái)了一波強(qiáng)勁的反彈。土地和市場(chǎng)的反彈再次牽動(dòng)了各界的神經(jīng)，也使今年的調(diào)控再次升級(jí)。

　　2010年9月29日晚間新聞發(fā)布“國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控五個(gè)方面的措施及內(nèi)容。隨后，多個(gè)城市地方細(xì)則迅速出臺(tái)，截至10月20日先后已有14個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”。在房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)的當(dāng)下，利率的上調(diào)無(wú)疑使調(diào)控中的樓市雪上加霜。

　　限貸加息疊加 短期需求受抑

　　利率調(diào)整后執(zhí)行基準(zhǔn)利率，100萬(wàn)元20年期的每月還貸額增加了116元，增加金額有限。但在當(dāng)前信貸政策相對(duì)嚴(yán)格的情況下，對(duì)于第二套房貸而言，增加數(shù)額已相當(dāng)可觀。因此，嚴(yán)格的房貸政策及加息舉措將在短時(shí)間內(nèi)抑制投資性和改善性需求。因此，預(yù)計(jì)第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將再現(xiàn)觀望，成交量亦將再次回落，成交量的下滑也將遏制房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭。且隨著樓市成交量的回落以及融資的限制，房企的資金在未來(lái)一段時(shí)間將有一定的壓力，預(yù)計(jì)陸續(xù)會(huì)有開(kāi)發(fā)商推出打折促銷(xiāo)的優(yōu)惠手段，因此，我們認(rèn)為未來(lái)三至六個(gè)月房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)小幅下滑的態(tài)勢(shì)。

　　流動(dòng)性過(guò)剩 長(zhǎng)期仍看供應(yīng)

　　從近期國(guó)內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，無(wú)論是限貸還是限購(gòu)都是通過(guò)壓制需求來(lái)緩解快速上漲的勢(shì)頭，且屬于短期的政府干預(yù)政策，然而被壓抑的投資性需求及改善性需求未來(lái)仍將涌向市場(chǎng)。尤其在當(dāng)前國(guó)際市場(chǎng)依然寬松的貨幣政策影響下，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩現(xiàn)象依然明顯，通貨膨脹的預(yù)期也愈加強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍為資金青睞的投資市場(chǎng)。因此，未來(lái)將在增加供應(yīng)以緩解供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)的同時(shí)，加息也將慢慢踏上征程。

　　附：歷次利率變化宏觀背景解析

　　1996-2002年：經(jīng)濟(jì)疲軟利率8次下調(diào)至5.31%

　　反通貨膨脹接近尾聲，CPI回落

　　1993年，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的通貨膨脹問(wèn)題。鑒于此，中國(guó)人民銀行于1993年5月和7月連續(xù)兩次調(diào)高利率。經(jīng)過(guò)三年的努力，以治理通貨膨脹為首要任務(wù)的宏觀調(diào)控基本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。CPI由1994年的最高值124.1降至1997年的102.8(去年同期為100)。

　　國(guó)內(nèi)需求不振

　　自1996年中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”之后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)又呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)，即居民儲(chǔ)蓄存款余額不斷上升，消費(fèi)需求萎靡，消費(fèi)品市場(chǎng)全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨緩(見(jiàn)圖1)，漲幅由1996年的20%跌至1999年的6.8%。

　　東南亞金融危機(jī)的影響

　　1998年席卷東南亞的金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，周邊國(guó)家貨幣不斷貶值，給人民幣的幣值穩(wěn)定和擴(kuò)大國(guó)外需求帶來(lái)很大的壓力。自1998年9月9日日本率先降低利率后，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、歐元區(qū)國(guó)家及多個(gè)亞洲國(guó)家和地區(qū)緊隨其后，使全球利率處于一個(gè)很低的水平。

　　在這種國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境下，央行于1998年3月25日、7月1日、12月7日三次降息?？傮w來(lái)說(shuō)，該輪大幅降息針對(duì)的是該階段國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的種種問(wèn)題，如增長(zhǎng)放慢、投資和消費(fèi)趨緩、出口大幅回落、市場(chǎng)有效需求不足、物價(jià)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)、出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)等狀況等。在連續(xù)下調(diào)利率的作用下，經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)水平進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　2004-2007年：經(jīng)濟(jì)過(guò)熱利率9次上調(diào)至7.47%

　　在連續(xù)8次利率下調(diào)之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在低利率環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展，但隨后又出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和流動(dòng)性過(guò)剩等新的問(wèn)題，由此引發(fā)了新一輪利率調(diào)整。2004-2007年連續(xù)9次上調(diào)貸款利率，主要原因如下：

　　固定投資增長(zhǎng)過(guò)快，信貸投放量過(guò)大

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在此階階段，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度加快，2003-2007年固定資產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)速度均保持在25%以上的增幅，能源、電力等供應(yīng)開(kāi)始緊張。與此同時(shí)，2003-2007年期間金融機(jī)構(gòu)的貸款余額亦以10%以上的速度迅速遞增。

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快

　　2004-2007年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)在此期間迅速上漲。飛速上漲的房?jī)r(jià)以及迅速增加的信貸規(guī)模，給中國(guó)的金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。2004-2007年的加息的目標(biāo)之一就是為了平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。上輪降息時(shí)，中國(guó)住宅體制正處于改革期，商品房市場(chǎng)尚處于起步階段，因此降息對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚微。

　　CPI上漲，原料價(jià)格上漲

　　“非典”過(guò)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)于2003年下半年開(kāi)始物價(jià)水平結(jié)束低迷狀態(tài)，在糧食和食品價(jià)格的帶動(dòng)下開(kāi)始上漲。2004年出現(xiàn)了一波CPI上漲后，很快被平抑下去。但從2007年開(kāi)始，CPI指數(shù)開(kāi)始不斷攀升，PPI指數(shù)也居高不下。2007年之后的加息主要是應(yīng)對(duì)通貨膨脹和流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。

　　2008年：經(jīng)濟(jì)放緩利率5次下調(diào)至5.31%

　　全球經(jīng)濟(jì)下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型

　　2007年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)愈演愈烈，危機(jī)的影響迅速波及全球，世界主要國(guó)家紛紛采取救市措施。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化，勢(shì)必對(duì)未來(lái)的出口造成更大的壓力。我國(guó)沿海地區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口、工業(yè)企業(yè)增速、企業(yè)增加值以及工業(yè)效益自2008年下半年以來(lái)出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。中國(guó)的出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式遭遇到重大的挑戰(zhàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨著轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，拉動(dòng)內(nèi)需迫切

　　在出口受到嚴(yán)重影響的情況下，以出口導(dǎo)向?yàn)樵鲩L(zhǎng)模式的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年前三季度GDP增長(zhǎng)9.9%，比去年同期回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通過(guò)降息，刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資，拉動(dòng)內(nèi)需，保障中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　CPI回落，降息空間打開(kāi)

　　2007年迅速上升的CPI在2008年5月出現(xiàn)回落，為降息打開(kāi)了空間。但CPI指數(shù)仍在警戒線3%以上，負(fù)利率狀態(tài)仍未改變。因此央行在降息的同時(shí)，取消了存款利息個(gè)人所得稅，以緩解負(fù)利率的程度。

　　2010年經(jīng)濟(jì)回升利率首次上調(diào)

　　經(jīng)濟(jì)回升CPI上漲

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)了08全球金融危機(jī)的影響之后，正逐漸恢復(fù)，但出口和消費(fèi)仍未明顯增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)2009年寬松的貨幣政策與積極的財(cái)政政策刺激，呈現(xiàn)恢復(fù)增長(zhǎng)。2010年一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，GDP增幅11.9%，重回兩位數(shù)；CPI強(qiáng)勢(shì)回升，通脹預(yù)期強(qiáng)烈；人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈。

　　房地產(chǎn)等局部行業(yè)過(guò)熱

　　中央政府提出，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　在流動(dòng)性的影響下，以房地產(chǎn)為首的投資性局部過(guò)熱再次出現(xiàn)，但出口和消費(fèi)依然未有大幅增加，國(guó)際經(jīng)濟(jì)不確定性。