這種限購令不是很符合廣州市情?？傮w上來說，廣州上半年的購房需求還是以改善性需求為主，投資的炒作其實(shí)不是很多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在北京、上海、深圳等城市的限購令出臺之后，一線城市中最后的一個廣州今天也終于公布了最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在備受關(guān)注的“限購令”方面，廣州版細(xì)則更加明確。

　　與此同時，廣州新政在信貸、公積金等方面也做了明確規(guī)定，向來在政策調(diào)控方面比較溫和的廣州這次似乎也開始動“真格”了。

　　廣州新政

　　廣州版地方新政采取了4方面的措施強(qiáng)化調(diào)控。其中，“限購令”明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

　　廣州房管局副局長、新聞發(fā)言人黃文波表示，要堅決制止不合理購房需求，嚴(yán)格限制各種目的炒房和投機(jī)性購房。

　　“在廣州的調(diào)控政策中，我們跟其他的地方還是不一樣。我們認(rèn)為未成年人單獨(dú)購買商品房是不合理需求，是一種超前的消費(fèi)需求，這種超前消費(fèi)應(yīng)該得到抑制。”黃文波強(qiáng)調(diào)了廣州尤其針對“18歲以下不得單獨(dú)買房”的規(guī)定。

　　除了限購令之外，廣州市還將嚴(yán)格貫徹國家差別化住房信貸政策。其中對第二套房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基礎(chǔ)利率的1．1倍；第三套及以上房貸全面停貸。同時，住房公積金同步實(shí)行差別化信貸政策。

　　此外，廣州市還將加強(qiáng)對土地增值稅的征收，除了經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征外，對普通商品住房按2%的稅率預(yù)征，對非普通商品住房按3%的稅率預(yù)征，對別墅按4%的稅率預(yù)征。其中對定價過高、漲幅過快的樓盤，廣州市地稅局江會同房管局密切關(guān)注，重點(diǎn)對其進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。同時，擴(kuò)大住房保障力度。

　　黃文波表示，這些調(diào)控措施是依據(jù)近期廣州樓市動態(tài)而出臺的臨時性調(diào)控措施。且由于房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域差異性，一些地方的“限購令”略有不同，但是各地落實(shí)中央樓市調(diào)控精神的信心、決心是一致的。

　　自9月29日以來，國家多部委出臺新措施調(diào)控樓市以來，各地紛紛出臺“限購令”。目前，深圳、廈門、上海、天津等地均出臺了相關(guān)的限購措施，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控。

　　廣州新政將從頒布之日起即時實(shí)施。其中，一手房交易的時間按照網(wǎng)簽日期認(rèn)定，二手房按照房管局業(yè)務(wù)收件時間認(rèn)定，沒有任何的“緩沖期”或者“優(yōu)惠期”可言。

　　黃文波坦言，廣州7、8月的成交和價格上漲明顯。從4月新政之后，5、6、7連續(xù)幾個月，廣州樓市中不合理的需求得到了抑制，成交量出現(xiàn)了一定幅度的下降，出現(xiàn)了量減價滯的態(tài)勢。但到8、9月份之后，廣州市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售旺季，從成交量來看，成交量漲幅比較快，9月份網(wǎng)簽達(dá)到80萬，比8月份增長了69%，網(wǎng)簽價格環(huán)比8月份也上升了11%。從8-9月份來看，房地產(chǎn)的交易量和交易價格都出現(xiàn)了一定幅度的上漲。

　　但黃文波同時也表示，今年8、9月的價格漲幅尚在合理范圍之內(nèi)，尚未超過往年的正常成交。

　　為了限購令及限制貸款措施的順利進(jìn)行，黃文波透露，目前廣州正在將各區(qū)和兩個縣級市的房地產(chǎn)住房的信息建立了大的數(shù)據(jù)庫，方便購房的業(yè)主以及受委托的金融機(jī)構(gòu)公積金中心，包括受委托的開發(fā)企業(yè)來查詢，查詢的結(jié)果，將會與各商業(yè)銀行和公積金中心公布。

　　據(jù)悉，在兩周之內(nèi)，廣州這個查詢平臺就要完善，兩周之后，就要在各個區(qū)的交易登記中心要開設(shè)窗口接受業(yè)主查詢。

　　同時，針對限購令，黃文波稱，這只是一個暫時性的措施。但政策的制訂是有依據(jù)的，主要考慮三個方面，一個是國家總的政策的調(diào)整，國家整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大局，房地產(chǎn)總體的態(tài)勢，國家是否出臺新的調(diào)控政策，這是我們的調(diào)整政策必備要求。第二是就是具體房地產(chǎn)市場運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，具體的運(yùn)行，不可能是每個城市都獨(dú)立的，而是有關(guān)聯(lián)的，最后就是本地市場的運(yùn)行情況，首先是要遏制房價過快上漲的目的。

　　黃文波稱，如果調(diào)控措施出臺后，房價如果繼續(xù)有上漲的態(tài)勢，不排除還會采取更為堅決的調(diào)控措施。

　　至于信貸認(rèn)定的相關(guān)問題，黃文波表示銀行和公積金都在制訂細(xì)節(jié)，以后會公布。

　　業(yè)內(nèi)解讀

　　對于廣州版的限購令，業(yè)內(nèi)人士也持有不同的意見。

　　世聯(lián)地產(chǎn)CEO黎振偉表示：“這次的調(diào)控是一次政治任務(wù)，國家要調(diào)控房價，各地都出了政策，廣州順應(yīng)要求必然推出調(diào)控。

　　黎振偉認(rèn)為現(xiàn)在國家要調(diào)控房價，新政出來后對于廣州的未來房價肯定是會有影響的。他表示：“但是新政的概念很模糊，一套是如何界定沒有很清楚。這次最關(guān)鍵的就是地方政府的執(zhí)行力，這次新政后就是開發(fā)商、買家、地方政府三者的博弈。”

　　而廣州地產(chǎn)專家韓世同卻表示，廣州新政對投資性需求的限制并不明顯。韓世同稱，“這次的新政是效仿北京、上海的做法，總體來說對大批量的投資客還是會起作用，但是對于散戶的投資卻沒有多大限制。新的限購令出來后，小戶每個家庭還是可以再買多一套。”

　　他還認(rèn)為，這種限購令不是很符合廣州市情?？傮w上來說，廣州上半年的購房需求還是以改善性需求為主，投資的炒作其實(shí)不是很多。在韓世同看來，深圳模式的限購令對投資打擊更大。

　　合富輝煌首席分析師黎文江則不同意這樣的看法，其對觀點(diǎn)新媒體表示，與上海相比，廣州的限購令更大嚴(yán)格。不但限制了戶籍，連年齡也考慮了進(jìn)去。黎文江稱，經(jīng)過以往經(jīng)驗(yàn)的累積，廣州的限購令對投資投機(jī)需求的漏洞也堵住了，而且在商業(yè)貸款方面、三套房貸款方面也作出了相關(guān)規(guī)定。

　　黎文江表示，限購令的出臺，在一定作用上會使成交量有所下降，但對于房價下降的作用則不明顯。原因則是今年三季度之后，大部分開發(fā)商銷售良好，今年目標(biāo)業(yè)績已經(jīng)無須擔(dān)心，自然不需要降價促銷。

　　事實(shí)上，黎文江一直認(rèn)為，即使不出臺限購令，全國樓市的成交量第四季度也是呈下降趨勢。因?yàn)榈谌径?ldquo;該買的都買了，開發(fā)商的貨也賣得差不多了”。

　　此外，在今日公布了限購令之后，眾人最擔(dān)憂的一點(diǎn)時，因廣州的兩個縣級市增城和從化并沒有納入新政的實(shí)施范圍，于是廣州十區(qū)的限購是否會讓購房者流向增城、從化從而推高兩地房價。

　　黎文江也認(rèn)為這完全可能，而且兩地政府一直希望房價能漲起來，主要廣州市政府沒有強(qiáng)行規(guī)定，兩地政府的確可以借此發(fā)展房地產(chǎn)。

　　對于這個擔(dān)憂，黃文波的回答是“兩個縣級市可以獨(dú)立行使權(quán)利，兩個縣級市可以根據(jù)廣州市的相應(yīng)情況來制訂相應(yīng)的政策。”