本屆文登行論壇的議程主題是：區(qū)域經濟與地產發(fā)展，下面我們將正式進行論壇的演講環(huán)節(jié)。今天上午政策研究中心王玨林先生，文登市人民政府副市長譚遠國先生，世聯地產首席技術官黎振偉先生，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生都將為我們奉獻精彩的城市觀點論壇文登行的主題演講，同時我們還將先現場的嘉賓推薦我們文登市的優(yōu)質土地項目。

 　　首先我們有請政策研究中心副主任王玨林先生問為我們作“區(qū)域格局中的房地產決策戰(zhàn)略”的主題演講，有請。

 　　王玨林：大家上午好，非常高興再次到文登。為什么說再一次呢？因為到現在從威海建市到現在我四次到文登，前兩次在十多年以前，這兩次是在最近，尤其是在今年。為什么這么多次到文登？主要看到了文登的發(fā)展前途和發(fā)展前景，它是山東省重要的一個經濟發(fā)展點，也是文登市最有發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€區(qū)域、一個城市。所以多次到、多次看，一次比一次了解的更多。譚市長多次跟我講我們問文登有很多海，有山還有溫泉，我不信。我這兩次我都看了以后，我信了，確實是資源太豐富了，確實是一個很好的投資發(fā)展的一個起點，一個環(huán)境。今天主要是圍繞著區(qū)域經濟和房地產角色來談三點看法，可能大家都關心的是房地產政策的形勢，但是他們給我這個任務我就談最深的三點，第一點：區(qū)域經濟下文登是已經具備了快速發(fā)展的條件。第一是什么呢？就是區(qū)域發(fā)展必備的條件，必備哪些條件，區(qū)域經濟發(fā)展需要經濟發(fā)展到一跌一定的階段后，也就是說城市具備一定的帶動能力之后才具備發(fā)展區(qū)域經濟的基礎和條件，現在文登具備了這個條件。

 　　因為區(qū)域主要是講山東的膠東地帶，可以說在我國的經濟版圖上占有舉足輕重的地位，周邊的幾個縣都是位居百城縣的前列，文登位居百強縣第14位，所以文登的實力是非常強的。所以山東乃至文登周邊幾個城市的經濟指標、交通條件、工業(yè)基礎都為文登市的經濟發(fā)展奠定了很好的經濟基礎，所以區(qū)域經濟發(fā)展必備的兩個條件，一是區(qū)域統籌布局，統籌發(fā)展。對“十二五”規(guī)劃中明確提出要針對資源承載能力、發(fā)展基礎和潛力，按照比較優(yōu)勢，加強薄弱環(huán)節(jié)，享受均等化等基本公共要求，逐步形成功能體區(qū)，公共服務和人民生活水平差距趨向縮小的區(qū)域協調發(fā)展，第二個條件就是發(fā)揮積聚效應和規(guī)模效應，為我們發(fā)展區(qū)域經濟主要要圍繞著大城市，圍繞經濟發(fā)展比較好的區(qū)域，發(fā)揮它規(guī)模的效用作用。當城市發(fā)展到一定規(guī)模以后，各種生產要素達到一定合理的積聚程度，各種功能才能協調，呈現經濟效益的最佳狀態(tài)。這是第一方面；

　　第二方面區(qū)域經濟發(fā)展的主要方式，也是主要對策，我簡單談一點。一是城市經濟發(fā)展規(guī)劃要去年經濟發(fā)展相一致，也就是說區(qū)域經濟發(fā)展主要重點在土地、產業(yè)和交通的方面，步調要一致，我們現在把交通往一個大的區(qū)域，文登市的經濟發(fā)展規(guī)模就要站在這個區(qū)域中提高競爭能力去尋找發(fā)展的空間，尤其是要把資源的利用，產業(yè)鏈的銜接，城市的地位都要比較清晰。二是城市建設和發(fā)展需要重視的問題，大家都清楚改革開放30多年，變化最大的是城市，發(fā)展最快的是城市，而且經濟依賴度最強的也是城市。但是在我們城市建設中和發(fā)展過程中有過城市的經驗，也有過教訓值得我們思考?，F在主要在建設和發(fā)展中尤其強調外部發(fā)展，缺乏制約性和理性化發(fā)展，所以同質化太重，許多建設周期太短，這就浪費了很多的資源，延長了我們城市的定型時間。啥叫城市典型就是我們不再大拆大建，也不再拆建。城市建設無特點無地域無文化，千篇一律，同質化過多。還有就是城市管理沒有引起重視，管理投入太少水平太低。其實我們經濟發(fā)展的現階段，我們的城市規(guī)劃和管理都可以成為城市發(fā)展、招商引資的資源和條件，但是我們沒有認識到這一點。

 　　所以我們在城市建設中，尤其是在重要城市，正在處在快速發(fā)展的階段過程中，要注意處理好以下幾個方面：

　　一是要保護生態(tài)和環(huán)境。二是要提高土地資源的最大效益。三是要延續(xù)本地的歷史和文化文脈。四是要建成有特點的城市。

　　三、在區(qū)域經濟要集中部署重要產業(yè)，發(fā)展一個城市和一個區(qū)域沒有好的產業(yè)做支撐肯定是不行的，要想區(qū)域快速發(fā)展就要補足在區(qū)域經濟快速發(fā)展中的匹配產業(yè)，產業(yè)的選擇一是要符合區(qū)域經濟發(fā)展整體的要求。二是要符合城市發(fā)展總體目標，三是工業(yè)布局要科學合理，要以城市為中心，以開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)為起點，形成新的產業(yè)集群，以此建成將各種利益凝集在一起的產業(yè)鏈。

　　四是區(qū)域經濟發(fā)展需要統一安排基礎設施和配套設施，這也不多說了。大家也清楚搞區(qū)域經濟就是實際上要以一個行政區(qū)域共同發(fā)展和建設，達到利益共享實現共贏。所以在基礎設施、產業(yè)布局上要同步。

 　　五是區(qū)域內要建設統一的信息人才的技術網絡，城市區(qū)域經濟發(fā)展可以說集地區(qū)之優(yōu)勢，吸引人才等方面要充分利用這種優(yōu)勢，建立信息人才和資金等方面網絡，達到共享使其市場更開放，信息更透明，競爭更平等，這是第一點。第二點房地產產業(yè)在經濟產業(yè)扮演的角色，實際上是在我國經濟發(fā)展中所扮演的角色。大家都清楚國家現在對房地產進行調控，主要是依據于我們去年2009年房地產太熱了，帶來了很多很多的風險，這與我們現在市場發(fā)展階段和我們的投資以及消費取向所決定的。大家也不要悲觀，實際上我在分析近三年的數據屬于正常的?，F在我們的投資還是比較熱，我們現在市場消費量在前三年中應該說還保持的比較好?？赡艽蠹也幌嘈?，2007年到2009年我國商品房月平均銷售額為6448.2平方米，今年一到八月份6688.86平方米，應當還是高于前三年的平均水平。下面談一談角色。

 　　一、房地產業(yè)在經濟發(fā)展中的地位和作用。國家把房地產業(yè)作為經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，這是根據我國經濟、社會和城市發(fā)展的階段和需要來定位的。大家都知道，我國經濟總量已經上升到世界的第二位，值得驕傲。但也要清楚地清醒地認識到，我國人均GDP水平排在世界一百位以后。我國的城鎮(zhèn)化水平、農村建設水平、人民生活水平都非常低，還需要若干年的努力。現在我們的經濟主要依賴城市經濟，城市正處在建設發(fā)展過程中，城市定型需要若干年，為什么說要定型？咱們很多人都去過發(fā)達國家。20年前去看那個城市和今天去看那個城市沒有多大的變化，這就是定型，我們天天在變，說明我們正在建設和發(fā)展過程中。當我們城市不變的時候，我們的城市就定型了，到那個時候房地產業(yè)的作用就自然淡化和消退了。

　　所以我們的經濟發(fā)展、城市建設都需要房地產業(yè)發(fā)揮很大的作用。從幾項指標大家看一看就知道了，一個從GDP看，現在我們的GDP房地產已經占整個的6%以上，投資占整個固定資產投資的1/4以上，財政更不用說了啊，尤其是地方財政，很大程度依賴于房地產，依賴于我們的土地。就業(yè)需求看，房地產業(yè)為增加一百萬平方米建筑量能吸引300萬人的就業(yè)，每100元房地產投資可以拉動170元投資需求，每一百元房地產投資消費大概能拉動120元的消費需求，每增加100個房地產就業(yè)大概能拉動200個其他部門的就業(yè)，所以說房地產業(yè)它對于其他產業(yè)的關聯度非常高，直接帶動20多個產業(yè)，間接帶動50到60個產業(yè)。而且可以帶動交通、旅游產業(yè)等第三產業(yè)發(fā)展，為社會提供更多的就業(yè)需求，所以說房地產業(yè)是經濟重要的支柱產業(yè)，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級，改善民生具有重要作用。

　　第二個方面就是在我們當前的保增長促消費中發(fā)揮重要作用，大家知道我們現在的國內消費主要是產業(yè)，第一個是住房、第二是汽車、第三是旅游，尤其是住房是大家最關心的，所以自然就成為現在的熱點。最后一點。

　　休閑度假旅游城市的建設與發(fā)展，為啥我把文登作為休閑旅游度假，文登是長壽之鄉(xiāng)，前幾天我在中央臺看了中央二臺介紹文登，是非常好的一個片子，所以說文登是長壽之鄉(xiāng)更。重要的是它是我們的一個旅游城市，是我們的一個消費城市，也是一個資源休閑城市，所以完全用這樣一個定位對我們文登的發(fā)展我認為更有利，視野更廣泛。

　　一要建成有特點、特色有文化內涵的城市，要根據本地的實際情況發(fā)展目標和發(fā)展的資源，招商能力制定城市發(fā)展規(guī)劃，建成一個休閑度假旅游城市，規(guī)劃水平要高，城市建設水平要有特點，要注意提高城市管理水平。要按照長遠的發(fā)展目標，城市建設目標，引導規(guī)模目標來制定計劃，總的來講我們做什么事情不能短期行為，應有更遠大的發(fā)展眼光、發(fā)展全局，要站在更高的角度為城市發(fā)展定位。

 　　二要規(guī)劃和利用好土地資源，提高資源的價值和效率。所以作為企業(yè)，你們在文登應該多看、多了解情況，文登現在確實國家給了一個很優(yōu)惠的發(fā)展條件就是土地，而且這個土地是屬于非常好的一個投資環(huán)境的土地，主要靠有山、有水、有泉。你們看一看就知道這一塊兒是一個很好的投資環(huán)境，有很好的投資基礎。但是對于我們政府來講，土地是我們發(fā)展的基礎，建設資金的主要來源，如果我不能很好的利用好土地，提高土地的使用效率，長期來看會影響我們的城市的后勁，會制約我們城市未來的發(fā)展，所以我們必須把它當金子看待，不能輕易地就出手。為啥這么講，因為沒地了，我們怎么辦，我們的目標就很難實現。

　　三要重視基礎設施建設，對于現在剛剛要起步和一個快速發(fā)展的城市，我們不僅僅要大量地招商工作，更重要的是我們要把基礎工作做好，我們學一下蘇州就清楚了，蘇州開一個科技園區(qū)是先打基礎再招商，而且全部是名牌企業(yè)、大企業(yè)。所以我們蘇州在選擇企業(yè)，所以我們應當是扎實地做好規(guī)劃基礎和基礎設施工作，我們就不愁沒有企業(yè)過來投資。

　　四要完善城市功能，重視房地產企業(yè)的發(fā)展，城市功能是集人氣和財氣的功能，一般的城市功能都不完善很難招商，對于一個休閑旅游度假城市來講，這方面尤其重要，所以要逐步完善土地功能配套設施，完善娛樂水平餐飲設施等方面要配套，因為你這個城市發(fā)展和周邊的城市要有超越，所以你要吸引更多的人長期在這里，所以你要具備啥呢？作為應當具有不夜城的目標。所以大家都去年拉斯維加斯他是一個古城，你看它那個城市比都江堰都好，晚上比白天還熱鬧，這就是我們文登未來的一個發(fā)展目標。所以你城市的功能要全，水平不能太低了，所以在土地安排上要逐步完善配套功能、文化娛樂設施等，住宅要按照城市桂英來設計，不災面積大小，而在空間和環(huán)境是否合理。不要造一個空城，要造一個不夜城，當成是功能和管理水平具有優(yōu)勢、人氣、財氣就齊備了。

　　最后一點要發(fā)展旅游城市，開發(fā)旅游資源，創(chuàng)造旅游環(huán)境，發(fā)展旅游文化。資源有天賜的，有些是創(chuàng)造出來的，旅游環(huán)境文化是可以創(chuàng)新發(fā)展的，現在文化已經成為經濟的一個范疇，可以作為城市經濟發(fā)展的一個重要增長點，文化包含的內容非常廣泛可以在各個領域各個行業(yè)，各個群體乃至各個角落，文化已經成為生產合理化的生產力，旅游文化要好好研究，它不僅能帶動我們旅游業(yè)的發(fā)展和社會的發(fā)展，好就講這些，謝謝大家。