計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚的限購(gòu)政策，將成為近期密集出臺(tái)的地方細(xì)則中的重要砝碼。

　　國(guó)慶前夕，中央多部委再次出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。其中關(guān)于在全國(guó)范圍內(nèi)暫停發(fā)放第三套及以上房貸，以及首套房首付比例不低于30%等措施無(wú)疑使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。此后，深圳、上海、廈門(mén)等城市相繼出臺(tái)了地方細(xì)則，實(shí)施限購(gòu)。深圳作為此次實(shí)施限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲的城市，其新房成交量在“十一”期間也出現(xiàn)了大幅下挫的現(xiàn)象。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚的限購(gòu)政策，將成為近期密集出臺(tái)的地方細(xì)則中的重要砝碼。

　　“二次調(diào)控”降臨 限購(gòu)政策成砝碼

　　就在市場(chǎng)普遍認(rèn)為調(diào)控暫告一段落的時(shí)候，9月29日，中央多部委再次聯(lián)合發(fā)布政策新的政策重點(diǎn)主要集中在抑制需求、增加供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)等方面。為抑制需求，該政策明確強(qiáng)調(diào)：商業(yè)銀行需暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付款比例必須達(dá)到30%及以上；銀行消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。此外，本次政策再次提及“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅”。在增加供應(yīng)方面，中央提出切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房與保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。同時(shí)，提出加大對(duì)在土地、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)違法違規(guī)的開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管和處罰，禁止其融資和購(gòu)地，并將對(duì)高端住宅項(xiàng)目加大土地增值稅的清查力度。此后，深圳、上海、廈門(mén)等城市相繼跟進(jìn)了地方細(xì)則，使房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼。

　　劉淵認(rèn)為，此次的政策首次提出了要“立即”研究制定實(shí)施細(xì)則，要求已發(fā)細(xì)則的地區(qū)也要根據(jù)本次各部委政策進(jìn)行調(diào)整和完善；另外也明確提出了對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。這些內(nèi)容雖然是前期政策的細(xì)化和落實(shí)，但其措辭及執(zhí)行力度已經(jīng)有了進(jìn)一步的升級(jí)。

　　另外，從已出臺(tái)限購(gòu)令的北京、上海、深圳、廈門(mén)四城市的細(xì)則看，北京、上海、廈門(mén)三市的限購(gòu)政策類(lèi)似，只考慮了增量因素，而未將既有的存量住房考慮在內(nèi)。限購(gòu)令在短期內(nèi)主要將打擊投機(jī)炒作的需求，對(duì)當(dāng)前“首套自住型”需求占主體的市場(chǎng)影響較小。尤其廈門(mén)的政策只征對(duì)今年第四季度，影響更是有限。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，該政策如果能夠長(zhǎng)期執(zhí)行，則將不斷消減潛在購(gòu)房人群，影響深遠(yuǎn)；而深圳的限購(gòu)政策同時(shí)考慮了增量和存量雙重因素，將嚴(yán)格限定市場(chǎng)需求量，預(yù)計(jì)深圳住宅市場(chǎng)成交量將迅速跌入低谷。

　　京滬穗小幅回落 深圳成交銳減

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)的9個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅數(shù)據(jù)顯示，9月最后一周，一手住宅成交量均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。9城市成交總量環(huán)比增幅高達(dá)6成，其中北京環(huán)比激增了163%，重慶增加9成，其余城市增幅普遍在3~5成。這一周9個(gè)城市的單周成交量均達(dá)到或逼近今年以來(lái)的峰值，廣、深等市甚至與去年高峰期水平相當(dāng)。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周期間，一二手住宅成交量通常低于9月平均水平。今年國(guó)慶期間，一線四大城市中，京、滬一手住宅的周成交量有6至8成環(huán)比下降，降幅與2009年相當(dāng)。深圳一手成交增加4成，表現(xiàn)優(yōu)于2009年。而在二手房市場(chǎng)，據(jù)中原業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶黃金周期間北京成交量好于2009年，穗、深、津三市與前期相比，降幅略大于去年同期。相比較而言，中原二手?jǐn)?shù)據(jù)較少受到登記滯后等因素影響，更能反映市場(chǎng)的即時(shí)信息。綜合來(lái)看，今年“十一”長(zhǎng)假的北京市場(chǎng)平穩(wěn)，滬、穗小幅回落，新的調(diào)控政策暫未對(duì)這些城市產(chǎn)生顯著影響。

　　7日晚出臺(tái)的上海限購(gòu)政策，對(duì)市場(chǎng)的影響將從下周起體現(xiàn)。而深圳10月1至7日的新房成交環(huán)比雖有4成的增加，但主要是由于前4天市場(chǎng)延續(xù)了9月的“翹尾”趨勢(shì)，4天成交近2000套。此后3天，“限購(gòu)令”影響顯現(xiàn)，令成交銳減，3天共計(jì)成交550套住宅。

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