一直以來(lái)在銷售金額方面與萬(wàn)科、保利幾乎旗鼓相當(dāng)?shù)闹泻Ｋ坪跻呀?jīng)落后了，漸漸被拉開了距離。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 10月11日，中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布了9月的銷售業(yè)績(jī)。中海公布，2010年9月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額80.5億港元及銷售面積56.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)78.6%和46.1%。

　　2010年1至9月份，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額461億港元，同比增長(zhǎng)19.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積359.5萬(wàn)平方米，同比下降10.2%。

　　“落后者”中海

　　同日，保利地產(chǎn)也公布了9月的銷售簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，保利9月實(shí)現(xiàn)簽約面積87.87萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額91.29億元。1-9月，保利累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積482.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.09%；實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元，同比增長(zhǎng)28.02%。

　　事實(shí)上，以認(rèn)購(gòu)金額而非簽約金額計(jì)算，保利在9月的銷售已經(jīng)超過(guò)了百億，成為萬(wàn)科之后第二家單月銷售上百億的房企。

　　值得注意的是，一直以來(lái)在銷售金額方面與萬(wàn)科、保利幾乎旗鼓相當(dāng)?shù)闹泻Ｋ坪跻呀?jīng)落后了，漸漸被拉開了距離。

　　輝立證券的地產(chǎn)分析師陳耕對(duì)此也表示認(rèn)同，其稱中海的擴(kuò)張沒有保利快，復(fù)合增長(zhǎng)也相對(duì)較慢。

　　陳耕認(rèn)為，中海的銷售可能會(huì)一直保持在500億左右，其增長(zhǎng)速度雖然也符合一般房企的平均速度，但在房企業(yè)績(jī)第一梯隊(duì)中，中海已經(jīng)處于中后水平。

　　陳耕表示，中海和保利已經(jīng)開始走在兩條路上——保利追求的是銷售業(yè)績(jī)的更高增長(zhǎng)，而中海則是在財(cái)務(wù)方面更加突出，在股東回報(bào)、毛利率和單位產(chǎn)出方面更具優(yōu)勢(shì)。

　　一個(gè)明顯的事實(shí)是，前三季度，中海的銷售金額同比增長(zhǎng)近20%，但銷售面積卻下降了10%。換而言之，中海的銷售均價(jià)略有上升。

　　中海的新聞發(fā)言人解釋，這主要是中海今年主要業(yè)績(jī)來(lái)源為長(zhǎng)三角地區(qū)，而產(chǎn)品類型為低密度住宅。

　　因與保利的產(chǎn)品定位不同，中海在均價(jià)上比保利略高。陳耕認(rèn)為，從產(chǎn)品類型上來(lái)說(shuō)，中海的優(yōu)勢(shì)比較明顯，雖然現(xiàn)在有包括恒大、綠城等企業(yè)在銷售業(yè)績(jī)方面增長(zhǎng)較快，但從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，只有萬(wàn)科、華潤(rùn)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。

　　從萬(wàn)科今年的銷售境況來(lái)看，房企的千億銷售目標(biāo)已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)，但陳耕也表示，能做到千億銷售的有幾家很難說(shuō)，如果能保持500億元以上就能維持不錯(cuò)的市場(chǎng)占有率水平。

　　中海新聞發(fā)言人則稱，完成年初既定的500億銷售目標(biāo)沒有問(wèn)題。

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)中海公告披露，截至9月底，長(zhǎng)三角地區(qū)(上海、寧波、蘇州、杭州、南京)為累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額最多的地區(qū)，其銷售額達(dá)到113.9億港元，同比增長(zhǎng)15.6%。環(huán)渤海地區(qū)(北京、天津、濟(jì)南)為累計(jì)銷售額增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷售額為66.8億港元，同比增長(zhǎng)57.7%。北方區(qū)(沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島)為銷售面積最多及銷售面積增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷售面積達(dá)100.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.3%。

　　從中海目前的銷售區(qū)域看出，其業(yè)績(jī)來(lái)源首要就是長(zhǎng)三角及環(huán)渤海地區(qū)。對(duì)此，陳耕表示，中海的物業(yè)均價(jià)有所拉高，但與萬(wàn)科、保利開始轉(zhuǎn)移到中西部二三線城市相比，中海受宏觀調(diào)控影響更大。

　　10月7日，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》。在12條規(guī)定之中，明確表示“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。”

　　隨后，包括杭州、寧波、南京、蘇州等周邊城市也相繼出臺(tái)或準(zhǔn)備出臺(tái)“限購(gòu)令”。從中海主要銷售的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和北方地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)三角無(wú)疑是成為調(diào)控政策的重災(zāi)區(qū)。

　　對(duì)于“限購(gòu)令”，中海地產(chǎn)投資者關(guān)系部人士表示，限購(gòu)令對(duì)市場(chǎng)和每個(gè)房企都會(huì)產(chǎn)生影響，但從行業(yè)來(lái)看，這是政府為了保護(hù)真正的自住需求人士，這個(gè)條令是正確的、有效的。

　　但該位人士同時(shí)也表示，市場(chǎng)的剛性需求依然是客觀存在的。

　　因此，為了應(yīng)對(duì)內(nèi)地的宏觀調(diào)控，中海似乎也在采取一些相應(yīng)的措施，其中一個(gè)就是加大港澳地區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　9月底，中海宣布將在第四季度推出位于香港、珠海、澳門三地的多個(gè)豪宅項(xiàng)目。據(jù)了解，該批推出的項(xiàng)目包括位于香港九龍?zhí)恋?ldquo;牛津道一號(hào)”，該洋房項(xiàng)目共12棟建筑組成，其中12號(hào)洋房意向價(jià)2.3億元。

　　對(duì)此，中海地產(chǎn)投資者關(guān)系部人士稱，中海本身就是從香港起來(lái)的，在香港擁有很高的品牌認(rèn)可度，但目前中海的發(fā)展重心還是在內(nèi)地，香港只是作為補(bǔ)充。目前，中海在香港有5個(gè)小型豪宅項(xiàng)目，在澳門有2個(gè)大型項(xiàng)目，對(duì)于中海來(lái)講發(fā)展港澳項(xiàng)目是稱作“適度的投資策略”。

　　但陳耕卻認(rèn)為，雖然沒有明確承認(rèn)，但中海打的如意算盤是借助港澳項(xiàng)目的銷售填補(bǔ)在內(nèi)地可能產(chǎn)生的損失。

　　陳耕表示，從內(nèi)地目前的政策情況來(lái)看，預(yù)計(jì)今年第4季度到明年第1季度樓市受政策影響將非常明顯，因此企業(yè)尋求其他途徑的收益也是正常的。