深圳目前不少銀行仍一直在放貸，只要貸款者還清了之前所有的貸款，便可按照首套房的要求進(jìn)行貸款，這也是造成近期樓市井噴的主要原因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 踏入“金九銀十”，當(dāng)大家還在探討樓市是否回暖之際，深圳樓市早已進(jìn)入高燒階段。然則未曾料到，昨日晚間多部委新一輪的調(diào)控忽然而至，“銀十”能否像金九這般持續(xù)火爆，已經(jīng)成為未知數(shù)。

　　“金九”熱銷(xiāo)

　　受惠“金九”，作為深圳寶安區(qū)龍華新城第二大盤(pán)潛龍曼海寧自9月推出以來(lái)，便錄得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售。據(jù)了解，曼海寧項(xiàng)目共配有住宅925套，計(jì)劃第一批推售100套，目前已售出已賣(mài)出60多套，均價(jià)達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米。

　　事實(shí)上，這樣的銷(xiāo)售成績(jī)?cè)谡麄€(gè)深圳樓市并不算突出。據(jù)知情人士透露，在同一區(qū)域，與曼海寧同期開(kāi)盤(pán)的水榭春天花園到目前為止已經(jīng)賣(mài)出了600多套，金地的上塘道花園項(xiàng)目也賣(mài)出400多套。

　　相關(guān)人士指出，曼海寧項(xiàng)目所在的龍華新城屬于熱點(diǎn)片區(qū)，2.1萬(wàn)元/平方米的均價(jià)并不算高，均價(jià)達(dá)2萬(wàn)7、2萬(wàn)8的項(xiàng)目并不少見(jiàn)。

　　觀望之后，整個(gè)深圳市場(chǎng)的熱度早就開(kāi)始持續(xù)加溫。9月份以來(lái)樓市供應(yīng)大增，價(jià)格不降反升。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)信息顯示，上周（9月20日至26日），深圳全市新房住宅共成交1266套，成交面積106251平方米，成交均價(jià)19715.37元/平方米，成交量環(huán)比微降2.6%，成交均價(jià)環(huán)比微漲0.7%。

　　中秋期間，深圳樓市更尤為活躍，三天成交量達(dá)482套，部分樓盤(pán)排隊(duì)買(mǎi)房的情景再次重現(xiàn)。

　　深圳資深地產(chǎn)專(zhuān)家林曉華指出，決定“金九銀十”量?jī)r(jià)齊漲主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在下半年有大量的現(xiàn)樓供應(yīng)，加上深圳由于本身人口結(jié)構(gòu)及土地供應(yīng)問(wèn)題，導(dǎo)致永遠(yuǎn)都是人多地少、需大于供，而新政更是讓購(gòu)買(mǎi)力壓抑了三個(gè)多月，需要一個(gè)爆發(fā)期。

　　林曉華稱，“調(diào)控期在4-6個(gè)月以后肯定會(huì)有個(gè)爆發(fā)，這就決定了金九銀十，由于銷(xiāo)售量高，那么價(jià)格也會(huì)高，因此會(huì)造成整個(gè)價(jià)量往上走。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士斷定，如果新一輪調(diào)整政策不出，深圳樓市熱賣(mài)的高潮還將會(huì)延續(xù)。

　　資深人士風(fēng)語(yǔ)表示，目前深圳樓市已開(kāi)始進(jìn)入上行通道，大家都開(kāi)始搶房，主要因?yàn)檎{(diào)控的影響已經(jīng)過(guò)去，很多人會(huì)認(rèn)為在這樣的調(diào)控力度下，房?jī)r(jià)還不會(huì)降，抱著房?jī)r(jià)是不可能會(huì)降的的想法的人很多，包括投資者及普通買(mǎi)房者，所以只要有房子推出來(lái)，大家都去搶。

　　“普通剛性需求者是怕房?jī)r(jià)越來(lái)越高，以后買(mǎi)不到，投資者就想現(xiàn)在買(mǎi)房，等以后房?jī)r(jià)高漲時(shí)獲利。”風(fēng)語(yǔ)表示。

　　在如此好行情之下，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)計(jì)劃也開(kāi)始提速。據(jù)了解，上周全周深圳新政供應(yīng)項(xiàng)目高達(dá)11個(gè)，當(dāng)中龍崗8個(gè)，寶安1個(gè)，鹽田1個(gè)。

　　風(fēng)語(yǔ)指出，開(kāi)發(fā)商大量出貨，主要是看中眼前的行情較好，價(jià)格可以賣(mài)很高，且賣(mài)得快，能盡快地收回現(xiàn)金，倘若再遭遇調(diào)控，開(kāi)發(fā)商得開(kāi)發(fā)壓力也會(huì)相對(duì)較小。

　　深圳資深地產(chǎn)人士賀承軍也表示，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已預(yù)計(jì)下一波的調(diào)控政策將要出來(lái)，所以開(kāi)發(fā)商都趕著時(shí)間來(lái)博銀行的按揭貸款，趕在能成交的時(shí)候成交，若政策繼續(xù)收緊，就更加成交不了。

　　調(diào)控與市場(chǎng)

　　9月29日消息，國(guó)家有關(guān)部委近期已分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。內(nèi)容涵蓋住房信貸、稅收、住房供給、市場(chǎng)監(jiān)管等方面。

　　這無(wú)疑給目前持續(xù)高燒的深圳樓市撥了冷水，“銀十”成交情況將成為深圳樓市下一步走向的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　賀承軍表示，眼下深圳的“回溫”可能快要結(jié)束了，高潮快要過(guò)去，而政策出來(lái)后，市場(chǎng)肯定會(huì)進(jìn)入觀望。

　　風(fēng)語(yǔ)指出，現(xiàn)在的深圳市場(chǎng)仿佛回到了06、07年的全民炒房時(shí)代，大家只要手上有點(diǎn)錢(qián)，都會(huì)拿來(lái)炒房。“如果不出政策的話，以后肯定會(huì)更加瘋狂。”

　　但他認(rèn)為，實(shí)際上，目前出臺(tái)的政策對(duì)市場(chǎng)的短期影響并不大，要控制房?jī)r(jià)最直接的做法就是收緊信貸，對(duì)買(mǎi)房者的購(gòu)房需求有所抑制。

　　他表示，盡管中央不斷有相關(guān)政策出臺(tái)，但地方政府在執(zhí)行的時(shí)候往往“陽(yáng)奉陰違”，產(chǎn)生不了太大的影響。就深圳而言，目前不少銀行仍一直在放貸，只要貸款者還清了之前所有的貸款，便可按照首套房的要求進(jìn)行貸款，而這也是造成近期樓市井噴的主要原因。

　　林曉華指出，就算沒(méi)有調(diào)控政策的出臺(tái)，按照正常的市場(chǎng)規(guī)律，在經(jīng)過(guò)了“金九銀十”的大漲之后，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)正常的階段性的回調(diào)，因?yàn)楣?yīng)量始終有限，成交量不可能無(wú)限放大。

　　“目前深圳的存貨量是3萬(wàn)多套，9月、10月爆發(fā)式的成交，結(jié)果會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)貨賣(mài)完了，后續(xù)賣(mài)的貨量就會(huì)減少。這輪爆發(fā)也讓房?jī)r(jià)有所上漲，但隨著房?jī)r(jià)反彈，需求則會(huì)開(kāi)始逐漸減少，從而造成11、12月的下跌。”林曉華表示。

　　他指出，調(diào)控已經(jīng)不是制約房?jī)r(jià)的因素了，只是增加開(kāi)發(fā)商的成本，包括土地、開(kāi)發(fā)、建筑、營(yíng)銷(xiāo)等成本，只能是推高房?jī)r(jià)，如果真的打擊房?jī)r(jià)，就是投鼠忌器。“現(xiàn)在就是前期調(diào)控太多，把成本拉高。”