在提前三個(gè)月完成全年180億銷(xiāo)售目標(biāo)之后，潘石屹的新目標(biāo)卻很“低調(diào)”，僅僅是200億。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 徐耀輝 “截至8月31日，內(nèi)地主要的房地產(chǎn)上市公司絕對(duì)大部分只完成了50-60%的年度銷(xiāo)售目標(biāo)，超過(guò)80%的只有SOHO中國(guó)一家。”

　　SOHO中國(guó)有限公司（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹在9月27日下午舉行的一場(chǎng)媒體電話發(fā)布會(huì)上，以這樣的話作為開(kāi)場(chǎng)白。

　　電話會(huì)議開(kāi)始之前，SOHO中國(guó)已在香港聯(lián)交所發(fā)布了一份公告，欣然宣布：截至2010年9月25日，SOHO中國(guó)未經(jīng)審計(jì)合同銷(xiāo)售金額達(dá)到約人民幣183億元，提前完成2010年人民幣180億元的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　公告稱，SOHO中國(guó)上述合同銷(xiāo)售金額183億元較去年同期的合同銷(xiāo)售金額約人民幣79億元增長(zhǎng)約132%，亦比2009年全年合同銷(xiāo)售金額人民幣137億元高出34%。

　　200億新目標(biāo)

　　SOHO中國(guó)表示，183億元銷(xiāo)售額主要來(lái)自銀河SOHO（101億元）、SOHO嘉盛中心（36億元）、SOHO東海廣場(chǎng)（25.7億元）、三里屯SOHO（10.8億）、博鰲藍(lán)色海岸（3.79億）、SOHO北京公館（3.62億）等項(xiàng)目。

　　其中，銀河SOHO是當(dāng)之無(wú)愧的最大功臣。該項(xiàng)目在今年6月26日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，僅用三個(gè)月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額101億元，成為北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜的冠軍。目前，銀河SOHO寫(xiě)字樓均價(jià)為6.1萬(wàn)元/平米，商鋪均價(jià)接近7.9萬(wàn)元/平米。

　　對(duì)于一向擅長(zhǎng)于市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)客戶的潘石屹來(lái)說(shuō)，183億元銷(xiāo)售里面，最值得高興的兩個(gè)地方分別是，大客戶的增加以及客戶群越來(lái)越廣泛。

　　在電話會(huì)議上，潘石屹表示，2004年SOHO中國(guó)平均每一個(gè)客戶購(gòu)買(mǎi)的金額只有308萬(wàn)元，而現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)金額超過(guò)5000萬(wàn)元的客戶，占到所有銷(xiāo)售額的76%，超過(guò)1億元的客戶也占到了銷(xiāo)售額的50%。

　　而在客戶群方面，以前的客戶主要是集中在山西、內(nèi)蒙古、陜西等地方，主要來(lái)自能源行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、煤炭行業(yè)，現(xiàn)在則是全國(guó)各個(gè)地方、各個(gè)行業(yè)的都有了。

　　不過(guò)，在提前三個(gè)月完成全年180億銷(xiāo)售目標(biāo)之后，潘石屹的新目標(biāo)卻很“低調(diào)”，僅僅是200億。他表示，“我們到今年年底還可以多完成20億，多完成20億就是能夠超過(guò)200億的銷(xiāo)售額”。

　　按照目前的銷(xiāo)售額計(jì)算，SOHO中國(guó)前三個(gè)季度的平均銷(xiāo)售額大約是61億元，以此來(lái)看，一個(gè)季度銷(xiāo)售20億似乎微不足道。

　　看空住宅市場(chǎng)

　　對(duì)于SOHO中國(guó)而言，這樣一份炫目的業(yè)績(jī)確實(shí)值得慶祝，而潘石屹則將此歸因于“調(diào)控并未影響商業(yè)地產(chǎn)”。

　　實(shí)際上，在當(dāng)前這個(gè)特殊時(shí)期，有關(guān)于房地產(chǎn)的任何話題都離不開(kāi)政策與調(diào)控。在潘石屹看來(lái)，調(diào)控政策雖然是前所未有的嚴(yán)厲，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有造成影響，下半年傳言可能出臺(tái)的調(diào)控措施，也不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有什么影響。

　　新政以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為是“避風(fēng)港”，也有不少以前專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的房企表示要增持商業(yè)地產(chǎn)。而SOHO中國(guó)專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得如此出色的業(yè)績(jī)，在某種程度上也證明了這一論斷。

　　另一方面，潘石屹對(duì)住宅地產(chǎn)帶有“悲觀”的態(tài)度，他在電話會(huì)議上一再?gòu)?qiáng)調(diào)，住宅地產(chǎn)因?yàn)橥恋毓?yīng)少以及囤地等問(wèn)題，造成供求失衡。市場(chǎng)上面房子的供應(yīng)量少，但錢(qián)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多，這種“地少錢(qián)多”的局面，使得房?jī)r(jià)無(wú)法避免上漲的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)若無(wú)法控制，必然會(huì)導(dǎo)致新一輪政策的調(diào)控。

　　此外，潘石屹指出，全國(guó)各地方政府都在竭盡全力做保障性住房，在這種情況下，商品房市場(chǎng)的格局一定會(huì)有變化，有一半的市場(chǎng)會(huì)讓保障性住房占有。

　　潘石屹總結(jié)稱，未來(lái)商品房市場(chǎng)特別是高端住宅的價(jià)格一定會(huì)受到影響。

　　但這是政策中長(zhǎng)期效應(yīng)的體現(xiàn)，在潘石屹看來(lái)，調(diào)控政策分別有長(zhǎng)期的政策、短期的政策、中期的政策，也有一些臨時(shí)性的措施。

　　按揭貸款利率和成數(shù)的調(diào)整屬于短期的政策，一旦出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的壓制可以起到立竿見(jiàn)影的效果；保障性住房政策屬于中期政策，屬于改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)，需要數(shù)年的時(shí)間才能見(jiàn)效；而房產(chǎn)稅的擴(kuò)征則是長(zhǎng)期的政策，但這個(gè)政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)效，因?yàn)閷?xiě)字樓和商鋪的房產(chǎn)稅是在統(tǒng)一的稅率里面征了，如果是擴(kuò)征的話，是向住宅地產(chǎn)部分?jǐn)U征。

　　而目前樓市回暖可能導(dǎo)致出現(xiàn)二次調(diào)控，使住房市場(chǎng)處于極端不確定狀態(tài)，潘石屹對(duì)此認(rèn)為，接下來(lái)出臺(tái)的政策，最有可能的是按揭貸款利率和成數(shù)的調(diào)整以及房產(chǎn)稅的擴(kuò)征。

　　因此，在短期房貸政策、中期保障性住房政策以及長(zhǎng)期房產(chǎn)稅政策的多重效應(yīng)下，未來(lái)住宅地產(chǎn)發(fā)展必然不可能與商業(yè)地產(chǎn)相提并論。