合生或許已經(jīng)意識(shí)到，單純依靠規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長久生存之道，必須開始從追求“大體量”轉(zhuǎn)變到追求“精益求精”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 經(jīng)歷京津“空城”的失敗之后，以大盤開發(fā)模式起家的合生創(chuàng)展，似乎開始嘗試拋棄大盤模式，加強(qiáng)精細(xì)化的策略。近日，合生創(chuàng)展“轉(zhuǎn)身”長三角，在上海灘斥資28億連拿兩地。

　　低密度宅地的困惑

　　9月8日，合生創(chuàng)展與國內(nèi)的地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)、仁恒置地經(jīng)歷數(shù)輪的拼殺，以14.51億元的奪得位于上海浦東新區(qū)三林集鎮(zhèn)A14-1地塊，成交樓面地價(jià)高達(dá)20870元/平米，溢價(jià)率72%。

　　資料顯示，該地塊東至長青路高壓走廊，南至高青路，西至西營南路，北至海陽路，地塊的容積率不大于1.7。

　　這一幕離合生創(chuàng)展競(jìng)得上海廣富林2-5號(hào)地塊還不到一周的時(shí)間。在9月1日，合生創(chuàng)展以12.46億取得了宅地廣富林2-5號(hào)地塊，成交樓板價(jià)16488元/平，溢價(jià)率131%。地塊出讓面積9.45萬平，容積率0.8。

　　在一周時(shí)間內(nèi)，合生創(chuàng)展接連斥資在上海包攬兩幅低容積率地皮，這與合生創(chuàng)展以往的低調(diào)作風(fēng)甚為不同。令人費(fèi)解的是，合生拿下的三林集鎮(zhèn)A14-1地塊成交單價(jià)達(dá)到了20870元每平方米，但其周圍在售的樓盤的價(jià)格僅為2.3-3萬元每平方米。真可謂是面粉貴過面包，這讓人疑惑：合生創(chuàng)展的這筆帳究竟是怎么算的？

　　上海的一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，上海低容積率的土地并不多，屬于稀缺地塊，三林集鎮(zhèn)A14-1地塊拍出這樣的價(jià)格也并算太稀奇。因?yàn)樵谏虾?，面粉貴過面包的并不罕見。

　　早在去年，上海普陀長風(fēng)地塊拍賣，中海地產(chǎn)最終以70.06億的高價(jià)奪下，當(dāng)時(shí)的平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%。該地塊的樓板價(jià)也已經(jīng)超過了周圍在售樓盤的價(jià)格。當(dāng)時(shí)就有分析人士預(yù)計(jì)，中海此項(xiàng)目的平均售價(jià)要達(dá)到5萬元，才能存在著比較大的利潤空間。

　　因此，合生創(chuàng)展似乎有意在長三角區(qū)域拋棄其以往熟悉的大盤開發(fā)模式，進(jìn)行新的模式嘗試。

　　模式變革前奏

　　對(duì)于本身以大盤模式發(fā)家、卻又忽然轉(zhuǎn)身低密度宅地開發(fā)的合生創(chuàng)展，其策略讓人頗感意外，因?yàn)榘凑蘸仙鷦?chuàng)展的慣例，以低成本獲取大量具有成長價(jià)值的土地才是其擅長之處。

　　一名熟悉合生創(chuàng)展的分析人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展在上海拿下的兩幅地塊事實(shí)上也“暗合”合生未來發(fā)展的策略。一方面，相比于環(huán)渤海與珠三角區(qū)域，合生在長三角的土地儲(chǔ)備并不見長，特別是上海，合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)基礎(chǔ)并不豐富。而另一方面，這種低密度的住宅用地“暗合”了合生在北京地區(qū)獲得成功的高端住宅開發(fā)策略。

　　2009年，長三角的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占到了合生創(chuàng)展全年業(yè)績(jī)的三分之一。今年，合生創(chuàng)展已將銷售目標(biāo)由原先的200億元調(diào)低至150億元。其在下半年仍需銷售80億至90億元才能完成既定的目標(biāo)，而要完成這個(gè)目標(biāo)，上海與北京區(qū)域的銷售就是重中之重。

　　合生創(chuàng)展明顯在加強(qiáng)以上海為中心的長三角土地儲(chǔ)備布局。除了剛剛在上海獲取的兩幅地塊外，今年3月份，合生創(chuàng)展還與昆山國土局簽訂協(xié)議，以7.7億元的代價(jià)拿下了大約29.2萬平方米的土地儲(chǔ)備，樓面地價(jià)約為1059元/平方米。

　　各種跡象表明，合生創(chuàng)展已經(jīng)在開始醞釀模式的轉(zhuǎn)型和區(qū)域的重新布局，當(dāng)合生發(fā)現(xiàn)，自己的大盤模式在北方區(qū)域的復(fù)制并不理想之后，其面臨的轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。

　　現(xiàn)在的合生創(chuàng)展或許已經(jīng)意識(shí)到，單純依靠規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長久生存之道，必須開始從追求“大體量”轉(zhuǎn)變到追求“精益求精”。

　　合生創(chuàng)展在這方面并非空白，其在北京開發(fā)的高端項(xiàng)目合生.世界村、合生.霄云路等都是其成功的嘗試，而上海獲得的三林集鎮(zhèn)A14-1地塊、廣富林2-5號(hào)地塊這樣低密度的住宅用地，正適合用于打造像北京合生.世界村，合生.霄云路8號(hào)這樣的高端項(xiàng)目。

　　如果這樣的轉(zhuǎn)型能完成，合生創(chuàng)展恐怕也將從一個(gè)追求高速運(yùn)轉(zhuǎn)率的公司轉(zhuǎn)變成一個(gè)追求利潤率的公司。

　　這其實(shí)也正是合生需要迫切解決的問題之一。根據(jù)瑞銀的觀察，從09年開始,合生的資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)開始減慢，瑞銀擔(dān)憂，緩慢的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)將會(huì)使得合生有利的土地儲(chǔ)備也喪失價(jià)值。

　　截止到6月30日，合生創(chuàng)展持有的土地儲(chǔ)備接近3000萬平方米的水平，如果不能加速資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，合生創(chuàng)展的土地優(yōu)勢(shì)顯然最終將蕩然無存。