　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 2010年9月2-4日，第六屆中國吉林·東北亞投資貿(mào)易博覽會現(xiàn)場，恒大與吉林省政府就南部新城等三幅地塊舉行了盛大的簽約儀式。據(jù)悉，恒大投資近100億元，簽得南部新城中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性塔樓項目、通化市50萬平米老城區(qū)棚戶區(qū)改造項目、遼源市83萬平米舊城改造。

　　雖然恒大的工作人員向觀點新媒體表示，如果不是由公司發(fā)公告公布的話，目前可能只是簽訂的意向性合約，項目還未能真正納入恒大的土儲。但無論如何，恒大在土地方面的動作一向激進。

　　土地擴張

　　恒大的土地儲備已經(jīng)超過7000萬平方米了。

　　根據(jù)中期業(yè)績報告，恒大上半年新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備達7238萬平方米，共擁有73個項目，位于36個主要城市，平均成本僅519元/平方米。

　　在中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大主席許家印稱，恒大從2004年開始超前進入了全國的二三線城市，“我們進入二三線城市比較早，因此購入土地的成本比較低。目前，恒大在全國進入的省會城市數(shù)量最多，上半年就達到了24個省會城市。”

　　今年上半年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市都較少推出土地，而這幾個城市也不是恒大發(fā)展的方向。

　　按照恒大一向的策略，二三線城市才是發(fā)展的重點。即便如此，也很少看見恒大出現(xiàn)在二三線城市的招拍掛市場上，從上半年已經(jīng)取得的資料來看，恒大的拿地方式依然是和政府簽訂合作協(xié)議。

　　2月10日，濟南推出了10塊土地在地交易大廳舉行招拍掛，而其中唐冶5塊總面積超過800畝的居住、商業(yè)金融用地被恒大地產(chǎn)以16億元左右拿下。

　　3月9日，蘭州市黨政經(jīng)濟合作考察團赴粵港澳考察招商，恒大地產(chǎn)與考察團共計簽訂了3個項目的合作，總投資額近200億元。

　　4月23日，長春市國土局出讓8宗地塊，最為引人注目的是恒大以底價5.01億元拿下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一宗19萬平方米的地塊。

　　5月11日，四川眉山市政府舉行今年首屆土地推介會，共推出土地36塊，面積達3300多畝。包括恒大、藍光等企業(yè)，共有60家省內(nèi)外房產(chǎn)企業(yè)參與推介會。

　　5月13日上午，恒大蘭州九州生態(tài)園建設(shè)項目簽約儀式在蘭州舉行，項目計劃總投資95億元，擬建融合旅游、娛樂的綜合性公園和居住小區(qū)，規(guī)劃占地面積約3089畝。

　　而在6月以后，恒大又先后在長春、太原、吉林省等省市獲得了不少項目，簽訂了不少意向。

　　財務(wù)底線

　　但值得注意的，恒大一方面在土地上狂飆突進，在規(guī)模上不吝擴展；另一方面卻明確表示收縮財務(wù)，提高現(xiàn)金減低風(fēng)險。

　　8月30日，許家印在業(yè)績發(fā)布會上指出，國家宏觀調(diào)控出臺后，考慮到市場和老百姓會受到影響，出現(xiàn)觀望情緒，成交量大幅度萎縮，而恒大在上市后亦相當(dāng)注重公司的穩(wěn)健經(jīng)營，對于現(xiàn)金流要求甚高，之前訂立現(xiàn)金流不能低于100億元，宏觀調(diào)控后，公司將現(xiàn)金的余額提高到150億元以上，最少也不能少于150億元，最高的時候更高達210億元。

　　也就是說，恒大正在提高財務(wù)安全底線。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士對此并不表示驚訝，她認(rèn)為，這樣的事情在目前的環(huán)境下顯得十分正常，還有很多企業(yè)都有這方面的打算，只不過是沒有公開披露。

　　但杜麗虹同時也表示，雖然房企都有提高現(xiàn)金的打算，但不一定都有效。有些向來比較積極的企業(yè)不一定能達到預(yù)期，比如，提高現(xiàn)金流勢必會影響未來拿地迅速，而如果看見好的地想拿的話這個目標(biāo)就很危險；另外如果未來市場比較弱化，也有可能會降低銷售分流現(xiàn)金。

　　顯然，恒大在拿地方面迅猛，為了保持固定規(guī)模的土地儲備量，恒大每年必須不斷補充土地儲備。

　　按照恒大目前的情況來看，其開工面積保持在2000多萬平方米，也就是說，以恒大最新公布的土地儲備量，僅夠其開發(fā)3年。

　　在此之前，許家印曾表示，恒大的土地規(guī)模要保持在5500萬平方米左右，用了多少就要補充多少。按照這樣的策略不變的話，恒大每年需要補充的土地儲備不會低于2000萬平方米。

　　截至2010年6月30日，恒大已付地價款239.4億元，未付136.2億元。而另一個還未計算的成本是，如果按照土地儲備的擴展速度同比加大開工量，那么恒大每年將新增多少建安成本、人力成本呢？

　　薄利多銷

　　即使恒大手握210億元的現(xiàn)金，在提高財務(wù)安全底線之后，能否繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)率的資金情況還有待觀察。

　　杜麗虹對此也表示，提高現(xiàn)金安全線和資金周轉(zhuǎn)并沒有直接的關(guān)系，但同時也承認(rèn)會影響拿地速度，也就是說會影響未來的發(fā)展規(guī)模。但如今的恒大已經(jīng)是在一個高速發(fā)展的快車道上，想要減速省油不是件容易的事情。

　　輝立證券的地產(chǎn)分析師陳耕認(rèn)為，恒大目前走得太快，恒大之所以在土地方面如此積極，無非是利用政策對土地后期的預(yù)期計劃。陳耕分析稱，恒大可能是認(rèn)為政府后期將持續(xù)放大保障性住房的土地量，而商品住宅用地相應(yīng)減少。

　　同時，陳耕表示，因政府給了很大的壓力，下半年房地產(chǎn)的投資增速會收縮，能滿足企業(yè)的融資需求并不多。而近期政策明確表示對開發(fā)貸流向會進行監(jiān)管，這也大大降低了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在恒大提高財務(wù)安全線，顯然是為了更嚴(yán)厲的政策做準(zhǔn)備。

　　事實上，恒大大規(guī)模擴展土地的底氣來自對銷售的信心，也就是說，恒大相信拿地后能迅速開工、迅速開售并能將土地盡快轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。

　　為了銷售，恒大采取了“微利”策略，但這并不表示恒大的銷售就能夠高枕無憂。

　　上半年，作為在新政后第一個全線產(chǎn)品降價的企業(yè)，恒大在4、5月調(diào)控風(fēng)聲最嚴(yán)之時也保持了不錯的銷售業(yè)績，逐月上漲。但是當(dāng)萬科等房企也開始調(diào)整價格策略之后，恒大的競爭優(yōu)勢不再明顯，8月業(yè)績出現(xiàn)了今年首次環(huán)比下降。

　　其實，許家印自己都表示，對目前恒大不到10%的利潤率并不滿意。但從目前看來，這似乎還是一個無解的問題。

　　陳耕表示，恒大現(xiàn)在正處在以利潤換規(guī)模的時期，因此現(xiàn)在不可能提高利潤率，只有等恒大的市場占有率提高，才能去改善利潤率的問題。