種種跡象似乎表明，樓市的回暖從這個(gè)秋天開始已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 在金九銀十到來之際，各大開發(fā)商8月業(yè)績飄紅，樓市成交量紛紛回升，一線城市日光盤再度登場，房企購地活躍……

　　種種跡象似乎表明，樓市的回暖從這個(gè)秋天開始已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

　　業(yè)績飄紅

　　即便剛剛過去的8月是樓市傳統(tǒng)淡季，但各大開發(fā)商業(yè)績頻頻報(bào)喜。地產(chǎn)龍頭萬科，顯然是整個(gè)8月樓市回暖的熱點(diǎn)話題，不僅創(chuàng)下單月銷售金額119.9億元、銷售面積91.5萬平方米的最高記錄，而且銷售均價(jià)13104元亦刷新歷史新高。

　　與此同時(shí)，碧桂園及世茂房地產(chǎn)公布的8月銷售數(shù)披露均一致向好。碧桂園8月銷售數(shù)字創(chuàng)全年單月新高，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約31億元，合同銷售建筑面積約58萬平方米，同比分別增長197%和120%；世茂房地產(chǎn)8月單月銷售27億元，較7月20億元增35%，亦為1月26億元后的今年單月新高。

　　除此之外，近期北京、深圳、南京、杭州等地出現(xiàn)消失許久的日光盤。在北京備受矚目的是萬科中糧長陽半島、首開智慧社、領(lǐng)袖慧谷、保利茉莉園等多個(gè)新開樓盤開盤當(dāng)天便宣告售罄。同樣，杭州8個(gè)樓盤1530套豪宅逆市熱銷，比如保利東灣、萬科杭州三大樓盤暢銷，都伴隨著“價(jià)格讓利”。

　　至此，不少企業(yè)均完成全年銷售目標(biāo)的80%以上，并透露下半年集中推盤，信心十足認(rèn)為很容易完成年初定下的目標(biāo)。

　　重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“這個(gè)回暖是一個(gè)真實(shí)的回暖。從1至8月份來看，全國市場是一個(gè)供不應(yīng)求的市場，是買方市場，4.17新政出臺(tái)以后，買房的人以為會(huì)降價(jià)，結(jié)果沒降價(jià)。降價(jià)是因?yàn)橘u方市場供不應(yīng)求，由于長期持續(xù)觀望，以為會(huì)下降結(jié)果沒有下降，這種反彈不是一種報(bào)復(fù)性的反彈。”

　　“金九銀十應(yīng)該還是會(huì)延續(xù)下去，因?yàn)樵?、10月份整個(gè)市場的放量還不足以形成市場的壓力，市場仍是買方市場為主，仍是供不應(yīng)求，所以金九銀十還是正常印象。”王雪松補(bǔ)充稱。

　　成交回升

　　商品房成交量一直是樓市冷熱的晴雨表，根據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)，壓抑半年之久的購房需求出來了，上海普通住宅銷量劇增；投資客也出手了，別墅、豪宅旺銷。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場周報(bào)顯示，8月20日-26日成交量連續(xù)第二周大幅反彈，9個(gè)監(jiān)測城市總成交量環(huán)比上升了17%。北上廣深四個(gè)全國一線城市中，上海8月23日至29日創(chuàng)下近20周新高：成交均價(jià)為21333元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲6%，突破2.1萬元大關(guān)。

　　中原地產(chǎn)最新發(fā)表的研究報(bào)告則指出，進(jìn)入8月以來，多數(shù)被監(jiān)測的城市一手住宅供應(yīng)和成交量逐周遞增，預(yù)計(jì)各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4-5成的增加。其中，深圳成交量環(huán)比增幅將達(dá)8成；天津、上海兩市增幅約在2-3成。

　　報(bào)告顯示，目前的成交量與4月首三周（新政前）相比，廣州已增加近50%；上海、杭州市場表現(xiàn)次之，比新政前有不到2成的下降，其余城市仍有3成左右的降幅。

　　分析指出，新房供應(yīng)量的增加，也為成交量的回暖提供了基礎(chǔ)。“政策不斷釋放出從緊信號(hào)，但尚無具體措施出臺(tái)。加上一部分新盤熱銷的影響，令部分觀望需求逐步轉(zhuǎn)入購買。但在新房價(jià)格尚未有實(shí)質(zhì)下調(diào)情況下成交量即持續(xù)回升，隨著銷售旺季的到來，后市可能出現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面。”中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵如是分析。

　　不過，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場是假回暖：“樓市成交量是在個(gè)別熱銷樓盤帶動(dòng)下出現(xiàn)的回升，絕大部分項(xiàng)目仍未擺脫滯銷困境，縱觀之前的十幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，依然處于低谷位置，并不能作為樓市即將回暖的依據(jù)。”

　　對(duì)此，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀反駁稱：“說來說去，貨幣發(fā)行量太多、對(duì)投機(jī)者稅收過于溫柔、地方土地財(cái)政依賴是主因，將房價(jià)蓋上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，有什么意義？”

　　地王重現(xiàn)

　　相對(duì)住宅成交量反彈，近期土地市場在清查閑置土地力度加碼的背景下依舊趨于活躍。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場周報(bào)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上周幾大重點(diǎn)城市土地供應(yīng)持續(xù)放量，尤其上海環(huán)比上升53%，有超50萬平方米的新增供應(yīng)，相當(dāng)于7月全月新增供應(yīng)的一半，已超過新政前水平。

　　其中，在南京67公頃大幅地塊入市的拉動(dòng)下，上周12個(gè)重點(diǎn)城市宅地掛牌面積達(dá)到222公頃，較新政前平均水平上漲6%，為近13周以來首次超過新政前水平。12幅到期宅地全部成交，平均溢價(jià)率超過24%。

　　據(jù)介紹，當(dāng)周出讓地塊中，南京下關(guān)濱江2幅地塊，起始總價(jià)超過200億元，規(guī)模逼近整個(gè)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目；上海位于新鴻基樓王濱江凱旋門同單元地塊的熱門地塊，一旦成交極有可能成為新的地王；當(dāng)周在沈陽荷蘭村板塊成交一地塊，成交價(jià)較7月所出讓的同區(qū)域地塊已高出近50%。

　　中原地產(chǎn)研究分析指出：“無論在公開市場還是其他渠道，開發(fā)商近期均頻頻增加土地儲(chǔ)備。近期萬科、金地、龍湖、保利等多家房企購入土地。從所購?fù)恋氐念愋图胺植伎?，都處在二三線城市，且多為商辦綜合用地。此外，房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐似有加快之勢，其中，萬科、保利、龍湖近期在順德和煙臺(tái)所購?fù)恋匾酁樯虡I(yè)綜合用地。”

　　“開發(fā)商在今年4月份以后就停止了拿地的動(dòng)作，拿地的熱情非常低，這么久沒拿地了，他們也有生產(chǎn)性的需要，所以會(huì)去拿地，這跟抄底關(guān)系不大。”王雪松還認(rèn)為：“市場回暖是一種真實(shí)的表現(xiàn)。開發(fā)商的壓力不會(huì)太大，4月份以后，開發(fā)商賣得非常好，但是很少買地，因此手里握有的資金應(yīng)該很充裕，有買地的錢。”

　　王雪松分析稱，回暖的長期性及持有性目前很難判斷，持有性方面有兩個(gè)方面的原因，第一還是要取決政策的力度和效果，第二要視乎是否還會(huì)出新的政策。

　　此外，王雪松還著重指出：“其實(shí)大家忽略了一樣?xùn)|西，就是今年的開工量比較大，開工量轉(zhuǎn)化成可以銷售的資源速度并不快，至于這些開工量未來能轉(zhuǎn)化成多少能買的房源，不是很清楚。如果這些開工量能在四季度轉(zhuǎn)化為可售量，市場自己就會(huì)調(diào)節(jié)過去。”

　　未來預(yù)期

　　然而，亦有市場人士對(duì)于樓市是否回暖判斷則顯得更加謹(jǐn)慎。“從現(xiàn)在來看，樓市一直其實(shí)沒冷，所以我個(gè)人認(rèn)為說不上回暖，政府一直沒有說要講房價(jià)或者降低成交量，只是原本該更火熱的場面被認(rèn)為的保持在某個(gè)溫度區(qū)間而已。下半年市場整體放量比較大，供求關(guān)系有所改變。”業(yè)內(nèi)人士李杰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是稱。

　　李杰認(rèn)為：“走量、適當(dāng)壓縮利潤可能是大方向，但房價(jià)不可能有大的下行空間。在優(yōu)惠的誘惑下，剛需可能會(huì)加速出手購房，成交量應(yīng)該可以期待，購房者也有實(shí)在的優(yōu)惠，選擇余地也大許多。”

　　此外，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士則認(rèn)為，目前樓市是否回暖很難判斷，誰也看不清楚，這是一個(gè)對(duì)未來預(yù)期不確定性導(dǎo)致的常態(tài)。杜麗虹說：“就是大家預(yù)測未來不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)控政策，所以很多人進(jìn)來買房子。如果說市場就這樣復(fù)蘇起來，房價(jià)或者成交量會(huì)有比較大的反彈，房地產(chǎn)商會(huì)更加樂觀；如果政府調(diào)控有新一輪調(diào)控政策出來或者原來政策更加趨嚴(yán)執(zhí)行的話，就會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，所有行為就會(huì)發(fā)生變化，市場又會(huì)陷入低迷。”

　　在政策取向方面，有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)有政策已經(jīng)被弱化，盡管最近政策不斷釋放出從緊信號(hào)，但尚無具體措施出臺(tái)，加上一部分新盤熱銷的影響，也令部分觀望需求轉(zhuǎn)入購買。

　　在中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵看來，當(dāng)前土地市場供求趨于活躍，符合增加住宅市場有效供應(yīng)的政策目標(biāo)；但未來高價(jià)地塊的出現(xiàn)，可能刺激市場反彈，不利于調(diào)控政策的持續(xù)。

　　而SOHO中國董事長潘石屹堅(jiān)信，未來不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策。在潘石屹看來，最重要的是認(rèn)真執(zhí)行“國十條”，更何況北京目前規(guī)定一個(gè)家庭只能購買一套房子，土地供應(yīng)都作為政治任務(wù)了，這種情況下不會(huì)出臺(tái)新政策。

　　同時(shí)，潘石屹表示，如果說還有兩個(gè)核武器的話，即提高利率、首付比例和出臺(tái)新稅收，但按照目前形勢判斷，也不太可能出。