綠城要做的是一個有完整價值的房地產(chǎn)企業(yè)，做第一還是第二不是一個主要的工作目標。

　　說實話，境外融資對公司的營運上也是有一定的制約，比如說綠城負債率比較高，而且我們公司合作項目多，許多錢是要投到合營公司，境外投資者相對不太喜歡高負債以及合作策略。我們目前在境外的資本市場沒有融資計劃，在今年可能會擴大與銀行和其他信托機構的合作。

　　Q：綠城的負債率105%，是不是下降的空間還很大？

　　壽柏年：下降的空間是大大的有。我們有強大的現(xiàn)金流，如果綠城不買地，都拿這部分資金去還債，那負債肯定一下子就降下來了。盡管很多投資者以及市場對綠城的負債一直居高不下向來頗有指責，但是公司現(xiàn)在認為目前這樣的一個負債比例，甚至更高，對綠城發(fā)展是有利的，是安全的。

　　現(xiàn)在這樣的負債率計算并非十分合理。因為公司需要買地，買地的時候，綠城出一半的錢，銀行出一半的錢，其中綠城的凈資產(chǎn)是不會增加的，相反負債是一定會增加的。公司目前凈資產(chǎn)現(xiàn)在大概100億。若是市場的評估，起碼有200億。但是銀行借錢給綠城的時候，是根據(jù)公司所持有的資產(chǎn)的現(xiàn)在市場價格來進行抵押后貸款的。

　　此外綠城有一個特點，就是預售款特別高，到去年年底有480個億的預售款，這個是因為賣得早，一下子就賣光了，這個錢是不需要還的。盡管在資本負債表也是算公司的負債。在這筆預收款里面，至少應該有15%是利潤，但卻沒有轉到賬面里。

　　再者，綠城95%以上的資產(chǎn)是住宅，是土地和住宅物業(yè)，公司變現(xiàn)能力是非?？斓摹Ｈ绻Y金一旦發(fā)生問題，我們可以有機會用合作的方式變現(xiàn)，我們有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，他們有錢。如果我們出讓一些項目股份，他們還是非常樂意接收的。

　　但是我們認為現(xiàn)在銀行的錢很便宜，而且市場機會很好。當然我們也明白高負債所帶來的風險，也非常謹慎的在評估市場的變化，但這個負債率對公司發(fā)展是有利的。要降低實在太容易了，但今年綠城不會把負債率降低。

　　Q：剛才說今年平均售價1.9萬元/平米左右，是不是表示綠城今年的毛利率會上升？

　　壽柏年：不是的，今年的毛利率估計也是會在20-30%之間。因為綠城并不追求高毛利率，其實賣得貴一點，這部分也會給政府拿走。

　　再者，現(xiàn)在綠城還在一個擴張階段中，我們還在進入一些新的城市，開始的時候，可能品牌認知度相對會低一些，因此毛利率需要一個提升的過程。而且綠城現(xiàn)在大量的房子開始做精裝修，精裝修一定是好的，但是精裝修投了是沒有同比例的毛利率的。所以精裝修做出來，可能毛利率反而會下降一點。

　　Q：綠城目前有沒考慮追趕第一的萬科？跟萬科的距離有沒有一個可以超越的預期？

　　壽柏年：綠城要做的是一個有完整價值的房地產(chǎn)企業(yè)，做第一還是第二不是一個主要的工作目標。我們主要是要把我們的規(guī)模做大，如果順便能做第一也是一件好事。

　　其實綠城也并非把第一作為一個目標，綠城目標是把產(chǎn)品做好了，把服務做好了，進入更多城市，能做多大做多大，能做到第一當然是好。我們也不會說不想做第一，但是這不會是作為一個主要的目標，所以說綠城有沒有制定做第一的計劃？沒有。