“我們未來(lái)肯定仍是走低成本擴(kuò)張策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，我們雖然有錢，但絕不拿地王。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 4月19日，金隅股份召開(kāi)2009全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，金隅股份董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事蔣衛(wèi)平、執(zhí)行董事兼總裁姜德義、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)王洪軍等管理層人士均出席了此次發(fā)布會(huì)，并回答記者提問(wèn)。

　　盡管數(shù)據(jù)顯示，2009年期間內(nèi)水泥板塊收入額占金隅股份總收入額的近40%，成為金隅主要的收入來(lái)源，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻已連續(xù)兩年成為金隅毛利貢獻(xiàn)最大的業(yè)務(wù)板塊。執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)王洪軍對(duì)此表示，全因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊經(jīng)策略調(diào)整效果，在09年逐步出現(xiàn)，使得資金回流速度加快。

　　作為北京土儲(chǔ)量最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，主席兼執(zhí)行董事蔣衛(wèi)平透露，未來(lái)金隅仍將堅(jiān)持走低成本擴(kuò)張策略，“雖然有錢，但絕不拿地王。”盡管中央出臺(tái)不少調(diào)控措施，蔣衛(wèi)平卻表示，正因土地的稀缺，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，未來(lái)仍將穩(wěn)健上升。

　　以下為金隅股份業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　Q：今年金隅的資本開(kāi)支是多少？

　　王洪軍：我們目前仍未有具體的資本開(kāi)支數(shù)據(jù)，但可以肯定的是，今年各版塊的增幅會(huì)比較大。目前公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備已達(dá)560多萬(wàn)平方米，且土地成本比較低，樓面價(jià)維持在每平方米3300-3400元左右，因此，公司的成本優(yōu)勢(shì)很明顯。其次，房地產(chǎn)板塊毛利率也比較穩(wěn)定，鎖定在33%以上，所以公司還會(huì)一如既地發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　蔣衛(wèi)平：我們資金還是非常充足的，最近金隅在銀行的授信額度也非常大，可使用的有200多個(gè)億，未來(lái)我們還要做REITs產(chǎn)品，還要發(fā)債等。金隅各個(gè)方面融資的能力非常強(qiáng)，所以公司未來(lái)發(fā)展不存在資金問(wèn)題。

　　Q：09年金隅房地產(chǎn)板塊的收入較水泥板塊高，是不是以后金隅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主？是否將定義為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司？

　　蔣衛(wèi)平：金隅在上市時(shí)就已定位為水泥、房地產(chǎn)、新建材和投資物業(yè)為主的公司。四個(gè)版塊將同步發(fā)展，并不是說(shuō)想做成一個(gè)房地產(chǎn)公司，其實(shí)我們水泥業(yè)務(wù)也很大，而且發(fā)展一樣很快。但不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)較高，按照公司最近的盈利和戰(zhàn)略發(fā)展情況，可能在最近一段時(shí)間內(nèi)，水泥和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展要快一些，而新建材和投資物業(yè)則會(huì)穩(wěn)健發(fā)展。

　　新建材發(fā)展較成熟，所以收入增長(zhǎng)不高，但利潤(rùn)能增長(zhǎng)20%以上也算很好。投資物業(yè)的增值利潤(rùn)也較高，所以金隅總體還是協(xié)調(diào)同步發(fā)展，但在某個(gè)時(shí)期，像房地產(chǎn)最近的利潤(rùn)比較好，可能發(fā)展就會(huì)快一些?，F(xiàn)在面臨的國(guó)家產(chǎn)業(yè)集中的調(diào)整，這對(duì)水泥整合是件好事情，這也是個(gè)機(jī)遇，所以我們有一個(gè)時(shí)期水泥業(yè)務(wù)的發(fā)展特別同步。

　　其實(shí)，金隅股份板塊水泥和新型制造業(yè)板塊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊和投資性物業(yè)四個(gè)板塊的持有與完美轉(zhuǎn)換，都是經(jīng)過(guò)國(guó)資委正式批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，與國(guó)資委限制的16家企業(yè)房地產(chǎn)無(wú)關(guān)。而且該4個(gè)業(yè)務(wù)已作為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，正式經(jīng)營(yíng)了幾十年，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從80年代就開(kāi)始運(yùn)作。目前該四大板塊已構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，且是經(jīng)過(guò)國(guó)資委正式的批準(zhǔn)作為金隅股份主導(dǎo)業(yè)務(wù)或投資業(yè)務(wù)。

　　Q：金隅現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)從北京發(fā)展到杭州，還有內(nèi)蒙古，然后這些二、三線城市現(xiàn)在也有很多一線的發(fā)展商進(jìn)入，業(yè)內(nèi)會(huì)擔(dān)心這樣會(huì)給二、三線城市帶來(lái)一個(gè)資產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，你們是怎么看的？

　　蔣衛(wèi)平：金隅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不存在泡沫問(wèn)題，因?yàn)槲覀冎饕_(kāi)發(fā)區(qū)域在三個(gè)直轄市，供地的特點(diǎn)是需求量非常大，人口非常密集，同時(shí)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也不一樣，主要是商品房和保障性住房。目前我們通過(guò)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)拿到的土地80%是用于商品房的建設(shè)。我們的商品房面向全國(guó)銷售，面向北京居民銷售的則是兩限房和保障性住房。

　　當(dāng)中，保障性住房的市場(chǎng)價(jià)格規(guī)定得較為合理，這個(gè)市場(chǎng)是非常廣闊，現(xiàn)在很多人都在申購(gòu)金隅的兩限房。而商品房則由于國(guó)家的政策調(diào)整，供地在不斷縮小。前一段國(guó)土資源部也披露，全國(guó)77%的土地供應(yīng)是保障性住房，23%是商品房的土地供應(yīng)。但盡管如此，商品房的需求量并沒(méi)有減少，所以，目前金隅的商品房銷售及價(jià)格都維持在較好的市場(chǎng)占有率及價(jià)格水平。無(wú)論是商品房還是保障性住房，對(duì)于金隅股份房地產(chǎn)的盈利來(lái)說(shuō)都比較利好。

　　Q：金隅未來(lái)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？與SOHO、萬(wàn)通相比，誰(shuí)更具優(yōu)勢(shì)？

　　蔣衛(wèi)平：我們未來(lái)肯定仍是走低成本擴(kuò)張策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，我們雖然有錢，但絕不拿地王。而且我們還有很充裕的土地儲(chǔ)備，其中在北京的工業(yè)用地就占了一萬(wàn)畝，土地成本僅666元/平方米左右，是北京土地儲(chǔ)備量最大的開(kāi)發(fā)商之一。這與建筑材料原是北京的大工業(yè)有關(guān)，金隅在半個(gè)世紀(jì)前主要以磚瓦灰沙石開(kāi)發(fā)為主，因此占有大量的土地資源。

　　作為北京本地企業(yè)，金隅肯定比SOHO、萬(wàn)通等房企有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槲覀冇写罅康耐恋貎?chǔ)備，而且也是土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)后通過(guò)招拍掛變成二級(jí)，而SOHO、萬(wàn)通只是土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)商。

　　Q：4月17日，國(guó)務(wù)院新推房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，停止三套房貸并可能加強(qiáng)征收土地增值稅，您們認(rèn)為這些措施推出后，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？如何看待內(nèi)地樓市走勢(shì)？

　　蔣衛(wèi)平：從金隅本身來(lái)看，商品房的價(jià)格并沒(méi)有下降，而且由于它的稀缺性，商品房的價(jià)格隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，供應(yīng)的減少和需求量的不變甚至增加，反而會(huì)形成價(jià)格的提升。目前一線城市，特別是北京區(qū)域，商品房的銷售速度及銷售規(guī)模都相當(dāng)好。由于商品房面向全國(guó)銷售，而且有錢的人還是比較多，愿意把資金用于購(gòu)買或投資房地產(chǎn)。

　　但為了解決民生問(wèn)題，政府將大部分的土地資源用于建設(shè)保障性住房和兩限房。由于商品房土地供應(yīng)量的減少，商品房的價(jià)格還是會(huì)穩(wěn)健上升。不過(guò)，大部分保障民生的住房?jī)r(jià)格會(huì)很穩(wěn)定，因?yàn)檎褜?duì)價(jià)格進(jìn)行限制。

　　事實(shí)上，對(duì)于改善性住房群體來(lái)講，他們有對(duì)房子的真實(shí)需求，而且有一定的資金實(shí)力，并不需要靠貸款來(lái)買房，所以不存在投資問(wèn)題。而買金隅商品房的消費(fèi)者也主要以改善性住房人群為主體。

　　Q：中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施對(duì)金隅未來(lái)的發(fā)展有何影響？

　　姜德義：調(diào)控對(duì)我們有好處，別人不能做我們能做，而且我們是專業(yè)搞房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占公司總投入的比重未來(lái)仍保持在35%左右，增長(zhǎng)會(huì)很大。

　　至于經(jīng)適房的問(wèn)題，事實(shí)上，政府要建設(shè)經(jīng)適房，沒(méi)利的話誰(shuí)都不會(huì)做，包括金隅。但我們又是北京本土企業(yè)，同時(shí)具備國(guó)資的特點(diǎn)，加上我們與政府的協(xié)商渠道良好，因此金隅參與經(jīng)適房的建設(shè)肯定是有利的。