“近兩個月海南已經(jīng)冷靜下來，目前的售價已經(jīng)算比較好，能保持這樣一個穩(wěn)定發(fā)展水平，我就覺得很滿意了。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 4月15日，雅居樂地產(chǎn)召開2009年業(yè)績發(fā)布會。主席陳卓林、副總裁劉華錫、副總經(jīng)理黃澤軍、首席財務(wù)官朱孝廉等雅居樂高官均有出席。

　　業(yè)績會上，除宣布雅居樂在2009年成功實現(xiàn)營業(yè)收入133.31億元，毛利49.54億元外，陳卓林還就投資者及媒體對雅居樂在2009年運營的疑問以及在2010年的發(fā)展規(guī)劃所提出的提問作出了解答。

　　同時，對于在2009年支撐了雅居樂業(yè)績半壁江山的海南清水灣項目，陳卓林則表現(xiàn)出對該項目及海南未來市場的樂觀預(yù)期。“加推100萬平米清水灣項目”成為其實現(xiàn)年銷售面積339萬的一大籌碼。

　　“今年目標(biāo)銷售339萬平方米”

　　Q：今年合約銷售目標(biāo)是多少？

　　劉華錫：今年預(yù)計合約銷售面積339萬平方米，均價約1萬元。因為我們有部分項目會在第三、四季推出，現(xiàn)在不想太早定具體的銷售金額目標(biāo)。

　　陳卓林：339萬平方米僅比去年增幅22%左右，其實是比較保守的。今年我們會有15個新項目推出，包括亞運城、海南等項目，現(xiàn)在海南最低也到達(dá)16000元/平方米，因此，10000元/平方米的均價容易實現(xiàn)。

　　Q：您們認(rèn)為今年是否會是拿地的好時機？預(yù)算金額是多少？

　　陳卓林：土地方面，我認(rèn)為仍有待觀看，現(xiàn)在的市場不穩(wěn)定。不過雅居樂目前還有40多億元的現(xiàn)金，有好土地我們不會錯過。

　　Q：雅居樂09年加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的投入，預(yù)計今年在商業(yè)地產(chǎn)的投資有多少？未來商業(yè)地產(chǎn)比重占總收入比例的多少？

　　劉華錫：商業(yè)地產(chǎn)方面，我們逐步加大力度，分兩步走，其中一步就是加大對大型商鋪的投入，例如廣州珠江新城的寫字樓項目，明天我們也會在西樵進行一個5萬多平方米的項目招商活動。

　　除酒店以外，我們對商鋪項目的投入預(yù)計每年不超過5億元，所產(chǎn)生的收入也不會超過集團總收入的10%。

　　Q：雅居樂09年的負(fù)債率達(dá)50%，相對于其他發(fā)展商而言算比較高，而您們未來還需發(fā)展亞運城這一大項目，雅居樂是否還有繼續(xù)發(fā)債融資需要？

　　陳卓林：我們一向的宗旨也是將負(fù)債率維持在50%左右的水平，我們認(rèn)為該水平較為合理。

　　劉華錫：暫時我們沒有大量的新增借貸，也未有發(fā)債的考慮，但不排除做一些財務(wù)上的重新安排，這將可能會涉及到一些簡單的財務(wù)工具，但不會增加我們的借貸，除了國內(nèi)正常項目的貸款。我們的正負(fù)債率會保持55%左右，因為未來仍有部分銷售入賬，預(yù)期今年年底負(fù)債率會降低到一定水平。

　　Q：目前雅居樂申請調(diào)整對科學(xué)城項目更改規(guī)劃的進展如何？對未來銷售是否有影響？

　　陳卓林：科學(xué)城項目申請規(guī)劃調(diào)整不是增加建筑面積，而是調(diào)整高度。事實上，政府是不允許調(diào)整建筑面積的，而我們則是在總體面積不變情況下，申請調(diào)整規(guī)劃，目前政府還在審批當(dāng)中。

　　我們認(rèn)為，調(diào)整規(guī)劃以后，能更好地利用周邊的山景及通風(fēng)環(huán)境，對項目未來的銷售肯定有好處。

　　Q：世茂曾表示很有興趣參與亞運城項目的建設(shè)，你們是否會讓其加入？

　　陳卓林：我們認(rèn)為亞運城項目很好，面積達(dá)400多萬平方米，以后可能不會再有這么大的項目。目前正在合作的仍是三家企業(yè)，未來若有任何變動消息，我們會第一時間公布。

　　“看不到海南有泡沫”

　　Q：今年是否還有海南項目推出？海南項目過去一年的售價都有不少的提升，能否分享一下您對海南未來發(fā)展的看法？09年雅居樂海南項目的售價高達(dá)1.7萬元/平方米，預(yù)計今明兩年售價是否會再有提升？

　　陳卓林：現(xiàn)在全國都在關(guān)注海南，尤其國際旅游島出來以后，很多人都想去投資，包括買樓及建房者。在09年12月份左右，海南的樓價確實上升比較厲害，而雅居樂則相對穩(wěn)健，洋房僅賣1萬元/平方米左右。事實上是完全可以賣到2萬多元每平方米，但我們覺得沒這個需要，因為1萬元/平方米左右的售價已經(jīng)很賺錢，而且目前雅居樂在海南的項目有10年的發(fā)展計劃，期望樓價能有穩(wěn)步的上升。

　　今年雅居樂的售價也是跟著政策走，一步步地往上升。雅居樂早前在海南所拿項目的土地價比較便宜，因此，該些項目具有很強的競爭力，報表也顯示該些項目的利潤很高。

　　從其它市場來看，今年會新推3個以上的項目，海南也是我們的重點項目之一，預(yù)計今年海南的銷售比較可觀，當(dāng)然售價仍會維持一定的漲幅，不會上升太高。事實上，目前雅居樂已無盤可賣，估計將于五一期間推出新盤。

　　至于雅居樂在海南的其它項目也有陸續(xù)推出，但所推的項目均是前期開發(fā)項目，今年所賣的項目三年前就已開工建設(shè)，目前球場已經(jīng)開放，銷售、酒店已啟動。

　　而目前的政策都是先規(guī)劃，然后再一步一步地去做，相信政府都不會把政策放得很開，這對雅居樂是非常有利。因為先走了幾年，所以我們覺得目前的銷售價格比較理想。

　　Q：預(yù)計今年海南所推項目的總面積是多少？據(jù)傳三亞政府有意將清水灣周邊地塊給雅居樂，是否確有此事？在今年在海南有哪些拿地計劃？

　　朱孝廉：目前雅居樂在海南僅清水灣一個項目，將分不同的期數(shù)推出，預(yù)計今年開發(fā)面積超過100萬平方米。

　　陳卓林：三亞政府并未有把清水灣周邊地塊給雅居樂。目前我們在海南和其它區(qū)域?qū)ふ翼椖浚粲龅胶线m的，我們就會拿下。

　　Q：4月14日，中央公布的70大城市當(dāng)中，海口及三亞已連續(xù)多月錄得較大升幅，作為海南當(dāng)?shù)赝羶^大的發(fā)展商之一，您們認(rèn)為目前海南的樓市是否有泡沫？預(yù)計今年海南樓市的升勢是否持續(xù)？

　　陳卓林：海南樓價得以攀升，主要有兩個因素：其一，海南資源好，而且到海南買房者大部分都是有錢人，他們都是坐飛機去買房，而恰恰是他們把海南的樓價給炒貴了。

　　其二，國際旅游島的提出，也導(dǎo)致海南今年樓市的升幅較大，就算全中國的樓價下跌，海南的樓價也沒跌。目前海南個別項目賣到10萬多元每平方米，這里面肯定有泡沫，但僅是極少部分。

　　而我們本可以賣到2萬6的項目，僅賣1萬多，就是不希望有泡沫，希望樓價能穩(wěn)步上升。事實上，近兩個月海南已經(jīng)冷靜下來，對理智的發(fā)展商而言，目前的售價已經(jīng)算比較好，能保持這樣一個穩(wěn)定發(fā)展水平，我就覺得很滿意了。

　　Q：近期有報道稱，不少到海南投資者欲沽貨，是否會擔(dān)心今年海南樓市會大跌？

　　陳卓林：對于目前有投資者沽貨一事，我認(rèn)為是好事。因為海南的發(fā)展才剛剛開始，所面對的市場是全國性的，現(xiàn)在去海南的人都是中國最有錢的人。而且，海南確實漂亮，實際上當(dāng)?shù)氐臉莾r還不足布吉島、巴厘島的1/3，而其資源及發(fā)展?jié)摿s遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過布吉島和巴厘島，所以我看不到海南有泡沫。

　　“目前國內(nèi)市場剛性需求還很大”

　　Q：中央4月15日公布供應(yīng)住房計劃，其中保障性住房的比例提高達(dá)1倍多，您們認(rèn)為此舉是否能抑制樓市過快上漲？預(yù)計今年的樓價走勢如何？

　　陳卓林：中央每年都會推出不少關(guān)于房地產(chǎn)的政策，而樓價今天仍然不斷上升。根據(jù)4月15日新出爐的經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，GDP不但沒有下跌，反而還上升接近12%。

　　對發(fā)展商來說，平穩(wěn)的樓價很重要。其實我們也很辛苦，經(jīng)常要計算地價，如果地價能平穩(wěn)增長，對買家而言是有利的。

　　目前保障性住房已成為一條國策，政府現(xiàn)在也下達(dá)了指標(biāo)，但我認(rèn)為這對市場沒有影響。

　　Q：目前中央在研究賣地政策，擬未來賣地不再是價高者得，此舉對發(fā)展商拿地是否有影響？未來將采取怎樣的應(yīng)對策略？

　　陳卓林：目前不少地方政府在嘗試招標(biāo)、拍賣等方式，例如上海。我們?nèi)孕杩礈?zhǔn)市場的變化。

　　關(guān)于稅收問題，事實上個人住房銷售稅早在多年前已提及，至于物業(yè)稅什么時候收以及收多少，仍有待觀察。但我相信政府目前把各方面的問題照顧到，不希望市場大起大落。

　　Q：兩會以后，樓價有直線上升趨勢，如何看今年樓市整體表現(xiàn)？是否認(rèn)為政府所出臺的措施對樓市的調(diào)控作用并不大？

　　陳卓林：現(xiàn)在市場不明朗因素肯定很多，尤其在政策方面。因此雅居樂在拿地上不會拿天價地，目前土地成本約1300元/平方米，僅占售價的10%左右，而目前我們的銷售均價在10000元/平方米左右，我們認(rèn)為這個價錢比較合理。我認(rèn)為，過高買入土地肯定會有風(fēng)險，樓價過高肯定會成為政府打擊的對象。

　　Q：4月15日，中央對90平方米以上的首付由兩成調(diào)至三成，同時，二套房貸首付也提高一成左右，利率也有所增加，您們認(rèn)為這些措施對調(diào)整樓市是否較為有力？對雅居樂未來的銷售是否有影響？

　　朱孝廉：政府出臺該措施也是希望能抑制樓價，降一下溫，如果政府不認(rèn)為對市場有效也不會出該些政策。就雅居樂而言，目前80%的買家自住為主，投資客僅15%左右，而且多數(shù)買家的購買力較強，譬如廣東省的買家超過30%是現(xiàn)金支付，60%-70%的客人一般也僅支付30~40%的首付，因為他們擔(dān)心以后的利息會增加，因此，這對我們公司業(yè)務(wù)影響非常微小。

　　陳卓林：說沒有影響是假話，對炒家肯定有影響，另外對部分自住者因不夠錢要再借款也會有影響。

　　我認(rèn)為目前國內(nèi)市場剛性需求還很大，目前政府除了出臺相關(guān)政策，也加大在保障性住房的建設(shè)，同時對土地供應(yīng)也逐漸加大，所以我認(rèn)為，這個政策還是有一定作用。