“央企來的話，我們也是歡迎的，因?yàn)檫@樣才可以PK一下，看誰的品質(zhì)做得更好。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 4月15日，今年2月份上市的中駿置業(yè)在香港舉行09年業(yè)績發(fā)布會，中駿置業(yè)董事長黃朝陽、執(zhí)行董事李維、財(cái)務(wù)總監(jiān)李少波出席了本次會議。

　　繼在港交所融資2億美元之后，中駿置業(yè)籌劃新一輪的擴(kuò)張。會上，中駿董事長黃朝陽表示，今年中駿置業(yè)新增土地儲備將達(dá)到300萬平方米，新增土地是去年土儲的42%，今年的新開工面積將是去年3倍。

　　以下為中駿置業(yè)2009業(yè)績發(fā)布會答記者問環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　Q：除了3.7個億的物業(yè)重估升值部分，中駿的核心盈利大概有多少？今年的目標(biāo)土儲是增加到一千萬，能否談一下資金來源以及今年的布局？

　　李維：扣除物重估價升值部分，核心凈利潤是9500萬，同比大幅的增長。今年大概新增三百萬的土地儲備，基本是位于海峽西岸地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、還有珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前鎖定的項(xiàng)目正在談判中，大概會投30個億進(jìn)去。

　　我們上市募集了兩億美金，加上今年55億人民幣銷售的回款，以及銀行信貸的支持，所以30億人民幣的投入對于我們來說是沒有問題。拿地時我們會設(shè)定好比較好的銷售利潤率，控制在20%左右。

　　Q：中駿在手現(xiàn)金6億，而一年內(nèi)到期的要還債5.6億，拿地有30億的投入，公司近期有沒有迫切融資的需要？截止12月底公司合約銷售是48億，今年可以入帳的有多少？

　　李維：公司今年買地是30個億，一年銷售目標(biāo)是55個億，2009年底的現(xiàn)金是6個億，由于我們在2010年2月份上市，又募集2億美金，這個沒有在09年的資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)。我們的資金充裕，目前為止沒有發(fā)債計(jì)劃。

　　另外，累計(jì)合同銷售是48個億，我們在2010年全部確認(rèn)收入。

　　Q：今年買地30億，資本性開支是大概多少？未來中駿的土儲分布會是什么樣的？

　　李維：今年買地是30個億，按照2010年開工的情況，預(yù)計(jì)資本開支會在20億左右。去年我們的開工面積比較少，今年比去年的增長的3倍左右。

　　我們的土地儲備有84%是在福建省，其他16%是在環(huán)渤海和珠三角地區(qū)。今年新增300萬平方米土儲可能有70%到80%會在環(huán)渤海區(qū)域，另外的百分之二、三十會在包括海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　Q：去年的合約銷售大概是32億，入賬的利潤的只有9500萬，能否解釋一下？今年頭三個月的銷售情況是怎么樣？

　　李維：房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的確認(rèn)必須要有兩個條件，第一個條件房子要竣工，第二個條件房子必須得銷售，而且交完樓。我們?nèi)ツ甑?2億的銷售收入是簽了合約的，但是還沒有交房。

　　我們第一季度的合約銷售是5個億，主要原因是我們在第一季度就沒有什么項(xiàng)目可以推。在第二季度和第三季度會有比較多的項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)全年的簽約額在55億左右，我們有信心達(dá)成目標(biāo)。

　　Q：商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)的一個比例？目前內(nèi)房股紛紛發(fā)行美元票據(jù)融資，公司會不會考慮這方面的融資的渠道呢？

　　黃朝陽：目前我們商業(yè)地產(chǎn)比例比較小，預(yù)計(jì)在2010年，商業(yè)地產(chǎn)將給公司帶來接近4個百分點(diǎn)的利潤，我們希望三到五年以后商業(yè)地產(chǎn)占整個盈利的20%-30%。物業(yè)的租金收入穩(wěn)定，有利于現(xiàn)金流的平穩(wěn)，在這方面公司有一定的嘗試，同時我們希望能夠?qū)⒆≌禺a(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)移植到商業(yè)地產(chǎn)去。

　　我們的融資渠道長期以來是比較傳統(tǒng)的，在07、08年金融海嘯的時候，我們是當(dāng)?shù)劂y行最青睞的客戶，是建行、農(nóng)行的優(yōu)質(zhì)客戶。另一方面并不是說國家宏觀調(diào)控，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都貸不了款，調(diào)控會把好的房地產(chǎn)企業(yè)留下。另外我們會按照自己的布局走，目前還沒有發(fā)債的計(jì)劃。然而不管是發(fā)債或者是其他的一些辦法，公司會秉承股東的利益最大化這一點(diǎn)?，F(xiàn)在我們在銀行有110個億的授信額度。

　　Q：國內(nèi)的加息預(yù)期很強(qiáng)，如果加息會增加融資成本，公司是怎么去看待這個問題？

　　黃朝陽：剛剛公布的第一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，內(nèi)地的GDP增長是11.9%，應(yīng)該講整個中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升，宏觀面是沒有改變的。第二個是CPI增長2.2%，所以還沒有出現(xiàn)物價快速上升的信息，加上人民幣升值的壓力，所以我感覺近期還沒有加息可能。

　　Q：中駿的毛利高達(dá)52%，能否談一下當(dāng)中的原因？這個水平是可以維持的嗎？中駿的客戶是投資型，最近中央好像對投資客戶打擊很大，調(diào)控對你們有沒有影響？

　　李維：09年的毛利率有一個很大的增長，主要是因?yàn)楸本┑捻?xiàng)目。

　　其實(shí)我們的客戶大部分是自住型為主，我們做的房子比別人貴，是因?yàn)槠焚|(zhì)比別人好。根據(jù)我們對客戶群的分析，百分之八、九十都是自住型，在整個海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，剛性需求還是非常完善的，

　　Q：現(xiàn)在很多的央企進(jìn)入海西，是否對中駿造成一個競爭？如果物業(yè)稅真的出臺的話，對中駿有沒有影響？

　　李維：福建確實(shí)跟國內(nèi)其他地方有很不一樣的地方，民營化經(jīng)濟(jì)比較好。國內(nèi)有一種說法叫溫泉之爭，就是溫州跟泉州，這兩個地方老百姓都很會做生意，早年下南洋。在香港有很多上市公司，都是從福建興起的一些品牌企業(yè)。

　　央企來的話，我們也是歡迎的，因?yàn)檫@樣才可以PK一下，看誰的品質(zhì)做得更好。我們的品質(zhì)應(yīng)該來說要超越他們的，來的話才可以見真功夫。

　　黃朝陽：物業(yè)稅現(xiàn)在還是在討論的階段，要推出一個稅種，需要很多方面要去完善，特別是統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)要完善。開通物業(yè)稅短期內(nèi)可能對市場有一點(diǎn)點(diǎn)影響，但是長期來講，就像國外，都開這個物業(yè)稅，市場還是會健康發(fā)展。

　　在海西，房地產(chǎn)區(qū)域性特別強(qiáng)，我們扎根在海西，擁有品牌、品質(zhì)，擁有大量忠實(shí)的客戶群，從這一點(diǎn)來看，我們是比較強(qiáng)的。

　　Q：怎么看待二三季度樓市走勢？現(xiàn)在中央打壓房價，你們怎么看這個今年的銷售完成情況？

　　黃朝陽：從GDP增長，還有CPI的增長來看，整體宏觀經(jīng)濟(jì)是比較良性的，特別是3月份，外貿(mào)第一次出現(xiàn)逆差，刺激經(jīng)濟(jì)的這種政策不會很快出來。

　　內(nèi)地城市化進(jìn)程處于中間的時點(diǎn)，應(yīng)該說剛性的需求還是比較高的，特別是二、三線城市。我們提供三類產(chǎn)品線，高端的、中高端、中端，在中端跟中高端這個產(chǎn)品線上我們是非常有競爭力的，而且這個是市場需求非常大。