健康是最重要的，健康才可以持續(xù)地發(fā)展，如果整個樓市垮下來，就像香港1997年之后垮了7年，那付出的代價會很痛苦的。

　　觀點網(wǎng) 周靜怡 “健康是最重要的。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在瑞安09業(yè)績發(fā)布會上，如是評價近期的房地產(chǎn)市場。堅持認(rèn)為房地產(chǎn)市場沒有泡沫的羅康瑞，表示支持二套房貸首付50%的政策，并認(rèn)為土地缺稀，將使上海的房價有進(jìn)一步上漲的空間。

　　或許是因為飽受囤地傳言的困擾，羅康瑞再三表示，公司的許多舊改項目因動遷遲遲未能開工，而最近這些項目均已開工。瑞安的財務(wù)總裁尹焰強(qiáng)則表示，預(yù)計2010年公司在重慶、武漢以及佛山的天地項目，會使得瑞安的銷售均價略有下降。

　　以下為瑞安房地產(chǎn)09年業(yè)績發(fā)布會實錄：

　　Q：瑞安很著重三年計劃，表示要加快土地開發(fā)，因為不希望讓國家誤解公司有囤地行為，是否曾經(jīng)國土局或者地方政府給瑞安施壓？公司接下來由今年到2012年的資本支出情況大概是怎么樣？

　　羅康瑞：首先瑞安從來沒有試過囤地，以前主要是土地沒有交付給我們。現(xiàn)在加大步伐是由于形勢不同，一方面是市場比較成熟，我們自己做的項目也開始成熟，還有就是瑞安覺得如果不把我們已經(jīng)買到的土地盡快建起來，吃虧的是我們自己。加快步伐是配合市場和形勢的需要，這也是我剛剛講的，我們是認(rèn)清時勢和配合形勢。

　　因為08年的金融風(fēng)暴告訴我們，即使一個公司的資產(chǎn)負(fù)債表很健康，但如果市場有大變化，也還是會受到影響。所以現(xiàn)在我們很重視現(xiàn)金流，會加快開發(fā)步伐。

　　尹焰強(qiáng)：公司的資本支出大概是2010年115億，2011年107億，2012年也是大概107億。

　　Q：今天國務(wù)院正式發(fā)通知，規(guī)定二套房首付是五成，而且加大經(jīng)濟(jì)適用房的推量。瑞安目前是如何看待今年樓市的整體表現(xiàn)的？對瑞安有何影響？會否擔(dān)心政策會影響瑞安的信心？

　　羅康瑞：二套房50%的首付，我覺得是好事。因為我們不建議、不堅持炒賣房子，我們真的希望樓市健康發(fā)展，樓價可以上升得慢一點。健康是最重要的，健康才可以持續(xù)地發(fā)展，如果整個樓市垮下來，就像香港1997年之后垮了7年，那付出的代價會很痛苦的。

　　如果房子賣不動了，當(dāng)然影響會有一點。但是去年成交價格這么高，不一定是健康的。如果說以后每年的成交量都保持在4萬億元，那市場是沒有問題的。我們總是以長遠(yuǎn)眼光來看這個問題。

　　Q：中央的措施出臺，瑞安是贊同的。但之前中央出臺的一系列政策，依然覺得對樓市降溫作用不大，是不是未來還會出臺更加嚴(yán)格和大力度的措施呢？瑞安認(rèn)為這些措施會不會有效地打擊樓市呢？而二套房首付收緊對瑞安的中高檔的樓市是否有影響呢？

　　羅康瑞：提高了二套房首付，可能會減少成交量，但應(yīng)該不會打擊樓市。內(nèi)地樓市剛性需求很強(qiáng)，譬如現(xiàn)在，一個人有錢，放銀行利息不高，買股票擔(dān)心下跌，有什么值得做的呢？買樓是最好的選擇。

　　同時我一再強(qiáng)調(diào)，中國的經(jīng)濟(jì)增長很強(qiáng)，土地資源很不夠，大家認(rèn)為出路在哪里呢？所以我認(rèn)為樓價一定可以穩(wěn)步上揚(yáng)。包括建設(shè)部長也說未來20年樓價上升壓力是很大的，因此樓市長期看好的。

　　至于政策對高檔項目影響是有的，但很小，因為高檔項目并不看重銀行的信貸，有三分之一的人仍然是用現(xiàn)金買房的。

　　Q：今年上海樓價升勢是否會像去年那樣？瑞安也很多舊城改造項目，未來瑞安的發(fā)展項目，是否會偏重于舊城改造，而少去參與招拍掛拿地？今年在舊城改造項目瑞安打算投入多少錢？而瑞安是否會有發(fā)債的考慮？

　　羅康瑞：上海的價格會繼續(xù)向上，我們?nèi)匀豢春茫驗樯虾Ｍ恋睾懿粔?，特別是市中心。其實像新天地項目，我們也不希望價錢那么高，但是基本上上海沒有樓可以買，因此奇貨可居。

　　瑞安去年底到今年初在原來項目的附近已經(jīng)買了一些地，而且土地面積都不小。目前我們不會刻意尋找新的城市開發(fā)，因為我們已經(jīng)進(jìn)入的城市有很大發(fā)展空間，有機(jī)會的話是在原有基礎(chǔ)上發(fā)展。策略上來說，我們會找一些適合做的項目。

　　尹焰強(qiáng)：剛才說到我們今年會有115億的支出，其中有67億用于舊改的項目大部分是動遷費(fèi)。剛才也說到我們需要加快開發(fā)速度，但是我們也暫時沒有打算要大量增加土地儲備。

　　發(fā)債的可能性不排除，但需要清楚的是，現(xiàn)在發(fā)債成本比較高。瑞安的融資可以向銀行借貸，銀行愿意借，利息比發(fā)債低，銀行借貸肯定比發(fā)債好。我們還是會留意市場發(fā)展，再作最后決定是選擇銀行還是發(fā)債。

　　Q：09年年報顯示瑞安現(xiàn)金是49億，預(yù)計2010年資本支出是115億，會否擔(dān)心出現(xiàn)資金問題？公司今年銷售目標(biāo)是多少？

　　尹焰強(qiáng)：瑞安今年需要的支出是115億。其中我們有一些現(xiàn)金是可以通過售樓預(yù)售款回籠的。目前我們的借貸加起來接近90億，可以足夠應(yīng)付年內(nèi)的支出，其實銀行很愿意幫助我們的。

　　羅康瑞：內(nèi)地銀行業(yè)很樂意做房地產(chǎn)融資，這方面我們沒有任何的壓力。公司今年的合約銷售金額目標(biāo)是60億左右，銷售面積目標(biāo)是42.9萬平方米。

　　Q ：瑞安今年以12.6億元在上海楊浦五角場購入的地塊是以底價成交的，公司是否可以具體介紹一下項目？此外，瑞安之前提過有關(guān)分拆地產(chǎn)項目上市的問題，現(xiàn)在進(jìn)展如何？

　　羅康瑞：該地塊是跟創(chuàng)智天地連在一起的。這是瑞安即將為復(fù)旦大學(xué)建的一個商學(xué)院，此外還有一些酒店、寫字樓做科研的配套。那一塊地很適合創(chuàng)智天地，政府看到瑞安正好是適合而且有能力做這個項目，因此我們很僥幸能作為唯一一家投標(biāo)公司，以底價獲得該項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)拆分上市，就進(jìn)展情況來說，我們現(xiàn)在有計劃，但沒有具體的時間表，我們相信在適當(dāng)時候會將商業(yè)地產(chǎn)分拆出來。