主持人：那我們也會請她作為特約評論員，來跟我們的最后一位嘉賓做主題互動(dòng)，接下來有請最后一位重量級的嘉賓，他是摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生，今天他為我們做的主題演講是資本市場中的福建房地產(chǎn)企業(yè)，掌聲有請！

　　龔方雄：非常高興有機(jī)會到福州來參加房地產(chǎn)論壇，我這一部分還是從大趨勢，然后結(jié)合資本市場，來講講中國整體的房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，和我們房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展，應(yīng)該講中國房地產(chǎn)整體市場應(yīng)該是進(jìn)入了一個(gè)我認(rèn)為是第二階段，就是相對比較成熟的階段，這個(gè)有它的標(biāo)志性，什么標(biāo)志性呢？大家知道其實(shí)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，歷史是非常短的，大概也就是十年、二十年的歷史，不同的地方，房地產(chǎn)整個(gè)商業(yè)化市場化發(fā)展的時(shí)間都不同，真正大家知道全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，也是從九十年代末，二十一世紀(jì)初才開始，這個(gè)發(fā)展主要是在一線城市四川，北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，由住宅市場的商品化所推動(dòng)。

摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄

　　那么整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)動(dòng)力，很簡單。一就是中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展可持續(xù)性的動(dòng)力在于中國的城市化和工業(yè)化的進(jìn)程，那么城市化和工業(yè)華的進(jìn)程，現(xiàn)在其實(shí)仍然應(yīng)該講是在相對的早期階段，城市化率仍然是46%，現(xiàn)在這個(gè)每年以1%到1.5%的速度上升，也就是說中國每年都要把兩千萬左右的農(nóng)村居民、農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，這就是說我經(jīng)常講的一個(gè)比喻，就是中國每年都要造一座上海這樣的城市，來吸收城鎮(zhèn)化的人口。所以這是中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，也是中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的動(dòng)力，進(jìn)入我剛才講的相對的比較成熟的階段，實(shí)際上就是這種城鎮(zhèn)化的趨勢，城市化的進(jìn)程、工業(yè)化的進(jìn)程表現(xiàn)最突出的，實(shí)際上是在二、三線城市。所以說二、三線城市的進(jìn)一步的城鎮(zhèn)化工業(yè)化，將是中國經(jīng)濟(jì)未來成長的一大動(dòng)力，同時(shí)也是房地產(chǎn)未來市場發(fā)展的一個(gè)重要主要的特征，結(jié)合到福州和福建來講，大家知道福州和福建在中國地理位置上，是有它的非常非常的特殊性的。舉個(gè)例子來講，我們離臺灣很近，現(xiàn)在兩岸正在緊鑼密鼓的商議所謂的ECFA，就是臺灣跟中國的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作協(xié)定，這個(gè)可能就會為整個(gè)福建閩南地區(qū)和福州的整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一個(gè)新的契機(jī)。由于福建福州整個(gè)閩南的華僑華人比較多，跟臺灣的整體的合作的加強(qiáng)，實(shí)際上代表著中國經(jīng)濟(jì)跟海外市場和資本結(jié)合的一個(gè)里程碑，所以這個(gè)一定會加快我們區(qū)域特征比較強(qiáng)的城市化的進(jìn)程和工業(yè)化的進(jìn)程，將來福建閩南和福州地區(qū)整體來講會成為兩岸進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)整合的一個(gè)非常重要的橋梁和樞紐。

　　這就是我剛才講的，現(xiàn)在你隨便講一個(gè)地區(qū)也好，市也好。它都有自己的定位，海南有海南的定位，海西有海西的定位，東北有東北的定位，現(xiàn)在像新疆像內(nèi)陸省份，像西藏也有它的定位，西部有它的資源，有東部所沒有的資源，所以每個(gè)區(qū)域，每個(gè)城市在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都漸漸成為了一個(gè)熱點(diǎn)，這就是中國經(jīng)濟(jì)未來以內(nèi)需為導(dǎo)向成長的一個(gè)主要的動(dòng)力的來源，但是這只是一個(gè)動(dòng)力的來源，那么怎么就能把這些動(dòng)力的來源真正變成發(fā)展的一個(gè)動(dòng)力呢？我們就要把這個(gè)發(fā)展的契機(jī)有效的跟資本市場來結(jié)合，跟資本來結(jié)合。我覺得我剛剛聽了杜博士的一些關(guān)于基金，關(guān)于REITS，就是房地產(chǎn)信托基金的PE、私募和股權(quán)基金的結(jié)合發(fā)展，這實(shí)際上是未來中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入第二階段發(fā)展的一個(gè)非常關(guān)鍵性的步驟。

　　怎么講呢？我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場面臨非常非常大的問題。一方面我們民間的資本和國家的資本都非常強(qiáng)，我們流動(dòng)性也很多，但是另一方面，投資人、有錢人、有資本的人覺得在中國的投資渠道非常非常的狹窄，那另一方面，政府現(xiàn)在也都不斷的擔(dān)心，對房價(jià)過高的這種擔(dān)心越來越甚，房價(jià)過高在很多場合，我都闡述過我的觀點(diǎn)，中國的地價(jià)、房價(jià)趨勢性上漲的方向應(yīng)該來說是非常明確的，我們的房價(jià)和地價(jià)很難在未來的，至少一、二十年出現(xiàn)趨勢性的下跌，但是房價(jià)和地價(jià)上漲過快確實(shí)是一個(gè)問題，那么從一個(gè)層面上當(dāng)然反映了我們國家流動(dòng)性資金過多，同時(shí)投資者缺乏有效的投資渠道，但是解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，尤其是住宅價(jià)格上漲過快的一個(gè)根本性的出路在哪里，就是要增加供應(yīng)量，因?yàn)槟阋l(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)板塊其實(shí)是對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)非常強(qiáng)的板塊，尤其是你要做大做強(qiáng)內(nèi)需，我們要變成出口型拉動(dòng)變成內(nèi)需型拉動(dòng)的話，如果只是一直打壓的話，那這是相矛盾的事件，我一直講房地產(chǎn)市場的發(fā)展，最重要的是有沒有足夠的手段、足夠的資金和良好的市場環(huán)境來讓增加供給，增加供給的過程跟中國城市化的相配合，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)該快的發(fā)展，這是我們政府的目標(biāo)。

　　但是每一次宏觀調(diào)控，尤其每一次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，為什么結(jié)果往往適得其反，為什么越調(diào)房價(jià)越高呢？你看最近一段時(shí)間，非常明顯的，就是說兩會以后，我們很多城市的房價(jià)包括成交量都出現(xiàn)了所謂恐慌性或者報(bào)復(fù)性的上漲，為什么房價(jià)越調(diào)越高呢？每次我們調(diào)控的著眼點(diǎn)都是比如說一要調(diào)控的話，土地供應(yīng)就受到限制，對發(fā)展商的資本金就提高要求，對開發(fā)商的貸款也緊縮，發(fā)展商要進(jìn)入資本市場的難度也提高門檻，比如說發(fā)展商要在資本市場發(fā)展，融資要上市，要再融資，這些結(jié)構(gòu)實(shí)際上都是導(dǎo)致開發(fā)商的開發(fā)速度下降，同時(shí)我們的經(jīng)濟(jì)成長是共性的，城市進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的，而且現(xiàn)在也是加快城市化的進(jìn)程，從中央到地方都有共識，很多地方要搞成進(jìn)化的發(fā)展，要搞區(qū)域化的發(fā)展，讓農(nóng)民在城市落戶更容易，所以需求方面基本上是加快發(fā)展，但是一調(diào)控，供應(yīng)方面可能受到影響，我們的提法是要加快比如說廉租房的進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)適用房，在一塊政府在這方面發(fā)揮得作用要提高，但是我們的政府沒有資金能力、沒有財(cái)力去大規(guī)模的發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，在這個(gè)過程中，我們大家知道每一次宏觀調(diào)控都抑制或者限制地方政府的融資平臺，因?yàn)樗X得風(fēng)險(xiǎn)比較高。因?yàn)檫@里面有一個(gè)深刻的問題，就是我們財(cái)政的體制還沒有理順，所以供給上不來，中國錢又很多，但是投資渠道很有限，那大家在股市盤整不前，股市回報(bào)非常有限的情況下，這有一大部分的錢就去追求房地產(chǎn)，追求最終的房地產(chǎn)形成以后的一個(gè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)最終價(jià)格不斷的上漲，我經(jīng)常給投資者講的一個(gè)例子，其實(shí)中國要講所謂的資產(chǎn)泡沫，實(shí)際上是不存在的，中國股市在2001年上證指數(shù)，綜合指數(shù)2300點(diǎn)，現(xiàn)在3100點(diǎn)，九年的時(shí)間漲了不到50%，所以說中國股民要講絕對的回報(bào)率的話，是相當(dāng)?shù)目蓱z。

　　那我們講一下金磚四國，巴西的股市，在這九年當(dāng)中漲了七倍，俄羅斯?jié)q了四倍，印度漲了六倍，而中國漲了不到50%，2000年中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是一萬億美金，中國經(jīng)濟(jì)翻了五倍，這里面有很多財(cái)富積累，所以中國不可能那么差，大家知道中國有一類資產(chǎn)升值的幅度是可以跟印度、俄羅斯、巴西媲美的，那就是房地產(chǎn)，大家知道我們很多大城市，甚至現(xiàn)在二線城市的房價(jià)在過去五年漲了多少倍，應(yīng)該平均里講漲了五、六倍，這是可以跟巴西、俄羅斯的投資回報(bào)媲美的，那么這個(gè)原因在哪里，供求關(guān)系，由于時(shí)間關(guān)系，這我就不深層次的闡述了。

　　中國的房地產(chǎn)、中國的土地是一個(gè)有限供給的資源，這跟巴西、俄羅斯，他們生產(chǎn)礦產(chǎn)品，他們很多上市公司是資源類型的公司，是很多石油類型的公司原理是一樣的，那為什么中國股市沒有漲這么多呢？因?yàn)楣墒袥]有漲這么多也是供求關(guān)系。中國在十年之前，我們的流通市值可能不到一萬億人民幣，而現(xiàn)在是15萬億人民幣，那這就造成了房地產(chǎn)市場只要投資就必漲，我們股市上面的投資回報(bào)不如其他的資產(chǎn)。所以錢蜂擁而至，但是現(xiàn)在供應(yīng)量做不上來，尤其是跟城市化的進(jìn)程相比，尤其跟財(cái)富累積相比，那怎么解決高房價(jià)的問題，當(dāng)然有很多的辦法，最根本的辦法就是要增加供應(yīng)量，現(xiàn)在開發(fā)商融資困難，地區(qū)政府又沒有錢。另一方面整個(gè)社會，不管是國家財(cái)富、私人財(cái)富、流動(dòng)性都很大，怎么辦呢？就是要發(fā)展資本市場，剛才杜博士講的要發(fā)展基金業(yè)，我們房地產(chǎn)市場一定要跟資本市場有效的對接，如果可以解決這個(gè)問題的話，那中國不光是地方政府也好，開發(fā)商也好，進(jìn)一步發(fā)展壯大，進(jìn)一步通過跟資本和資本市場的對接來融資，來做活這個(gè)房地產(chǎn)市場，這樣供應(yīng)量就能上來。

　　所以下一步所謂中國整個(gè)房地產(chǎn)市場，它的一個(gè)特點(diǎn)在哪里呢？兩個(gè)。一個(gè)就是發(fā)展是向二、三線城市發(fā)展，但是二、三線城市發(fā)展最缺的是什么？資本和資金，所以下一步中國房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)就是更多的開發(fā)資金也好，更多的孵化資金也好，更多的拿地的資本金也好，是從資本市場，從資金跟資本對接來的，而不是單單的銀行貸款和企業(yè)的滯有的現(xiàn)金流，現(xiàn)在我們還在起步階段，所以總的來講，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的遠(yuǎn)景是非常非常光明的，只要中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速成長，這樣的趨勢可以說是非常明確的，我們可以很有信心的講，中國經(jīng)過會繼續(xù)保持高速成長，中國城市化的進(jìn)程會繼續(xù)，但是在這個(gè)過程中的發(fā)展階段不同，那下一步就是中國房地產(chǎn)發(fā)展的對接，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向，我就講到這里，謝謝！

　　主持人：下面進(jìn)入兩位專家的問答環(huán)節(jié)。

　　杜麗虹：我感覺國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)心目中的地產(chǎn)基金和外資金融機(jī)構(gòu)心目中的地產(chǎn)基金是有差別的，因?yàn)閲鴥?nèi)的地產(chǎn)企業(yè)是我剛才講的類似嘉德的模式，是以我為主的。我不知道具體摩根大通，那很多在歐美的金融機(jī)構(gòu)，他們是歐美的操作管理，大多數(shù)都是以我為主的。我來選擇一些好的項(xiàng)目，并不一是跟某個(gè)企業(yè)的合作，是由我來主導(dǎo)基金的投資的，我就像問一下在中國的基金時(shí)代，國外的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該扮演一個(gè)什么樣的角色，如何來彌補(bǔ)他們跟國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一種認(rèn)識上的差距？

　　龔方雄：我覺得這個(gè)可能會有一個(gè)階段性，資本要跟行業(yè)結(jié)合，對行業(yè)了解的，當(dāng)然還是他的開發(fā)商，從事行業(yè)的人。尤其國外的資本進(jìn)入中國的市場，他可能從國外的模式來講，確實(shí)資本本身對它的運(yùn)作方式，尤其對他的投資方，它的LP是要負(fù)責(zé)任的，確實(shí)希望自己主導(dǎo)，但是資本有一個(gè)最終的目的，就是要獲得足夠的投資回報(bào)，它是以盈利為主的，那要進(jìn)行運(yùn)營進(jìn)行操縱，那在這個(gè)過程中不可避免的要跟行業(yè)結(jié)合，那國外的資金資本真的進(jìn)入所謂的資本時(shí)代和基金時(shí)代，一開始在磨合過程中會尋找中國模式，剛才你的定位非常好，中國模式還沒有出現(xiàn)，我們現(xiàn)在要探討的到底是新加坡模式還是美國模式，我剛才聽了你講的以后，和我對這個(gè)行業(yè)的了解，我覺得新加坡模式再加上一些中國的特色，可能是未來的一種發(fā)展方向。