我們對(duì)亞運(yùn)城項(xiàng)目很有興趣，因?yàn)槲覀兿ＭM(jìn)入廣州市場(chǎng)，公司正在與其他合作方溝通討論。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 4月13日，世茂房地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了2009年業(yè)績(jī)營(yíng)運(yùn)狀況。世房業(yè)績(jī)期內(nèi)確認(rèn)收入為人民幣170.3億元，較2008年上升137%。其中全年合約銷(xiāo)售額225億元人民幣，同比增加90%；總合約銷(xiāo)售面積250萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)98%。

　　會(huì)上，世茂房地產(chǎn)董事長(zhǎng)許榮茂、執(zhí)行董事許世壇、首席財(cái)務(wù)官許偉文闡述了世房今年的土地儲(chǔ)備、資金方面的策略。

　　以下為世茂房地產(chǎn)2009業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)答問(wèn)環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　Q：目前公司的信貸負(fù)債短期和長(zhǎng)期比例是多少？公司現(xiàn)在銀行授信額度是多少？今年信貸收緊的情況，杠桿還會(huì)維持嗎？世博會(huì)之后上海房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎么樣？

　　世茂房地產(chǎn)：一般而言，開(kāi)發(fā)貸款不需要籌集，因?yàn)轫?xiàng)目一邊銷(xiāo)售，一邊回款，收到款項(xiàng)就可以?xún)斶€之前的貸款。除了這些開(kāi)發(fā)貸款以外，公司其他的負(fù)債都是三年以上。

　　剛剛提到上海房?jī)r(jià)高，其實(shí)不僅是上海，北京的房?jī)r(jià)也很高。比如說(shuō)上海拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有些已經(jīng)到3、4萬(wàn)元/平方米，離北京市中心很遠(yuǎn)的土地也拍到2到3萬(wàn)元/平方米。

　　一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)比較低，像萬(wàn)科稅后利潤(rùn)也不是很高。盡管一線(xiàn)城市的剛性需求大，但成本很高，又沒(méi)有土地可供應(yīng)，拆遷的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到很高的水平。

　　世博會(huì)之后，上海房?jī)r(jià)可能會(huì)降低。而上海周邊的城市，包括昆山、嘉興、杭州、常熟，這些城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售非常好。

　　目前上海正在做長(zhǎng)三角一體化，交通、鐵路會(huì)連接到江蘇和浙江等城市，我們以前在昆山項(xiàng)目賣(mài)6000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到9000元，在世房涉及的27個(gè)城市中，一線(xiàn)城市貢獻(xiàn)少于25%，75%是來(lái)自于二線(xiàn)城市?？偟膩?lái)說(shuō)，二線(xiàn)城市泡沫比較少，有大量的第一次購(gòu)房者，銀行信貸首付、利率政策對(duì)他們影響不是很大，像嘉興、昆山等等，潛力都很大。

　　Q：非主營(yíng)業(yè)務(wù)央企退出房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)給世茂帶來(lái)并購(gòu)的機(jī)會(huì)？世博會(huì)之后上海的售價(jià)會(huì)升多少呢？公司平均售價(jià)是多少呢？

　　世茂房地產(chǎn)：其實(shí)是非主流央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，但保利那些大的房地產(chǎn)企業(yè)還在，并購(gòu)這方面我們也會(huì)考慮，但未必會(huì)有很好的機(jī)會(huì)。

　　公司的平均售價(jià)會(huì)在1萬(wàn)元以上。特別是世博會(huì)，我們的酒店已經(jīng)有很多人提前訂房，去年是四成，今年提高到七成，需求很大。上海市長(zhǎng)擔(dān)心房子不夠住，所以我們有這么多房是好事。另外，世博會(huì)對(duì)住房影響不是很大，其對(duì)餐飲、旅游的影響比較大。

　　Q：96億是不是包含了去年未支付的土地款，今年世茂新增土地的計(jì)劃？

　　世茂房地產(chǎn)：剛剛提到96億土地款，有接近一半是已經(jīng)買(mǎi)到土地，需要支付出去的。現(xiàn)在我們有一些項(xiàng)目還沒(méi)有拆遷，所以有一些是要到明年再付。96億是一個(gè)初步的估算，需要看今年的土地情況，我們預(yù)留一半用于今年新購(gòu)?fù)恋亍?/p>

　　Q：今年的土地費(fèi)用是96億，一半用來(lái)買(mǎi)地，同比去年100億下降，是否是因?yàn)閷?duì)今年情況不太樂(lè)觀？

　　世茂房地產(chǎn)：96億元只是一個(gè)參考的數(shù)字，去年拿地可能是一百多億，但只支付50多億，因?yàn)橛幸恍┑厥窍掳肽曩I(mǎi)的，暫時(shí)不用給錢(qián)，還有一些是拆遷完才給錢(qián)的，所以說(shuō)現(xiàn)金的支出部分不是很多。