新年伊始，中央政府開始劍指高房?jī)r(jià)。

　　3月10日晚，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ分忻鞔_指出：各地土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%；并表示一旦開發(fā)商囤地或未如期竣工，將在一定時(shí)間內(nèi)不得再拿地；同時(shí)五成地價(jià)款必須1個(gè)月內(nèi)交清，剩余地價(jià)款在1年內(nèi)交清。

　　該項(xiàng)政策的出臺(tái)可以看作是政府部門對(duì)今年“兩會(huì)”代表們怒斥高房?jī)r(jià)呼聲的一種回應(yīng)，其背后的邏輯不難解讀：出發(fā)點(diǎn)是規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)行秩序、抑制開發(fā)商的非理性拿地行為，在降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)促使土地價(jià)格下降，并進(jìn)而通過“地——房”的傳導(dǎo)機(jī)制來平抑房?jī)r(jià)，最終實(shí)現(xiàn)民生問題的優(yōu)化和社會(huì)一統(tǒng)的和諧。

　　歷史照進(jìn)現(xiàn)實(shí)  政策效力恐難改觀

　　我們認(rèn)為，“地——房”傳導(dǎo)機(jī)制自身的缺陷決定了該項(xiàng)政策難以在短時(shí)間內(nèi)收到預(yù)期的效果。盡管長(zhǎng)遠(yuǎn)來看具有一定的積極意義，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，仍擺脫不了類似政策“遠(yuǎn)水解不了近渴”的現(xiàn)實(shí)結(jié)局。

　　我國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高的歷史走勢(shì)就是有力的佐證。在調(diào)控乏術(shù)的情況下，房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬一樣勢(shì)不可擋。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，從04至09年，全國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲且增速過快，年度漲幅分別達(dá)到17.8%、14%、6.3%、14.8%、0.3%和21.1%，而其中又以09年居首。與此同時(shí)，從04年以來，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控措施數(shù)以百計(jì)，但效果終不明顯，高房?jī)r(jià)也一直是民間的熱門話題。在今年的“兩會(huì)”上，高房?jī)r(jià)依然備受詬病。溫總理史無前例地在政府工作報(bào)告中以較長(zhǎng)的篇幅對(duì)抑制高房?jī)r(jià)進(jìn)行了闡述，并在多個(gè)場(chǎng)合發(fā)表了對(duì)平抑房?jī)r(jià)的決心，住建部部長(zhǎng)姜偉新也說“房?jī)r(jià)穩(wěn)定不行也得行”。

　　從更深層面來看，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)“屢調(diào)屢高”的最主要原因還是在于調(diào)控措施未能觸及導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根源——土地供應(yīng)不足，地價(jià)攀升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；住房供給不足，供需失衡推動(dòng)房?jī)r(jià)走高；市場(chǎng)上投資、投機(jī)盛行，熱炒房?jī)r(jià)上行。

　　而《通知》的出臺(tái)正是嘗試從房?jī)r(jià)的源頭——土地來對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的。但是，從05年的“打擊炒地，抑制投機(jī)”、06年的“遏制違法違規(guī)，清理閑置和別墅用地”、07年的“加強(qiáng)處理閑置土地，閑置費(fèi)按地價(jià)20%征收，開發(fā)商需全款拿地，不得分期付款”、08年的“商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過3年”、09年的“開發(fā)商首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”等一系列相關(guān)措施的最終市場(chǎng)反應(yīng)來看，該項(xiàng)政策的效力預(yù)期并不十分樂觀。

　　變化超越預(yù)期 政策意愿將遭落空

　　政策試圖提高土地市場(chǎng)的進(jìn)入門檻、降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)而拉低地價(jià)的意愿基本會(huì)落空?！锻ㄖ分杏邢嚓P(guān)條款明確指出“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”，這對(duì)廣大開發(fā)商而言無疑設(shè)立了土地市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。而在此之前，對(duì)于競(jìng)買保證金的繳納額度，國(guó)土部并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。此項(xiàng)措施乍看可行，但在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在“競(jìng)爭(zhēng)+合作”模式盛行的今天，其很容易就被中小開發(fā)商以“抱團(tuán)”的形式予以擊破，而對(duì)廣大財(cái)大氣粗的龍頭企業(yè)而言，該項(xiàng)政策更是形同虛設(shè)，09年年底廣州亞運(yùn)村土地項(xiàng)目的拍賣就是最好的例證。

　　政策督促開發(fā)商加大開工面積、提高市場(chǎng)供給以期在短時(shí)間內(nèi)平抑房?jī)r(jià)的最終目的也基本不可行?！锻ㄖ分刑岬?ldquo;五成地價(jià)款必須1個(gè)月內(nèi)交清，剩余地價(jià)款在1年內(nèi)交清，并且一旦開發(fā)商囤地或未如期竣工，將在一定時(shí)間內(nèi)不得再拿地”。該項(xiàng)條款對(duì)土地市場(chǎng)而言，無疑是進(jìn)一步完善了相關(guān)的懲罰機(jī)制，明確了具體的開工期限，對(duì)緩解市場(chǎng)的供需矛盾具有一定的積極意義。但是，“地—房”的傳導(dǎo)機(jī)制決定了該政策目的不可能在短時(shí)間內(nèi)見效，最終效果至少在兩年之后才能看到。就目前樓市高企的房?jī)r(jià)而言，該項(xiàng)措施只能算是一劑“慢藥”，難以救得了“急癥”。

　　深入分析之后，我們無奈地發(fā)現(xiàn)此次調(diào)控政策雖然力度有所加大，但效力依然將不盡如人意。唯一值得欣慰的是，它明確了今年政府在樓市調(diào)控層面的態(tài)度，使世人繼續(xù)對(duì)后市抱有希望。

“地——房”傳導(dǎo)機(jī)制自身的缺陷決定了該項(xiàng)政策難以在短時(shí)間內(nèi)收到預(yù)期的效果。盡管長(zhǎng)遠(yuǎn)來看具有一定的積極意義，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，仍擺脫不了類似政策“遠(yuǎn)水解不了近渴”的現(xiàn)實(shí)結(jié)局。