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　　對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2010年注定是不確定性很強(qiáng)的一年。近期媒體上熱議的幾個(gè)問(wèn)題，

　　如商業(yè)工地物業(yè)稅是否會(huì)優(yōu)先征收；房?jī)r(jià)是否中幅下調(diào)；政府打壓房?jī)r(jià)是否真出重拳；貨幣政策走向到底如何？就單以上幾個(gè)問(wèn)題來(lái)看好像正反兩方面的答案都有非常充足的理由，看起來(lái)都很有道理。其實(shí)正確的思維是到上一層面來(lái)思考政策立意的問(wèn)題，我們就能處于登高俯視之勢(shì)，看得更準(zhǔn)確一些。

　　針對(duì)2010年投資房地產(chǎn)的思考我想分三次以三個(gè)層面梳理一下思路，不知能否對(duì)大家有幫助。一是對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察并試著解釋其原因；二是從政策立意角度對(duì)今年房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)判；三是提出投資房地產(chǎn)的具體建議。

　　第一篇   2009年北京房地產(chǎn)觀察

　　為了看清市場(chǎng)，我選擇了數(shù)據(jù)最全面，準(zhǔn)確的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)字，北京市一手商品房成交的一些情況都登錄在這里，通過(guò)數(shù)字觀察有如下發(fā)現(xiàn)：

　　1．2009年北京市住宅房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)為：上半年持平，下半年的大漲中60%的貢獻(xiàn)在10、11兩個(gè)月。

　　2009年北京商業(yè)住宅成交均價(jià)為14457.77元/平米，較2008年的11267.22元/平米上漲了28%。通過(guò)觀察以上數(shù)據(jù)我們可以得出一些有意思的總結(jié)，即2009年上半年房?jī)r(jià)并沒漲，而下半年累計(jì)增長(zhǎng)約27%中近六成是10、11兩月造成的。

　　2009年房?jī)r(jià)大幅上漲的原因可能有極度寬松的的貨幣政策作為基礎(chǔ)，加之政策軸心引導(dǎo)信心的提升。特別是通脹預(yù)期加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)因產(chǎn)能過(guò)剩不易賺錢，使大量的貨幣投到了住宅上，投資品的“反饋環(huán)理論”認(rèn)為一種誘為價(jià)格上漲的原因，往往使更多的人“入場(chǎng)”購(gòu)買，則價(jià)格上漲幅度過(guò)快等超過(guò)了“反饋環(huán)理論” 的上漲，這樣就造成了我們標(biāo)題中的現(xiàn)象。

　　結(jié)論：作為投資品的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲是在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，即使“大牛勢(shì)”也是如此。

　　2．2009年北京商業(yè)類地產(chǎn)價(jià)格沒有漲

　　數(shù)字顯示，2009年北京商業(yè)地產(chǎn)成交量大幅增加了30%，成交量達(dá)到220.7萬(wàn)平米；但價(jià)格僅上漲0.28%。

　　從投資到習(xí)慣來(lái)看投資者更群傾向于購(gòu)買住宅，這樣必然造成住宅市場(chǎng)異常火爆，自然商業(yè)類地產(chǎn)就冷清了。

　　3．2009年末至今房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，但它安全性資本仍大于大手筆投資地產(chǎn)。

　　在住宅量成交大幅縮水約50%的當(dāng)下，SOHO中國(guó)旗下的佳盛中心（東三環(huán)的國(guó)際甲級(jí)寫字樓）在2周的時(shí)間仍熱賣了26億，其中約20層是整層購(gòu)買，單層的總價(jià)格為1億元。購(gòu)買者多為自用或安全性資本；所謂安全性資本是指他們從事能源、鋼鐵、礦山等“雙高”行業(yè)（利潤(rùn)很高，風(fēng)險(xiǎn)也很高）。他們更信通貨膨脹，不在意近期的租金收入，希望自己辛苦賺來(lái)的錢通過(guò)購(gòu)買核心物業(yè)傳承給下一代，投資的安全性是他們的首選。

　　反饋環(huán)理論：如果出現(xiàn)一個(gè)誘發(fā)因素致使資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)上漲（或下跌）的結(jié)果超過(guò)了讓誘發(fā)因素應(yīng)該造成的結(jié)果。這是因?yàn)槿绻@一誘發(fā)因素使資產(chǎn)價(jià)格上漲，就會(huì)使投資者預(yù)期價(jià)格還會(huì)上漲且增強(qiáng)信心，結(jié)果使過(guò)多的投資者進(jìn)入，造成價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)更大幅的上漲。