男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　綠城對萬科，高端戰(zhàn)規(guī)模，從英國地產(chǎn)企業(yè)的分品牌策略探尋分類財務(wù)安全底線。

　　2009年，萬科、保利等規(guī)?；髽I(yè)在向高端化延伸，綠城、華潤等高端化企業(yè)在追求規(guī)?；?，產(chǎn)品定位的融合成為一種新趨勢。也因此，很多企業(yè)都面臨如何管理混合產(chǎn)品線的問題，不僅是品牌管理問題，財務(wù)風險也是成倍上升的，尤其是全國化擴張企業(yè)，區(qū)域自治基礎(chǔ)上的產(chǎn)品線拓展，很可能導致擴張失控。

　　不過，對這個問題多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)都還沒有意識到，這絕不是生產(chǎn)桌子的企業(yè)又生產(chǎn)椅子那么簡單，高端住宅與大眾化住宅的金融屬性完全不同，高端產(chǎn)品線的周轉(zhuǎn)更慢、對行業(yè)周期更敏感，要求更保守的資本結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變絕對是個很大的挑戰(zhàn)。

　　2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場戲劇化的變化顛覆了行業(yè)格局，綠城中國憑依樓市高端物業(yè)投資熱潮，以510億元的銷售額緊追萬科列行業(yè)第二位。僅落后120億元的銷售額，成了激進的綠城中國與穩(wěn)健的萬科之間最近的距離。

　　“2008年以前，萬科是我們的一個學習榜樣，但現(xiàn)在不是了。”綠城中國董事長宋衛(wèi)平放言。在一個瘋狂的年代，穩(wěn)健似乎成了一種錯誤。

　　的確，2009年成為高端定位的地產(chǎn)商快速超越的一年，在流動性的推動下，地價上漲和投資人對高端住宅需求旺盛，也吸引著越來越多的規(guī)?；髽I(yè)向高端化轉(zhuǎn)型，萬科亦不能免俗。

　　但各國數(shù)據(jù)均顯示，高端住宅需求對經(jīng)濟周期的敏感性更高，低谷中的周轉(zhuǎn)率更慢，因此，歐美成功的高端地產(chǎn)商通常都施行更保守的財務(wù)策略——以保守的財務(wù)策略來對抗產(chǎn)品本身的高周期風險。

　　在我國，高端地產(chǎn)商的周轉(zhuǎn)速度一般比規(guī)模化開發(fā)商慢40%左右，這也就意味著在低谷中更慢的現(xiàn)金回流速度和更脆弱的抗沖擊能力。據(jù)測算，我國高端地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)安全范圍內(nèi)幾乎沒有凈短期借貸空間，長期負債率應(yīng)控制在總資產(chǎn)的10%-20%，總負債率在40%-50%，這一負債率要顯著低于當前規(guī)模化開發(fā)商的平均負債水平。

　　因此，當規(guī)模化企業(yè)向高端化延伸時，如果不改變當前的負債結(jié)構(gòu)，那將意味著在高端項目上50%的超速擴張，而且高端化拓展速度越快、高端項目比重越高，潛在的資本金缺口就越大。

　　而2009年12月抑制高房價政策的出臺，可能會進一步加劇混合產(chǎn)品線的風險：一方面，開發(fā)企業(yè)為平抑整體房價，推出一些低價盤；另一方面，只要過剩的流動性依然存在，高端住宅上的投資性需求和開發(fā)企業(yè)的高端化熱情都難以削減，從而呈現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的兩極分化，對地產(chǎn)企業(yè)的風險控制提出了更高的要求，繁榮期靜止的負債結(jié)構(gòu)與日益高端化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能意味著一個不被察覺的資本缺口正在產(chǎn)生。如何才能避免結(jié)構(gòu)失衡與風險失控？

　　英國地產(chǎn)企業(yè)的分品牌策略或許能給中國地產(chǎn)企業(yè)以啟示——它能夠在一定程度上解決多產(chǎn)品線企業(yè)的管理矛盾與定位混淆，更重要的是分品牌策略背后的獨立資本撥備策略，平衡了不同產(chǎn)品線之間的金融資源沖突。

　　即，根據(jù)每類產(chǎn)品線的周轉(zhuǎn)特性和周期特性分別配置資本金，并設(shè)定相應(yīng)負債率約束，如，針對高端產(chǎn)品更高波動和更慢周轉(zhuǎn)的特性設(shè)定更嚴格的財務(wù)安全底線，而對大眾化產(chǎn)品，安全底線可適度放松。

　　對于“財務(wù)安全底線”和“極限發(fā)展速度”，有學者認為是“高速路上跑40邁，肯定不會翻車，但也跑不快”，但這里要強調(diào)的是：“財務(wù)安全底線”和“極限發(fā)展速度”絕不是一個過于保守的數(shù)值，所謂“底線”與“極限”，意味著它已經(jīng)是企業(yè)能力的邊界了，這不是“高速路上跑40邁”，而是“你的車最快只能跑到180邁，再快了就要翻車了”！

　　在地產(chǎn)牛市中，誰的膽大，誰就是“老大”，但從長期看，最終勝出的一定不是“膽量”最大的企業(yè)。流動性推動的高端化轉(zhuǎn)型

　　從國內(nèi)的歷史數(shù)據(jù)看，繁榮期高端住宅的需求確實更大，如2003-2007年，全國商品住宅的整體銷售面積上升了135%，別墅和高檔公寓則上升了216%。

　　高檔樓盤的旺盛需求吸引了更多規(guī)?；_發(fā)企業(yè)進入高端市場。如萬科2009年在北京、深圳均推出高端定位項目，并明確提出今后要從郊區(qū)大盤開發(fā)商轉(zhuǎn)變成全生命周期住宅產(chǎn)品的提供者；保利地產(chǎn)也在北京集中推出高端項目，2010年計劃在沈陽、天津、重慶、廣州等地集中推出高端盤。

　　實際上，2009年4月-9月，高檔住宅用地的價格指數(shù)已經(jīng)從98.4上升到111.9，與之相對，普通住宅用地的價格指數(shù)只是從100.2微升到104.4，而經(jīng)濟適用房的價格指數(shù)更是從107.9下降到100.1，土地價格指數(shù)的變動顯示了當前開發(fā)企業(yè)對高檔住宅用地的情有獨鐘，未來高檔產(chǎn)品在開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的占比將大幅上升。

　　但是，規(guī)模化地產(chǎn)商的高端延伸，可能意味著更大的風險。世界各國的經(jīng)驗都表明，高端住宅相對于普通住宅，其需求和價格具有更強的周期波動性——高端住宅的購買力中相當一部分來自投資性需求，而從歷史上看，投資性需求在各個市場上都具有“追漲殺跌”的特性，因此，在經(jīng)濟低谷中高端住宅的需求受到更大沖擊。也因此，成功的高端地產(chǎn)商通常具有更保守的財務(wù)策略。歐美成功的高端地產(chǎn)商更保守

　　托爾(Tol Brothers)為美國高端地產(chǎn)商，多年來一直堅守財務(wù)安全底線的順周期擴張策略：堅持在任意年份，手中的現(xiàn)金>未來1年內(nèi)到期借款，手中現(xiàn)金+3年后到期的循環(huán)貸款剩余額度>未來3年內(nèi)到期的借款，在此基礎(chǔ)上，高峰年份，企業(yè)會有較多富余資金用于購地擴張，而在低谷年份，富余資金減少但仍能維持企業(yè)的正常運作。

　　為了保持財務(wù)安全，托爾不斷用長期資金來替代短期資金，在托爾的資本結(jié)構(gòu)中，權(quán)益資本平均占到總資本的50%左右，長期債券占30%，而銀行貸款僅占20%。即，公司的資金來源方面，80%以上的資金都屬于長期資本，這就使它能夠從容應(yīng)對各種中短期危機。

　　與之相對，美國以銷量排名第一的規(guī)?；_發(fā)商(Volume Builder)霍頓(DHI)在次貸危機前(1997-2006)，短期貸款在總借款中的占比平均達到25%，在總資產(chǎn)中占12%。

　　結(jié)果在2007年次貸危機來臨時，托爾的凈負債資本比((有息負債-現(xiàn)金及等價物)/權(quán)益資本)為39%，而霍頓的凈負債資本比高達74%；在危機最深重的2008財年底，托爾的凈負債資本比僅為16%，而霍頓則高達83%——2008財年底時，托爾手持16.3億美元現(xiàn)金和13.2億美元2011年到期的未使用循環(huán)貸款額度，與之相對未來三年的到期借款總額只有11.6億美元。即使未來三年公司一套房子都賣不出去，它也不會出現(xiàn)財務(wù)危機——2009年10月，托爾的凈負債資本比進一步降低至13%，而霍頓仍高達58%。

　　英國地產(chǎn)商Berkeley Group(BKG.L)也定位于高端市場，其房屋售價是行業(yè)平均水平的2-3倍，而銷量則是英國前三大地產(chǎn)公司的20%左右，以銷售額計算排名第9。

　　與托爾相比，Berkeley Group奉行更加保守的財務(wù)策略。截止到2009年4月30日，其銀行貸款只有16萬英鎊，而手持現(xiàn)金達到2.85億英鎊，凈負債資本比為-36%，顯著低于英國三大地產(chǎn)公司45%以上的凈負債資本比。而在過去十年，Berkeley Group平均的凈負債資本比不到3%，同期英國規(guī)?；_發(fā)商平均的凈負債資本比一般在30%以上，Berkeley Group的負債率僅為行業(yè)平均水平的十分之一。

　　高端住宅需求對行業(yè)周期更敏感

　　為什么高端地產(chǎn)商更保守？首先是因為高端住宅需求對行業(yè)周期的變化更為敏感。

　　隨著次貸危機的爆發(fā)，美國新房銷量已較2006年高峰時下降了60%以上，其中高檔住宅銷量降幅更大，單套價格30萬美元以上的住宅在整體成交量中的占比從高峰時的40%下降到20%，金融危機中高端住宅的銷量萎縮更加嚴重。

　　日本亦然，在上世紀90年代的泡沫破滅后，高端地價的降幅遠超地價的平均降幅，從1991年9月到2001年9月，六大城市最高價指數(shù)較峰值下降了84%，而同期六城市平均地價指數(shù)降幅為56%。在香港，繁榮期高端住宅交易量在總交易量中的占比曾一度達到23%，但金融危機中這一比例一度下降至10%水平。

　　在中國內(nèi)地也是如此。盡管人們總認為高端住宅有更好的保值性，但其實它的價格波動通常是更大：從2007年四季度到2009年一季度，普通住宅、高檔住宅的價格指數(shù)均從最高時的113.5分別降到最低時的98.2、96.2，其中別墅價格指數(shù)更是降至95.0。在銷售量方面，2008年全國住宅銷售面積下降了15%，其中經(jīng)濟適用房的銷售面積上升了3%，而別墅和高檔住宅的銷售面積下降了37%，降幅顯著大于普通住宅。

　　因此，周期低谷中高端住宅面臨更大的銷售沖擊，這是被歷史數(shù)據(jù)一再證明的事實，而這種高波動性要求高端地產(chǎn)企業(yè)更加保守。高端地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)率更慢

　　除了周期波動更大外，高端產(chǎn)品更長的開發(fā)周期和銷售周期也減緩了低谷中的資金回流速度，削弱了抗沖擊能力。

　　以托爾為例，其平時的周轉(zhuǎn)速度較霍頓等規(guī)?；_發(fā)商慢30%左右，在次貸危機中，到2009財年底時，托爾的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2006財年下降了72%，降至0.27倍，而霍頓的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則較2006財年下降了62%，降至0.46倍。

　　這意味著托爾需要比霍頓多儲備相當于總資產(chǎn)19%的金融資源，即，如果霍頓需要保留相當于總資產(chǎn)4%的現(xiàn)金的話，那么，托爾的現(xiàn)金底線可能就要達到8%。此外，如果霍頓的短期負債上限是總資產(chǎn)的30%的話，那么托爾的短期負債就不能超過總資產(chǎn)的15%。

　　Berkeley Group平時的周轉(zhuǎn)速度也要比規(guī)?；_發(fā)商低30%-50%，只是由于公司采用18-24個月的預售模式，所以在金融危機中收入降幅不大，但隨著危機的持續(xù)，預售量、經(jīng)營現(xiàn)金(凈經(jīng)營現(xiàn)金-運營資本變化)均大幅下降。

　　同時，在當前市場環(huán)境下，購房人很難接受Berkeley Group平均18個月的預售期，因此，如果危機繼續(xù)深化，公司很可能被迫放棄預售模式。

　　國內(nèi)高端地產(chǎn)企業(yè)也面臨低谷中慢周轉(zhuǎn)下的資金壓力。如仁恒置地(YNLG.SI)，2008年存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.57倍降至0.27倍，較保利0.50倍的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低46%；而華潤置地2008年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率更慢，僅為0.17倍，是國內(nèi)規(guī)模化開發(fā)商的三分之一，2009年上半年雖然恢復至0.40倍水平，但較同期規(guī)?；_發(fā)企業(yè)仍低50%左右。

　　當然，并非所有高端開發(fā)商的周轉(zhuǎn)速度都慢于同行，如綠城中國和龍湖地產(chǎn)，2006-2007年的繁榮期周轉(zhuǎn)速度均達到0.8-0.9倍水平，2008年的低谷期存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均降至0.45倍水平，與萬科、保利地產(chǎn)等規(guī)?；_發(fā)商接近。

　　究其原因，更長的預售期和大量的表外負債減輕了公司的營運資本負擔、加速了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)：綠城中國旗下樓盤從開始預售到最終交付一般需要18-24個月，較國內(nèi)通常的預售期更長，2008年的預收款占總資產(chǎn)的14%，而龍湖地產(chǎn)2008年的預收款更是占到總資產(chǎn)的34%，顯著高于行業(yè)平均9%的預收款占比；此外，這兩家公司在2008年底均有相當于總資產(chǎn)20%以上的表外承諾資本支出。

　　不過，長預售周期并非總是好事，實際上，當?shù)凸绕诔掷m(xù)2-3年時，更長的預售期意味著更沉重的后端支付壓力——2008年綠城中國有7個高端項目延期交付，盡管有其他的因素，但公司自身后續(xù)資金鏈不足也是一個不容忽視的問題。

　　而從全國范圍看，更慢的周轉(zhuǎn)速度和更大的銷量沖擊使高端住宅開發(fā)的低谷資金占用壓力倍增——2008年的低谷中，全國高檔住宅累積完成投資額2032億元，而實際銷售面積僅為2865萬平米，即每平米銷售背后的投資占用達到7093元，這一數(shù)值不僅顯著高于同期住宅整體每平米銷售背后3786元的投資占用(經(jīng)濟適用房為2677元)，也顯著高于2007年高檔住宅每平米銷售背后3945元的投資占用，顯然低谷中高端開發(fā)企業(yè)的資金壓力大幅上升。

　　高端地產(chǎn)企業(yè)在低谷中資金周轉(zhuǎn)壓力更大，這也迫使其采取更加保守的財務(wù)策略。國內(nèi)高端地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全底線

　　高端地產(chǎn)商更大的周期沖擊與更慢的周轉(zhuǎn)速度決定了企業(yè)需要奉行更加保守的財務(wù)策略，對于托爾來說，由于其周轉(zhuǎn)速度比同行慢30%-40%，2009財年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.27倍，即，公司在低谷中一年內(nèi)只能將27%的資產(chǎn)變現(xiàn)，70%以上的資產(chǎn)不能在短期內(nèi)變現(xiàn)，相應(yīng)公司的長期資本占比達到80%以上。

　　而Berkeley Group則不僅要求低谷生存，還希望能夠在低谷中駕御周期，逆市套利，因而將負債率保持在更低水平——凈借貸額近于零。

　　那么，國內(nèi)高端地產(chǎn)商的極限杠桿率應(yīng)該是怎樣的？

　　國內(nèi)最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)商繁榮期的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般在0.5-0.6倍之間，低谷期在0.20-0.30倍之間，這也就意味著短期支付需求不能超過總資產(chǎn)的20%-30%(包括短期銀行貸款、應(yīng)付工程款及稅款、一年內(nèi)支付的表外承諾資本支出和其他必要的營銷管理支出)，從中剔除掉必須的營運支出和表外承諾支出后(2008年國內(nèi)地產(chǎn)上市公司預收款和短期貸款之外的流動負債平均占到總資產(chǎn)的17%，表外承諾的資本支出平均占到總資產(chǎn)的13%)，很多高端地產(chǎn)公司的凈短期借貸空間為零，即，短期貸款應(yīng)小于手持現(xiàn)金。

　　在長期貸款方面，如果危機延續(xù)至第二年，在剔除必要的應(yīng)付款支出和營銷管理支出后，高端地產(chǎn)商第二年的償債能力平均為總資產(chǎn)的5%-10%，即，第二年到期的銀行貸款不能超過總資產(chǎn)的10%，鑒于國內(nèi)銀行貸款的期限一般在三年以內(nèi)，所以，在沒有長期債支持的情況下，高端地產(chǎn)企業(yè)的長期負債也應(yīng)控制在10%-20%水平，加上預收款融資(2008年地產(chǎn)上市公司平均為11%)和應(yīng)付款融資(2008年地產(chǎn)上市公司平均短期應(yīng)付款占比為17%，長期應(yīng)付款占比為3%)，高端地產(chǎn)企業(yè)的總負債率應(yīng)控制在40%-50%水平，凈借貸資產(chǎn)比((短期銀行貸款+長期銀行貸款-現(xiàn)金)/總資產(chǎn))在10%以內(nèi)。

　　以仁恒置地為例，公司2008年預收款和短期貸款之外的流動負債相當于總資產(chǎn)的15%，另有相當于總資產(chǎn)18%的承諾資本支出，兩項相加已超出了2008年的銷售回款額(總資產(chǎn)的27%)，公司已沒有凈短期借貸空間——2008年公司實際的短期貸款額3.5億新元，手持現(xiàn)金3.8億新元，凈短期借貸額近于零。

　　在長期負債方面，其長期銀行貸款約占總資產(chǎn)17%，略高于極限負債能力。在總負債結(jié)構(gòu)方面，仁恒置地的權(quán)益資本提供了48%的資金，加上相當于總資產(chǎn)7%的2012年到期的可轉(zhuǎn)債，有55%的資金期限在三年以上，總負債率52%，接近極限杠桿水平——與高端定位相對應(yīng)，仁恒置地也奉行了相對保守的財務(wù)策略，但還保守得不夠。國內(nèi)高端地產(chǎn)企業(yè)普遍超速

　　在零短期貸款、凈借貸資產(chǎn)比<10%、總負債率<50%的財務(wù)安全底線支撐下，優(yōu)秀的高端地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的極限增長速度在20%左右。

　　仍以仁恒置地為例，如果2009年未進行股權(quán)和可轉(zhuǎn)債融資，則即使在繁榮期公司存貨的極限增速也僅為20.3%，融資后將繁榮期的極限增速提高到31.5%，低谷期則低至14.2%，平均為22.9%；而華潤置地以2009年中期資本結(jié)構(gòu)測算，繁榮期極限增速為20.7%——上述增速較最優(yōu)秀的規(guī)模化開發(fā)商慢30%-50%，保守的財務(wù)策略、稍慢的擴張速度與更高的利潤率，這是高端地產(chǎn)企業(yè)成長的標準模式。

　　然而對于國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)來說，土地紅利的誘惑是巨大的，耐得住穩(wěn)健增長“寂寞”的企業(yè)是少數(shù)，多數(shù)高端地產(chǎn)企業(yè)只是產(chǎn)品定位高端，在金融戰(zhàn)略上卻與中低端定位企業(yè)無異。

　　尤其是在繁榮期，需求結(jié)構(gòu)的高端化加速了高端地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度：2009年上半年，華潤置地的年化存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2008年的0.17倍恢復到0.40倍，而仁恒置地和龍湖地產(chǎn)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則恢復到0.50倍以上，那些高度依賴預售模式的地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度更快，甚至超越了中低端開發(fā)商，如綠城中國的年化存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達到1.05倍，較保利地產(chǎn)的0.88倍還高。

　　高周轉(zhuǎn)給了高端地產(chǎn)企業(yè)更大的信心，而這種信心就演化為更高的負債率。以綠城中國為例，截至2009年6月30日，公司的凈借貸資本比為91%，顯著高于行業(yè)平均的39%水平，總負債率79%也高于高端地產(chǎn)企業(yè)的極限杠桿約束。

　　就在這種高周轉(zhuǎn)與高負債的支持下，繁榮期高端地產(chǎn)企業(yè)成長更快，綠城中國在2009年7-10月斥資210億元拿地，據(jù)測算，2009年綠城中國當前金融資源所能支持的最大存貨支出為140億元(包含合作方支出)，實際擴張速度已超速50%。

　　與民營地產(chǎn)企業(yè)相比，國有高端地產(chǎn)商的擴張速度更快，華潤置地2009年財務(wù)安全底線之上的極限購地支出為80億港元，2009年全年購地支出已接近140億元人民幣，超速擴張100%。中國地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線融合趨勢

　　高端地產(chǎn)商需要更保守的財務(wù)策略，而保守的財務(wù)策略則需要長期金融工具的支持。從托爾的資本結(jié)構(gòu)看，長期債券成為高端地產(chǎn)公司的主要資金來源，貢獻了總資本的30%左右，加上股權(quán)資本，長期資金貢獻了總資本的80%。

　　但在國內(nèi)，公司債市場并不發(fā)達，A股和H股地產(chǎn)上市公司發(fā)行在外的債券(含可轉(zhuǎn)債)僅相當于總資產(chǎn)的2%，相當于投入資本的3%，即使加上預收款和長期應(yīng)付款等國內(nèi)公司特有的融資渠道，也僅能提供相當于總資產(chǎn)16%的資金，于是股權(quán)融資成為最主要的長期資金來源，但我國資本市場的高波動又使其在短期內(nèi)難以充當一個穩(wěn)定的資金渠道。

　　結(jié)果，在債券市場缺位、股權(quán)融資渠道不穩(wěn)定的背景下，更多國內(nèi)地產(chǎn)公司選擇了混合產(chǎn)品線的策略，或者稱為“全生命周期產(chǎn)品線策略”，即，同時開發(fā)高、中、低各種產(chǎn)品，滿足從首次置業(yè)者到置業(yè)改善者、再到置業(yè)投資者等各層次購房需求。

　　2009年的市場繁榮則進一步推動了這種趨勢，萬科、保利地產(chǎn)等規(guī)模化開發(fā)企業(yè)紛紛向高端化延伸，同時，綠城中國、華潤置地等高端化地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)規(guī)模目標也在向中低端產(chǎn)品延伸，結(jié)果就出現(xiàn)了普遍的產(chǎn)品線融合趨勢。

　　2009年12月抑制高房價政策的出臺，可能會進一步加速產(chǎn)品線的融合：一方面，開發(fā)企業(yè)在政策調(diào)控下推出一些低價盤；另一方面，只要過剩的流動性依然存在，高端住宅上的投資性需求就難以削減，為了分享這塊“蛋糕”，開發(fā)企業(yè)在推出低價盤的同時必然加推高價盤，從而出現(xiàn)產(chǎn)品線的兩極分化。

　　而這種以規(guī)?；癁榛A(chǔ)的高端化轉(zhuǎn)型，對地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險控制提出了更高的要求，企業(yè)不僅要面對產(chǎn)品線延伸過程中如何保護高端形象的問題，更重要的是，不同定位的產(chǎn)品，其周轉(zhuǎn)特性和周期風險完全不同，繁榮期靜止的負債結(jié)構(gòu)與日益高端化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能意味著一個不被察覺的巨大資本缺口正在產(chǎn)生。規(guī)?；髽I(yè)的高端化延伸，超速50%

　　目前，國內(nèi)最優(yōu)秀的規(guī)?；瘮U張企業(yè)繁榮期的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.9-1.0倍，低谷中在0.4-0.5倍之間，以行業(yè)平均的負債結(jié)構(gòu)測算，公司有相當于總資產(chǎn)10%-20%的凈短期貸款空間，另有20%-30%的長期負債空間，總負債率控制在70%以內(nèi)，在此基礎(chǔ)上，最優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)在不考慮股權(quán)融資情況下的極限增速可以達到30%-40%水平。

　　上述財務(wù)杠桿和極限增速均顯著高于高端地產(chǎn)商的0凈短期貸款、10%-20%的長期負債空間、40%-50%的總負債率水平和20%左右的極限增速。

　　簡單地說，假設(shè)地產(chǎn)企業(yè)總資本金200億元，高端項目投資50億元，則根據(jù)高端產(chǎn)品極限杠桿計算的合理資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在100億元以內(nèi)，但以規(guī)?；髽I(yè)極限杠桿計算的高端資產(chǎn)規(guī)?？梢赃_到167億元。這意味著規(guī)?；髽I(yè)在向高端化延伸時，如果保持原來的財務(wù)結(jié)構(gòu)，則將在高端項目上超速增長50%以上，高端項目在總資產(chǎn)中的占比也將從17%提高到25%，并在低谷中產(chǎn)生67億元的資金缺口。

　　更糟糕的是，繁榮期高端項目的旺盛需求支持了這種超速增長，某些品牌開發(fā)商的高端項目甚至會出現(xiàn)比中低端項目周轉(zhuǎn)更快的現(xiàn)象，從而推動高端產(chǎn)品的占比進一步上升，而占比越大，潛在的資本金缺口就越大。

　　高端化轉(zhuǎn)型通常意味著更慢的周轉(zhuǎn)和低谷中更脆弱的市場需求，但由于繁榮期高端項目的周轉(zhuǎn)速度可能很快，結(jié)果產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改變所帶來的周轉(zhuǎn)特性和周期特性改變并不容易被察覺，轉(zhuǎn)型速度越快，潛在的缺口越大。

　　要克服繁榮期高端化轉(zhuǎn)型過程中的超速擴張風險，英國地產(chǎn)企業(yè)的分品牌獨立撥備策略給了我們更多啟示。