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　　2009年年末，中糧海景一號(hào)面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報(bào)價(jià)10萬—12萬元/平方米。中糧海景一號(hào)能夠創(chuàng)出天價(jià)，得益于其長時(shí)間的捂盤。

　　盤踞上海豪宅價(jià)格之最兩年有余的湯臣一品，近期終于喪失了價(jià)格標(biāo)桿的地位。與其一路之隔的中糧集團(tuán)旗下項(xiàng)目“鵬利海景公寓”，經(jīng)過重新包裝上市，換名“中糧海景一號(hào)”，以超過11萬元/平方米的價(jià)格一舉成為新一代上海均價(jià)最貴樓盤。

　　從1996年拿地到2003年開始建設(shè)規(guī)劃，到最終跟市場見面，中糧海景一號(hào)項(xiàng)目歷經(jīng)了近10年的建設(shè)期。而在這10年的建設(shè)周期中，上海的地價(jià)、房價(jià)已獲至成倍的增長。以時(shí)間換取高額的利潤空間，這也是中糧海景一號(hào)發(fā)跡的秘密。

　　定價(jià)超過湯臣一品

　　雖然名為“中糧海景一號(hào)”，該項(xiàng)目實(shí)際上面對(duì)著的只是一條混濁的黃浦江。在陸家嘴（600663）金融核心地段，這棟天價(jià)樓遠(yuǎn)觀跟周邊高聳的寫字樓無異。

　　中糧海景一號(hào)原名為鵬利海景公寓，西鄰濱江大道，東靠銀城中路。整個(gè)社區(qū)占地面積約為2.4萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目由5幢高層江景公寓合圍而成。

　　這個(gè)與湯臣一品并排而立的項(xiàng)目，由上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“鵬利置業(yè)”）開發(fā)，該公司是中糧集團(tuán)旗下的香港公司鵬利國際集團(tuán)獨(dú)資成立。雖然歸屬中糧地產(chǎn)（000031），但中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登告訴時(shí)代周報(bào)記者，中糧海景一號(hào)目前還沒有裝入上市公司，它現(xiàn)在只是由中糧地產(chǎn)負(fù)責(zé)托管，項(xiàng)目仍屬于鵬利國際集團(tuán)有限公司，即為中糧集團(tuán)所有。

　　2009年年末，中糧海景一號(hào)面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報(bào)價(jià)10萬—12萬元/平方米。項(xiàng)目附近的湯臣一品均價(jià)10萬元/平方米，財(cái)富海景的售價(jià)不過6.5萬元/平方米左右。

　　此次中糧海景一號(hào)選擇的代理機(jī)構(gòu)為易居中國。不過據(jù)易居中國內(nèi)部人士介紹，易居中國素以快銷出名。在其代理上海浦東星河灣項(xiàng)目后，上海浦東星河灣創(chuàng)下開盤當(dāng)日狂銷40億元的傳奇紀(jì)錄，雙方曾傳出一些小插曲，星河灣埋怨易居賣得太快，價(jià)格定得偏低。此次中糧海景一號(hào)的定價(jià)，顯然吸取了上次的“教訓(xùn)”，定了一個(gè)比較高的價(jià)格。

　　66套房源銷售一空

　　盡管價(jià)格高昂，但中糧海景一號(hào)甫一面世仍然得到市場的熱捧。1月17日，鵬利置業(yè)相關(guān)工作人員稱，現(xiàn)今推出的房源中僅剩一套，其他的合約都已經(jīng)簽好了，“明年或許會(huì)再推另外一棟，目前集團(tuán)還沒有確定。”

　　上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司（下稱“世邦魏理仕”）曾擔(dān)任中糧海景一號(hào)的顧問咨詢機(jī)構(gòu)。其住宅項(xiàng)目營銷部高級(jí)董事陳煒告訴時(shí)代周報(bào)記者，中糧海景一號(hào)從2009年年中豪宅市場火熱的時(shí)候，就開始著手做銷售的準(zhǔn)備了，經(jīng)過幾個(gè)月的籌備，在年末推向市場，“這個(gè)樓盤在市場上還是比較有代表性的，以前一直是以出租為主，現(xiàn)在變成銷售，這是他們的擇時(shí)策略。”

　　陳煒說，現(xiàn)在市場行情比較好，中糧海景一號(hào)推出其中的部分樓盤，用于資金回流，“2009年樓市走勢太過兇猛，翹尾行情厲害，市場消化還需要一段時(shí)間，2010年豪宅市場就算會(huì)有新的供應(yīng)量，走勢會(huì)比較平穩(wěn)。”

　　上海方方地產(chǎn)咨詢師趙豫川也認(rèn)為，中糧海景一號(hào)等豪宅入市，其實(shí)是在一個(gè)好的市場環(huán)境下，高位套現(xiàn)。

　　“2010年價(jià)格上漲不能持續(xù)，會(huì)有一個(gè)調(diào)整。在宏觀政策頻出的情況下，無論是購房者還是開發(fā)商，心理預(yù)期會(huì)有所改變。”趙豫川說。

　　十三年捂盤捂出天價(jià)

　　中糧海景一號(hào)雖地處陸家嘴核心地段，但當(dāng)初拿地成本并不高。

　　資料顯示，陸家嘴金融區(qū)最初全部土地性質(zhì)皆為商業(yè)辦公用地，直到1996年左右浦東房地產(chǎn)開發(fā)陷入困境，浦東新區(qū)政府為了招商引資將一部分土地用地性質(zhì)從原來的辦公用地轉(zhuǎn)為住宅用地，湯臣一品所在的X4-2地塊以及中糧海景一號(hào)所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。

　　中糧海景一號(hào)能夠創(chuàng)出天價(jià)，得益于其長時(shí)間的捂盤。

　　早在2004年8月，鵬利置業(yè)發(fā)布的一則公告稱，鵬利海景公寓即將公開發(fā)售，并于2005年年底之前交房。然而，因?yàn)槭袌霏h(huán)境的變化，早已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的鵬利海景公寓一直在營銷策略上搖擺不定，樓盤的開盤時(shí)間一拖再拖。

　　此時(shí)，陸家嘴小三角的三大濱江豪宅有盛大金磐、湯臣一品、鵬利海景。最先開盤的盛大金磐，售價(jià)為2萬－4.5萬元/平方米，價(jià)格相對(duì)較低卻一直滯銷。接著開盤的湯臣一品，開出10萬元/平方米的天價(jià)，成為上海最貴樓盤，但也是無人問津。

　　“2005年左右，世界五大代理行之一的世邦魏理仕擔(dān)任鵬利海景公寓的咨詢顧問機(jī)構(gòu)，當(dāng)時(shí)根據(jù)市場形勢，我們建議開發(fā)商中糧集團(tuán)持有物業(yè)一段時(shí)間。”陳煒介紹。

　　受制于當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控，又目睹了鄰居湯臣一品的銷售不善，鵬利海景一直沒有對(duì)外公開預(yù)售。“因?yàn)橹屑Z海景一號(hào)價(jià)格預(yù)期過高，是一個(gè)很小眾的市場。這種情勢下，在售價(jià)、銷售率方面都達(dá)不到開發(fā)商的心理預(yù)期。”趙豫川認(rèn)為。

　　誰料想，2007年6月，上海地產(chǎn)界掀起一股大規(guī)模的整風(fēng)運(yùn)動(dòng)。此次整風(fēng)過程中，樓盤高定價(jià)也被納入罪責(zé)之中。湯臣一品首當(dāng)其沖，成為被調(diào)查對(duì)象。價(jià)格虛高、有捂盤惜售的嫌疑是上海市國土房管部門調(diào)查湯臣的理由之一。這對(duì)于鵬利海景等豪宅來說無疑是敲山震虎。

　　2007年下旬，鵬利海景決定將其全部350套房源轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租，同時(shí)引入新加坡輝盛國際管理有限公司入駐。但其租賃價(jià)格又是長時(shí)間的懸而未決，湯臣一品再一次成為其“觀摩對(duì)象”。

　　直到2008年5月份左右，湯臣一品以7.5萬－12萬元的月租金價(jià)格，將小部分租賃房源投于市場。鵬利海景才將其月租金定為5.5萬－6.5萬元/月。而且據(jù)介紹，出租的其實(shí)只有其中的2棟樓，并非全部房源。

　　這種以租代售策略在2009年年末才發(fā)生改變。此時(shí)的上海樓市正處于一波狂熱的豪宅投資熱中。據(jù)陳煒介紹，中糧海景一號(hào)現(xiàn)在出售的是以前空置的樓盤，以前并未出租。

　　中糧海景一號(hào)的近鄰湯臣一品相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“以前總會(huì)有人從負(fù)面角度看，湯臣一品是最貴樓盤標(biāo)價(jià)。中糧海景一號(hào)售價(jià)創(chuàng)新高，湯臣當(dāng)然歡迎。”