?。ㄒ唬?009年宏觀經(jīng)濟走勢與我們的判斷

　　對于宏觀經(jīng)濟，也許唯一看準(zhǔn)了的是，今年新增貸款10萬億的門檻，在二季度新增貸款出來以后，我們下了這個數(shù)字的結(jié)論，也許不會非常精確，但也會大致不差，至少不會再出現(xiàn)方向性錯誤，這或許是這一年對于經(jīng)濟認(rèn)識和看法的我們的唯一的安慰。還有值得安慰的就是，盡管在年初就有人鼓吹通貨膨脹的到來，雖然在歲末已經(jīng)有通脹的陰影閃現(xiàn)，但通脹畢竟沒有到來。這或許是這一年中，經(jīng)濟理性唯一生存下來的法則，道理其實很簡單，無論中央政府引發(fā)多少貨幣，這些新增貨幣大多不會到達普通消費者手里面，即便是到達，整個傳導(dǎo)過程也至少在一個年度周期之上。而隨著全球貿(mào)易的萎縮呈現(xiàn)出來的生產(chǎn)過剩并沒有得到改善和緩減，反而在一定程度上有所放大。中國經(jīng)濟對進出口調(diào)整過程中，不惜以產(chǎn)能過剩的鋼鐵能源為基礎(chǔ)大肆進口來提升進出口數(shù)據(jù)。中國經(jīng)濟外向型經(jīng)濟的焦點并不在于我們買有多少美國國債，問題在于如果不出口，我們經(jīng)濟怎樣增長的難題。繼續(xù)推進出口，勢必是做苦工換白條；不推進出口，如何遏制國內(nèi)產(chǎn)能過剩下的就業(yè)難題？中國經(jīng)濟問題徹底政治化，而從另一個角度來看，中國政治的崛起，需要強有力的經(jīng)濟信號來為政治服務(wù)，伴隨著中國政治在國際舞臺的強勢崛起，中國經(jīng)濟信號的強勢崛起呈現(xiàn)出與之相呼應(yīng)的態(tài)勢，這或許是解釋我們經(jīng)濟最為準(zhǔn)確和確切的角度。

　　到目前為止，我們?nèi)匀徊桓奈覀儗φ麄€中國經(jīng)濟形勢的基本判斷，即資產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出F+M形態(tài)；實體經(jīng)濟呈現(xiàn)出L+W形態(tài)。2009年的中國資本市場，呈現(xiàn)出典型的F形態(tài)。在證券領(lǐng)域，股市從1664上漲到目前的3300點，呈現(xiàn)出高位窄頻波動特征，中間雖有波動，但波動幅度并不大；其次是房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)特征還呈現(xiàn)出F那根上行的直線過程中，2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)量價同步幅度上漲。但上漲的房地產(chǎn)可能馬上就會面臨頂點轉(zhuǎn)折，一方面是與宏觀經(jīng)濟緊密相連的新增貸款在2010年不可能再超越2009年，必然縮量，這必然也會危及到房地產(chǎn)行業(yè)，因此無論是供應(yīng)環(huán)節(jié)，還是需求環(huán)節(jié)，適度的壓縮或者抑制是不可避免的；其次是即便需求十分強勁，但透支的需求也有個緩沖期，2010年適度的緩沖將不可避免；第三是供需結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換過程中，供不應(yīng)求的局面將會在2010年二三季度得到轉(zhuǎn)換；其四是中央政府的政策抑制已經(jīng)出現(xiàn)苗頭，二手市場與溫家寶同志關(guān)于抑制部分城市價格過高的講話將是一個導(dǎo)火線。當(dāng)然最為核心的問題還在于因為資產(chǎn)行業(yè)高收益導(dǎo)致實體行業(yè)無資本涌入從而導(dǎo)致就業(yè)出現(xiàn)困難，再加上出口市場雖然比例收窄，但絕對數(shù)字并沒有呈現(xiàn)出大幅度增長，加上頻密的貿(mào)易戰(zhàn)，可以預(yù)見的是未來中國出口市場并不是我們簡單預(yù)言的那么樂觀，由此導(dǎo)致的產(chǎn)能過剩而產(chǎn)生的就業(yè)壓力，將不會在短期消失，如果一旦就業(yè)壓力抬頭，勢必再次打壓資本行業(yè)，資本價格的波動與調(diào)整將不可避免。

　?。ǘ⑽覀儗Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)判斷為何出現(xiàn)巨大偏差

　　總體而言，我們在09年年初對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷出現(xiàn)巨大偏差。甚至出現(xiàn)方向性背離。但我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不可預(yù)判，在回首2009年的時候，我們認(rèn)為行業(yè)走勢仍然具有較強的可預(yù)見性。

　　導(dǎo)致我們出現(xiàn)偏差的四大因素有：今年新增貸款教08年大幅度增長，增長幅度達到100%，大規(guī)模新增貸款不僅形成了消費信貸極其寬松，8成按揭可以輕松獲得，還導(dǎo)致了開發(fā)貸款輕松獲得，新增貸款給供需雙方都提供了充裕的資金。在一個資本密集型行業(yè)，提供資金意味著就是提供市場和提供交易，因此今年房地產(chǎn)市場放量上行可以簡單的解讀為一個貸款推動型上漲；實際的市場運行過程中，這還表現(xiàn)出一個更嚴(yán)重的行為就是房地產(chǎn)行業(yè)資金過剩，過剩的資金帶來了大量地王的產(chǎn)生與投資消費的井噴。第二大因素是政府在節(jié)后啟動樓市的力度，以重慶市為例，今年1—9月，重慶拆遷平均成本是建面5975元每平米，超過今年一季度成交均價的60%，這對整個樓市的影響無疑具有決定性的影響。其三是我們對行業(yè)的解讀還缺乏經(jīng)驗，在今年年初供銷基本平衡的情況下，中央政府通過貨幣政策短期刺激了消費，讓消費與供應(yīng)的時間差在短期內(nèi)迅速拉大，導(dǎo)致樓市進入三季度以后，出現(xiàn)巨大的供需結(jié)構(gòu)差，加上2008年二季度以后全國土地市場蕭條，客觀上又制約了供應(yīng)的短期急遽放大的可能性，因此導(dǎo)致2009年下半年供不應(yīng)求成為一種常態(tài)，而這是導(dǎo)致市場上行的最為重要而直接的因素。而第四大因素是一個間接因素，寬松的貨幣政策以及中國政治崛起需要的資本市場異常寬松，也給供需兩方都提供了充裕的資本注入。這也是導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場異?；馃岬闹匾蛩?。

　　將這四大要素排除以后，我們在回過來檢驗今年地產(chǎn)市場走勢，我們發(fā)現(xiàn)這個出現(xiàn)了驚人的吻合。在第一季度全國市場在一片小陽春的驚呼聲中，其實只是開始了一個漫長的跋涉的開始，表現(xiàn)為今年第一季度的供應(yīng)市場并沒起來，銷售上只是成交量上行而價格并沒有大幅度上行的局面，拆遷效應(yīng)僅僅是推動了成交量的上行，并沒有波及到價格的走勢；進入二季度以后，樓市供應(yīng)量依然沒有較大起色，而成交量和成交價格開始同步上行，在本階段，拆遷效應(yīng)與貨幣政策的效應(yīng)同步釋放，這是促使二季度成交價格和成交量同步上行的重要因素，此時房地產(chǎn)供應(yīng)領(lǐng)域資本過剩的苗頭開始涌現(xiàn)，土地市場回暖，地王開始出現(xiàn)，地王對銷售價格推動作用開始出現(xiàn)；而進入三季度以后，供需結(jié)構(gòu)差迅速拉大，供不應(yīng)求導(dǎo)致的購買恐慌與前面三者相互糾纏，導(dǎo)致了三四季度銷售的井噴，成交價格開始直線上行，銷售量受制于供應(yīng)量的制約，呈現(xiàn)出平穩(wěn)趨下的局面。但隨著成交市場的火熱，供應(yīng)量開始逐漸上來，但受制于土地市場08年二季度到09年一季度極端低迷的情況，以及生產(chǎn)節(jié)奏問題，09年新增土地并不能在短期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品，因此09年三四季度雖然供應(yīng)量比一二季度略有增長，但并不能滿足高漲的需求市場，因此導(dǎo)致下半年雖然供應(yīng)量有所放大，但供不應(yīng)求的局面依然沒有改變，因此呈現(xiàn)出量價高位運行的局面。

　　（三）2010年房地產(chǎn)市場的判斷

　　歲末將近，中央政府頻繁而密集的調(diào)控政策對原本就預(yù)期不明朗的市場更增加了一些變數(shù)。中央政府再次用組合拳方式對市場調(diào)控。在土地市場方面，一個支付制度同時對供應(yīng)市場和需求市場進行了調(diào)控，因調(diào)控的是預(yù)期行為，因此對今年市場上大肆拿地的企業(yè)并不會形成直接的沖擊，而真正的沖擊在于如果一旦土地需求大幅度下挫以后，地方政府財政出現(xiàn)缺口以后，會再次以支持房地產(chǎn)市場的方式走向前臺；其次是財政度對出租與轉(zhuǎn)租房屋的稅收征收，則是掐斷了長期投資的熱情，而針對非普通住房5年征收全額營業(yè)稅，則是抑制了大部分投機和投資需求，并打壓了高端市場的金融杠桿。而如果這些政策在短期內(nèi)還不能見效，那么不排除中央政府隨后出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　但我們認(rèn)為，真正影響2010年房地產(chǎn)市場走勢的因素有如下幾個方面：一是中國新增貸款幅度，如果新增貸款超過6萬億，那么明年供應(yīng)市場的資金緊張問題并不會很嚴(yán)重，原因主要有兩方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)仍然是貸款的主要需求者，銀行只有把錢貸給銀行；其次是超過6萬億，股市仍然會保持充裕的現(xiàn)金，股市的財富功能還能得到較大的體現(xiàn)；第二方面是09年透支了多少需求量以及較高的房價抑制了多少需求量；供應(yīng)方面則是受供應(yīng)慣性的影響，明年供應(yīng)增加量會增加多少？供需之間的結(jié)構(gòu)差到底有好大，這兩者的結(jié)構(gòu)差是市場運行的關(guān)鍵因素；其三是實體經(jīng)濟復(fù)蘇程度以及就業(yè)的前景，這是對房地產(chǎn)行業(yè)的基本支撐面。這將直接導(dǎo)致三級市場的走勢，如果就業(yè)前景不樂觀，獲利出逃的購房者將拋售大量房產(chǎn)，從而造成三級市場積壓，并危及價格從而拖累二級市場的價格與銷量。

　　最后對2010年地產(chǎn)市場出現(xiàn)的極端情況的估計有：地產(chǎn)商因為資金回籠原因而被迫降價銷售，刺激原本就極其脆弱的房地產(chǎn)價格市場，導(dǎo)致房價形成負(fù)反饋機制，極端的可能導(dǎo)致2008年市場的重現(xiàn)。其次是就業(yè)不樂觀導(dǎo)致的斷供行為增加，銀行收緊按揭，導(dǎo)致整個市場運行下挫，且社會影響很難確定；其三是證券市場出現(xiàn)垮塌所形成的金融緊縮導(dǎo)致的市場垮塌，而這個核心影響因素更加取決于國際市場經(jīng)濟和金融的安全性。