主持人：接下來我們將進(jìn)行兩場對話，對話將從"行業(yè)與企業(yè)選擇"主題下"模式"與"市場"兩個方面為我們探討2010房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的方向。

　　我們首先進(jìn)入下午論壇的第一場年度論壇對話“模式革命:做大還是做小的房地產(chǎn)企業(yè)”。

　　首先有請本場對話的主持嘉賓：

　　重慶市金科實業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰先生

　　以及我們對話的對話嘉賓：

　　福晟集團(tuán)董事長兼總裁潘偉明先生

　　廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生

　　金地集團(tuán)董事會秘書徐家俊先生

　　著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳市建銀財富投資控股副總經(jīng)理賀承軍先生

　　卓越集團(tuán)副總經(jīng)理、融資總監(jiān)鄔風(fēng)柏先生

　　世邦魏理仕華南區(qū)董事陳湛才先生

　　廣州市華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生

　　接下來我就把主持全交給李戰(zhàn)洪先生和喬志杰先生了，有請二位。

　　喬志杰：2007年在住交會的時候討論金科的上市我認(rèn)為兩年時間內(nèi)就會實現(xiàn)的，因此我跟戰(zhàn)洪是朋友了。

　　非常高興有機(jī)會跟在座的嘉賓第二次在會場上跟大家見面，我是第二次站在這里，在座的有投資商、服務(wù)商和著名的評論專家跟大家共同討論，討論的主題我都沒有讀懂，行業(yè)和企業(yè)的選擇，做大還是做小的房地產(chǎn)企業(yè)，我先進(jìn)行回答，傻瓜才做小。是人都要做大，新的形勢下如何做大，我們應(yīng)該將話題改成：大則強(qiáng)，強(qiáng)就有機(jī)會大。今天有一個核心主題，剛才我也聽了鐘教授和杜博士的發(fā)言，說心理話，我專心的聽還是沒有聽得深入，我認(rèn)為是否可以講的簡單一點的內(nèi)容，財務(wù)底線是什么，所有該花的錢花完，所有該收回來的錢，最后帳上剩的就是財務(wù)底線，講杠桿就復(fù)雜了。還有一個觀點，我跟杜博士是不同的，她說要控制財務(wù)成本和比例，特別要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債比例，我在這里說一句話，希望企業(yè)家跟我共同討論，我認(rèn)為做房地產(chǎn)企業(yè)借得越多，賺得越多，負(fù)債越多，賺得越多，我希望大家改變一個觀念，做房地產(chǎn)追求的是資本回報率，并不是產(chǎn)品收益率。如果這樣的話沒有多少利潤，成本都是公開的，政府將土地的錢賺的差不多了，建安成本是國家標(biāo)準(zhǔn)，管理成本是放在這里的，真正的水平和能力在于資本的運營，講了這些觀點，只是拋磚引玉，希望今天的演講精彩一些，我下飛機(jī)吃了午飯就過來了，我拋一個刺激一點的話題，先說第一個主題，不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)，我認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)走勢非常的確定，不知道在座的是否同意，請大家回答一下。

　　中國的經(jīng)濟(jì)走勢是確定還是不確定，請李戰(zhàn)洪回答。

　　我本人認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的走勢要看國際形勢，國際的形勢是確定的，未來的中國經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的核心點，爭論了很多年的中國經(jīng)濟(jì)的模式和世界經(jīng)濟(jì)模式的比較也開始清晰了，歐美經(jīng)濟(jì)幾十年的昌盛后制度劣勢顯現(xiàn)出現(xiàn)，中國的改革不斷的完善，經(jīng)濟(jì)模式不斷的成熟，經(jīng)濟(jì)必然成長，這是核心的內(nèi)容，中國就是核心，無論國外是否承認(rèn)，英國帝國主義說我們綁架了氣侯大會，憑什么不綁架，美帝國主義綁架聯(lián)合國都幾十年，實際上就是我們權(quán)利說話了，未來圍著中國走，2010年后是我們高速發(fā)展的周期、政策和各個方面是穩(wěn)定和清晰的。有人說不理解經(jīng)濟(jì)工作會議，我是非常理解的，清晰的告訴我們中國的經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展是堅定不移的，用胡錦濤的話來說就是不折騰，不懈怠，大家認(rèn)為如何看待2010年中國的經(jīng)濟(jì)走勢。

　　李戰(zhàn)洪：我的回答是，中國的經(jīng)濟(jì)走勢是確定的，中國房地產(chǎn)的大趨勢向好是確定的，中國房地產(chǎn)業(yè)是一個孩子四個父親，俗話來說就是雜種，四個爸爸包括：政府、金融業(yè)、開發(fā)商、消費者，大家希望通過投資房地產(chǎn)獲得更大的物業(yè)回報，實際上賺得最多的是消費者，可以獲得幾倍甚至是十幾倍，幾個老爸希望中國的房地產(chǎn)業(yè)長大，四個爸爸變成了老人，不停的要錢，因此我們回想起來，已經(jīng)解決吃住的時候，也有一個雜交種就是水稻，袁隆平因此成為杰出的科學(xué)家，房地產(chǎn)因為解決了住的問題，房地產(chǎn)為國家做出了貢獻(xiàn)。

　　徐家俊：確定還是不確定，我的觀點是鮮明的，長期是確定的，短期不確定。我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)確實存在不確定性，原因還是比較復(fù)雜的，外圍存在不確定性，短期內(nèi)外部的經(jīng)濟(jì)還是存在不確定性，例如今年的經(jīng)濟(jì)形勢有人說下半年會第二次觸底，是否會有這樣的情況，也存在不確定性。

　　對于國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)來說，2010年經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的態(tài)勢從上半年來看不會發(fā)生太大的改變。利率的水平也不會發(fā)生改變，人民幣的升值是否會到來，這些都是不確定性。房地產(chǎn)業(yè)的2010年存在較大的不確定性，2009年4、5月份是量價齊升的狀態(tài)，2010年確實存在太多的不確定性，因為房價已經(jīng)相對很高了，政府有意識調(diào)控房地產(chǎn)的市場，目前的手段還是集中于信貸、房地產(chǎn)專有的稅費，不太可能改變經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的態(tài)勢，不會改變低利率的水平，也不太可能將流動性收緊，不同因素作用的情況下，房地產(chǎn)市場究竟會如何走，2010年還是有不確定性的，這是前低后高還是前高后低，是否可以一次性的調(diào)控到位，都是值得觀察的，因為中長期走勢是比較好的，地產(chǎn)商的心態(tài)，經(jīng)過了2006、2007年的高峰，2008年的調(diào)整和2009年的突飛猛進(jìn)，現(xiàn)在的心態(tài)會好一些。

　　喬志杰：經(jīng)濟(jì)形勢長期看沒有問題，我們相信的，也不會反對的，中華人民共和國永遠(yuǎn)的前進(jìn)，短期是不確定的，地產(chǎn)未來也是會好的，今年會怎么樣有一點說不明白。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控是希望遏制房價的過快增長，沒有限制房價的增長，過快是不正常的，一個人成長是必須的，但是過快的漲后面就不會漲了，主要出臺的政策沒有明確的提出對金融和信貸的緊縮，二套房的稅率改變了，主要是通過加大其他房屋的供應(yīng)量降低房價過快的上漲。

　　張明燕：長期我是看好的，短期我認(rèn)為明年年底會有波動。

　　喬志杰：中國經(jīng)濟(jì)會波動還是房價波動？

　　張明燕：房價波動，我是做地產(chǎn)設(shè)計的，我們跟萬科、中海等大集團(tuán)都有業(yè)務(wù)合作，我們在四季度的設(shè)計任務(wù)超越了前三季度的量，我感覺供應(yīng)量是非常大的?，F(xiàn)在做設(shè)計，明年年底差不多銷售。2010年底的供應(yīng)量是非常大的，現(xiàn)在的設(shè)計任務(wù)也不斷的增加。

　　喬志杰：您認(rèn)為價格會下降還是會緩慢的上漲？

　　張明燕：我認(rèn)為會有降低。

　　陳湛才：謝謝各位，首先感謝主辦方觀點媒體的邀請，使我今天有機(jī)會跟大家互相探討。今天的主題是不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)，今天早上聽了各位專家的發(fā)言，有一位的觀點給了我很大的啟發(fā)。

　　他的觀點認(rèn)為沒有房地產(chǎn)就沒有新中國。

　　喬志杰：沒有新中國就沒有房地產(chǎn)。

　　陳湛才：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)發(fā)展商在過去幾年的貢獻(xiàn)是很大的，成就是無可疑問的，房地產(chǎn)發(fā)展商在中國發(fā)展的過程中，對社會的貢獻(xiàn)是可以看到的，因為城市的發(fā)展，社區(qū)的改善，居民生活環(huán)境的提升，我們每一個人都可以看得到，這是中國人的驕傲。房地產(chǎn)發(fā)展是每一個國家經(jīng)濟(jì)重要的指標(biāo)。主辦方的話題是特別的，而且跟其他的主題是不一樣的。

　　給我的題目是環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展物業(yè)，現(xiàn)在談到環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，我們要討論的是可持續(xù)發(fā)展的定義。2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是先做大還是先做強(qiáng)，或者是先做強(qiáng)還是先做大。

　　可持續(xù)發(fā)展的定義，1987年世界環(huán)境委員會的報告中，目前世界公認(rèn)的可持續(xù)發(fā)展的定義是，在滿足現(xiàn)在的需求，不損害子孫后代的需求和發(fā)展模式。

　　喬志杰：企業(yè)社會責(zé)任的三底線，你們是為房地產(chǎn)企業(yè)做服務(wù)的，剛才張小姐說接了很多的設(shè)計任務(wù)，因此房地產(chǎn)的價格會下降，您認(rèn)為2010年房地產(chǎn)的走勢是什么？

　　陳湛才：我的回答是綠色建筑。

　　喬志杰：這是發(fā)展的方向，我是贊同的。2010年中國房地產(chǎn)發(fā)展非常大的趨勢是綠色建筑的不斷發(fā)展。

　　陳湛才：是的。

　　喬志杰：您認(rèn)為價格是上漲還是會下降的。

　　陳湛才：房價要根據(jù)市場的需求，中國是非常之大的，每個城市都是不同的，長遠(yuǎn)來說價格是向上漲的。

　　喬志杰：香港同胞的意見長遠(yuǎn)來看是繼續(xù)上漲的，短期來說不同城市的價格會改變，我認(rèn)為大城市會有問題，我不贊成會上漲，但是我認(rèn)為不會上漲的太快，中小城市的情況是不同的。

　　陳湛才：世邦魏理仕是全世界第一大的房地產(chǎn)顧問公司，在國內(nèi)我們跟萬科是有聯(lián)盟的，前幾天我在國內(nèi)的證券日報上看到一篇文章，有關(guān)萬科未來的發(fā)展計劃，我簡單的說，萬科在今后將會在全球建設(shè)綠色住宅，中國的房地產(chǎn)業(yè)如果要想成功，就要朝著綠色環(huán)保方向發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：陳總的發(fā)言和準(zhǔn)備的情況體現(xiàn)了世邦魏理仕的風(fēng)格是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。?dāng)今的形勢下，我們拋開泡沫的問題，無論是紅色浪潮還是白色恐怖，我說的紅色浪潮是市場很好的時候，白色恐怖是政策環(huán)境對房地產(chǎn)發(fā)展不支持的時候，這種情況下，企業(yè)如何去做和應(yīng)對。如何讓自己可持續(xù)的發(fā)展，剛才陳總指明了方向，綠色地產(chǎn)是我們選擇的方向。

　　喬志杰：首先認(rèn)準(zhǔn)形勢，才能決定模式，如果大家一致同意是不確定的形勢，我們就研究不確定形勢下地產(chǎn)如何發(fā)展。如果我認(rèn)為是確定的就不用討論的。

　　曹志偉：我認(rèn)為大家在臺上講的都是廢話，如果有確定的話還要專家和學(xué)者干什么，你們讀MBA和EMBA干什么，就是因為世界是不確定的，人也是不確定的，因此討論確定和不確定是多余的，如果是確定的話我們就沒有必要坐在上面，因此大家要一針見血，所有的事情都是不確定性的。

　　喬志杰：曹總認(rèn)為2010年怎么走。

　　曹志偉：我兩條腿走路，我1989年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)，從官員到國有企業(yè)和民營企業(yè)，沒有誰可以告訴我們誰是救世主，中國怎么確定，不可能確定，都靠自己，其他的意見聽聽就罷了，可以多一點討論，也不要搞太多虛的，實際上做房地產(chǎn)跟農(nóng)民是一樣的，農(nóng)民折騰的就是莊稼，我們折騰的就是房屋。金融風(fēng)暴怎么樣，過后土地上升了，一種是農(nóng)民繼續(xù)種農(nóng)田，金融風(fēng)暴之后我們繼續(xù)在風(fēng)暴后蓋房屋，房價高不高，買得起的也會說高，誰說不高，我購買別墅的時候，也說高，明明價格是接受的，也說高。

　　喬志杰：您想說的核心問題是什么。

　　曹志偉：就是不確定，下一句話講什么我也是不知道的，在不確定的前提下找到估計。

　　喬志杰：既然形勢都不確定，您認(rèn)為應(yīng)該如何做？該多購買地還是少買地。

　　曹志偉：我告訴大家的是教訓(xùn)，量力而行，跌下來就不開發(fā)了，你說囤地，最大的囤地就是政府，政府囤地叫做儲備，開發(fā)商儲備的地叫囤地。我們今天不當(dāng)官員可以講這樣的話，中國的文字有很多演繹的方式，明年的走勢是怎樣的，2010年的走勢是怎樣的，升的就捂住，等錢用就賣，實際上中國的房價跟國外相比，之前很多人沒有講到點，實際上中國的國情跟國外是不同的，大家不要忘記這是共產(chǎn)主義國家，土地是國有的，國有就是壟斷，所有土地合法的出口只有一個，如果真正的降低房價，很簡單，有一個有效但是不可能執(zhí)行的方案，就是土地私有化，讓土地?fù)碛姓咦孕虚_發(fā)，自由合作，沒有必要經(jīng)過繁瑣的審批，容量允許的情況下放低容積率，但是會剝奪地方政府的錢袋子，等于剝削了政績出官的情況，因此我們的體制是不允許降的。

　　喬志杰：實際上就是國家不允許降的。

　　李戰(zhàn)洪：曹董事長的話我聽的是比較懂，因為我們是開發(fā)商。

　　喬志杰：我在香港和美國讀過書的，我認(rèn)為曹不像中國人，因為你沒有中國人的含蓄。

　　曹志偉：我沒有你認(rèn)識的中國人的虛偽。

　　李戰(zhàn)洪：我聽了以后，我認(rèn)為開發(fā)商不做算命先生，我們做好自己，量力而行。

　　韓世同：我認(rèn)為是不確定性的，過去一年中，V寫出來了，后面是W還是V，現(xiàn)在比較多的人傾向于橫盤，大家對于未來的房價是繼續(xù)走高顯然都不看好。如果大降也不太可能，比較多的是傾向于穩(wěn)定，我認(rèn)為房價在沒有高漲的之前是穩(wěn)定的，高漲后要穩(wěn)定是非常之困難的?，F(xiàn)在中央采取的政策，還是屬于比較溫柔的。

　　喬志杰：不希望房價垮下來的。

　　韓世同：現(xiàn)在房價上漲的如此高，對于經(jīng)濟(jì)和各個方面都構(gòu)成了穩(wěn)定。2007年如果沒有政府打壓，難道房價不會掉下來嗎，當(dāng)時股市政府也沒有打壓，從6000點下降到1600點，出口也沒有打壓，還拼命的支持，房地產(chǎn)是收縮了信貸，出了二次房貸的政策，大家認(rèn)為都是政府搞的，如果政府不搞的話2007年經(jīng)濟(jì)不會下降，我認(rèn)為已經(jīng)到了經(jīng)濟(jì)的周期，去年政府出臺了很多的政策避免災(zāi)難。房價上漲并不是開發(fā)商很厲害，厲害的是新增的8萬億元和10萬億元的新增貸款，使大家都購買房屋，現(xiàn)在又回到了2007年房價高漲又怕跌下來，又擔(dān)心繼續(xù)上升，想穩(wěn)定又穩(wěn)不住，這本身就是不確定的因素。

　　喬志杰：韓總的觀點是清晰的，經(jīng)濟(jì)是不確定的，地產(chǎn)也是不太明確的走勢。

　　韓世同：經(jīng)濟(jì)走勢跟房地產(chǎn)走勢的關(guān)聯(lián)度是很高的。

　　喬志杰：房地產(chǎn)繼續(xù)走高的幾率不是很大的，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)接下來應(yīng)該是穩(wěn)定、持續(xù)、健康增長的過程，這是必然的。剛才曹總和李總都慷慨激昂的說是地產(chǎn)商，接下來請潘總發(fā)言，他也是地產(chǎn)商。

　　潘偉明：我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)形勢是不確定的，因為沒有人知道今年是怎樣的，明年是怎樣的，總的來說中國的經(jīng)濟(jì)是發(fā)展的。我是做房地產(chǎn)的，我認(rèn)為大家購買房屋還是要抓緊時間買，我在2007年也是這樣講的，如果不動的話，也就是半年左右，不可能永遠(yuǎn)的不動。例如房價是1萬元，三個月賣不動就9000元，如果還不購買就是8000元/平方米，大家一出手就會上漲到9000元/平方米或者是更高，如果老百姓不購買房屋就不富裕，共產(chǎn)黨就是讓大家都富裕的，有房屋、車子和存款，一套不夠就二套、三套，關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)實力，先購買60平方米的，過幾年就購買90平方米，再過幾年100多平方米，有錢就可以購買別墅。

　　喬志杰：您的觀點決定了房屋要持續(xù)的上漲，如果大家都不購買潘總就下降到8000元/平方米。

　　潘偉明：如果都購買的話，就上漲到1萬元，如果1萬元都賣完的話，就會上漲到1.2萬元。

　　喬志杰：實際上中國對房地產(chǎn)附加的價值太多了，實際上房價就是市場和供應(yīng)之間的結(jié)合點，1萬元可以賣掉沒有人傻到可以賣9000元，這就是房價和開發(fā)商，我們賦予的內(nèi)容太多了，準(zhǔn)確的講我們就是希望大家有掌聲可以高興，希望大家面對更多的潘總，還有曹總這樣的不虛偽的中國人，實際上中國人都不虛偽，而是含蓄一點。

　　還有一位優(yōu)秀的企業(yè)家是卓越集團(tuán)的副總經(jīng)理、投資總監(jiān)鄔風(fēng)柏，他作為地產(chǎn)商的代表，觀點是怎樣的？

　　鄔風(fēng)柏：我是卓越集團(tuán)的，主要負(fù)責(zé)財務(wù)和融資工作。我們的融資工作會考慮確定和不確定性進(jìn)行融資。

　　喬志杰：形勢好就多融資。

　　鄔風(fēng)柏：我們回顧2007年9月份，從萬科提出拐點論開始，房價在短短的幾個月下降的非常厲害。當(dāng)時大家都談現(xiàn)金為王的事情，如果在2007年9月份之前購買土地大家認(rèn)為是傻瓜。

　　在沒有完成周期的情況下，出現(xiàn)了雷曼兄弟倒閉的事件，該周期沒有走完，金融海嘯救了房地產(chǎn)業(yè)，沒有哪個企業(yè)缺錢和倒閉，經(jīng)濟(jì)又恢復(fù)了，總的判斷有三個因素。

　　一、人口紅利，二、城市化，三、舊房拆遷加上鐘教授講的貨幣超規(guī)模的流動性。我們認(rèn)為未來的趨勢還是有很大的空間。我們還是做土地儲備的工作，而且要進(jìn)入一線城市和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)省份，加大土地儲備。

　　喬志杰：卓越未來是看好經(jīng)濟(jì)的，繼續(xù)加大土地的儲備，而且向一線城市進(jìn)軍，這是膽略和魄力，各位嘉賓都精彩的談了自己的觀點，未來中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該把握一個基本的脈搏，中國還有非常重大的變化，農(nóng)村的改革，十七屆三中全會決定了農(nóng)村資產(chǎn)私有化，必然出現(xiàn)人口快速的向城市過渡，GDP在2009年之后2010年會恢復(fù)二位數(shù)的增長，未來的經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)是繼續(xù)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的過程，但是2010年后的地產(chǎn)應(yīng)該會有非常大的變化，剛才陳總說了綠色環(huán)保的地產(chǎn)是發(fā)展的趨勢，既然談到趨勢。剛才提到的是趨勢和發(fā)展的情況，未來的地產(chǎn)會有怎樣的變化，我們提到了模式的選擇，包括資本化和房地產(chǎn)融資途徑以及房地產(chǎn)企業(yè)上市窗口，豪宅和廉租房都有很多的話題。綜合一個話題，2010年后中國的地產(chǎn)會發(fā)生怎樣的變化，這些變化之下地產(chǎn)商應(yīng)該選擇什么樣的模式發(fā)展，大家用最簡單的話談自己的觀點。卓越要向一線進(jìn)軍，您認(rèn)為2010年后發(fā)展模式上有怎樣的變化。

　　鄔風(fēng)柏：我們將房地產(chǎn)看作是金融房地產(chǎn)，未來還是走上市的路線。過去談上市的時候是缺品牌還是缺資金，今天關(guān)鍵的是生存，在10月份—12月份有8家地產(chǎn)公司上市，我相信他們在2010年會從百名的排名迅速的以十名的名次提升，如果不上市的話就會落后于百名以后，最終銷聲匿跡，因此上市是重要的模式。

　　喬志杰：我理解鄔總的意見，2010年后房企積極的上市是發(fā)展的勢頭，IPO是你們追求的夢想，快速的加大上市的途徑，接下來請絕不虛偽的中國人——曹總，您認(rèn)為2010年中國地產(chǎn)有怎樣的變化。

　　曹志偉：我無法預(yù)測，只能說自己如何活。很多人問我是否會上市，但是沒有任何人問我上市的目的是什么。我試問一句話，中國上市的房地產(chǎn)公司中，有多少家給股民分紅是超過貸款利息的，投資者的收益是否可以超過這些，實際上上市的目的就是融資，我很多年前講過，融資就是將你的錢融到我的口袋里面，實際上大家的生存方式是不同的，有的心驚膽戰(zhàn)的賭一把，做大。也有寂寞的生存者，我同意你講的觀點，題目是錯的，沒有做大和做小的，沒有人愿意做小，但是大的話是否強(qiáng)，大的也容易死去，也容易生存下去，這些都是不確定的。

　　遇到合適的土地該買的還是要購買，分析是理智的，買地和買房屋是一樣的，跟結(jié)婚是一樣的，談戀愛是理智的，結(jié)婚是沖動的，很多的時候談戀愛是沖動的，結(jié)婚的時候就理智了，要先算家產(chǎn)，實際上不需要太多的理智，尤其是購買的時候，如果看到長期的趨勢是增值的，人民幣雖然升值，但是在國內(nèi)對于物質(zhì)來講，對于不動產(chǎn)而言是貶值的，在有能力的時候就購買，同樣買地也是這樣的，有能力的時候，就要購買。有能力的時候做自己喜歡做的事情是幸福的，從買房屋開始，從你開始積聚家庭的財富，沒有能力的話就做其他的投資。

　　喬志杰：您還是一位愛說話的中國人，實際上都想將很多的觀點告訴大家，讓大家接受你的觀點。房地產(chǎn)企業(yè)上市是地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展必然的道路，什么時候走是一回事，走是必然的，房地產(chǎn)企業(yè)核心的競爭力就是金融能力，就是運作資本和金融的能力，并不是修房屋的能力。

　　曹志偉：我贊成的，恰恰的將中國地產(chǎn)引向滅亡。絕對不能說必然，充其量說是趨勢，而不是必然的，任何的金融學(xué)家分析的時候沒有必然的，只能說大的方向。

　　喬志杰：都是地產(chǎn)商在這里聽課，你們認(rèn)為在地產(chǎn)的發(fā)展過程中，如果解決錢的問題，還缺什么問題，如果其他的能力都具備了，沒有錢又能做什么。

　　曹志偉：中國不缺錢。

　　喬志杰：開發(fā)商都缺錢。

　　曹志偉：中國不缺錢，缺少的是人才。

　　喬志杰：我認(rèn)為缺少的是工具，中國金融最大的悲哀是中國不缺錢，所有的中國企業(yè)都缺錢，因為大家沒有工具。

　　李戰(zhàn)洪：中國不缺錢大家是知道的，我們還是讓嘉賓多說一些，廉租房和蝸居是流行的，但是兩者之間是存在矛盾的。有人說，開發(fā)商做高端產(chǎn)品有出路，做低端是死路，這跟政策是違背的，實際上就是豪宅和廉租房的問題，在座的一位當(dāng)過鎮(zhèn)長，后來又下海做房地產(chǎn)開發(fā)，對此是有體會的，如何做商品房關(guān)注中產(chǎn)階級，下面有請潘總發(fā)言。

　　潘偉明：《蝸居》這部電視劇是復(fù)雜的因素，焦點是對準(zhǔn)開發(fā)商的，我們?nèi)绾紊w房屋，老百姓如何購買房屋，我認(rèn)為現(xiàn)實中沒有這么恐怖的，沒有錢的人要租房，這是政府的責(zé)任，經(jīng)濟(jì)適用房也是政府的責(zé)任，如果賣1000元/畝，也可以賣100萬元/畝，其他的讓市場競爭，例如普通住宅和豪宅。豪宅和更高的豪宅國家是不鼓勵的，別墅用地國家也是控制的，如果不控制，中國人會用幾百萬購買一畝地的，但是國家是鼓勵初次置業(yè)和再次置業(yè)以及改善置業(yè)的。我原來是在政府下來的，知道政府的口味，保證大多數(shù)的老百姓不要意見太大，讓中國的經(jīng)濟(jì)可以發(fā)展，又要控制太有錢的人。因此要解決大多數(shù)人的住房的問題，因此做60—90平方米的住房，100—130平方米就是改善型的住房。我們的口號是做中產(chǎn)階級住房領(lǐng)跑者，我琢磨了很多年，因為不同的企業(yè)的觀點是不同的，為什么要做中產(chǎn)階級的房屋，因為人數(shù)眾多，就象做汽車一樣，如果做QQ汽車的廠家連一個品牌都沒有，如果做廣本和別克君威的話，科長和千萬富翁都可以坐，如果是勞斯來斯的話，有錢人也不敢坐。

　　因此我們就做中產(chǎn)階級的住房，中國的中產(chǎn)階級有多少人，城市化后有6億人口，去掉老人和小孩就沒有了2/3，因此中產(chǎn)階級有1億人左右，加上農(nóng)民的進(jìn)入，因此市場是相當(dāng)大的，我認(rèn)為10—20年的方向跟大家是不同的，我就是做60—90平方米和100—130平方米的住房，我們就是面向廣大中產(chǎn)階級的住房需求。我們的觀點也反復(fù)的推敲了很久，我的觀點供大家探討。

　　喬志杰：謝謝潘總的觀點，我認(rèn)為中華民族真正在世界上立于不敗之地就是中產(chǎn)階級，這個觀點我是贊成的，該出就繼續(xù)出，但是中產(chǎn)階級將支撐中國房地產(chǎn)未來發(fā)展真正的購買群體，中產(chǎn)階級不但是城市人口，農(nóng)村解決改革后會出現(xiàn)很多的中產(chǎn)力量，接下來還有幾位嘉賓可以跟大家介紹自己的觀點和意見，任何形式不限，觀點都可以發(fā)表。

　　徐家俊：祝大家2010年都可以發(fā)財。

　　張明燕：今天談話的論點是做大還是做小，我認(rèn)為應(yīng)該是做大還是做強(qiáng)，我認(rèn)為每個公司都是謀求最大的效益，做大不要傷害到本質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展，做大的話資金鏈斷裂了，就如杜博士所講的威脅，前面發(fā)展很快，但是后面就等于零。我們是地產(chǎn)服務(wù)商，有的開發(fā)商付款不好，就會說最近資金比較緊，所以款還不能付，還要繼續(xù)做事，我們就會將公司的信用等級大大的降低，我沒有事情做的時候，金融危機(jī)的時候做他們的事情，我沒有事情做的時候，就會選用信譽比較好的公司，我會優(yōu)先服務(wù)，而且配備的人員是不同的，我用簡單的例子解釋，做大影響了自己的信譽，好的公司就不愿意為你服務(wù)。

　　喬志杰：做大了不要欠錢。

　　張明燕：做大不要傷害到后續(xù)以及可持續(xù)發(fā)展。做強(qiáng)的話只是某一個指標(biāo)特別的強(qiáng)，總體也會降低公司的競爭力，在兩者之間就好象乘法的兩個乘數(shù)，謀求最大的利益。

　　陳湛才：可持續(xù)發(fā)展才可以避免面對未來不確定的情況，可持續(xù)發(fā)展有三個底線，我相信每一位都知道什么是三底線，第一個底線是經(jīng)濟(jì)的繁榮，千萬不要忘記保護(hù)環(huán)境，對社會的貢獻(xiàn)，這就是企業(yè)三底線的關(guān)鍵問題。

　　喬志杰：可持續(xù)發(fā)展的同時不要忘記了環(huán)境，張女士說做大了以后不要忘記了付款。

　　韓世同：又要做大，又要做強(qiáng)，還要做穩(wěn)，才是企業(yè)根本的發(fā)展方向。

　　喬志杰：為了實現(xiàn)我們既要做大又要做強(qiáng)還要做好而不拖欠錢，在2010年要走自己的路，把握好自己，建議大一定要注意隨時隨地的掌握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動態(tài)，如果要在2010年獲得競爭的先機(jī)，盡可能的全面的提高自己未來在金融處理和整理上的能力，把握新的趨勢，中國經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)向好，中國2010年可能會有一點不確定，我代表我的搭檔謝謝大家，還有所有的嘉賓，我們的目的是讓大家快樂的討論和快樂的聽，得到更多的觀點，謝謝大家。