主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，現(xiàn)在請(qǐng)杜麗虹女士臺(tái)上就坐，與鐘偉先生以及我們臺(tái)上特約評(píng)論員一起就"資本時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)"的話(huà)題展開(kāi)精彩的觀點(diǎn)答問(wèn)與互動(dòng)。臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與暨提問(wèn)，我們的工作人員請(qǐng)準(zhǔn)備好話(huà)筒。

　　袁 浩：早上是非常精彩的，包括演講的嘉賓給我們創(chuàng)造的難度是非常大的，這也是觀點(diǎn)安排的很好，安排的人員在上午的話(huà)題以及大家談的非常的風(fēng)趣，大家也是受益非淺，剛才聽(tīng)了兩位嘉賓的演講，跟鐘教授和杜博士的演講中學(xué)習(xí)到很多的內(nèi)容，我先請(qǐng)教鐘教授，您提到了房地產(chǎn)主導(dǎo)的因素，包括貨幣，是否可以展開(kāi)介紹，有哪些因素和數(shù)據(jù)是值得你關(guān)注的，作為下面的企業(yè)家是值得關(guān)注的，哪些數(shù)據(jù)是領(lǐng)先性的，哪些數(shù)據(jù)是滯后的，對(duì)于下面的企業(yè)家有一些提示，我相信他們?cè)诎倜χ校?jīng)營(yíng)企業(yè)的過(guò)程中，尤其是今天的環(huán)境中，在過(guò)去的二年中市場(chǎng)的變化真的是很難琢磨，也有大起大落，他們既要經(jīng)營(yíng)好企業(yè)，上市公司也面臨壓力，沒(méi)有上市的公司還要考慮如何發(fā)展，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)了解透徹的專(zhuān)家，希望您在思路上給他們一些提示，特別是從觀察的數(shù)據(jù)以及觀察的方面給他們提示。

　　鐘  偉：長(zhǎng)期是沒(méi)有意義的，從長(zhǎng)期來(lái)看，我們都死了。中國(guó)城市化進(jìn)城，每年遷徙一、二千萬(wàn)是很正常的，目前中國(guó)城市化率不足50%，人口的年齡大概是30歲左右，按照美國(guó)和日本的情況跟中國(guó)情況對(duì)比，美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生比較嚴(yán)重問(wèn)題的時(shí)候，都是因?yàn)槿丝诩t利的消失，城市化進(jìn)城基本上完成，還有貨幣發(fā)行速度比較平穩(wěn)，但是在國(guó)內(nèi)這些條件都不具備。如果看成功的企業(yè)，是比較善于運(yùn)用高杠桿，既意味著風(fēng)險(xiǎn)，也意味著機(jī)會(huì)。

　　真正的房地產(chǎn)企業(yè)的高手，實(shí)際上都是勻速跑的高手，無(wú)論政策的調(diào)控是松還是緊，都可以以勻速跑完全程，例如萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售額是600億元，無(wú)論明年的市場(chǎng)如何改變，萬(wàn)科制定的目標(biāo)是750億元，后年是1000億元，有企業(yè)比較好的金融狀況，資源掌控，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品牌的效果，這樣的企業(yè)是不多見(jiàn)的。絕大多數(shù)的企業(yè)是實(shí)用主義加機(jī)會(huì)主義，政策允許的時(shí)候就跑得快，政策看起來(lái)有問(wèn)題的時(shí)候就跑得慢，如果不是變速跑而是慢速跑就喪失了發(fā)展的機(jī)會(huì)，中國(guó)貨幣增量比較快，城市化進(jìn)城比較快的情況下，不運(yùn)用高杠桿取得高速度，企業(yè)也許不會(huì)出大問(wèn)題，永遠(yuǎn)只是平庸的企業(yè)。

　　財(cái)務(wù)的安全底線(xiàn)是極為重要的，跟自身企業(yè)未來(lái)的定位是有關(guān)的，就象高速公路上行使一樣，正常的速度是80—120公里，150公里就超速了，如果按照所駕駛的汽車(chē)正面碰撞成員存貨的情況是40%，如果開(kāi)40公里就會(huì)更加的安全，即使碰車(chē)也是安全的，也不會(huì)趕超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，80公里以上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，關(guān)鍵是如何看待。

　　如何平衡杠桿又能夠抓住機(jī)會(huì)，如果是二、三線(xiàn)城市的容量比較小，如果可以一級(jí)開(kāi)發(fā)又可以有條件的招拍掛，這些城市盡管風(fēng)險(xiǎn)比較小，土地價(jià)格比較低，但是城市的容量也是有限的，周轉(zhuǎn)快的話(huà)，住宅品質(zhì)要求不高，可以帶來(lái)規(guī)模的穩(wěn)定，什么項(xiàng)目可以獲得高的利潤(rùn)，還是在一線(xiàn)城市做非常好的項(xiàng)目。因此二、三線(xiàn)城市做規(guī)模，一線(xiàn)城市做利潤(rùn)。

　　目前的情況是，如果企業(yè)注重金融化的現(xiàn)實(shí)，專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)實(shí)，如果做好這兩點(diǎn)就是相對(duì)安全的企業(yè)，例如多渠道的融資，是否有能力獲得比較穩(wěn)定的多渠道融資，是否有能力做好產(chǎn)品，不擔(dān)心目前快速擴(kuò)張的企業(yè)模仿萬(wàn)科在2003—2007年高速擴(kuò)張的企業(yè)，也許未來(lái)可以成功，但是他們是否可以想萬(wàn)科一樣吃一塹長(zhǎng)一智將產(chǎn)品很好的做好，高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，如果忘記了做產(chǎn)品，只是做營(yíng)銷(xiāo)，即使目前的前景是好的，但是產(chǎn)品的核心能力不具備的，不具備戰(zhàn)略能力和金融能力，也不具備好的產(chǎn)品的研發(fā)能力。

　　馬 克：鐘教授已回應(yīng)了杜博士的觀點(diǎn)，您是否有所回應(yīng)。

　　杜麗虹：首先我想說(shuō)的是財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)和極限發(fā)展速度，并不是說(shuō)在高速路上開(kāi)40公里，我用的詞是底線(xiàn)和極限發(fā)展速度，我說(shuō)的是保持企業(yè)不出問(wèn)題的底線(xiàn)和底線(xiàn)下所能實(shí)現(xiàn)的最大的成長(zhǎng)速度，實(shí)際上我們看到萬(wàn)科和中國(guó)海外沿著這樣的速度成長(zhǎng)起來(lái)，擴(kuò)張速度長(zhǎng)期來(lái)看并不是慢的，從單一年份來(lái)看，萬(wàn)科每一年都不是成長(zhǎng)最快的企業(yè)，如果能夠以相對(duì)均勻和理性的速度持續(xù)的跑下來(lái)，就會(huì)成為很好的企業(yè)，沒(méi)有那家大型優(yōu)秀的企業(yè)是靠一年、二年跑出第一的，這是對(duì)于高速公路上跑40公里的回應(yīng)，至于說(shuō)高杠桿的問(wèn)題，現(xiàn)在是流動(dòng)性過(guò)剩，貨幣化的速度非常的快，我認(rèn)為做地產(chǎn)和炒股是不同的，炒股意味著流動(dòng)性很好，可以做投機(jī)，看到今年貨幣發(fā)行的速度很快，可以購(gòu)買(mǎi)，我認(rèn)為合適的時(shí)候可以賣(mài)掉，但是做地產(chǎn)企業(yè)，要比投機(jī)房屋的人靈動(dòng)性更差，今天花幾十億元購(gòu)買(mǎi)土地，等開(kāi)發(fā)后再賣(mài)就是二、三年后的事情，只要做了買(mǎi)地的決策，就被困在這里二、三年，沒(méi)有太多的靈動(dòng)性，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)折的時(shí)候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒(méi)有應(yīng)對(duì)能力的，2008年的時(shí)候，很多的地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)我，我出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)的狀況應(yīng)該如何做，有的企業(yè)還是有辦法的，對(duì)于有的企業(yè)我是沒(méi)有辦法的，很多的危機(jī)是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機(jī)的時(shí)候，不要忘記靈活性要比個(gè)人購(gòu)房者小得多，要比個(gè)人炒股者而言流動(dòng)性更少了很多。