主持人：現(xiàn)在請盧鏗先生臺上就坐，與巴曙松先生以及我們臺上特約評論員一起就“不確定經(jīng)濟(jì)走勢下企業(yè)創(chuàng)新”的話題展開精彩的觀點答問與互動。臺下的嘉賓也請積極的參與暨提問。

　　主持人：謝謝盧鏗先生、巴曙松先生，謝謝臺上的特約評論員的精彩問題，請大家下場在臺上稍事休息。

　　賀承軍：地產(chǎn)存在很多的不確定性，實際上經(jīng)過了多年的發(fā)展，已經(jīng)見怪不怪，2007年使大家驚慌失措，2009年的現(xiàn)象也覺得沒有什么了，所有的大城市和一線城市，房價上漲的比較高，導(dǎo)致了逆城市化的現(xiàn)象。國家建設(shè)部圍繞兩個模式爭論，一個是大都市，另外一個是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式。

　　前面五年的爭論中大家認(rèn)為大都市圈占了上風(fēng)，這是房地產(chǎn)業(yè)集中攻關(guān)有關(guān)，因為房地產(chǎn)業(yè)是在大都市圈中發(fā)展，但是房地產(chǎn)本身的模式導(dǎo)致大中城市的模式不可持續(xù)，因此出現(xiàn)了中小城市發(fā)展的模式，我認(rèn)為集中化的發(fā)展是不經(jīng)濟(jì)的，從農(nóng)民進(jìn)城的體驗也可以看得出來。

　　八十年代改革開放后，農(nóng)民有了錢將房屋修繕好，打工后發(fā)現(xiàn)家里的房屋白修了，都浪費了。在大城市房價出現(xiàn)泡沫的情況下，農(nóng)民工大量回流的情況下，在就近的小城市購買房屋，我的老家房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了火爆，買房的人都是在外打工的人，因此八十年代蓋的房屋已經(jīng)被顛覆了。

　　目前的小城鎮(zhèn)化的發(fā)展，是否會造成國家資源的浪費，土地政策暫時是不會變化的，房價或者是房地產(chǎn)市場也不會有太大和根本性的變化，這種情況下，巴曙松先生是研究金融的，這些方面有哪些抓手，謝謝。

　　巴曙松：很感謝賀先生的評論，也是理論界爭論的問題，我合并起來談?wù)?，現(xiàn)在房地產(chǎn)界的真實性的問題是什么，還是供求缺口的問題，教課書上有一句話，供求的問題，該問題如果不解決是無法解決其他的問題，無論是三至五線城市的發(fā)展，無論是購買、租賃還是廉租房，一個家庭需要一個房屋對應(yīng)，現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)大概是1：0.8左右，不同的城市是不一樣的，大致的情況是這樣的。實際上是無法回避供給缺口的，其他的問題是從屬于此的。

　　很多人說地王推高了房價，價格不是由成本決定的，我們要建彩電、冰箱廠，如果通管大幅度的漲價，消費者是不買賬的，如果想回避這一點解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的。

　　你提到了在縣城購買房屋，還是有土地的問題。土地的供應(yīng)在2009年實際上完成了60%，擴(kuò)大供給包括了土地供給和結(jié)構(gòu)上的中低價房，也包括容積率管制的放松，這些方面如果沒有解決，就很難解決問題。物業(yè)稅是否可以解決房地產(chǎn)的問題，美國已經(jīng)實行了多年的物業(yè)稅，但是也無法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。

　　巴曙松：我們歡迎陳淮教授返回會場。

　　陳淮先生剛才講了中國經(jīng)濟(jì)很多不確定性，2010年是有四個確定性，恰恰加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。

　　周開國：今天談的內(nèi)容主要是圍繞不確定性，談的又是房地產(chǎn)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)價格的不確定性，我經(jīng)常思考房地產(chǎn)價格，到底受哪些因素的影響，我們作為學(xué)者要研究房地產(chǎn)價格是非常復(fù)雜的，從簡單的現(xiàn)實進(jìn)行思考，為什么房價一上升就上升的如此之快，2008年房地產(chǎn)企業(yè)非常的悲觀，但是后面的幾個月突然的爆發(fā)了，因此說明有很多的因素影響房地產(chǎn)價格。

　　政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)購買者決定了價格，應(yīng)該是三方博弈的結(jié)果，如果要影響價格，在三個方面會有相應(yīng)的行動，從而干擾房地產(chǎn)價格。例如企業(yè)和政府之間的關(guān)系是怎樣的，父子關(guān)系，兄弟關(guān)系，朋友關(guān)系，至少關(guān)系是復(fù)雜的，政府有哪些行動、政策和措施，必然會影響到房地產(chǎn)，對于個人而言，房屋是具有雙重屬性的，一個是消費品，同時也是投資品，買房者不僅僅是當(dāng)做住房的需求，很多人是買來投資的，從房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋銷售面積增長有多大，同時也要看到空置率有多少。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對未來房價的不確定性，政府和消費者應(yīng)該有怎樣的行動，巴教授認(rèn)為房地產(chǎn)的未來和不確定性應(yīng)該如何平抑，政府應(yīng)該如何做？

　　盧鏗：我認(rèn)為應(yīng)該用綁架來說，昨天下飛機(jī)被記者綁架，來的路上有40多分鐘，一直在應(yīng)對政府，本來今天論壇講完后，我要去機(jī)場的，主持人將我綁架了，房價被誰綁架了，被成本綁架了，成本中主要的是什么，主要是低價，土地價格的飆升是誰都無法想象到的，因為地方政府用最簡單的方法取得了現(xiàn)金，這種方法讓地方政府放棄是很難的，因為地方政府要發(fā)展是很難的，除非有其他的渠道，作為政府官員而言，看到的土地就是錢，就是現(xiàn)金，就是發(fā)展政績的資源，而且來的最快，最沒有風(fēng)險。本來招拍掛是三種方式，我們忽悠了很久，要用招標(biāo)的方式，但是沒有人理，今后也不會有人理，因為招標(biāo)是最合理的，是帶著方案來做的，誰對土地理解的最透徹，最能創(chuàng)造出社會價值，誰就會中標(biāo)，政府用最輕松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是價高者得，因此用了摘牌和拍賣的方式，現(xiàn)在全國沒有任何的地方用招標(biāo)的方式。最近綠城在浦東拿了一塊地，起拍價和最終價格相差4倍，老板也不希望這么高的價格，成本最重要的因素就是地價，實際上開發(fā)商的成本中有很多是冤枉的，應(yīng)該引起國家的高度重視，例如停車位的配置的問題，現(xiàn)在無論什么樣的項目，配置車位的比例都是很高的。有的項目一家人兩個車位是不夠的，有的項目100戶人中只有二、三十個車位，但是這些車位閑置后沒有用，會造成怎樣的情況，長期沒有人購買，等到住小區(qū)的人有能力購買車位的時候，就已經(jīng)搬走了，還有就是人防的損失，現(xiàn)在的人防要不開發(fā)商交現(xiàn)金給人防辦，要不自己做，如何防原子彈的工程，現(xiàn)在的原子彈是無法打擊的，美國為了打擊伊朗研究鉆地60米的原子彈，當(dāng)時炸我國大使館的導(dǎo)彈是從兩個不同的方向打擊相同的房間，我們是無法防護(hù)的，但是為了滿足某些要求，必須要做的，這是國家的損失，因為我們將這些成本轉(zhuǎn)嫁給了消費者。

　　現(xiàn)在很多城市中，開發(fā)商的所得稅是年初就交的，自然的就將成本拉高了，因此成本轉(zhuǎn)嫁了，開發(fā)商利用房價的上升起哄，作為企業(yè)來說，同樣的產(chǎn)品四個開發(fā)商，你們將價格抬上去了，我不可能賣低價了，因此房價被成本和地價綁架了，被巴教授說的供求關(guān)系綁架了，要建設(shè)的原因很簡單，就是多供應(yīng)土地。

　　賀承軍：請盧總談一下制造業(yè)的創(chuàng)新，十年前王石提出新住宅運動，您體會是怎樣的？

　　盧鏗：十年前提出新住宅運動的是我，并不是王石。我們的做法跟萬科探索的方向是不一樣的，萬科探索的是整體結(jié)構(gòu)地，海爾做的是內(nèi)在，海爾有很多的產(chǎn)品，希望開發(fā)商可以繼承使用，除了大家知道的白色家電和黑色家電外，還有智能化，太陽能、地緣熱、水源熱等等系統(tǒng)都有的，室內(nèi)可以繼承的產(chǎn)業(yè)化都有的，海爾地產(chǎn)做的都是精裝修，作為繼承的手段將這些產(chǎn)品都做出來，希望今后形成繼承的模式為大家所用。

　　主持人：因為時間有限，提問到此為止。大家可以將提問放到后面的環(huán)節(jié)。