主持人：現(xiàn)在請陳淮先生臺上就坐，與朱中一先生以及我們臺上特約評論員一起就"行業(yè)政策與調(diào)控"的話題展開精彩的觀點答問與互動。臺下的嘉賓也請積極的參與暨提問，我們的工作人員請準(zhǔn)備好話筒。

　　王敏：非常感謝會長和陳教授的演講，我有一個疑問，一年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天，去年我也參加了觀點的年度論壇，大家討論的結(jié)果是房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了嚴(yán)冬，因為新開工項目停止了，量價齊跌，各方面都很關(guān)注，希望將房地產(chǎn)業(yè)作為振興產(chǎn)業(yè)對待，不到一年的時間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房價飆升，量價齊升，但是房價上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上，這也是典型的不確定性因素，給了老百姓不安定的因素，最近幾年房地產(chǎn)價格起起落落，太頻繁了，是否因為體制上的因素，哪些是市場部規(guī)范的因素，哪些是政策上的因素，請兩位老師進(jìn)行梳理，老百姓看清楚這些因素后，才會減少恐慌。

　　陳淮：幾年的起起落落實際上不確定，也是確定無疑，今后也會起起落落，有四個因素，中國的城市建設(shè)和發(fā)展存在蓬勃期，過去十年廣州市的市容，功能、基礎(chǔ)設(shè)施，廣州市的人口發(fā)生了多大的變化，因此決定地價的級差地租都在重新詢價和調(diào)整的過程中，例如北京的朝陽區(qū)原來是落后的地區(qū)，現(xiàn)在成了高端的CBD，功能大大的變化了，級差地租就處在詢價和調(diào)整中，任何一個國家的發(fā)展過程中都不可避免這些問題。

　　馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)早就說了，土地價格跟一般商品價值不一樣的地方在于需要通過反復(fù)交易的過程中才可以找到合理的價值。

　　第二，中國的老百姓在衣食解決后，進(jìn)入了解決住的問題，中國老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無產(chǎn)階級走向有產(chǎn)者的階段，社會的群體是同步的進(jìn)入，不是10%、10%的進(jìn)入，用100年的時間進(jìn)入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進(jìn)步的過程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，大躍進(jìn)的蓋房也需要時間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。

　　第三，房價對應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中實際上有1/3的部分不是買的實物對象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨一元是沒有確定的尺度。金融危機(jī)并沒有使實體經(jīng)濟(jì)損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價值貨幣的本身，在中國經(jīng)濟(jì)崛起以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場價值波動的問題，實際上都是貨幣本身的問題，大家說的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。

　　第四，大家對市場的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰也沒有學(xué)會管理，市場的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過程中，摸索過程中就難免會有左右的波動，最后市場中有空子的話，逐利因素就會利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場的起起落落因為有獨立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來看待，我們更容易尋找長期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。

　　王敏：我們也希望搞一個常態(tài)化的政策。

　　朱中一：我完全同意陳教授的觀點，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對調(diào)整又碰到了國際金融危機(jī)這是我們估計不到的。從政策制度方面有兩個問題要看清楚。

　　市場經(jīng)濟(jì)是大學(xué)校，中國在搞市場經(jīng)濟(jì)，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點，說起來容易，做起來難。

　　短期政策和中長期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長期銜接，大家對此要有寬容的觀點，但是不治也是不行的。

　　馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)早就說了，土地價格跟一般商品價值不一樣的地方在于需要通過反復(fù)交易的過程中才可以找到合理的價值。

　　第二，中國的老百姓在衣食解決后，進(jìn)入了解決住的問題，中國老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無產(chǎn)階級走向有產(chǎn)者的階段，社會的群體是同步的進(jìn)入，不是10%、10%的進(jìn)入，用100年的時間進(jìn)入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進(jìn)步的過程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，大躍進(jìn)的蓋房也需要時間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。

　　第三，房價對應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中實際上有1/3的部分不是買的實物對象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨一元是沒有確定的尺度。金融危機(jī)并沒有使實體經(jīng)濟(jì)損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價值貨幣的本身，在中國經(jīng)濟(jì)崛起以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場價值波動的問題，實際上都是貨幣本身的問題，大家說的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。

　　第四，大家對市場的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰也沒有學(xué)會管理，市場的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過程中，摸索過程中就難免會有左右的波動，最后市場中有空子的話，逐利因素就會利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場的起起落落因為有獨立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來看待，我們更容易尋找長期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。

　　王敏：我們也希望搞一個常態(tài)化的政策。

　　朱中一：我完全同意陳教授的觀點，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對調(diào)整又碰到了國際金融危機(jī)這是我們估計不到的。從政策制度方面有兩個問題要看清楚。

　　市場經(jīng)濟(jì)是大學(xué)校，中國在搞市場經(jīng)濟(jì)，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點，說起來容易，做起來難。

　　短期政策和中長期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長期銜接，大家對此要有寬容的觀點，但是不治也是不行的。

　　黎文江：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點，朱會長說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因為供不應(yīng)求，房價因此而上升。廣州今年有亞運會，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會議的要求。但是我認(rèn)為有一點矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房價就會持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　陳淮：實際上中央經(jīng)濟(jì)工作會議上說的很清楚，我糾正媒體說的高房價時代，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上說遏制部分城市房價快速上漲，至于您說的搞低碳經(jīng)濟(jì)增加成本和發(fā)展，我認(rèn)為這樣的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解決當(dāng)前建筑市場上新房建設(shè)中達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的問題，先解決增加社區(qū)供給資源，減輕大家對住房面積過渡追求的壓力，先解決地下管網(wǎng)配套，城市化進(jìn)程中，例如亞運會基礎(chǔ)設(shè)施的問題，后逐步解決供和求的問題，我認(rèn)為會在2010后逐步的體現(xiàn)。至于房價因為低碳經(jīng)濟(jì)而上漲，我想有可能的地方，也有未必的地方，因為人們更多的追求宜居的過程，形成健康文明的消費模式，向中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)疏散的情況也在逐步的獻(xiàn)縣伍顯現(xiàn)。：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點，朱會長說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因為供不應(yīng)求，房價因此而上升。廣州今年有亞運會，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會議的要求。但是我認(rèn)為有一點矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房價就會持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　朱中一：廣東的數(shù)據(jù)跟全國有很大的差異，銷售是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，但是投資、施工、竣工、土地方面是低于全國的，除了廣州的土地購置面積高于全國的，其他的數(shù)據(jù)是低于全國的，因此供需就存在矛盾，還有亞運會的問題。

　　廣東省人民政府和廣州市人民政府是有智慧可以解決的，此時是無法想到解決的問題，但是對于限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度是要加強(qiáng)的，這是肯定的。

　　主持人：謝謝朱中一先生、謝謝陳淮先生，因為時間有限，現(xiàn)場嘉賓可以提問。

　　現(xiàn)場嘉賓：幾位老師、前輩，非常感謝給我提問的機(jī)會，剛才陳淮教授講了預(yù)測感冒的問題，感冒的過程中有過敏性鼻炎，空氣不好有劃分，都會影響我們的健康，現(xiàn)在的改革要不改預(yù)期，要不房價一高就殺，房價一低就調(diào)，對于這種戰(zhàn)術(shù)性的改革，我談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何對三者進(jìn)行平衡，從投機(jī)市場真正的回歸到消費市場，房地產(chǎn)的改革應(yīng)該是公共政策根本上的改革，現(xiàn)在的調(diào)整還沒有從根本上改變，陳淮教授，公共政策應(yīng)該如何改變，才可以影響到2010年的走向。

　　主持人：他的問題是如何根本的解決中國的住房問題，如何解決治標(biāo)不治本的問題。

　　陳淮：你的問題比嘉賓的觀點大十倍，目前中國的政策還存在很多的問題，例如農(nóng)民工住房的問題，還處于改善期，供給上不可能在短期內(nèi)解決，即使房價再低也平衡不了。

　　不知道提問者對公共政策的理解是怎樣的，調(diào)控、利率、土地供給和房價的政策不屬于公共政策，屬于宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策是管短期經(jīng)濟(jì)總量平穩(wěn)的政策，例如看廣州的天氣和穿衣服的政策，今天天氣冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天氣熱就要抹防曬霜，宏觀政策就是隨時多變的政策，這跟公共政策無關(guān)。公共政策是確定不疑，長期堅持的政策，例如說要過日子，總要給老父母的贍養(yǎng)留后足，給夫婦應(yīng)對危機(jī)提供足夠的保障，這樣的政策可以保障人，為了保證社會矛盾不激化，為了保證社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的產(chǎn)品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了這一步就一定有的。

　　例如吃不上飯，民政局給你低保，誰吃不上飯都會有低保，今天當(dāng)老板，明天不當(dāng)老板破產(chǎn)了，也可以享受低保。不能讓人餓死，就是公共政策，保證人人有房住的政策就是公共政策。這種公共政策有三個職能，第一個是我說的都保障，社會永遠(yuǎn)有一部分人，不象你說的20%、70%、10%的比例，例如發(fā)達(dá)國家有7%左右的人，一輩子也買不起房屋，甚至無法租房住，例如重度殘疾人，無人贍養(yǎng)的老年人，未婚先孕的單親者，需要社會給他們住房供給，基本上是不要錢的。

　　有一部分的群體，客觀上一定要面對住房的困難。例如主持人一輩子掙的錢是否夠買房屋，是否要等到四、五十歲再買房屋，再結(jié)婚。她一定在青春期結(jié)婚，購買房屋，這是全世界都要解決的矛盾，這就是政策需要幫助的地方，這就是公共政策。

　　購買房屋就是資產(chǎn)累計的過程，大家不是存夠錢再改善，而是先改善再還錢這是房地產(chǎn)發(fā)展的共同規(guī)律，尤其是中國老百姓和廣州的市民在前二、三十年逐步的走出了脫困期后，順利的完成改善期的任務(wù)。例如中央工作經(jīng)濟(jì)會議中明確提出要支持自住和改善型住房的需求。

　　供給有限的情況下，假定全廣州市民都改善一輪至少需要20年，顯而易見每年只能有5%，100戶家庭中只有5戶先改善，誰先改善，交給市場，出價最高的人就先改善，最有錢的5戶先改善，政策的公共性體現(xiàn)了100戶中住房最困難，最迫切需要改善的5戶提到前5名，這就是土地供應(yīng)中，加大小戶型和廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房，兩競兩限房，政策干預(yù)改善的秩序也是公共性，至于你說的房價高了就殺的問題是宏觀調(diào)控的問題，國民經(jīng)濟(jì)信貸調(diào)控和經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)與否的問題，與公共產(chǎn)品，公共政策無關(guān)，謝謝。

　　朱中一：在座的開發(fā)商是比較多的，涉及到開發(fā)商心態(tài)和消費者觀念的問題，我講的開發(fā)商的心態(tài)，是指開發(fā)商有一點吃不準(zhǔn)的心態(tài)，2008年有緊慌的心態(tài)，2008年的房地產(chǎn)市場是低迷的，這是相對于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比沒有太大的變化，消費者也有幾種消費的問題，國外并不是人人都購買房屋，現(xiàn)在我們提倡人人都有房屋居住，這樣的話就有問題出現(xiàn)了，因此就出現(xiàn)了開發(fā)商常態(tài)和消費者消費梯度的問題，對于媒體而言也需要宣傳的。不然人人都購買好的房屋和大的房屋，這個問題始終不好解決。

　　主持人：謝謝朱中一先生、陳淮先生，謝謝臺上的特約評論員的精彩問題，請大家下場在臺下稍事休息。