城市觀點論壇中國行2009年度論壇1月7日早上9：00隆重開幕，以下是中房協(xié)秘書長朱中一在論壇中所作的“關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和需要關(guān)注的幾個問題”演講全文：

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、同仁上午好，很高興到這里參加本次論壇，這次論壇的主題：不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)，實際上設(shè)定該主題是因為今天的主題很復(fù)雜，不確定的因素很多，同時我覺得，總的來說確定的因素多，為什么這么說？

　　因為國家老的傳統(tǒng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議后第二年的大盤子就確定了，而且國務(wù)院的“國四條”也確定了房地產(chǎn)總的框架，既有不確定的因素，也有很多確定的內(nèi)容，這就是我的開場白。

　　下面就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢及需要關(guān)注的幾個問題談一點個人的看法。

　　這兩年的房地產(chǎn)形勢，經(jīng)過了比較大的起伏，去年的房地產(chǎn)形勢，主持人和主辦方在致辭中已經(jīng)提到了，超預(yù)期的回暖，確實是豐碩年，特別是銷售方面，房地產(chǎn)的開發(fā)投資各個方面都是不錯的。

　　全國情況而言，12月份的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局還沒有出來，1—11月份的數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說商品房和商品住宅的銷售面積、銷售額，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、住房保障等都是不錯的，具體的數(shù)據(jù)不展開講，因為在座的各位都是比較熟悉的。

　　今天是在廣州開會，有一個情況還是要講一下的。我們看到市場好的基本面的時候，確實也存在一些問題值得我們關(guān)注，下面就結(jié)合廣東的實際情況講一下。

　　第一，2009年住宅（商品房）價格上漲確實是比較大的，大家心理是明白的，不光是一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳，東部的二線城市，南京、杭州、廈門的漲幅都是比較快的，而且有往中西部城市蔓延的傾向，房價上漲的原因是復(fù)雜的，主要是土地和住宅的有效供給不足，另外一個原因，目前的政策比較寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期，投資投機(jī)性的預(yù)期成分增加，地王的出現(xiàn)以及對房價的拉動。

　　開發(fā)商為了追求利潤，出現(xiàn)了水漲船高的情況，用官方的語言來說還有捂盤惜售的現(xiàn)象，因此這一輪的價格上漲引起了社會的關(guān)注，尤其是當(dāng)下，我認(rèn)為在兩會期間，該問題決然是社會關(guān)注的重點，因此應(yīng)該引起大家的關(guān)注。

　　第二，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標(biāo)同比是下降的，未來的供給還是不足的，因此跟之前的問題是聯(lián)系在一起的，指標(biāo)的下降對明年的房價確實存在壓力，也是比較麻煩的事情，全國1—10月份商品房的銷售面積是7.52億平方米，同比增長53%，竣工面積是4.42億平方米，同比增長26.1%，銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。全國來說，土地的購置面積同比下降15.4%，完成土地的開發(fā)面積同比下降2.5%，這個問題在廣東更突出，廣東商品房的銷售同比1—10月份同比增長57.4%，高于全國的53%，商品住宅的銷售，全國的數(shù)據(jù)是54.4%同比增長，廣東是61.2%，深圳就更高了，深圳商品房銷售同比增長10.9%，商品住宅的銷售同比增長11.4%，銷售是極其的旺盛。其他的指標(biāo)，例如房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國同比增長17.8%，住宅同比增長15.7%，廣東1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比下降4.8%，廣州1—11月份開發(fā)同比增長2.7%，深圳同比下降2.2%，住宅方面廣州的投資同比下降了13.7%，深圳是同比下降10.4%，這是跟銷售明顯對照的數(shù)據(jù)。

　　施工面積、竣工面積和新開工面積是沒有問題的。

　　全國施工面積同比增長17.2%，廣東同比增長10.5%，差距是比較大的，廣州同比下降4.1%，深圳同比下降3.1%。

　　竣工面積：全國同比增長26.1%，廣東同比增長14.9%，廣州同比下降3.5%，深圳同比下降3.7%。

　　房屋的新開工面積：全國同比增長15.8%，廣東同比下降15%，廣州同比下降27%，深圳同比下降30.4%，這又是明顯的對比。

　　土地的購置面積和完成土地的開發(fā)面積，全國是同比下降15.4%，廣東同比下降37.9%。

　　同比的開發(fā)面積全國同比下降2.5%，廣東同比下降29.3%，。

　　土地的購置面積，廣州和深圳是不同的，廣州土地購置面積1—11月份同比增長108.3%，如果加上12月份番禺亞運城的話，同比增長的幅度更大，因為亞運城是總的地王。

　　深圳土地開發(fā)面積1—11月份同比下降42.8%，因此廣東的房地產(chǎn)市場，銷售平均是高于全國的，開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積、土地的開發(fā)面積很嚴(yán)峻，從這個意義來講，廣東房地產(chǎn)市場的不確定性因素更多一點，尤其是相對于2010年。原因我還沒有來得及認(rèn)真的分析我認(rèn)為其中有一個重要的原因，因為廣東從2007、2008年因為受大形勢的影響，廣東的企業(yè)大部分是民營企業(yè)，自己開發(fā)的項目比較多，新購買土地的開發(fā)進(jìn)度放緩了，謹(jǐn)慎型的心態(tài)比較多，對于2010年的房地產(chǎn)而言多了不確定性的因素，廣東的同志要非常的注意此事。

　　在座的都是同行，媒體、政府都要注意，溫家寶總理12月7日接受媒體采訪的時候說，將房地產(chǎn)行業(yè)作為規(guī)范治理的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)存在不太規(guī)范的地方，例如囤地不開發(fā)的行為以及捂盤惜售的行為，我認(rèn)為這一點比較少，但是媒體和老百姓認(rèn)為捂盤惜售的情況還是比較突出的，因此大家要注意。

　　住房保障發(fā)展不平衡，很多地方未能落實，下一步的工作大家要注意和加強。

　　以上是當(dāng)前存在的問題，最后我想講的問題是，上面的問題確實構(gòu)成了今年房地產(chǎn)行業(yè)不確定的因素，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，很多的問題，大的方向是明確的。

　　為什么這樣說，我談自己的看法。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議和12月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，有幾點講的是很清楚的，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定，積極的實施適度寬松的貨幣政策和財政政策，把握政策的節(jié)奏和力度。同時還強調(diào)擴(kuò)大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟(jì)的拉動力度，增加普通商品房的供給，支持居民自主和改善型的需求，擴(kuò)大內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的內(nèi)容，因此中央對房地產(chǎn)的期望是明確的，而且還要增加供給，關(guān)鍵是增加普通商品房的供給，開發(fā)的戶型、供應(yīng)的對象和面要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在“國四”條中講的清楚，保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，有效的供給，加強市場監(jiān)督，完善制度的原則，運用土地稅收的手段，加強對土地和房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在保證政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時，加強保障房建設(shè)穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分房價快速上漲的勢頭。

　　要穩(wěn)定政策，強調(diào)政策穩(wěn)定的同時，也要穩(wěn)定市場預(yù)期，這一段話中講了三個穩(wěn)定，我想中央在政策的力度上，是否有更加嚴(yán)厲和打壓的政策，我認(rèn)為是不會的。中央工作會議也好，還是“國四”條都講了穩(wěn)定，因此穩(wěn)定是大前提，會在信貸上有所體現(xiàn)，大是大的方向不會有太大的變化，因為今年經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)的態(tài)勢不明朗。

　　相對于中央而言，政策需要完善，不離開大的框架，12月20日財政部和國家稅務(wù)局印發(fā)的關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅細(xì)則中將普通商品房和非普通商品房的轉(zhuǎn)讓是區(qū)別對待的，體現(xiàn)了支持改善性的政策，并不是統(tǒng)一的由兩年到五年，這是區(qū)別對待的，信貸政策方面還是要體現(xiàn)區(qū)別性的。既要增加供給，又要遏制投資投機(jī)，跟之前的調(diào)控明顯不同的是，2004、2005年市場是嚴(yán)把金融、土地兩個閘門，這次的調(diào)控政策是沒有的，財政政策繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的，這跟之前是最大不同之處。

　　過去的政策往往是強調(diào)了中央政策要堅決執(zhí)行，這次同樣強調(diào)了，從去年以來中央政策很大的部分是強調(diào)了地方因地制宜的原則，地方可以出臺地方性的政策，包括國務(wù)院常務(wù)會議最后一句話，要求地方政府切實負(fù)起責(zé)任，采取針對性的措施促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，因此給地方留下了余地，地方政府是有作為的，最近南京和北京政府出臺了針對當(dāng)?shù)氐恼?，主要是從增加供給而言的，北京增加了限價房，也發(fā)展公共租賃住房等等。因此政策不會有太大的變化，適度的調(diào)整是有的，特別是對于房價上漲過快的地方要采取相應(yīng)的措施，在建設(shè)部連續(xù)召開的會議上目前已經(jīng)有報道了，大家可以看一下新華社5、6日的報道，建設(shè)部要求增加保障性住房的內(nèi)容。

　　這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議將擴(kuò)大中小城市和城鎮(zhèn)戶籍政策放開，這樣房地產(chǎn)市場發(fā)展的余地更大，因此這一條大家可以放心，還有一點請大家同時關(guān)注幾個問題。

　　房地產(chǎn)行業(yè)如何繼續(xù)貫徹落實節(jié)能減排的措施，就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的問題。

　　溫家寶總理在答新華社記者問題的時候，提到了住宅堅持安全省地的原則，這就是過去講的經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，對于工程質(zhì)量和住宅性能問題也要進(jìn)一步的提高。

　　還有一個問題，企業(yè)也要要更加的理性，今年的形勢復(fù)雜，要有判斷的能力，尤其是地王的問題，地王是無可奈何的，因為競爭激烈，但是企業(yè)對于地王一般來說不要去爭奪，如果土地的招拍掛制度完善后，拿了地王今后也會為難的，我就說這些，謝謝大家。

　　在座的都是同行，媒體、政府都要注意，溫家寶總理12月7日接受媒體采訪的時候說，將房地產(chǎn)行業(yè)作為規(guī)范治理的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)存在不太規(guī)范的地方，例如囤地不開發(fā)的行為以及捂盤惜售的行為，我認(rèn)為這一點比較少，但是媒體和老百姓認(rèn)為捂盤惜售的情況還是比較突出的，因此大家要注意。

　　住房保障發(fā)展不平衡，很多地方未能落實，下一步的工作大家要注意和加強。

　　以上是當(dāng)前存在的問題，最后我想講的問題是，上面的問題確實構(gòu)成了今年房地產(chǎn)行業(yè)不確定的因素，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，很多的問題，大的方向是明確的。

　　為什么這樣說，我談自己的看法。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議和12月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，有幾點講的是很清楚的，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定，積極的實施適度寬松的貨幣政策和財政政策，把握政策的節(jié)奏和力度。同時還強調(diào)擴(kuò)大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟(jì)的拉動力度，增加普通商品房的供給，支持居民自主和改善型的需求，擴(kuò)大內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的內(nèi)容，因此中央對房地產(chǎn)的期望是明確的，而且還要增加供給，關(guān)鍵是增加普通商品房的供給，開發(fā)的戶型、供應(yīng)的對象和面要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在“國四”條中講的清楚，保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，有效的供給，加強市場監(jiān)督，完善制度的原則，運用土地稅收的手段，加強對土地和房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在保證政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時，加強保障房建設(shè)穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分房價快速上漲的勢頭。

　　要穩(wěn)定政策，強調(diào)政策穩(wěn)定的同時，也要穩(wěn)定市場預(yù)期，這一段話中講了三個穩(wěn)定，我想中央在政策的力度上，是否有更加嚴(yán)厲和打壓的政策，我認(rèn)為是不會的。中央工作會議也好，還是“國四”條都講了穩(wěn)定，因此穩(wěn)定是大前提，會在信貸上有所體現(xiàn)，大是大的方向不會有太大的變化，因為今年經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)的態(tài)勢不明朗。

　　相對于中央而言，政策需要完善，不離開大的框架，12月20日財政部和國家稅務(wù)局印發(fā)的關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅細(xì)則中將普通商品房和非普通商品房的轉(zhuǎn)讓是區(qū)別對待的，體現(xiàn)了支持改善性的政策，并不是統(tǒng)一的由兩年到五年，這是區(qū)別對待的，信貸政策方面還是要體現(xiàn)區(qū)別性的。既要增加供給，又要遏制投資投機(jī)，跟之前的調(diào)控明顯不同的是，2004、2005年市場是嚴(yán)把金融、土地兩個閘門，這次的調(diào)控政策是沒有的，財政政策繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的，這跟之前是最大不同之處。

　　過去的政策往往是強調(diào)了中央政策要堅決執(zhí)行，這次同樣強調(diào)了，從去年以來中央政策很大的部分是強調(diào)了地方因地制宜的原則，地方可以出臺地方性的政策，包括國務(wù)院常務(wù)會議最后一句話，要求地方政府切實負(fù)起責(zé)任，采取針對性的措施促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，因此給地方留下了余地，地方政府是有作為的，最近南京和北京政府出臺了針對當(dāng)?shù)氐恼?，主要是從增加供給而言的，北京增加了限價房，也發(fā)展公共租賃住房等等。因此政策不會有太大的變化，適度的調(diào)整是有的，特別是對于房價上漲過快的地方要采取相應(yīng)的措施，在建設(shè)部連續(xù)召開的會議上目前已經(jīng)有報道了，大家可以看一下新華社5、6日的報道，建設(shè)部要求增加保障性住房的內(nèi)容。

　　這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議將擴(kuò)大中小城市和城鎮(zhèn)戶籍政策放開，這樣房地產(chǎn)市場發(fā)展的余地更大，因此這一條大家可以放心，還有一點請大家同時關(guān)注幾個問題。

　　房地產(chǎn)行業(yè)如何繼續(xù)貫徹落實節(jié)能減排的措施，就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的問題。