2010年將有一波集中供應(yīng)釋放，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少發(fā)展商開始引入國(guó)際服務(wù)和管理品牌，意味著廣州公寓市場(chǎng)進(jìn)入服務(wù)升級(jí)階段。

　　廣州公寓市場(chǎng)一直保持穩(wěn)健發(fā)展，供求兩旺，近年由于寫字樓需求不足，不少寫字樓調(diào)整為商務(wù)公寓。2010年將有一波集中供應(yīng)釋放，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少發(fā)展商開始引入國(guó)際服務(wù)和管理品牌，意味著廣州公寓市場(chǎng)進(jìn)入服務(wù)升級(jí)階段。

　　2005年至今廣州市場(chǎng)上出現(xiàn)一系列高端公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品、裝修、服務(wù)等方面出現(xiàn)大幅提升，項(xiàng)目主要集中在天河中心和珠江新城一帶，代表有雅詩(shī)閣、領(lǐng)峰"W"公寓、富力史丹頓國(guó)際公寓、富力威爾斯商務(wù)公寓等。近年廣州公寓市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌，眾多知名發(fā)展商開始進(jìn)入公寓的開發(fā)，大量住宅及寫字樓項(xiàng)目搖身一變成為公寓轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場(chǎng)，反應(yīng)也相當(dāng)不俗，一些國(guó)際知名的公寓運(yùn)營(yíng)商亦加快在廣州的布點(diǎn)。

　　公寓投資回報(bào)率穩(wěn)定 寫字樓改商務(wù)公寓蔚然成風(fēng)

　　廣州市服務(wù)式公寓集中在商務(wù)區(qū)周邊的二沙島-五羊新城、天河北、珠江新城一帶，及山水豪宅集中的南湖周邊。另外，周邊區(qū)域如番禺區(qū)近年的服務(wù)式公寓亦開始增多。

　　不同類型的公寓有其各自鮮明的特色。酒店公寓和服務(wù)公寓以外籍人士為主要客戶，戶型上一般較大，客戶有聚群而居的特性，由專業(yè)公司提供酒店式的管理服務(wù)，同時(shí)為了優(yōu)化管理以及獲取長(zhǎng)期的高收益，一般采取只租不售或先租后售的模式，租金水平亦遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通公寓。但近年的服務(wù)式公寓大多對(duì)外銷售，即使是定位高端的項(xiàng)目，發(fā)展商得以迅速收回開發(fā)資金，對(duì)于后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和租金水平將受到一定的影響。

　　目前廣州市在售和已經(jīng)交付使用的商務(wù)公寓共計(jì)約6000套，其中絕大多數(shù)從2007年開始才集中出現(xiàn)在市場(chǎng)，主要集中在天河北、珠江新城和環(huán)市東商圈。

　　2007年開始，寫字樓打造成商務(wù)公寓出售的現(xiàn)象明顯，代表有富力史丹尼公寓、富力威爾斯公寓、敏捷國(guó)際公寓、威尼國(guó)際公寓等，原因剖析：1、金融危機(jī)影響，寫字樓尋找新出路；2、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，商務(wù)公寓可商可住；3、商務(wù)氛圍成熟，公寓需求前景看好；4、投資門檻不高，市民投資意愿強(qiáng)烈；5、住宅供不應(yīng)求，商務(wù)公寓填補(bǔ)空白。

　　正是因?yàn)樯虅?wù)公寓的這種雙重用途，在當(dāng)前寫字樓供應(yīng)較大的市場(chǎng)狀況下，此類產(chǎn)品既可以面向中小公司客戶，又可以滿足一批個(gè)人投資客戶，一定程度上擴(kuò)寬了銷售途徑，有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　普通公寓主要是投資型的小戶型住宅項(xiàng)目，數(shù)量多，分布比較分散，主要集中在天河、海珠和越秀區(qū)，租客以項(xiàng)目周邊國(guó)內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)為主，主要看重地段和價(jià)格。

　　領(lǐng)事館增長(zhǎng)帶來新需 求赤崗領(lǐng)事館區(qū)建設(shè)引人關(guān)注

　　廣州目前是外國(guó)在華設(shè)領(lǐng)事館增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。截至2008年底,外國(guó)駐穗總領(lǐng)事館已增至33家,分別來自美洲、亞洲、歐洲和大洋洲。隨著赤崗領(lǐng)事館區(qū)建設(shè)的加快，外國(guó)駐穗領(lǐng)事機(jī)構(gòu)將有可能在今年內(nèi)突破40家。進(jìn)入廣州的世界500強(qiáng)大企業(yè)累計(jì)已由2003年時(shí)的115家增加至目前的169家，共設(shè)立385個(gè)項(xiàng)目，投資總額159.72億美元。未來隨著廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，將有更多的大型企業(yè)進(jìn)駐廣州。境外企業(yè)高層人士和駐穗機(jī)構(gòu)辦事人員是高端租賃市場(chǎng)的主力客戶群體，他們的持續(xù)進(jìn)入對(duì)高端公寓市場(chǎng)無疑是重要機(jī)遇。

　　2010年3000套新增供應(yīng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈將加速國(guó)際品牌引入

　　公應(yīng)方面，2010年前后廣州投入使用的高端服務(wù)式公寓預(yù)計(jì)3000套左右，可以預(yù)見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在其他水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。在高檔租務(wù)市場(chǎng)中，客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。

　　未來廣州即將推出市場(chǎng)的公寓(尤其是珠江新城和天河中心板塊的供應(yīng))，多將引進(jìn)諸如Shama、W酒店、奧克伍德等世界知名酒店或服務(wù)公寓品牌，提供高品質(zhì)的服務(wù)將是未來廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　可見，隨著公寓項(xiàng)目的激增，廣州未來公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈；同時(shí)，廣州城市地位的日益提升，國(guó)際品牌專業(yè)公司的進(jìn)駐，都將極大提升廣州高檔公寓的開發(fā)水平，發(fā)展前景無疑是廣闊的。

　　(公寓定義：公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能，但不限于住宅物業(yè)；租賃型的、臨時(shí)的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè)；公寓是一種較長(zhǎng)期居所(相對(duì)于酒店而言)的物業(yè)。)