未來幾個(gè)季度，辦公樓空置率將持續(xù)上揚(yáng)，租金也將承受一定的壓力，特別是位于城市新區(qū)的辦公樓。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 “總體來說，2013年寫字樓市場在租金方面或會(huì)面臨一定的壓力，并且二線城市這方面的壓力會(huì)比一線城市大很多。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉如此表示。

　　1月15日，世邦魏理仕在廣州舉行《中國及廣州2012年物業(yè)市場回顧與2013年展望》媒體見面會(huì)，并表示，今年一年全國將會(huì)有大量的寫字樓新增供應(yīng)，其中大部分來自于城市的新興區(qū)域，同時(shí)寫字樓的空置率將進(jìn)一步走高，部分城市的租金也會(huì)承受一定的壓力。

　　需求放緩 空置率回升

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，中國的經(jīng)濟(jì)增長在連續(xù)7個(gè)季度放緩之后，終于在去年第三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩到7.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的雙重影響下，2012年全國優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求明顯減弱。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)披露，去年全國寫字樓凈吸納量按年下降超過40%。從區(qū)域來看，華東及華北下滑幅度超過50%，而受惠于國家西部大開發(fā)政策的華西市場的凈吸納量則同比增長8%。

　　“事實(shí)上，從2011年第三季度之后，連續(xù)4個(gè)季度走低，到了去年的第四季度出現(xiàn)略微上升，但是仍在低位徘徊”，陳仲偉續(xù)指，倘若回顧歷史不難發(fā)現(xiàn)，目前的市場需求已經(jīng)回到2009年第二季度的水平，所以寫字樓的波動(dòng)相對來說比較緩慢。

　　“所以，就市場需求來看，2012年全國的寫字樓需求是減弱的。而在此之前，空置率連續(xù)三年均走低，但是從去年開始回升”，世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海續(xù)指，去年全國寫字樓空置率上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到12.8%。

　　“而其中，一線城市的空置率相對較低，不到8%。但二線城市寫字樓空置率已達(dá)21%左右。”陳仲偉進(jìn)一步補(bǔ)充指出，二線城市的空置率相對較高。

　　“雖然二線城市在這方面的庫存量比較低，但是一線城市的需求遠(yuǎn)高于二線城市。”陳仲偉如是說。

　　供應(yīng)井噴 租金面臨壓力

　　縱觀去年寫字樓市場，除了需求放緩之外，供應(yīng)方面也受到經(jīng)濟(jì)前景不明朗的影響，不少原定于2012年竣工的寫字樓都紛紛調(diào)整工程進(jìn)度并出現(xiàn)不同程度的延遲。

　　據(jù)世邦魏理仕披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全年新增供應(yīng)按年下降30%。與此同時(shí)，租金增速也顯著放緩，但仍實(shí)現(xiàn)3.6%的按年增長。

　　對此，世邦魏理仕認(rèn)為，在中國寫字樓供應(yīng)延遲其實(shí)是非常普遍的。

　　“我們做了一些研究，在過去4年中，平均每年大概有40%的寫字樓的供應(yīng)是推遲的。舉個(gè)例子，今年廣州的新增供應(yīng)大概有50多萬平方米，而截止至年底，我們發(fā)現(xiàn)大概有4成是推遲了”，陳仲偉如此表示。

　　與此同時(shí)，世邦魏理仕認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)在去年第三季度已經(jīng)觸底，第四季度開始慢慢走出低谷。“盡管，我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是相當(dāng)緩慢的，但仍相信這個(gè)緩慢的趨勢將會(huì)一直持續(xù)到2013年。”

　　因此，對于2013年，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來一年將會(huì)有大量的新增供應(yīng)，其中大部分將來自于城市的新興區(qū)域。

　　而未來幾個(gè)季度，辦公樓空置率也將持續(xù)上揚(yáng)，租金也將承受一定的壓力，特別是位于城市新區(qū)的辦公樓。

　　此外，陳仲偉還指出，未來，來自供應(yīng)方面的壓力，二線城市將遠(yuǎn)大于一線城市。

　　他援引世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)分析指出，4年之后，一線城市的庫存會(huì)增長45%左右。二線城市將達(dá)到了146%左右。這也就意味著，在新增供應(yīng)量按期完成的情況下，二線城市的庫存在接下來幾年中，會(huì)有較快增長。特別是成都和天津這兩個(gè)城市，未來供應(yīng)的壓力比較大。

　　不過，值得一提的是，二線城市中不少項(xiàng)目存在散售、自用的情況，因而這方面將會(huì)相對減少高庫存對市場造成的沖擊。

　　陳仲偉強(qiáng)調(diào)指出，位于城市核心地區(qū)，由富有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商開發(fā)出來的產(chǎn)品，面臨的壓力會(huì)少很多。

　　“這些很快形成的供應(yīng)是在新興的區(qū)域，比如現(xiàn)在很多城市都在建新的CBD，包括廣州的珠江新城、杭州的錢江新城等等，這些區(qū)域面對的壓力會(huì)相對來說大一些”，陳仲偉如是說。