金融危機的影響使年初上海大宗交易市場非常平淡，從第二季度開始成交逐漸活躍，僅下半年完成大宗物業(yè)交易就超過08年全年的總額。這也顯示房地產(chǎn)投資市場受到金融危機的影響正在逐漸消退。

　　在即將過去的2009年，上海大宗物業(yè)投資市場逐步回暖。國際知名物業(yè)顧問機構(gòu)DTZ戴德梁行就近期大宗物業(yè)投資市場分析并指出，從2009年第二季度開始，沉寂許久的上海物業(yè)投資市場已經(jīng)逐漸復(fù)蘇，并一直持續(xù)到年底。DTZ戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成預(yù)計，全年大宗物業(yè)交易總額將達到200億元人民幣，超過去年全年。他認為，今年投資市場呈現(xiàn)的主要特征是：一是投資市場沒有因為金融危機而一蹶不振反而恢復(fù)活躍；二是國內(nèi)投資者迅速崛起主導(dǎo)投資市場。

 　　全年大宗交易總額逾200億

　　根據(jù)DTZ戴德梁行投資部提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物業(yè)交易（每筆交易金額大于一千萬美元）總金額將達到200億元人民幣，而2008年全年成交金額為180億元，同比增長20億左右。

　　與2008年相同，今年的物業(yè)投資市場同樣呈現(xiàn)出上半年和下半年冰火兩重天的局面。2008年的成交集中在上半年，下半年受金融危機的影響，大宗物業(yè)投資基本陷入停頓。而今年正好相反，金融危機的影響使年初上海大宗交易市場非常平淡，從第二季度開始成交逐漸活躍，僅下半年完成大宗物業(yè)交易就超過08年全年的總額。這也顯示房地產(chǎn)投資市場受到金融危機的影響正在逐漸消退。

　　葉建成在年初就曾預(yù)測今年投資市場并不會平淡。他表示，今年的成交顯示了投資市場恢復(fù)的階段性特征，初期是業(yè)主因資金緊張而急著出貨，二季度開始隨著市場的反彈，投資意愿開始再度聚集，到第三季度開始，有自用的買家開始入場。

　　葉建成分析認為：“全球經(jīng)濟尤其是中國經(jīng)濟的持續(xù)改善，是投資市場活躍的重要前提。尤其是市場充裕的流動性，推動了大宗物業(yè)投資交易的活躍。”國內(nèi)投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時，不少海外機構(gòu)則出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機會的考慮，正準備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了下半年的成交活躍。

　　國內(nèi)投資者崛起 優(yōu)勢明顯

　　“在國外基金紛紛出貨的同時，我們看到，買家大多來自國內(nèi)。投資市場變成了以本地投資者為主導(dǎo)的市場。”葉建成表示。而這種“東風(fēng)”蓋過“西風(fēng)”的現(xiàn)象不僅是在上海。DTZ戴德梁行統(tǒng)計報告顯示，截至今年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達84%。

　　“這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。”葉建成表示，“在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內(nèi)投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。”

　　另一方面，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同。因為很多是自有資金收購，資金壓力小，國內(nèi)投資者不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。同時，內(nèi)地投資者也因資金充裕，在逐步開始做一些綜合性商業(yè)項目，獲取更好的回報。

　　海外投資者華麗轉(zhuǎn)身

　　DTZ戴德梁行的分析認為，海外投資者在面對國內(nèi)投資者崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，而正在醞釀一次華麗轉(zhuǎn)身。

　　“已進入中國的外資基金，目前正在進行資產(chǎn)的整理和重新組合，而更值得關(guān)注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。”葉建成透露，境外資本在中國投資物業(yè)的所得須繳納10%的預(yù)提所得稅，而在國內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國內(nèi)分配，稅費成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現(xiàn)端倪，在未來一年內(nèi)有望在中國的大宗物業(yè)投資市場看到其身影。

　　而在轉(zhuǎn)型中，外資基金與內(nèi)資的合作也可更好地利用國內(nèi)的融資優(yōu)勢以及國外豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)運營團隊的特點，共同分享資產(chǎn)的增值。例如，黑石和陸家嘴集團在上海建立的首支人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機構(gòu)里昂證券與國盛集團共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金，都屬此類合作模式。葉建成透露，未來這類人民幣基金募集完成后將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業(yè)，二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。根據(jù)資金來源和基金類型不同，其投資回報率要求一般在15-20%之間。

　　而另外一些初次進入中國市場的外資基金仍在積極尋找機會。例如新天地的錦麟天地裙房商鋪10月被一家新加坡基金公司整體收購。“擁有一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是諸多海外機構(gòu)進入中國投資市場最理想的方式。”葉建成表示。

　　短期內(nèi)投資市場將持續(xù)活躍

　　考慮到今年整體資金比較寬松，投資市場未來還將持續(xù)活躍。葉建成指出，由于上海住宅市場的火爆，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來的投資機會，例如近期上海大寧國際的四幢寫字樓就被中銀香港整體收購。預(yù)計上海這波投資高潮或?qū)⒀永m(xù)到明年一季度。

　　“其實目前一旦有項目要出售，會有很多資金在追逐，所以市場上能夠給投資者較好回報的優(yōu)質(zhì)待售物業(yè)還是不多。”葉建成坦言，“當(dāng)然從中國整體投資市場以及更長期的角度來說，一線城市項目的缺乏也是投資市場的一個機會。其實未來大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一線城市，二三線城市反倒有更多機會，物業(yè)增值空間也更大。在長期投資的理念主導(dǎo)下，將有更多交易是由資產(chǎn)價值驅(qū)動，而不是僅僅追求很高的短期回報率。”