商業(yè)地產(chǎn)賺錢，回報(bào)率高，“鄉(xiāng)下人進(jìn)城”不光要住，還要辦公、購(gòu)物等，所以商業(yè)地產(chǎn)在北京、上海等大城市有很大市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 繼拿下前門項(xiàng)目、上海東海廣場(chǎng)和望京B29地塊后，潘石屹再次在北京CBD區(qū)域收購(gòu)物業(yè)。

　　11月18日，SOHO中國(guó)宣布，以總代價(jià)約23.4億元收購(gòu)Bluewater持有的北京物業(yè)“嘉盛中心”，在完成收購(gòu)后，物業(yè)將更名為“SOHO嘉盛中心”。

原北京嘉盛中心（北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路甲19號(hào)嘉盛中心）

　　嘉盛中心收購(gòu)案

　　“公司將收購(gòu)持有位于北京東三環(huán)的高37層甲級(jí)辦公及零售綜合樓宇‘嘉盛中心’整幢物業(yè)業(yè)權(quán)的公司Bluewater，收購(gòu)對(duì)價(jià)為人民幣12.9億元，此外，SOHO中國(guó)并提供人民幣10.5億元資金供項(xiàng)目?jī)斶€銀行貸款。”SOHO中國(guó)在公告中聲明。

　　資料顯示，嘉盛中心位于北京東三環(huán)路最繁華地段，緊鄰北京CBD及三里屯，并連接十號(hào)線地鐵，交通便利，該物業(yè)是一幢37層辦公及零售綜合甲級(jí)商廈，總建筑面積為10.334萬(wàn)平方米，其中地上可售建筑面積為8.22萬(wàn)平方米。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)此表示：“SOHO中國(guó)將嘉盛中心整棟收購(gòu)，收購(gòu)過來(lái)產(chǎn)權(quán)都是小產(chǎn)權(quán)，所以我們都是為了盡快銷售，SOHO中國(guó)貫有的商業(yè)模式不會(huì)改變。”

　　“SOHO嘉盛中心地上可售建筑加上地下可售面積，總共可售面積為88000平方米，收購(gòu)單價(jià)為2660元/平方米，SOHO中國(guó)將堅(jiān)持貫有的‘開發(fā)-銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理’的商業(yè)模式，繼續(xù)在這個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行銷售和出租工作。”SOHO中國(guó)方面在接受媒體采訪時(shí)稱。

　　嘉盛中心已于2008年2月落成，目前出租率約30%。事實(shí)上，受到金融危機(jī)影響，以及新的供應(yīng)大量增加，內(nèi)地主要城市的寫字樓空置率高企，其中尤以北京為甚。據(jù)物業(yè)顧問世邦魏理仕最新報(bào)告指出，今年第三季北京寫字樓的空置率已連續(xù)第五個(gè)季度處于20%以上。

　　但潘石屹表示：“目前其30%的出租率不能反映市場(chǎng)價(jià)格，SOHO中國(guó)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)接受資金的程度盡快出租，我們有信心用同樣的策略使嘉盛中心超過90%出租率。”

　　“此次收購(gòu)收購(gòu)目標(biāo)物業(yè)符合SOHO中國(guó)從機(jī)構(gòu)投資者手上收購(gòu)在北京及上海已落成的甲級(jí)商廈的策略，公司通過量身訂做的銷售及完善租賃服務(wù)將出租率較低的物業(yè)變成有盈利能力的務(wù)業(yè)，并使我們得以進(jìn)一步擴(kuò)大SOHO中國(guó)在北京的版圖。”潘石屹續(xù)稱：“我們現(xiàn)有的全國(guó)化的龐大客戶群，強(qiáng)大的銷售及租賃團(tuán)隊(duì)及SOHO中國(guó)品牌，一定會(huì)在不久的將來(lái)提升和實(shí)現(xiàn)SOHO嘉盛中心的整體價(jià)值。”

　　SOHO中國(guó)執(zhí)行總裁閆巖亦表示：“由于這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)落成，而且其前持有商已經(jīng)按照100平方米至500平方米將該物業(yè)分成數(shù)百個(gè)小單元，因此SOHO中國(guó)可以在完成收購(gòu)后盡快銷售及租賃。”

　　對(duì)于嘉盛中心目前出租率偏低的問題，閆巖解釋稱：“嘉盛中心開業(yè)一年出租率才達(dá)約30%，租戶都是跨國(guó)公司，而這些公司過去一年受到金融危機(jī)的影響很大，這種情況下產(chǎn)生虧損是可以理解的。而SOHO中國(guó)出租對(duì)象是廣大中國(guó)的中小型企業(yè)，而這些出租在過去一年非?；钴S。SOHO中國(guó)在北京其他樓宇出租率超過90%，我們將盡快使嘉盛中心達(dá)到出租率90%以上，和SOHO中國(guó)在北京其他樓宇的平均出租率一致。”

　　“從銷售角度看，如果以單價(jià)2660元/平方米購(gòu)入計(jì)算，利潤(rùn)空間還是很大的，因?yàn)槟壳叭锿蚐OHO樓宇均價(jià)超過4萬(wàn)元/平方米，我相信SOHO嘉盛中心項(xiàng)目的銷售價(jià)格不會(huì)低于三里屯SOHO。這個(gè)項(xiàng)目很快投入銷售，應(yīng)該為公司2010年的業(yè)績(jī)帶來(lái)很多貢獻(xiàn)。”閆巖補(bǔ)充道。

　　商業(yè)地產(chǎn)前景

　　潘石屹在收購(gòu)消息公布后的媒體電話會(huì)議上還表示：“基于建外SOHO物業(yè)管理公司出現(xiàn)問題，SOHO中國(guó)在反思，在SOHO中國(guó)模式中最應(yīng)加強(qiáng)的是物業(yè)管理，因此我們汲取建外SOHO的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，已經(jīng)組建了物業(yè)管理公司來(lái)統(tǒng)一管理SOHO中國(guó)開發(fā)的物業(yè)，這樣的麻煩事就會(huì)少一些。”

　　“現(xiàn)在嘉盛中心的物業(yè)管理公司是仲量聯(lián)行，他們管理得很好，但是合同期將到。SOHO中國(guó)已經(jīng)成了物業(yè)管理公司，仲量聯(lián)行合同到期后，將由SOHO中國(guó)自己管理物業(yè)。另外，在未來(lái)的幾個(gè)月，我們將陸陸續(xù)續(xù)將SOHO中國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目接過來(lái)自己管理。”閆巖在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是稱。

　　而針對(duì)SOHO中國(guó)正在有意識(shí)地加大投資物業(yè)比重，是否意味著SOHO中國(guó)會(huì)就此回歸傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問題。潘石屹回應(yīng)：“SHOH中國(guó)5月收購(gòu)的前門項(xiàng)目便被規(guī)劃成投資物業(yè)，其他的物業(yè)估值有520億元人民幣，在未來(lái)幾年時(shí)間可以入市銷售，所以SOHO中國(guó)模式與其他擁有百貨大樓出租企業(yè)的模式是不一樣的。”

　　潘石屹還表示，SOHO中國(guó)將繼續(xù)專注北京、上海繁華地區(qū)商業(yè)物業(yè)，目前有300億資金可供用來(lái)收購(gòu)京滬等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，包括現(xiàn)有樓宇以及土地。潘石屹稱，希望在近期能不斷有新的收購(gòu)機(jī)會(huì)，目前不會(huì)考慮融資。

　　潘石屹續(xù)稱：“商業(yè)地產(chǎn)賺錢，回報(bào)率高，比一般住宅回報(bào)率高，這就說明市場(chǎng)缺乏商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)城市化過程中，‘鄉(xiāng)下人進(jìn)城’不光要住，還要辦公、購(gòu)物等，所以我們看到商業(yè)地產(chǎn)在北京、上海等大城市有很大市場(chǎng)，這是SOHO中國(guó)的第一個(gè)考慮。”

　　“第二個(gè)考慮是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化程度特別高，受政府政策影響比較小，如政府限制面積的90/70政策，限價(jià)商品房等都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生影響。我覺得商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利率高，市場(chǎng)化程度高，受政府宏觀政策波動(dòng)影響比較小的行業(yè)。”潘石屹最后表示。