祝惇若：我保證不需要20分鐘。我今天演講的題目是重慶房地產(chǎn)發(fā)展和他的高端物業(yè)。首先跟大家分享一下一些關(guān)于重慶房地產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們新出版的2009房地產(chǎn)專題報(bào)告，這個(gè)調(diào)查的結(jié)果出乎我們的意料，重慶在全國(guó)15個(gè)被調(diào)查城市的綜合排名僅次于北京上海之后，盡管重慶的辦公樓市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)排名比較靠后，但是住宅市場(chǎng)名列第一。這對(duì)重慶排名的拉伸起了很大的作用，之所以能夠排名第三，我們認(rèn)為對(duì)重慶房地產(chǎn)發(fā)展有幾個(gè)不可忽略的突出優(yōu)勢(shì)。這個(gè)排名是我們公司研究綜合考慮的房地產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施的投資，人口，非常復(fù)雜的，有很多參數(shù)考慮綜合得出來(lái)的。

祝惇若

　　首先看看重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅數(shù)量容量巨大。從這個(gè)城市的常住人口來(lái)看有2800多萬(wàn)，是全國(guó)最大的一個(gè)城市，將重慶和其他的城市做一個(gè)比較的話，我們可以看到整個(gè)重慶的規(guī)模與北京上海等特大城市相當(dāng)，但是重慶城市化率目前只有50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市上海、北京、廣州、深圳80%的水平，所以重慶未來(lái)城市化發(fā)展的空間是非常巨大的。

　　從這個(gè)圖上我們可以看出住宅銷售量反映了重慶市場(chǎng)在全國(guó)所處的位置，以及過(guò)去三年總的住宅銷售量，過(guò)去三年住宅總的銷售量來(lái)看重慶的規(guī)模和上海差不多，上海是全國(guó)的第一位，他的經(jīng)濟(jì)地位，他的國(guó)際性，但是我們也很驚訝的看到重慶在過(guò)去三年總共的銷售也是8546萬(wàn)平方米，僅次于上海，上海大約是8800萬(wàn)。我們可以看到由于過(guò)去三年的銷售很大程度提升了整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的位置。

　　可持續(xù)成長(zhǎng)能力。重慶市場(chǎng)不僅容量大，還具有較好的可持續(xù)成長(zhǎng)能力，這個(gè)體現(xiàn)在本地居民的房?jī)r(jià)支付能力上面。根據(jù)重慶市政府的統(tǒng)計(jì)，重慶的年人均可支配收入幾乎6倍住宅的平均房地產(chǎn)均價(jià)，如果是用這項(xiàng)指標(biāo)作為參考，可以說(shuō)重慶是在中國(guó)主要的一、二線城市中購(gòu)房負(fù)擔(dān)是最輕的。所以我們看到重慶是非常幸運(yùn)的，北京、深圳、杭州是在購(gòu)房負(fù)擔(dān)是最重的。

　　再看一下地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例。我們研究重慶的地價(jià)占房?jī)r(jià)的15%，和其他城市相比他也是最低的。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理的增長(zhǎng)，以及推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展都有好處。

　　供求關(guān)系方面。這是一個(gè)至關(guān)重要的因素，在過(guò)去三年呈現(xiàn)一個(gè)比較理想的，這也有利于住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。重慶另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是他的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這為房地產(chǎn)發(fā)展提供了可靠的大環(huán)境，這表現(xiàn)為重慶GDP總量在二線城市處于前列，屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快的城市，與沿海城市相比，金融危機(jī)對(duì)重慶的產(chǎn)業(yè)造成的影響幾乎非常小。2008年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)投資增速放緩，需求觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。自2000年以來(lái)重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速首次下滑20%以下，這里面也一個(gè)黃色的點(diǎn)，我們可以看到重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量和增速在全國(guó)范圍內(nèi)還是處于相對(duì)穩(wěn)定的城市之一。與此比較，重慶的投資規(guī)模相對(duì)于全國(guó)很多城市都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比如像深圳、北京、寧波、成都都是在這個(gè)線以下的。

　　我們?cè)倏纯?009年以來(lái)的變化，大家都知道住宅銷售出現(xiàn)反彈，銷售面積基本上是逐月上升，成交價(jià)格也是穩(wěn)中有升，這里可以看到，全國(guó)、西部、以及重慶的三個(gè)比較，這是來(lái)自重慶市統(tǒng)計(jì)局的公報(bào)，銷售的回暖也是開(kāi)發(fā)商資金逐步充裕，開(kāi)發(fā)商在2009年投資逐步回穩(wěn)，在9月份公布的最新報(bào)告中，前8個(gè)月投資同比增長(zhǎng)達(dá)到16.9%，這個(gè)增速已經(jīng)超過(guò)了2008年全年的水平。說(shuō)明重慶市場(chǎng)在投資方面已經(jīng)逐步擺脫了2008年金融危機(jī)的影響，開(kāi)發(fā)商和投資商都看好重慶市場(chǎng)的未來(lái)走向。

　　開(kāi)發(fā)商的信心恢復(fù)也是表現(xiàn)在土地的交易上面，前八個(gè)月土地成交金額同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，全國(guó)知名的開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、保利這些開(kāi)發(fā)商都在重慶大量購(gòu)置土地。

　　高端物業(yè)可以說(shuō)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。受重慶整體市場(chǎng)逐步回暖的帶動(dòng)，2009年三季度重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)，根據(jù)我們世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)，三季度高檔住宅銷售同比上漲，達(dá)到人民幣每平方米8420元。我們世邦魏理仕公司內(nèi)部的數(shù)據(jù)采樣的標(biāo)準(zhǔn)是我們對(duì)重慶高檔住宅物業(yè)的定義是每平方米7千元。高檔物業(yè)的平均租金也是連續(xù)三個(gè)季度上漲，從近期市場(chǎng)的活躍程度我們也可以看出重慶高檔住宅市場(chǎng)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。市中心、稀缺地段由具有良好背景的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔住宅受到購(gòu)房者的青睞，本地購(gòu)買者仍然是重慶市場(chǎng)的主流。存量和未來(lái)的供應(yīng)高檔住宅，這里主要是指每平方米7千以上的，未來(lái)高檔住宅規(guī)模有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，尤其從2010年我們可以看到有大量的入市，2010年以后也是有大量的供應(yīng)，這里主要是高檔公寓和別墅。

　　在全國(guó)來(lái)看，這15個(gè)城市中重慶高檔住宅的租金和售價(jià)處于比較低的位置。我們認(rèn)為隨著重慶的城市進(jìn)一步建設(shè)開(kāi)放，我們對(duì)其租金和發(fā)展?jié)摿κ欠浅Ｓ行判牡摹＿@是重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的租金，重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓從去年年底受到全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場(chǎng)需求相對(duì)下降，以跨國(guó)公司為代表的外來(lái)需求對(duì)新設(shè)或者擴(kuò)大辦公室表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，而國(guó)內(nèi)企業(yè)相對(duì)受影響比較小，對(duì)寫(xiě)字樓的需求起到一定的支撐作用。到今年三季度，需求逐步平穩(wěn)，以小面積需求為主。平均租金是止跌回升的，環(huán)比上升了0.2%。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓售價(jià)同樣止跌回升，環(huán)比上漲了3%，空置率也上升了0.3%。

　　再來(lái)看一下優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年供應(yīng)將逐步增加，供應(yīng)高峰在2012年，屆時(shí)寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇，但由于新建項(xiàng)目的品質(zhì)較高，所帶來(lái)的高價(jià)和國(guó)內(nèi)對(duì)購(gòu)買寫(xiě)字樓的逐步需求，進(jìn)有助于緩解租金和售價(jià)所面臨的市場(chǎng)壓力。

　　我們從對(duì)15個(gè)城市的調(diào)查來(lái)看，我們認(rèn)為天津和重慶是最具有潛力。首先天津有他的地理優(yōu)勢(shì)吸引了許多歐美大的銀行，比如匯豐、花旗、渣打。重慶作為中西部最重要的城市，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境，較低的辦公成本也吸引了大量的外資，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，06年以來(lái)重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量為零，這為市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大的空間。重慶的租金和售價(jià)水平在全國(guó)始終處于比較低的水平，甚至還不如一些二線城市。這里我想強(qiáng)調(diào)一下，作為甲級(jí)寫(xiě)字樓的最大客戶，銀行和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展是一個(gè)城市發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，外資機(jī)構(gòu)都在積極進(jìn)入中國(guó)的內(nèi)地市場(chǎng)，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一的選擇，他們?yōu)榱藫屜冉?qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，那么二、三線城市成為他們擴(kuò)張的一個(gè)重要部分。而國(guó)內(nèi)銀行，國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也都是從原來(lái)的一級(jí)寫(xiě)字樓搬到了頂級(jí)寫(xiě)字樓，這些都將成為重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)的零售商業(yè)物業(yè)。2009年三季度重慶零售市場(chǎng)表現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全市社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)接近20%，部分國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌還是有條不紊在重慶進(jìn)行著擴(kuò)張，但總體上商家對(duì)新開(kāi)店的店數(shù)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，重慶多點(diǎn)式的商圈結(jié)構(gòu)，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。新增外來(lái)品牌，如大洋百貨這些都取得了較好的市場(chǎng)效果。由于三季度為傳統(tǒng)的零售淡季，優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金小幅度下降，環(huán)比下降0.7%，整個(gè)市場(chǎng)的空置率與二季度基本上持平，在4.9%-5%之間。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，一些原來(lái)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都被推遲了，因此可以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金還將保持在高位，空置率保持在較低的水平，尤其是中心城區(qū)。

　　這是從全國(guó)來(lái)看重慶的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)是再一個(gè)比較合理的水平上面。雖然重慶的市場(chǎng)規(guī)模和物業(yè)讓我們對(duì)未來(lái)發(fā)展空間比較樂(lè)觀，但是我們也不能忽視這個(gè)市場(chǎng)所面臨的一些挑戰(zhàn)。比如巨大的人口基數(shù)提升了城市消費(fèi)的市場(chǎng)規(guī)模，但也受制于收入水平，重慶在消費(fèi)能力這一項(xiàng)，在15個(gè)城市里面一直是排名靠后的，除了目前發(fā)展比較成熟的幾個(gè)商圈之外，整個(gè)重慶的商業(yè)物業(yè)要進(jìn)一步拓展，并提升檔次，還有待于消費(fèi)能力的進(jìn)一步提高。另外重慶的寫(xiě)字樓目前與其他城市相比，我們可以看到差距也是比較大的，這表現(xiàn)在重慶在2006-2008年租金增長(zhǎng)上面排名靠后，他是負(fù)增長(zhǎng)。我們從這個(gè)圖表上來(lái)看他排名最后一位。很多重慶現(xiàn)有的一些寫(xiě)字樓的硬件以及服務(wù)已經(jīng)跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需要。

　　總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為重慶的人口規(guī)模支撐了其住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間，住宅市場(chǎng)在2009年逐步恢復(fù)，高端物業(yè)目前還處于起步階段，我們世邦魏理仕對(duì)重慶非常看好未來(lái)的高端市場(chǎng)。最后我想借2分鐘的機(jī)會(huì)跟大家介紹一下世邦魏理仕，世邦魏理仕是一家具有200多年歷史的公司，最早是成立于1773年在倫敦，在90年代和美國(guó)一個(gè)公司合并，這個(gè)公司叫世邦，所以叫世邦魏理仕，這里可以看到我們的一些排名，全球的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，我們是唯一一家進(jìn)入財(cái)富500強(qiáng)的企業(yè)，我們的營(yíng)業(yè)收入是我們最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的2.5倍。這是我們品牌的一些榮譽(yù)以及我們?cè)谑袌?chǎng)上的地位。連續(xù)三年獲得商業(yè)周刊50強(qiáng)中最佳公司的殊榮，連續(xù)八年獲得全球品牌提名，財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)，我們公司是在去年6月份進(jìn)入了重慶市場(chǎng)，現(xiàn)在在重慶已經(jīng)設(shè)立了分公司，主要是能夠?yàn)槲覀兊目蛻?、房地產(chǎn)發(fā)展商以及政府提供全方位服務(wù)。我們主要的服務(wù)對(duì)象是政府、產(chǎn)業(yè)及資本。我這里順便介紹一下我們成都分公司總經(jīng)理林文強(qiáng)先生。我今天演講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝今天?？偨o我們帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告。世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司？

　　祝惇若：對(duì)不起，我想糾正一下，世邦魏理仕不是物業(yè)管理公司。

　　主持人：您是2008年10月15日世邦魏理仕重慶分公司成立是吧，到現(xiàn)在應(yīng)該一年了，不知道這一年當(dāng)中是怎么為我們重慶的地產(chǎn)服務(wù)的呢？在接下來(lái)又有些什么樣的計(jì)劃？

　　祝惇若：我們的公司在去年10月份成立了，也是一個(gè)比較新的，重慶是我們?cè)谡麄€(gè)中國(guó)12個(gè)城市分公司中是最后成立的一個(gè)。因?yàn)槲覀冞^(guò)去幾年一直在致力于擴(kuò)張我們的服務(wù)品牌，由于今年上半年整個(gè)大的環(huán)境的影響，我們今年放慢了步伐。去年我們開(kāi)設(shè)了沈陽(yáng)和重慶的分公司，在進(jìn)入重慶市場(chǎng)之后，我們的業(yè)務(wù)發(fā)展一直是在穩(wěn)步朝前，我們最后一個(gè)分公司從規(guī)模來(lái)講肯定是不如我們?cè)谄渌鞘薪⒌模绕涫窃谏虾?、北京一線城市建立的規(guī)模，我們?cè)谌珖?guó)是一個(gè)品牌，是幾大城市一起為重慶當(dāng)?shù)卣?、發(fā)展商以及企業(yè)的投資商在提供房地產(chǎn)的服務(wù)，我們的服務(wù)主要是四大塊，物業(yè)管理在我們內(nèi)部稱作資產(chǎn)管理，包括購(gòu)物中心管理，設(shè)備設(shè)施管理，是我們四大牌之一的一個(gè)內(nèi)容。另外就是大家經(jīng)?？吹轿覀兘写矸?wù)，可能看到我們代理某一個(gè)住宅的銷售，一個(gè)高檔住宅的租賃，然后是寫(xiě)字樓的租賃，可能有的是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面也是非常活躍的。另外兩塊，一塊是我們叫咨詢策劃，主要是在重慶，在整個(gè)四川西部我們已經(jīng)做了很多項(xiàng)目，包括為發(fā)展商的整個(gè)策略上面定位，怎么樣的發(fā)展，其實(shí)我們重慶的分公司的業(yè)務(wù)不單單是在重慶，還包括延伸到昆明以及其他周邊的城市。我們最后一塊就是投資，地產(chǎn)投資的一個(gè)咨詢策劃。這主要是我們的業(yè)務(wù)。